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1、资源型别墅项目专题研究,深圳资源型别墅项目分享,Part 1.1,观澜高尔夫 天麓 紫麟山 果岭海,观澜高尔夫位于深圳与东莞交界处，依托高尔夫及景观资源，观澜推出多个顶级别墅。,高尔夫大宅,翡翠湾,长堤,上堤,圣堤园,规划：观澜湖别墅采用“单线型”设计，前后无遮挡，开阔视距，充分利用景观资源。,观澜湖翡翠湾、长堤、上堤采用“单线型”别墅规划。 前后无遮挡，开阔视距； 享受绝佳的通风、采光、私密性好。,业主可尽情享受山、湖、球道三重绝佳风景，将别墅物业对景观 资源的独占性发挥到了极至！,翡翠湾,上堤,长堤,短杆洞球場,湖泊,灯光球场,自然生态景观,球场景观,以长堤为例，设计时保持翡翠湾原生地形地
2、貌，利用原有山谷的水体建成山景、谷景、水景三位一体的球场，依此沿线排布别墅产品，户户可欣赏球场、湖泊、山地等景观。,高尔夫球场及 自然生态景观,球场景观,球场景观,高尔夫球场及 自然生态景观,球场景观,湖泊,湖泊,球场景观,部分别墅的独栋产品依山谷坡地而建，戶戶可观看高尔夫球场景观及拥有开阔的视野，双首层设计，底层不计入销售面积。,观澜湖别墅首创“双首层”设计，底层不计入销售面积，并且拥有很好的采光和通风。,独栋别墅依坡地而建处于地势高处，可以居高临下观看高尔夫球场景观并拥有开阔的视野。,产品：观澜湖别墅的产品以独栋为主，产品设计突出了对高尔夫及景观资源的独享，前后推出的产品面积差别较大。,产
3、品及户型分析：,大景观+大花园,观澜湖别墅基本每户都赠送超大花园，大景观 +大花园实现了对资源的独享，资源成为产品 最大的附加值。,小户型畅销,户型面积主要集中于小面积独栋和大面积独 栋，以大宅入市，销售成绩较差，后期推出小 户型独栋别墅畅销，创造了销售奇迹。,“高价入市”,由于该项目资源属于稀缺性、独享性，先期产 品也夸张的突出了对资源的专享，本来市场风 险较小，最先推出的高尔夫大宅以高价入市。 但是先期推出超大户型单位，市场反映较差。 后期通过客户研究及价格策略成功售罄。,在 售,华侨城天麓，坐落于9平方公里山脉上海拔320米以上的以奢华别墅为主的超大型旅游地产项目。,东部华侨城,东部华侨
4、城面积约9平方公里，背倚深圳主脉梧桐山脉，前拥深圳黄金海岸大小梅沙，横揽南中国 浩瀚大海。东部华侨城内水体主要由三洲田等8个水库、南北向的河流和景观湖泊组成。,华侨城天麓分为7个区进行开发，开发顺序1-2-7-6-8，位置优越，资源丰富。,项目简介,在 售,华侨城天麓总占地面积约111万 ，总建筑 面积约14.7万 ，容积率0.016 。,二区根据用地山势特征组织建筑布局，建筑依山而建，根据地势坡度差异，合理安排户型，最大限度保护山地资源。,七区采取回转序排布局，使建筑曲线与山体的曲线相吻合 避免了与山际线的视觉冲突，体现环境价值的最大化。,一区利用自然的山地地形，营造错落有致的视觉 感受，同
5、时提供住户欣赏山海景观的最佳角度,一区,七区,二区,华侨城天麓：最大化利用土地资源和旅游区内的无敌山海景观，别墅产品排布结合山地地形，充分保护现有山脊和山谷的自然风貌。,根据用地山势特征组织建筑布局，建筑群体依山而建，随山起伏，根据等高线区分为三个高度层次，体现原生的山地建筑自然之美。 同时根据地势坡度差异，合理安排户型，最大限度保护山地资源，减少水土流失及不必要的浪费。,规划布局：错落有致的几何形体,以二区为例，住宅组群的规划充分利用基地本身沿山登高线迂回弯曲的地形及由高而下的天然山势，以高低错落有序的几何形体组合创作出一个富有现代感的山地建筑群。,整体项目为现代风格，以简洁的大面积相同材质
6、的“箱体”为主要元素，突出其质朴而轻盈，融于山林之间，回归自然追求本色的内涵。,产品风格：以“箱体”为主要元素,坑梓、坪山工业区,天麓二区产品特色：现代风格建筑，大量采用吊脚楼方式设计，灵活的功能空间排布；更多的产品附加值；更好的通风采光效果,天麓二区主要为现代建筑风格，突出建筑几何构造。强调项目的通风采光以及景观面。彰显项目融于山林之间的自然气息。,产品特色,特色的功能空间分区，将车库和客厅放在同一层，将主卧室或主要功能空间放在地下一层。,突出现代建筑几何结构，合理利用空间以超大观景露台的形式附送较大灰度空间。,车库直接与道路搭建在同一水平面上，表面采用地上车库的形式解决山地建筑私家车库问题
7、。,广泛采用吊脚楼的形式，在外观上给人一种长在山中的视觉冲击。在实用率上可以打造更多的赠送面积，同时采用大型落地玻璃保证较好的景观面和采光面。同时可以有效降低成本。,项目开发策略：住宅产品在经过相当长时间的区域价值培育期后才进行开发，借助区域价值的增长配合特色的项目打造实现项目高溢价。,项目开发策略：属于典型的“华侨城式”的旅游地产开发模式。以主题公园作为项目整体启动的起点，经过较长时间的培育期后，再进行地产物业的开发。 让地产项目的起点便高于经过培育后的区域价值，从而实现高溢价。,紫麟山花园位于深圳市龙岗中心城，产品以Townhouse和高层住宅为主，项目分三期开发，其中二期已经售罄，一期别
8、墅在售，三期高层开发建设中。,项目简介,售 罄,1期202套联排别墅单位，分别有二联排、三联排、四联排、六联排，3、4层高，面积200-568平方米； 2期是两栋(H1-H2栋)高层圆楼建筑，外圆内方，360度视野，163-183平方米的4房纯大户产品； 3期为6栋高层建筑，共400-500套4-5房中大户型。,紫麟山花园以自然山脉为界，化为高层、别墅两个住区。坚持“两轴线、两绿带、两住区”的规划设计原则,轴 线,轴 线,别墅区,紫麟山,高层,湖泊,湖泊,该项目独特、优越的天然地貌成为规划设计的契机，充分利用地势，顺山势而为，与自然和谐共生为设计理念，在设计方法上实行集规划设计、建筑设计与景观
9、设计于一体同步进行的集约化设计打造了两湖一山因地制宜的山水之居。,别墅产品依据项目原有地块的自然高差，立于山坡之上，错落有致。溪山树隐的自然生态原貌，树与墅的相得益彰，形成了一幅美妙的城市风景图,对地形加以适度改造，营造了山居、水居两大特色的居住空间，分别为山居别墅和水别墅两大类型； 该项目力求利用地形高差，依山就势，以山居别墅最大显著朝景观面打开，充分享受自然景观，山居别墅强调的是与自然山景的融合，并且叠加个性化的私家庭院，朝向优越，自然采光通风理想。,大高差地貌利用景观进行过度,40米高差,果岭海位于位于深圳大鹏半岛洋畴湾，国家4A级景区内唯一半岛别墅，森林覆盖率75大鹏半岛，三面环海、一
10、面傍山。,大鹏半岛将成为深圳市文化产业发展的战略扩展区域，整个东部沿海区将建设成为具有国际一流水准的文化旅游产业片区和国际会议中心。,项目简介,海 洋,为了将资源利用发挥至极致，阶梯式布局，户户面海，毫无遮挡，超低容积率，近距离接触海（10米)。,果岭海产品结构以叠墅、双拼、独栋为主，户型方正，采光好，南北通透,在规划上，果岭海采用了阶梯式布局，分三台地共30米地形高差，保证户户俯瞰浩瀚的海景。, 湾式布局：建筑沿水岸自然排布，体现了建筑、水与人的和谐居住形态及港湾式规划理念 层次分明的规划设计：以水系、绿化带为分隔媒介，建筑以远高近低的层级方式排布，高低错落。符合人对空间的尺度感。, 因地制
11、宜，阶梯式布局 分3台地,共30米地形高差 保证户户俯瞰浩瀚海景,色调：淡黄色和红瓦屋顶相结合的暖色调； 造型：红筒瓦、弧形墙、圆角隔墙小拱璇、 文化石外墙、红色坡屋顶和气孔等。,建筑布局,惠州资源型别墅分享,Part 1.2,雅居乐白鹭湖 光耀城 半岛一号 万林湖,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,14,惠州别墅市场整体特征：惠州别墅分布较为集中在惠城区，发展主要经历了山水别墅、商务别墅、城市别墅三个阶段。,典型楼盘分析雅居乐白鹭湖：惠州少有的超大型楼盘，配套齐全，自成一体，是一个集旅游、度假、商务、投资于
12、一体的综合地产项目。,区 位 图,效 果 图,白鹭湖规划中本着最大程度保护生态环境，达到最佳观赏性的原则，根据自然环境和建设内容的差异，将白鹭湖休闲游览度假区分为三大功能区分别为：生态游览区、休闲度假区、高尚居住区。,位于白鹭湖南部区域，较接近城镇聚居区，区域北端有高速公路跨湖横穿，本区定位包含游览、嬉戏、登高、森林探险、果木观赏等内容的生态旅游区。,生态游览区,白鹭湖的规划原则,休闲度假区,位于白鹭湖中心地带，横跨湖心，适合开展水上活动。中心区定位为以住宿、会议、园林赏景、水上活动等功能为主的休闲度假区，并在周边配套部分高尚住宅区。,高尚居住区,主要分布在湖区外围，在生态环境中布置部分高尚居
13、住区，北部为山水高尔夫、会所和山水度假村，作为居住区的活动中心。,游览与居住既隔离又和谐的原则 分期配套发展的原则,以一期为例，白鹭湖在规划中坚持游览与居住及隔离又和谐的原则，分期配套开发产品。,环湖干道,中心湖,通过绿化设施和管理措施将游览区与居住区隔离，避免游客打扰业主的生活，游览空间与居住空间互相联系又相互保持一定距离。,白鹭湖开发面积广，资金需求量大，计划市场将随着各项设施的完善逐步上升。 在规划上，先建设中心湖面景点，然后 完善部分旅游度假设施，吸引客流量， 从而推动市场发展； 同时建设配套设施部分，减少一次性投资的风险。,深莞惠一体化进程加速,游览与居住既隔离又和谐的原则,浏览景点
14、、景区均沿湖布置，一条环湖干道将它们串联起来。 居住空间布局在游览空间外围，由支道连接，避免住宅破坏景观，又使业主可以充分享受到优美的环境和各项休闲设施带来的舒适生活，并在现实生活中充分感受古诗古画的意境。,分期配套发展的原则,产品：白鹭湖目前在售产品为独栋、联排，面积区间为184-766，价格区间为1万-2.8万/。,光耀城占地61万，为英伦皇家风格纯别墅住宅社区，拥有原生湖8万 ，6万山体公园等良好的自然生态景观及完善的配套。,项目概况,共分4期开发，一期于2008年10月入市，二期分为4个组团。,光耀城二期全部为联排别墅，具有湖景资源优势，三组团是地块中资源最高端的一块，价格最高，主力户
15、型集中在265-303 。,项目一期紧临北环大道及主入口，成熟度最高，不具备资源优势。,光耀城将天然水系引入贯穿整个别墅区，山水之秀与建筑之美交相辉映同时精心设计了各具情态的组团式景观风情商业街、木制湖栈道、景观廊架、登山小径等营造了一个自然、灵动的生态居住空间。,1期-2期园林图,半岛一号依托半岛体育公园，成为惠州目前最大型的文化体育房地产项目。,住宅占地面积:100万 文化体育公园占地：93万 容积率：0.89 地址：惠州市惠阳区淡水东华路 产品类型：景观洋房、叠加别墅、联排别墅 开发商：新城市地产开发有限公司 物业类型：别墅、小高层、高层,项目概况,一期项目技术指标 占地面积：14329
16、0 建筑面积：127502 容积率：0.89,二期项目技术指标 占地面积：168900 建筑面积：173608 容积率：1.03 居住户数：876,三期项目技术指标 占地面积：79500 建筑面积：1042521 容积率：1.31 居住户数：590,项目占地100万，产品以别墅为主，预计分6-8期开发，目前已开发至3期，即将开发中心四岛，后期部分暂时还未确定。,规划特色：半岛1号一期于2006年5月推出，采用围合、半围合及行排式组团排布方式。,多种户型产品，多面采光，南北通透,一期由联排、叠加、花园洋房组成，对面即为 惠阳体育中心， 水质丰富，是资 源最高端的地块,联排别墅 设计有前、中、后三重庭院，把阳光、绿化和风引入室内。 让每户享有私密、半开敞和开敞三种地面庭院。内庭院别墅在较高 容积率要求下比无内庭别墅有更高的
