《某地区综合项目管理及管理知识分析汇报》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某地区综合项目管理及管理知识分析汇报（156页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、亦庄13C1综合体项目第一阶段汇报,伟业顾问 2008年12月,B.A.Consulting,项目分析思路,项目特性判断,系统分析,综合分析判断,区位条件 开发目标 机会条件,地缘分析,综合分析 定位策略,定位方向,市场动态判断,城市发展角色判断 市场判断 客户需求判断,整体定位 案例分析 方案建议 方案对比,新城线 市场线 产业线,项目特性判断1：区位条件,新城.新中心.新地标,项目特性判断1：区位条件,新城： 大北京 京津城镇走廊的重要节点 距北京最近的新城,新中心： 产业核心区 多中心发展的新核心 工业区与生活区的交通节点,新地标： 中部荣华路商务带亦庄长安街 商务核心区的竞合关系标志建
2、筑,项目特性判断2：开发目标,高档次的责任地产，良好的持续生命力,项目特性判断2：开发目标,社会责任感-拉动区域发展 开发区服务平台-服务产业发展、服务招商引资、服务工委、管委 典范品质形象要求-树立主流商务形象 提升区域价值-增强外部竞争力，承接CBD商务需求转移,新城区域中心-亦庄门户效应 商务中心-掌握产业发展脉搏，满足市场客观需求 经济效益-追求利润，保证项目运营,社会效益VS经济效益,远期效益VS近期效益,企业,项目,项目特性判断3：机会条件,后期发展空间决定项目整体定位,4C3地块： 占地0.93万 建面：？,13C3及13C4地块： 占地1.47万（不含万源公寓） 建面：？,供热
3、厂： 占地2.95万 建面：？,项目价值判断3：机会条件,13C1地块 容积率3.0-3.5 占地1.76万 建面6.16万 建筑密度40% 绿地率25% 限高80m,13c1规模小，可实现产品单一且实现高品质压力较大，自身难以形成影响力 相邻地块的可改造性为项目延展生命力提供空间,前期开发力度VS后期拉动空间,新城.新中心.新地标 高档次的责任地产 良好的持续生命力,本项目应该是：,如何体现?,如何定位?,我们要从高度出发，结合案例研究，动态的解决核心问题。让我们先从自身出发,机会条件,项目分析思路,项目特性判断,系统分析,综合分析判断,区位条件 开发目标 机会条件,地缘分析,综合分析 定位
4、策略,定位方向,市场动态判断,城市发展角色判断 市场判断 客户需求判断,整体定位 案例分析 方案建议 方案对比,新城线 市场线 产业线,B.A.Consulting,新城线,地缘分析,产业线,市场线,宏观 中观 微观 用地,地缘分析宏观区位,大北京区域,亦庄新城 位于城市发展的主导方向上，是京津城镇走廊上的重要节点。 京津两地城市发展促使亦庄发展提速。,大北京区域发展 “双核多中心都市圈战略”,亦庄位于城市圈最具发展潜力的地区，构成新城特有的区位发展优势,地缘分析宏观区位,北京城市空间,北京城市空间布局 “两轴两带多中心”,打破“摊大饼”的传统格局 形成多中心的城市空间新格局 亦庄为重点发展的
5、新城之一,作为最重要的新城之一，具有政策和资源优势,首都功能核心区： 东城、西城、崇文、宣武 首都功能的最主要载体，体现政治、经济、文化中心功能。 城市功能拓展区： 朝阳、海淀、丰台、石景山 承担面向全国和世界的外向型经济服务功能。 城市发展新区： 通州、大兴、顺义、昌平 北京疏散城市中心区产业与人口的重要区域，是未来北京经济重心所在。 生态涵养发展区： 门头沟、房山、平谷、怀柔、密云、延庆 首都坚实的生态屏障和北京市民休闲的理想空间,地缘分析宏观区位,北京功能规划,在新城市功能定位中，未来亦庄将向居住、商务双向发展方向,市政府规划的11个新城距天安门的直线距离 亦庄 16.5公里 通州 20
6、公里 顺义 30公里 大兴 18公里 房山 30公里 昌平 25公里 怀柔 30公里 密云 30公里 门头沟 25公里 平谷 80公里 延庆 75公里,城市扩张速度加快 道路交通设施建设提速,地缘分析宏观区位,北京城市发展,亦庄于北京的吸引力逐步加大，居住、商务需求双向拉伸区域价值 亦庄的表率作用和标杆地位与生俱来,空间优势明显 要求城市化进程提速 优先完成新城建设义不容辞,地缘分析中观区位,亦庄功能规划,“两带七片多中心”,高新技术产业中心 高端产业服务基地 国际宜业宜居新城,城市发展改变区域角色要求多中心、立体开发 多中心将带来一定持有型物业风险，密切关注区域产业发展,未来多中心格局的建立
7、将分散局部核心作用 产业带动仍是亦庄发展重点,地缘分析中观区位,亦庄内部规划,中央商务带,核心居住区,居住区,物流中心,工业产业区,N,轻轨12号线,荣华中路,本案,中央商务带：位于亦庄核心地段，位于开发区用交通主轴环岛附近 交通联络节点：连通西部生活区和东部工业区 轨道规划：临近规划轻轨12号线,本案所属西区发展已进入稳定期 东区发展后劲十足 未来亦庄物流贸易中心是亦庄的发展中心,一期：西区,二期：东区,成熟区域需要综合功能物业，但竞争市场风险不容忽视,土地利用計画図,中央商务带的商务定位明确，需要共同形成中央商务氛围 目前尚属启动期，潜在竞争压力大 先期启动项目市场机会和风险并存 潜在土地
8、供应不再有综合体项目上市可能,地缘分析中观区位,亦庄内部规划中央商务带,整体商务定位，明确本案与区域内部为竞合关系 竞争形势要求本案选择差异化路线,开发区的荣华路,【轴线规划】 规划荣华路为BDA地区标志性大道。,【主体片区规划】 北部地区：产业展示，进驻企业扶植区 中部地区：标志性地区 南部地区：环境共生商务办公区,北部地区 结合产业展示和振兴以及扶植进驻企业的功能定位，主要的土地用途为办公，文化展示，商业，酒店及酒店式公寓的复合功能为主。 中部地区 结合以金融商务和商业为中心的高密度复合城市空间的功能定位，主要土地用途设为商业办公，兼备酒店，酒店式公寓以及SOHO的复合功能。 南部地区 结
9、合环境优美的中高层商务办公区的功能定位，主要土地用途设为办公，兼设酒店，酒店式公寓以及低层部商业。,荣华路的标志效应就是中央商务带的核心价值,地缘分析中观区位,亦庄内部规划荣华路,受原有建筑及国融国际、一品亦庄形象影响，荣华路目前居住氛围浓重 彻底修正中央商务带气氛需要本案形象压倒性的突出，且应具有相当的规模，否则难以形成重点,原有规划方案,用地周边环境,地缘分析微观区位,中央商务区定位要求本案商务形象突出且应具备领导地位 建筑高度、项目体量直接影响项目的带动作用,地缘分析微观区位,用地周边环境,紧邻用地的东侧建筑形象老旧与核心区域形象定位不符，有待改造 荣华中路两侧建筑西高东低，使两侧形象不
10、对称，易形成压迫感，建议本案局部拔高，形成立体开发,东侧：万源饭店100间标准间，165元/间日，68间长租。档次低、风貌差,东南侧：万源商务公寓，挂三星标准。101间带厨卫客房，500900元/间日,南侧：北京大宝化妆品有限公司，遮蔽地块南侧视线,东北侧：开发区政府采购中心、燃气中心，风貌老旧,东侧：交管、城管、人才、规划，开发区机构办公物业,周边环境瑕疵要求改造力度大,地缘分析微观区位,用地周边环境,西侧：在售国融国际中型商业、小面积办公、公建立面公寓,西北侧：成熟住宅项目一品亦庄,北侧：开发区未出让空地,东北侧：数公里处有烟囱伫立，项目位于下风向处将形成不利因素,东侧：将建成的轻轨会形成
11、一定的噪音干扰，但对于非住宅项目影响不大。,用地西侧临区域干道，建筑形象整齐、现代，为项目形象提出要求 西侧现状及潜在存在商务气氛，本案宜主要依托西侧商务环境 受西侧一品亦庄、国融形象影响，本案要求提高一定压制效力，树立正确标杆,要求项目标志性表现立体开发，突破高限,地缘分析交通条件,外部交通,项目所处亦庄与外部交通核心联络线上，车流、人流量较大 由于亦庄内部区域功能划分明确，且周边尚未形成中央商务功能，未能形成有效客流驻留，但潜力巨大,直达五环，通往四环的出口。,亦庄五环出口，连接北环北路，通往旧宫。,通往津京塘的出口。,通往六环，马驹桥。,亦庄居住区。,亦庄工业园。,项目所核心商务带,核心
12、交通位置，尚未形成聚集,2007年12月17日全线贯通 2008年8月正式运营 全长120公里 时速300公里/小时 北京-天津实现30分钟通达,东区交通枢纽 京津城际铁路、轨道L2线、S6线在亦庄枢纽站交汇 预留京津城际铁路亦庄站 轻轨L2于2012年建成，市郊铁路S6线2020年建成,京津城际铁路亦庄枢纽站使亦庄成为京津新门户 和京津第二通道所形成的复合交通走廊将加强京津塘产业带、港口、货运机场的联系,外部交通升级，产业发展纵深扩大 投资空间加大，为本案带来京城周边外地客源机会,地缘分析交通条件,外部交通京津城际,地缘分析交通条件,亦庄内部路网清晰通畅为项目奠定良好可达性基础,区域交通,北
13、环东路：目前进入亦庄多数公交车的途径路段,荣华路：进出亦庄最为集中的道路，可直达南四环,万源路：联通工业区和生活区，双向可达,隆庆街：联通工业区和生活区，双向可达，并设有轻轨站点,天华路：联通北环西路，,中和街：联通工业区和生活区，双向可达,可达性好，利于汇集工业园、居住区两股人流,正面影响：亦庄外向交通解决方案，聚集大量人气 负面影响：大量人员滞留，形成节点性拥堵；轻轨的噪音及地上高架视觉影响,项目位于隆庆街站西北侧 其中13C3地块紧邻宏达北路,2004年获批方案 线路长度：19.5公里 途经车站10个,最终施工方案,北起5号线宋家庄站 连接亦西区东区 2010年运营,本案应主动提出解决滞
14、留方案，以物业功能疏散大量人流 建议轻轨站适当北移尽量缩短连接距离，转移对周边区域负面影响 本案需通过设计手法加强建筑亮点，并考虑噪声污染和视觉干扰,地缘分析交通条件,区域交通分析-亦庄轻轨,地缘分析交通条件,亦庄轻轨符合TOD发展要求，建成后将有效汇聚人流，综合体将有利于疏导汇聚人流 紧邻项目周边道路、轨道、公共交通均为项目提供良好可达性，满足综合体要求 受距离限制和地块周边多层建筑物的影响，本案发挥疏导作用有一定难度,微观交通分析,荣华中路：亦庄门户干道，双向四车道,公交723、927、976：外部通往北京西客站、前门、北湖渠；内部通往马驹桥,轻轨12号线，开通后在项目附近设站点，带来大量
15、的外来人流。,天华北街：区域支路，双向单车道,公交324、运通202：外部通往公主坟、马家堡；内部通往奔驰厂区,十三支路：区域支路，双向单车道,并不卓越的微观环境，提出项目内部交通改善及设计要求,地缘分析用地条件,用地概况,规模小，形成商务气氛有难度,13C1: 位置：北京经济技术开发区荣华中路东侧 用地性质：商业服务业 使用年限：40年 总占地：17615平米 容积率：3.03.5 建筑密度： 40 建筑使用性质：办公和商业 建筑面积：（地上）5284761665平方米 机动车：65辆/万平方米 绿化率： 25,13C1地块 容积率3.0-3.5 占地1.76万 建面6.16万 建筑密度40% 绿地率25% 限高80m。,4C3地块： 占地0.93万 建面：？,13C3及13C4地块： 占地1.47万（不含万源公寓） 建面：？,后期延展空间大小直接影响项目前期开发目标,地缘分析地块条件,供热厂： 占地2.95万 建面：？,周边地块,地缘分析用地条件,土地价值,因势利导，将区域优势融入场地设计,直接临次干道，附近有公交车站，适宜布置次入口，引入人流为主。,临核心交通干道，车流的主要来向，适宜布置主入口引导车流。,主体建筑区域，适宜布置写字楼等交通动线较为单一的业
