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1、沈北区域市场调研,2013年10月22日,一、沈北区域市场分析 二、项目地块分析 三、项目整体定位分析,目 录,沈北区域市场分析,市场总述 区域板块分析 区域市场重点项目分析 沈北商业及区域配套分析 沈北市场总结,市场总述,沈北区域项目分布图,华强城,唐轩公馆,美麟阁,雷明锦程,雅居乐花园,汇置尚都,明发 锦绣华城,中铁 人杰水岸,亚泰城,碧桂园 太阳城,翰林水郡,盛京绿洲,龙湖源著,中兴和园,三盛颐景园,坤湖郦舍,目前沈北区域在售项目16个，根据项目分布特点分为三大板块，分别为道义板块、盛京大街板块及陵园北街板块。,道义板块,盛京大街板块,陵园北街板块,市场总述,沈北区域项目情况,2013年
2、1-9月沈北区域市场供应量为158万平，成交134.4万平，成交均价为5400元。 下半年随着各项目集中供应，沈北呈现严重供大于求的态势。 区域市场的价格呈现波动下行的态势，整体呈现价涨量跌，价低量涨的态势明显。,供应量大、价格波动下行、价格影响成交量明显,市场总述,沈北区域项目情况,各产品面积的对比分析,各面积成交总价对比分析,供应与成交的主力面积段为90以下产品，70-90平供应和成交量最大；可见，沈北区域以刚需客户为主。 50平以下的产品出现严重的供大于求，库存量大 成交总价集中在23万-38万元整。,区域板块分析,道义板块市场分析,道义大街板块：主要在售项目8个，主要产品由高层和洋房为
3、主，高层产品成交价格为5500-6000元，洋房产品约7000元。整体成交比例为58%，供大于求明显，成交总价为13.11亿，平均每项目成交1.6亿,雅居乐花园,汇置尚都,雷明锦程,美麟阁,区域板块分析,道义板块市场分析,雅居乐花园,区域板块分析,道义板块市场分析,汇置尚都,区域板块分析,盛京大街市场分析,盛京大街板块：主要在售项目5个，主要产品由高层和洋房为主，高层产品成交价格为5000元，洋房产品约6500元。整体成交比例为68.4%，供大于求明显，成交总价为13.1亿，平均每项目成交2.62亿，碧桂园太阳城项目价格较低，成交情况相当较好。,亚泰城,定位高端，规模较大，规划前景良好,盛京大
4、街市场分析,碧桂园太阳城,定位低端、自建配套相对完善、快速销售,盛京大街市场分析,中铁人杰水岸,定位准确，以小面积低总价赢得市场,盛京大街市场分析,区域板块分析,陵园北街市场分析,陵园北街板块：主要在售项目4个，主要产品由高层和洋房为主，高层产品成交价格为4300元，洋房产品约4900元，整体板块价格较低，市场总体供应量较少，市场呈现低迷的态势。,区域市场重点项目分析,项目概况,碧桂园太阳城,区域市场重点项目分析,产品信息,碧桂园太阳城,左邻右里组团,5,6,7,9,11,8,10,目前在售组团5#、9#、10#和11#楼，其中5#为清水，面积为30-50均价4350；10、11#为清水，面积
5、为73-89均价4350；9#为精装修，面积为73-89均价5000元。,33平,40平,36平,36平,区域市场重点项目分析,项目销售情况,碧桂园太阳城,总价分类成交情况,单价分类成交情况,面积配比成交情况,1、总价分类，项目以40-50万总价产品成交为主力。 2、单价分类，以4500-5000元单价产品为热销产品。 3、项目产品以90平左右产品成交为主，2013年成交金额高达5.4亿。,区域市场重点项目分析,总结,碧桂园太阳城,1、沈北区域入市最早的项目，以小面积低总价赢得市场。 2、项目定位低端，控制成本，清水价格4350元，精装修价格5000元。 3、项目2013年总销金额为5.4亿，
6、以小面积产品去化为主。,区域市场重点项目分析,项目概况,中铁人杰水岸,在售产品： 三期一批 三期二批 二期洋房及高层,13#,12#,11#,10#,9#,8#,7#,14#,15#,29#,30#,16#,17#,18#,19#,20#,21#,22#,31#,32#,33#,34#,35#,36#,28#,27#,26#,25#,24#,23#,一期 售罄,1#,2#,3#,4#,一期 售罄,一期 售罄,33#,35.36#,37#,38#,39#,40#,一期 售罄,三期11F售罄,三期一批 在售,三期高层 未推,三期二批在售,二期 在售,二期 在售,二期 在售,二期 11F 电梯 小高
7、 未推,二期 高层在推,37#,三期二批,项目主要以消化二期及三期一批、二批剩余产品为主，二期洋房和高层产品共30套特价房源，其余产品一次性98折，贷款99折,区域市场重点项目分析,产品信息,中铁人杰水岸,区域市场重点项目分析,产品信息,中铁人杰水岸,高层产品,98平 两室一厅,104平 三室一厅,洋房产品,89平 两室一厅,110平 两室一厅,项目户型设计合理，南北通透，面积基本上控制在100平以下,销售情况： 洋房均价6300元/、小高层均价5700元/、高层均价5500元/ 面积区间：6层类洋房92-100 、15层小高层48-105、 27层高层46-91 优惠情况：三期新品，均价54
8、00元每平米，70平以下小户型全款购房减3000元，贷款减1000元，全款97折，贷款99折。 推广渠道：LED大屏、236、255车体、短信一周两次30万沈北、皇姑区、电商房小二5000抵10000 近期销售情况： 加推55#洋房，到访46组，当日成交15组，当日销售价格5480元（前期销售洋房价格6300），价位下幅较大。在售三期51、55、42、43#产品；,区域市场重点项目分析,中铁人杰水岸,项目价格情况,项目销售情况,总价分类成交情况,单价分类成交情况,面积配比成交情况,1、总价分类，项目以40-60万总价产品成交为主力。 2、单价分类，以4500-5000元单价产品为热销产品。 3
9、、项目产品以90平左右产品成交为主，2013年成交金额高达3.7亿。,区域市场重点项目分析,中铁人杰水岸,总结,区域市场重点项目分析,中铁人杰水岸,1、项目定位准确，规划100平以下洋房和高层，刚需产品。 2、项目总价50万左右的产品，去化最好。 3、项目2013年总销金额为3.7亿，以90平左右的产品去化为主。,区域市场重点项目分析,项目概况,亚泰城,共开发四期，目前在售一期产品，16栋4.5层洋房、12栋5.5层洋房、3栋12层小高、5栋24层高层组成。 项目售楼处未来打造70003层运动业主会所，羽毛球馆、乒乓球馆、篮球馆、游泳馆。 商业配套：餐饮、休闲、医疗、购物,18-22号楼为24
10、层高层,其中3号楼，以及23-31号 楼，33-40号楼为4.5层洋房,其中1、2号楼以及4-13号 楼32号楼为5.5层洋房,15-17号楼 为12层小高层,一期 商业配套,产品信息,亚泰城,区域市场重点项目分析,高层产品,103平 三室二厅,99平 三室二厅,洋房产品,103平 三室二厅,82平 二室二厅,项目户型设计合理，南北通透，面积基本上控制在100平以下,产品信息,亚泰城,区域市场重点项目分析,区域市场重点项目分析,项目销售情况,总价分类成交情况,单价分类成交情况,面积配比成交情况,1、总价分类，项目以40-50万总价产品成交为主力。 2、单价分类，以4500-5000元单价产品为
11、热销产品。 3、项目产品以90平左右产品成交为主，2013年成交金额仅为1.7亿。,亚泰城,总结,区域市场重点项目分析,亚泰城,1、项目定位相对高端，规格洋房和高层产品。 2、由于项目定价较高，去化情况一般，2013年总销金额为1.7亿。 3、项目以90平左右的产品去化为主，总价在50万左右的产品相对热销。,沈阳私立实验 学校,学,学,商,医,沈阳师范大学 沈北附属学校,信基城,方特欢乐世界,总部基地,奥特莱斯,沈北盛京医院,宿,沈北金科酒店,商,新玛特,体,休,市民健身中心,NBA标准篮球馆,已建成,商,商,华润万家,商,福瑞佳购物,商,积家购物,高尔夫球场,体,已建成但未开业,工,娱乐,已
12、建成部分区域,在建中,大学城,大学城,沈 北 新 区,沈北商业及区域配套分析,沈北商业及区域配套分析,信基城 1、建面：60万2、功能：博览中心、家居博览中心、商务中心公寓等,商,商,积家购物 1、建面：3.5万 2、功能：超市、餐饮、影院,福瑞佳购物 1、建面：1.7万平 2、内容：购物、休闲、餐饮、娱乐,商,商,新玛特,商,奥特莱斯 1、占面：8万平 2、功能：购物、娱乐、停车场,沈 北 新 区,沈 北 新 区,沈 北 新 区,商,华润万家 1、建面：1.5 2、功能：超市、百货、餐饮,已建成,已建成但未开业,在建中,沈北新区商业现状简介,沈北商业及区域配套分析,医,盛京医院沈北分院,沈阳
13、私立实验学校（小学）,学,学,沈阳师范大学 沈北附属学校（中学）,大学城 包括：辽宁大学、沈阳工程学院、沈阳医学院、沈阳师范大学、沈阳航空航天大学、辽宁美术职业学院,大学城,沈 北 新 区,已建成,教育、医疗配套现状简介,沈北商业及区域配套分析,体,NBA标准篮 球馆,体,市民健身中心,方特欢乐世界 1、占面：60万平 2、功能：高科技游乐园、酒店,娱乐,宿,沈北金科酒店,总部基地 1、占面：450万平 2、建面：500万平 3、功能：总部楼、生活区、蒲河岛,工,高尔夫球场,体,沈 北 新 区,已建成,已建成但未开业,已建成部分区域,在建中,运动、娱乐配套现状简介,新北站：位于沈北新区城市规划
14、中轴线上的郝心台村。（规划设计中） 地铁：地铁二号线北延长线南端与现二号线起点三台子相接，终至蒲田路，此间共设7站，今年开通到沈阳工程学院站（3站）。 公交:以市场化运作和政府投入相结合方式建立了新区内部公交体系，开通了多条公交线路。公交路线主要为道义大街和沈北路，如141、157、178、180、191、236、255、正良-蒲河镇、沈北环路、新城子专线等。 公路：沈北新区共有国省干线公路三条、总长度84公里，县级公路九条、27公里，乡级公路15条、155公里。,新北站,二,号,线,北,延,长,线,“九纵九横”路网,铁路、地铁、轻轨路网,三台子站 （现起点）,工程学院站,沈北商业及区域配套分
15、析,沈北新区交通现状简介,商业配套：基本集中于道义正良地区，包括华润万家、积家购物中心、福瑞佳购物以及正在建设的新玛特超市，其它两家大型卖场信基城和奥特莱斯属其它地段；其它多为小型街区商业； 教育配套：沈阳私立实验学校(小学)和沈阳师范大学沈北附属学校（中学）； 医疗配套方面：盛京医院一所大型医院； 运动、娱乐设施多在沈北北区地段，如方特欢乐世界、市民健身中心（未营业）以及正在建设中的NBA标准篮球馆； 沈北新区路网发达，路况较好，但公交线路大多集中于为道义大街和沈北路，其它路段较少。 综上，沈北新区市政配套是以道义正良地区商业配套和大学城周边配套为主，同时辅以小饭店、便利店、美容美发店、维修
16、点等在内的小型商业机构构成了沈北的城市配套体系，配套资源相对集中、整体较匮乏 。,沈北商业及区域配套分析,小结,沈北市场总结,众多开发商均已进驻开发,未来市场存量较大，整体去化较慢。 整个区域产品价格较低，投资开发利润有限。 产品建筑类型多以洋房搭配别墅、洋房搭配高层为主，建筑类型较丰富。 沈北地区项目大致以道义地区为分水岭。道义地区周边配套设施较完善，地理位置较优越，销售情况相对良好。其它地区则因位置与配套等因素销售情况较差。 道义地区项目客户多以刚性需求为主，而较偏远项目也可以蒲河景观带等自然景观与众多产业园等配套吸引客群，带动投资，但沈北区域正处发展初期，虽前景良好，规划完善，但目前大多基础配套都在建设之中，除道义正良区域外，大多为空白。,项目地块分析,经济指标 地块四至分析 地块现状 地块SOWT分析,项目总用地面积15.34万平米，总建筑面积55.22万平米，容积率3.6，为纯商业用地属性。,项目指标,【项目四至】项目东侧为方特欢乐世界，西南侧为诚大地产住宅项目（在建）
