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1、打破项目前期定位怪圈的,策划设计一体化策略,2014年10月26日,先看3个案例,先看3个案例,项目策划与定位层面的问题, 销售代理公司在做项目前期策划，市场的数据支撑没有 问题，产品研发层面支持力度不够； 策划案千篇一律，套模板现象严重，在所处区域任何项 目都适用，项目核心优势没能挖掘出来； 策划公司的项目开发全程经验缺失，策划案缺少地产项 目运营经济指标分析这一环； 甲方的策划管理能力不足，不能判断策划公司提供的策 划案的优劣，造成决策延迟或决策失误； 甲方老板的“先发劣势”与“先入思维”，造成对策划公司 的强势干涉，造成“有什么水平的甲方就有什么水平的 乙方”。,Part 1. 地产项目
2、前期面临的问题 1、策划定位方面 2、规划设计层面 3、对开发商而言 4、对设计院而言 Part 2. 策划设计一体化的步骤 Part 3. 实战案例,项目规划与设计, 甲方没有想法，不知道自己想要什么，直接委托设计， 让设计院先做做看，给个靶子打； 甲方想法太多，但没有系统梳理，最终还是不知道自己 想要什么，且变化太多； 甲方虽然有想法，对市场的认识也不错，但缺少专业的 “从市场到设计的翻译”人员，给设计院说不清楚； 甲方做了专业的策划，但甲方专业管理缺失，不能有效 整合策划和规划设计，导致设计与策划脱节； 设计师抛开策划要求，按照自己的逻辑直接进行工作， 导致设计与策划脱节。,Part 1
3、. 地产项目前期面临的问题 1、策划定位方面 2、规划设计层面 3、对开发商而言 4、对设计院而言 Part 2. 策划设计一体化的步骤 Part 3. 实战案例,对开发商的负面影响, 因为没有系统的市场研究，无论设计公司提供什么样的 规划设计方案，甲方心里都没有底，不敢决策，贻误时 机； 地产决策说到底是算账，市场上提供的大部分策划方案 和设计方案，都缺少项目运营经济指标测算（甲方有能 力的时候自己的成本和财务部门补齐），导致老板不敢决策、 无法决策； 最终的现象就是，委托不同的设计公司一遍又一遍的做 设计方案，多花时间，多花设计费，增加时间成本。,Part 1. 地产项目前期面临的问题 1
4、、策划定位方面 2、规划设计层面 3、对开发商而言 4、对设计院而言 Part 2. 策划设计一体化的步骤 Part 3. 实战案例,对设计院的负面影响, 在甲方开发思路不确定的前提下，被迫一遍又一遍的改 图，设计人员压力增加； 机会成本增加，沉没成本增加； 人均产值降低，经营压力增加； 消极应对，甲方怎么说就怎么画，员工创造能力降低， 成就感降低； 经营人员迁就、满足甲方的时间和修改等无理要求，员 工满意度就会降低。,Part 1. 地产项目前期面临的问题 1、策划定位方面 2、规划设计层面 3、对开发商而言 4、对设计院而言 Part 2. 策划设计一体化的步骤 Part 3. 实战案例,
5、策划设计一体化的概念,策划+产品+规划+运营筹划=前期总包策略,市场调研+甲方调研+政府调研, 项目策划（项目难点及其解决方案+增值方案） 概念规划（多方案比较+产品研究） 项目测算（投资、销售、运营方案、现金流） 深化方案（效果图+多媒体） 小包 修建性详规 施工图设计,中包,大包,1、一体化策略概念,Part 1. 地产项目前期面临的问题 Part 2. 策划设计一体化的步骤,2、策划与规划同步 3、项目发展方向把握 4、产品定性的关键 5、产品定量的推导 6、概念规划方法步骤 7、项目运营测算工具 Part 3. 实战案例,策划设计一体化的方法与步骤,现场感受 市场调研,甲方思路梳理 发
6、展方向确认,经济技术指标测算,发展方向初判 项目工作逻辑 项目定性研究,规划结构研究 土地利用规划研究 空间规划结构研究,项目运营筹划 建筑效果研究,策划与设计人员同步工作 项目定量研究,Part 3. 实战案例,3、项目发展方向把握 4、产品定性的关键 5、产品定量的推导 6、概念规划方法步骤 7、项目运营测算工具,Part 1. 地产项目前期面临的问题 Part 2. 策划设计一体化的步骤 1、一体化策略概念 2、策划与规划同步,基地基 本属性,基地周 边资源,政府政 策资源,甲方资 源优势,竞品项 目特点,市场的 空白点,充分挖掘资源优势,找到切入点,预判市 场和政 策走向,项目发展方向
7、,项目发展方向把握的方法与步骤 Part 1. 地产项目前期面临的问题,Part 3. 实战案例,2、策划与规划同步 3、项目发展方向把握,4、产品定性的关键 5、产品定量的推导 6、概念规划方法步骤,7、项目运营测算工具,Part 2. 策划设计一体化的步骤 1、一体化策略概念,项目发展方向把握（案例）,项目地块属性 项目概况： 占地：955亩 容积率：无限定 位置：西临曲靖麒麟北路， 南临建宁东路路、东至紫 云路。 麒麟北路是城市主干道， 与麒麟南路相接，贯通麒 麟区南北。,太和东路,本项目 建宁东路,项目占地955亩，是城区唯一的大规模商业用地。,Part 1. 地产项目前期面临的问题
8、Part 2. 策划设计一体化的步骤 1、一体化策略概念 2、策划与规划同步 3、项目发展方向把握 4、产品定性的关键 5、产品定量的推导 6、概念规划方法步骤 7、项目运营测算工具 Part 3. 实战案例,项目发展方向把握（案例）,6、概念规划方法步骤 7、项目运营测算工具 Part 3. 实战案例,距曲靖核心商圈4公里，北城/北片区的核心地段，具有发展现代零售业的先天优势。,阿诗玛商圈 麒麟南路 南城门商圈,项目地块属性 项目区位： 项目紧邻烟厂、电厂家属区，周边生活气氛深厚，本项目与麒麟广场相距4公里。 本项目,本案,Part 1. 地产项目前期面临的问题 Part 2. 策划设计一体
9、化的步骤 1、一体化策略概念 2、策划与规划同步 3、项目发展方向把握 4、产品定性的关键 5、产品定量的推导,建工集团,、 已整平区域（菜地） 啤酒厂,（一期开发）,商 其它,化机厂地产,铺,可,规,划,项目发展方向把握（案例）,2、策划与规划同步 3、项目发展方向把握 4、产品定性的关键 5、产品定量的推导 6、概念规划方法步骤 7、项目运营测算工具 Part 3. 实战案例,项目地块属性 项目地块条件分析： 地块内有大量待拆迁的建筑物； 地块内高压线；,用地权属复杂，地块内有大量待拆迁的建筑物。,东面与南面有保留地块； 目前净地为建工集团的地块及相邻 的政府收储地（菜地）； 景观：地块可
10、视性景观一般，西侧 沿麒麟北路形象较好，但四面高层 建筑很少，遮挡小，有机会创造极 具吸引力，代表城市新风貌的建筑 景观。,保留地块,店 菜地 政府协助） （租凭合 同）,技术学校 （一期开发）补偿费用问 题、 政府协助）,皮革厂 收购 （补偿费用问题、 补偿问题、政府协助 高压线,酒 规划道路 （补偿费用问题、 保留地块 政府协助） 按 曲靖地区印染厂 (厂已破产 、已租赁 合同签订10年 ） 保留地块 设 计 平地或自持物业 保留地块、规划包括在内 规划道路 保留地块 租凭合同期限未过,Part 1. 地产项目前期面临的问题 Part 2. 策划设计一体化的步骤 1、一体化策略概念,项目发
11、展方向把握（案例）,1、一体化策略概念 2、策划与规划同步,3、项目发展方向把握,4、产品定性的关键 5、产品定量的推导,6、概念规划方法步骤 7、项目运营测算工具 Part 3. 实战案例,本项目,北,东,西,南,项目地块属性 项目四至： 北向：老式住宅区，烟 厂幼儿园、医院。,评价：以居住等为主。,东向：紫云路,评价：以汽修、汽车销售为主， 大货车多，商业氛围较弱，未 来商业价值一般。,西向：麒麟北路 评价：以餐饮为主，分布有较多 居住区及中小学，未来商业价值 较好。,南向：建宁东路 评价：以零星日常商业为主，档 次低并有垃圾收购站，但分布有 较多居住区，未来商业价值较好。,麒麟北路与建宁
12、东路，目前居住气氛浓，未来有较大的发展空间。,Part 1. 地产项目前期面临的问题 Part 2. 策划设计一体化的步骤,项目发展方向把握（案例）,1、一体化策略概念 2、策划与规划同步 3、项目发展方向把握 4、产品定性的关键 5、产品定量的推导 6、概念规划方法步骤 7、项目运营测算工具 Part 3. 实战案例 项目用地东、南、西三面均为曲靖交通主干道，均可连接东、西、南、北片区，对外交 通便利；紫云路因通货车，路面灰尘大，路面交通情况较差，商业发展空间有限。,项目地块属性 项目交通条件：,Part 1. 地产项目前期面临的问题 Part 2. 策划设计一体化的步骤,项目发展方向把握（
13、案例）,项目地块属性 项目地块属性总结 1、项目自身具较强优势。项目具备较强的区位、规模及地块优势，项目有条 件形成辐射整个城市北片区以及全市的全新商业地标; 2、商业应该成为项目整体的发展规划重心。项目整体商业价值较高，居住 价值有赖于商业打造提升； 3、易形成规模效应。项目整体规模较大，一方面较易形成规模效应，但在建筑 规划及业态组合上也面临较大的挑战； 4、未来发展机遇好。项目的综合素质较强，开发企业的品牌影响大，与政府的 关系良性，未来的发展是机遇大于挑战、优势占有主导地位。,Part 1. 地产项目前期面临的问题 Part 2. 策划设计一体化的步骤 1、一体化策略概念 2、策划与规
14、划同步 3、项目发展方向把握 4、产品定性的关键 5、产品定量的推导 6、概念规划方法步骤 7、项目运营测算工具 Part 3. 实战案例,项目发展方向把握（案例）,市场调研 商业街 商业街是主要形态：商业街是曲靖主要商圈的主要的商业形式； 商业街的形象较差：商业街多位于主干道旁，人车拥挤，杂乱； 商业街同质化严重：商业街形成时间较长，业态趋同，面临转型和升级； 商业街租金差异大：麒麟南路及其支路是品牌专卖店的集中地，租金高达到400- 800元/月。,Part 1. 地产项目前期面临的问题 Part 2. 策划设计一体化的步骤 1、一体化策略概念 2、策划与规划同步 3、项目发展方向把握 4、产品定性的关键 5、产品定量的推导 6、概念规划方法步骤 7、项目运营测算工具 Part 3. 实战案例,项目发展方向把握（案例）,市场调研 集中商业 大商业相对集中：大部分都集中在阿诗玛中心商圈与南城门之内； 以百货业态为主：曲靖集中商业主要业态，缺少
