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1、合作开发房地产合同争议仲裁案裁决书（2006年3月22日）【提要】双方约定由申请人提供土地使用权、被申请人提供全部开发建设资金，双方合作成立房地产开发公司。双方在履约中发生争议。申请人认为，被申请人没有投入注册资金;没有依约交纳国有土地出让金，办理国有土地出让手续;没有按照约定向申请人支付管理费及利润;没有按照约定投入开发建设资金;没有按照合作合同的约定进行拆迁工作。被申请人在签约后不久就有意要退出合作项目，终止合作项目的执行，刚好广州市政府要占用合作公司的部分土地建桥，因此被申请人以此为由不履行合同，最终导致合作项目的所有土地被收回，给申请人造成巨大损失。被申请人认为，双方间因履约所发生的纠
2、纷已经仲裁处理过，根据一事不再理的仲裁原则，华南分会不应再受理此案;申请人故意隐瞒了政府的城市规划，实施了欺诈行为;被申请人出资计划停顿是由于政府要建桥，出现了不可抗力因素;而合作合同第40条是个保底条款，违反了国家法律的规定，因此被申请人不能向申请人支付后续管理费和固定利润;市长办公会议纪要已解决双方当事人间的争议;申请人的请求已过仲裁时效。仲裁庭认为，本案不构成一事不再理的问题，合作合同有效，申请人履约无瑕疵，也没有欺诈行为，被申请人有违约行为，前一个裁决的认定应得到尊重，申请人的仲裁请求未过时效。 【关键词】一事不再理 不可抗力 保底条款 后履约抗辩权 违约的认定 仲裁时效 中国国际经济
3、贸易仲裁委员会华南分会（原名为“中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会”，自2004年6月18日起更名为“中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会”，下称“华南分会”）根据申请人广州市有限公司与被申请人香港国际有限公司签订的合 作经营广州房地产发展有限公司合同中的仲裁条款，以及申请人于2004年12月22日向华南分会提交的仲裁申请书，受理了双方当事人间有关上述合同项下的争议仲裁案。 本案适用2000年10月1日起施行的中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁规则（下称“仲裁规则”）。 2004年12月27日，华南分会秘书处以特快专递方式向被申请人发出仲裁通知、仲裁规则、仲裁员名册和申请人提交的仲裁申请书及所附证明
4、文件。相关的仲裁文件也邮寄给申请人。 申请人在申请仲裁的同时，还提交了申请财产保全的有关资料。华南分会秘书处根据法律的规定于2004年12月27日向广州市中级人民法院提交了申请人的财产保全申请。 被申请人于2005年2月1日向华南分会秘书处提交了仲裁答辩书。 根据仲裁规则的规定，申请人选定了仲裁员先生，被申请人选定了仲裁员先生，因双方当事人未在规定的期限内共同选定或共同委托中国国际经济贸易仲裁委员会主任指定首席仲裁员，中国国际经济贸易仲裁委员会主任遂指定了女士作为本案的首席仲裁员。上述三名仲裁员于2005年2月22日共同组成仲裁庭，审理本案。 仲裁庭商华南分会秘书处定于2005年4月19日在深
5、圳开庭审理本案。当日，双方当事人所委派的代理人均参加了庭审。仲裁庭听取了双方当事人的陈述与辩论，对有关事实进行了调查，并组织双方当事人对对方提交的证据进行了质证。 在开庭结束时，双方当事人均同意在20天之内补交有关证据材料。庭后，双方当事人分别提交了证据材料。华南分会秘书处将上述材料分别转给对方，并应被申请人的请求，于2005年5月10日在华南分会所在地组织双方当事人对证据的原件进行了核对。 应申请人开庭质证的请求，仲裁庭于2005年7月13日进行了第二次开庭，庭审中双方接受了对方的质证，回答了仲裁庭的询问，并对有关问题进行了陈述和辩论。 因仲裁庭不能在规定的时间内作出裁决，经仲裁庭两次申请，
6、华南分会秘书长同意将本案作出裁决的期限最终延长至2006年3月22日。 本案已审理终结，仲裁庭经合议于2006年3月22日作出本裁决。 现将本案的案情、仲裁庭的意见及裁决分述如下。 一、案 情 （一）合作合同的内容以及合作公司的成立 1993年9月28日，申请人作为甲方，被申请人作为乙方，双方在广州签订了合作经营广州房地产发展有限公司合同（下称“合作合同”）及合作经营广州房地产发展有限公司章程（下称“合作公司章程”）。合作合同约定: 第2条:甲、乙双方根据中外合作经营企业法和中国的其他有关法规，同意在广州市成立“广州房地产发展有限公司”（下称“合作公司”）。 第5条:合作公司的组织形式是有限责
7、任公司合作双方以其各自合作条件对合作企业承担债权债务。 第8条:合作公司的经营范围是:在经广州市规划局92城地批字第号文批准使用地段土地开发建设，出售、出租和管理自建的“广场”（当事人有时称为“小区”，均指该项目 仲裁庭注）小区商业楼宇、高级公寓，为境外华侨、港澳台同胞、归侨及国内外各界人士和企业在广州提供商住楼宇及配套服务设施。 第9条:“广场”小区占地面积:78，891平方米（以广州市规划局批准的红线图为准见附件一）。建筑面积:约为310，000平方米（以广州市规划局批准的设计文件和图纸为准）。 第10条:合作公司的总投资额约为7200万美元，其中包括土地开发补偿费补地价、配套费、拆迁费、
8、建筑费及经营上的开支等。本项目采用统一规划，按市场需求，分肆期实施。 第11条:合作公司的注册资本为2400万美元，其中首期为360万美元，在合作公司营业执照签发后一个月内投入，其余款项按项目发展需要及工程进度分期投入，最后一期注册资金在领取营业执照之日起3年内投放完毕。注册资本以外投资总额以内部分须于在领取营业执照5年内投入。 第12条:本项目以甲方提供土地使用权，乙方提供全部开发建设资金，并按广州市政府有关部门的要求，完成“广场”小区的开发建设。 第13条:甲、乙双方提供下列合作条件: 甲方:提供广州市“小区”78，891平方米、没有设定债权的、楼宇建筑面积约310，000平方米的土地使用
9、权及其合法的有效凭证。并在乙方投入首期注册资本后按照项目发展计划的安排要求协助完成拆迁安置和八通一平工作，以确保项目顺利进行。 乙方:提供本项目开发建设所需资金，其中首期注册资本在领取合作公司营业执照后一个月内投入。其余注册资本按项目发展需要及工程进度分期投入。土地有偿使用费根据市政府有关部门的规定缴交。 第14条:除本合同其他条款已有规定外，合作双方应履行下列责任: 甲方责任:（1）负责办理为设立合作公司向中国有关主管部门申请立项、批准合同、登记注册、领取营业执照，协助办理申请楼宇预售手续、申请房地产契证等事宜;（2）负责向广州市政府有关主管部门办理工程报建、领取工程建设许可证、建筑许可证、
10、施工许可证等 有关手续;（3）负责提供小区78，891平方米的土地使用权及其证明文件，并在收到政府有关部门的土地使用证（包括办理缴交土地有偿使用费）后10天内，办妥移交使用权及证明文件给合作公司的一切手续，每期拆迁完成后，争取一个月内取得土地使用证;甲方为合作公司办理以上三点所需支付的费用，由合作公司支付和承担。（4）协助合作公司在中国境内购置各类建设本项目所需的物资;（5）协 助合作公司联系及办理七通一平（通水、通排水、通电、通电讯、通煤气、通公用天线、通路、平整土地）的市政基础设施手续;（6） 协助合作公司办理所需进口材料、设备、机器等物品之进口申报手续和减免手续及领取进口许可证;（7）协
11、助合作公司按项目的发展需 要办理房地产契证;（8）协助港方工作人员办理入境签证、工作许可证和旅行手续;（9）协助合作公司委托的其他事宜。 乙方责任:（1）负责按本合同规定的时间投入注册资金，按项目发展需要和工程建设进度投入建设资金;（2）按广州市规划部门要求，提出建设方案;（3）协助合作公司办理申请设立合作公司、工程批建等事宜;（4）负责在中国境外选购材料、设备等事宜;（5）协助合 作公司在中国境内外销售楼宇;（6）负责项目的发展经营及项目管理工作;（7）协助合作公司委托的其他事宜。 第24条:项目的设计应符合广州市城市总体规划要求。设计工作应遵照中国的设计和施工规范并参照国外的有关规范进行。
12、设计工作由甲、乙双方联合方式进行，设计方案以乙方为主，甲方配合。 第27条:项目用地范围内原有居民和单位的拆迁安置、平整场地工作由合作公司负责，甲方协助此项工作，以合作公司或合作公司委托的公司名义进行此项工作。 第40条:双方同意本项目由乙方采取支付开发综合管理费和固定利润的方式向甲方支付外汇人民币柒千贰佰陆拾万元，具体细节如下: （1）合作公司成立之日，由乙方即支付给甲方首期开发综合管理费及固定利润外汇人民币2300万元（以收到之日国家公布的美元牌价折算为美元）。 （2）考虑到本项目投入资金大，拆迁量大，发展周期长，为了保障甲方的利益，双方同意在第一期售房开始30天内，乙方支付给甲方外汇人民
13、币2000万元（以收到之日国家公布的美元牌价折算为美元），作为甲方第二期开发综合管理费及固定利润。 （3）第二期售房开始30天内，乙方支付给甲方外汇人民币2960万元（以收到之日国家公布的美元牌价折算为美元）。 （4）为保障乙方收益，合作公司的楼宇出售和出租所得，全部为乙方所有，该发展项目的盈亏由乙方自负。 第41条:合作公司的合作年限为20年，合作公司成立之日为合作公司营业执照签发之日。 第49条:（1）“不可抗力”指本合同签字日期后出现的、妨碍任何一方完全或部分不能履行本合同的所有事件，诸如地震、台风、水 灾、天灾、战争等。而且该等事件是本合同双方或合作公司所不能合理控制、无法预料或即使预
14、料到也不能合理避免的。（2）如果发生 不可抗力事件，本合同双方的合同义务在不可抗力引起的延误期内应中止履行，并应自动延长，延长的时间与该中止期相等，无须为此付出任何罚款。（3）宣称发生不可抗力的一方应迅速通知另一方，并应尽一切合理的努力来减少不可抗力的损失。（4）在发生不可抗力时，双方应立即互相协商以寻找一项公平的解决方法并应尽一切合理的努力减轻这种不可抗力的后果。 第52条:本合同的订立、解释、履行变更、解除和争议的解决均遵照中华人民共和国法律。 第53条:凡因执行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，双方应首先通过友好协商解决。如协商不能解决，应在一个月内送交北京中国国际经济贸易仲裁委员
15、会深圳分会申请仲裁。仲裁是终局的，对双方均有约束力。 1993年9月29日，双方又签署了一份补充协议，就“广场”的实际建筑面积如超过一定的面积时，被申请人对申请人进行奖励作出了约定。 1993年11月6日，广州市对外经济贸易委员会以穗外经贸业1993号文批复了上述合作合同和合作公司章程。广州市人民政府于1993年11月11日发出了外经贸穗府字1993号外商投资企业批准证书。1993年11月27日，合作公司取得了营业执照。 （二）仲裁请求 双方在履行合作合同的过程中发生争议，协商多次均未能解决纠纷。因此，申请人针对本案被申请人提出了以下仲裁请求: （1）依法裁决被申请人立即支付申请人应得的开发综合管理费及固定利润人民币1600万元; （2）裁定本次仲裁费及其他因仲裁而产生的差旅费、律师费由被申请人承
