规划项目审批管理课程

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1、,规划项目审批管理 （援疆课程）,一、规划管理体系：,城市规划管理（按目标、定规划、管实施） 是城市政府为了实现一定时期内的经济、社会发展目标，组织编制和审批城市规划，并依法对规划区内的土地使用和各项建设的空间安排，进行控制、引导、组织和监督的行政管理活动。,三个子系统密切联系：,互相联系 互相影响形成网络构成封闭系统,二、规划实施管理：,城市规划实施管理： 城市规划行政主管部门根据城市规划法律法规和批准的城市规划，对城市规划区内各项建设土地和建设活动进行规划审查，并核发规划许可的行政管理工作。 是整个城市规划管理工作中的一个重要环节，是控制性详细规划具体实施和落地的保证。 具体内容就是核发“

2、一书两证”。,“一书两证” 具体内容：,核定“规划设计范围和设计要求” 含建设项目选址意见书 建设工程规划设计要求 国有土地使用权出让地块规划设计要求 核发建设用地规划许可证 核发建设工程规划许可证（包括审批建设工程设计方案）,1、核定规划设计范围和设计要求：,根据土地的供应方式和建设项目的性质不同，可分三种形式： 建设项目选址意见书 建设工程规划设计要求 “国有土地使用权出让地块规划设计要求”, 形式不同,但实质性内容一样,都是根据批准的规划和相关法律法规核定建设范围,核提规划设计要求。,建设项目选址意见书：,根据城乡规划法第三十六条规定：按照国家规定需要向有关部门批准或者核准的建设项目，以

3、划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书； 土地供应：划拨 计划审批：批准制或核准制,适用于非经营性的土地划拨类项目，如：国家行政机关的办公用房，城市道路、电力等公用市政基础设施，医院、学校等医疗教育机构等；,建设工程规划设计要求,适用于自有土地改、扩建，不改变原有建设用地性质，且符合规划用地性质的项目，可包含经营性和非经营性项目；如：工业厂房在自有基地内新、扩建厂房；商办楼改扩建； 土地供应：自有，不新供地； 计划审批：批准制、核准制和备案制,国有土地使用权出让地块规划设计要求,根据城乡规划法第三十八条规定：在城市、镇规划区

4、内以出让方式提供国有土地使用权的，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。 土地供应：出让 计划审批：备案制、核准制,适用于经营性的土地公开招、拍、挂的项目，主要指商业、金融、服务业、商品住宅、旅游、娱乐六类。,受理要求：,申请表 国有土地使用权出让条件征询表 建设项目建议书批复 地形图 其它需要的文件、图纸等（危房翻建，应附危房鉴定报告）；,批复形式：,文件：建设项目选址意见书核发通知及证 图纸：标明设计范围和有关控制线的地形图,2、建设用地规划许可证,根据城乡规划法第三十七条规定： 在城

5、市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可证申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。,以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。,受理要求：,建设用地规划许可证申请表； 已取得的建设项目选址意见书或国有土地使用权出让合同； 设计方案总平面图及设计方案

6、批复文件（仅建设用地范围需根据设计方案情况划定的项目，如变电站等）； 建设项目可行性研究报告批准文件（可分批复、核准和备案文件三种）； 地形图、其它需要的文件、图纸等。,批复形式：,文件：建设用地规划许可证核发通知及证 图纸:划示建设用地规划许可范围的地形图（如尚未储备的土地可能还包括带征范围）。,关于核发_建设用地规划许可证的通知,： 你单位填报的( ) 号建设用地规划许可证申请表及所附的有关文件、图纸、资料收悉。经核，该项目建设前经我局以沪 ( ) 号通知核发建设项目选址意见书（编号 ） 地块土地使用权系你单位以土地出让形式获得，国有土地使用权出让合同（编号： ），该地块规划设计要求，前我

7、局已以( ） 号文提供。该建设项目已经 批准（或核准、备案）同意（编号 ），现根据本市城市规划及规划管理等有关规定，同意发给建设用地规划许可证（编号：沪 地 号），并将有关事项通知如下： 一、建设项目名称：,二、建设用地位置： 三、建设用地规划性质：居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、市政公用设施用地、对外交通用地、绿地、特殊用地。 四、建设用地面积： 平方米， 另： 。(具体范围如建设用地规划许可证附图所示，并以实测为准)。 五、建设工程规模： 平方米（以审定的设计方案为准）。 六、房屋拆迁情况： 七、规划管理要求： 请你单位有效期内凭建设用地规划许可证向有关部门申请建设用地批准手续

8、及向房屋管理部门申请房屋拆迁手续。 核发机关 年 月 日,3、建设工程设计方案审核,根据城乡规划法第四十条规定： 申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等资料。,根据上海市城乡规划条例第三十五条规定： 申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等资料。规划行政管理部门应当在三十个工作日内提出建设工程设计方案审核意见。,建设单位或者个人应当根据经审定的建设工程设计方案编制建设项目施工图设计文件，并在建设工程设计方案审定后六个月内，将施工图设计文件的规划 部分提交规划行政管理部门。符合经审定的建设工程设计方案的，规划行政管理部

9、门应当在收到施工图设计文件规划部分后的二十个工作日内，核发建设工程规划许可证。,受理要求：,建设工程设计方案送审单 建设项目选址意见书、或建设工程规划设计要求通知单、或国有土地使用权出让合同 建设项目可行性研究报告批准文件（含批复、核准、备案三种） 地形图（按要求画上建设工程设计方案总平面）,建筑设计方案（含说明）、改扩建需附送原建筑图纸及结构复核结论 高层建设项目，应视需要附日照分析报告 涉及文物、保护建筑，应提供视线分析图 消防、环保、卫生、交通、住房等相关部门意见 设计方案公示文件（视项目情况而定） 其它有关文件、图纸等,批复形式：,文件：批复文稿 图纸：设计方案总平面图,关于上海机场（

10、集团）有限公司指挥中心业务用房工程设计方案的批复,方案批复编号: 上海机场（集团）有限公司： 你单位填报的（00051027D15557）号建筑工程设计方案送审单（第一次送审）及所附图纸、资料、文件收悉。设计方案经我局审核，批复如下： 、建设项目名称：上海机场运行指挥中心业务用房。 、建设基地范围：迎宾二路南侧、华东民航管理局办公基地东侧、101基地北侧。 、建设基地面积：13332平方米 、建设用地规划性质：对外交通,、规划允许建筑工程性质：机场用办公用房 、建筑面积：总建筑面积15996平方米，其中地上建筑面积10940平方米，地下建筑面积4764平方米。 、容积率：0.82。 、复盖率：

11、29.6%。 、绿地率：37.2%。 、建筑高度、层数：地下一层，地上三层，建筑高度15.6米。 、总平面布置要求：原则同意本次送审方案的总体布局。 2、车位、出入口：沿迎宾二路设置两处机动车出入口。,3、市政及公建配套设施要求：西侧、南侧相临河道是否需保留，请征求水务局意见，如需保留，请委托划示河道蓝线，并提出保护要求。 4、相关部门意见：请征求卫生、环保、交通、绿化部门的意见。 本方案批复有效期为六个月，并经审核后可延期六个月，未经批准延期的方案批复自行失效。 上海市城市规划管理局 2006年3月6日,4、建设工程规划许可证,根据城乡规划法第四十条规定： 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑

12、物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、镇人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。,受理要求：,建设工程规划许可证申请表 “建设工程设计方案批复” 房屋、土地使用权属证明（房地产权证或用地批准书） 地形图 盖有审图章的建筑施工图 相关部门审核意见 施工图审图合格证书及备案文件 其它文件、图纸等。,批复形式：,文件：建设工程规划许可证及建筑工程规划许可证项目表；,图纸：地形图和总平面设计施工图； 建设工程开工复验灰线申请表和建设工程竣工规划验收申请表； 订界通知单；,“一书两证”审批流程图,（三）、“一书两证”管理的依

13、据,（1）、法定依据： 城乡规划管理相关法规： 城乡规划法、 上海市城乡规划条例、 上海市城市规划管理技术规定、 各种政府规章、规定、意见、通知等规范性文件。,需要特别重视规范性文件的使用,保障性用房中仅涉及公共租赁房 的规范性文件：各种规定、实施 意见、通知、办法、建设导则、 设计导则就有约 34 个；,数量多：,市政府、 住房局、工商局、发改委、建交委、规土局、 财政局、税务局等,制定部门多：,概念不一： 仅公共租赁房就有单位租赁房、人才公寓、来沪务工人员宿舍等不同说法； 口径不一： 如关于闲置非居住房屋临时改建的有关规定针对实施单位：房屋产权单位和公共租赁住房运营机构的不同而不同； 部分

14、规定无具体实施意见，无法操作；,口径多：,由于大部分文件或多或少都涉及规划管理内容，应在规划审批中控制，但由于是由各部门分头核发，各区县规土部门掌握不全面，了解途径不明确；,查阅困难：,是否有效较难判别,规范性文件均有有效期，需特别注意在使用时是否有效。,相关管理法规： 行政许可法 行政诉讼法 行政复议法 行政处罚法 消防、环保、卫生防疫、绿化等相关法律、法规和规定。,（2）、各类城市规划： 批准的控制性详细规划 风貌保护规划 专项规划等,（四）、“一书两证”的核心和重点：,建设工程设计方案审批 1、建设工程设计方案管理的具体内容,规划技术指标及总平面布局,建筑形式研究,城市空间及城市风貌研究

15、,建筑外形研究（含材料、色彩）,城市界面研究,2、建设工程设计方案审查阶段的程序性要求：,（1）、设计方案公示： 公示范围：拟建工程与现有居住建筑相邻，或拟建工程冬至日投影范围内有居住建筑，对相邻居住环境可能产生影响的；重大公共设施项目、社会关注度高的建设项目；,公示工作内容： 工作预案：对于特别敏感的地区或居民矛盾较大的地区在公示前需联合地方政府讨论明确公示方式。 公示材料制作和张贴：同时需网上公示和现场公示； 公示见面会：公示期间要根据居民反馈情况组织居民见面会，进行各种政策和技术问题的解释等。,方案优化：方案公示不纯粹是解决程序性的问题，更是解决方案优化的实质性问题，根据公式的反馈意见，

16、结合项目的实际情况要组织协调方案的优化和深化，真正体现达到方案公示的目的，体现公众参与的优势。 意见汇总和反馈：对于不能采纳的意见需特别重视进行书面或当面反馈；,背景情况： 紧邻黄浦江，东侧即为建成入住的世茂滨江花园。,公示典型案例：新鸿基集团建设的滨江凯旋门项目,土地出让中即遭到世茂滨江花园业主的强烈反对，认为该项目布局不合理、建筑容量和建筑高度过高，将遮挡世茂滨江花园面向黄浦江的景观，从而破坏居住环境，造成物业的贬值。 业主要求取消建设改建绿地或者建造24米以下建筑。 土地出让为此中止了半年。,该项目在设计方案审核过程中，居民继续提出反对，曾多次向规土部门和市政府进行信访，在小区内悬挂反对的横幅，甚至向公安部门申请游行。 世茂滨江花园业主的构成和背景：世界五百强的CEO、人