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1、房地产企业的成本管理格局规划与有效管理,成本前置与设计阶段的成本规划及优化,目录 规范化设计管理体系下的成本管理 房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 各阶段的成本管理成果标准 设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 项目成本控制的理念 项目论证拿地阶段的成本管控 概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 项目设计管理阶段的成本优化 三 设计中的成本管控通病与案例分析,销,计,工,程,房地产开发业务的VAC图,项目立项,主体结构开工,开盘销售,竣工,入伙,产品研发阶段,产品和利润实现阶段,项目论证阶段,项目策划阶段,设计
2、管理阶段,工程施工阶段,入伙管理阶段,拓,销售管理阶段,展,组织项目论证,营,组织项目策划/产,初步产品定位,品、市场及客户 定位研究,营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及 销售前准备,销售事务管理,入伙事务管理,设,规划要点/规划草案,概念规划设计,方 案 设,扩初设计,施工图设计,工程施工配合、销售配合及入伙配合,计,前期工程配套的调研及配合,设计配合、供应商考察及招标、 施工准备及桩基等工程施工,主体结构施工至 具备预售条件,工程施工 至竣工验,销售及入伙配合,收,成 本,估算,测算,预算、标底、合同价,进度款、工程 变更、招标采,结算,购 说明及图例：,：代表关键里程碑,：代表某
3、个阶段的主导的专业任务，即其输 出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条 件。,：配合专业的任务。,规范化设计管理体系下的成本管理,亿城集团股份有限公司,投资决策论证管理阶段,设计管理阶段,工程管理阶段,销售管理阶段,入伙管理阶段,工程,拓展,分析项目基本情况,营销,组织项目策划/产品、市场及客户定位研究,规划草案设计,营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备,设计,规划设计 单体设计 部品设计,扩初设计,施工图设计,设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工,主体结构施工至具备预售条件,工程施工至竣工验收,销售及入伙配合,工程施工配合、销售配合及入伙配合,销售事务管理,入
4、伙事务管理,成本,测算,目标成本形成、预算、标底、合同价,进度款、工程变更、招标采购,结算,实施方案 时点,说明及图例：,：代表需多方论证节点,：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。,：配合专业的任务。,项目论证、形成项目投资评审报告,：代表集团决策节点,概念设计,房地产业务流程中的成本管理节点,规范化设计管理体系下的成本管理 房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 各阶段的成本管理成果标准 设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 项目成本控制的理念 项目论证拿地阶段的成本管控
5、概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 项目设计管理阶段的成本优化 设计中的成本管控通病与案例分析,房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 1.1 项目论证阶段的成本管理 1.2 项目策划阶段的成本管理 1.3 项目设计管理阶段的成本管理： 通过优化流程，提高设计管理阶段的成本管理水平。 下面我们首先了解一下成本测算的概念：,规范化设计管理体系下的成本管理,亿城集团股份有限公司,成本测算的基本要求,明确成本测算的用途,初判,投资决策用,实施方案阶段,哎！看看这个项目靠谱吗？,盖成啥样啦？,拿地时用,亿城集团股份有限公司,成本测算的基本要求,选用适合的版本,投资决策用,实施方案阶段,
6、1.0版本,2.0版本,3.0版本,初判,亿城集团股份有限公司,成本测算的基本要求,成本测算的要求,初判成本测算,实施阶段成本测算,投资决策阶段成本测算,无需报送集团财务部,按成本测算标准表报送集团财务部,按成本测算标准表报送集团财务部,视同,估算,概算,预算,要求越来越深,视同,视同,亿城集团股份有限公司,成本测算基本要求,各阶段成果标准,亿城集团股份有限公司,成本测算基本要求,成本分摊办法,亿城集团股份有限公司,成本测算的基本要求,成本测算表的填写顺序：封面规划指标土地费用前期费用各单体建安费用小市政配套 环境工程费公建配套费建安汇总成本汇总,设计阶段成本管理作业指引,通过成本管理作业指引
7、反观设计过程中的成本管理与 规划，以及各阶段设计成果与成本成果的对应关系,销,计,工,程,1.1 项目论证阶段的成本管理：,项目立项,主体结构开工,开盘销售,竣工,入伙,论证阶段,项目论证阶段,项目策划阶段,设计管理阶段,工程施工阶段,入伙管理阶段,拓,销售管理阶段,展,组织项目论证,营,组织项目策划/产,初步产品定位,品、市场及客户 定位研究,营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及 销售前准备,销售事务管理,入伙事务管理,设,规划要点/规划草案,概念规划设计,方 案 设,扩初设计,施工图设计,工程施工配合、销售配合及入伙配合,计,前期工程配套的调研及配合,设计配合、供应商考察及招标、 施
8、工准备及桩基等工程施工,主体结构施工至 具备预售条件,工程施工 至竣工验,销售及入伙配合,收,成 本,估算,测算,预算、标底、合同价,进度款、工程 变更、招标采,结算,购 说明及图例：,：代表关键里程碑,：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输 出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条 件。,：配合专业的任务。,1.1 项目论证阶段的成本管理：,依据公司的项目投资策略和计划，对意象中的项目进行论证分 析,提交项目可行性研究报告(分析项目区位、项目优劣势、总,体定位、项目合作方式、地价及地价支付方式、总体开发周期、 项目主要风险、概念规划草案),以决定是否获取土地； 提交项目可行性研究报告；,公 司
9、 的 投 资 策 略,城 市 与 市 场 论 证,项 目 可 研 评 审 论 证,获 取 项 目 土 地,析,1.1 项目论证阶段的成本管理：,项目可研评审论证报告,项目总论,项目风险及建议 城市板块及项目细分市场分析 项目市场与产品定位 项目分期开发计划,项目销售进度计划及分期售价 项目收益测算,附件：市场分析报告、合作方研究、合作协议草案、项目,附图资料(含概念规划草案)、法律意见书等。,销,计,工,程,1.2 项目策划阶段的成本管理：,项目立项,主体结构开工,开盘销售,竣工,入伙,策划阶段,项目论证阶段,项目策划阶段,设计管理阶段,工程施工阶段,入伙管理阶段,拓,销售管理阶段,展,组织项
10、目论证,营,组织项目策划/产,初步产品定位,品、市场及客户 定位研究,营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及 销售前准备,销售事务管理,入伙事务管理,设,规划要点/规划草案,概念规划设计,方 案 设,扩初设计,施工图设计,工程施工配合、销售配合及入伙配合,计,前期工程配套的调研及配合,设计配合、供应商考察及招标、 施工准备及桩基等工程施工,主体结构施工至 具备预售条件,工程施工 至竣工验,销售及入伙配合,收,成 本,估算,测算,预算、标底、合同价,进度款、工程 变更、招标采,结算,购 说明及图例：,：代表关键里程碑,：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输 出会成为本阶段其他专业开展活动的输
11、入条 件。,：配合专业的任务。,1.2 项目策划阶段的成本管理：,依据项目可研报告，通过营销、技术和成本几个专业的耦,规,合性工作，明确项目的产品定位、概念主题、概念规划设计,和成本测算，以求提高产品的附加值，从而保证项目的收益,最大化。,为下一步的设计管理工作提供明确的输入条件。 提交项目策划报告（包含产品定位报告、概念规划设计方 案）。,明确概念主题,产品策划 耦合阶段,可行性研究报告,项目产品定位 概念规划设计,项目策划报告,成本测算,析,论证阶段,策划阶段,如何在策划阶段提高“产品附加值”？,析,征,提问： 产品附加值体现在哪几个方面？,项目先天因素的扬长避短,项目产品配置和性能的优化
12、,项目产品概念、形式和风格的差异化,”,分,析,获得 超额利润,提高地价 承受底线,市场 利润 平均 售价,品牌 附加值,产品 附加值,土地 价格,其它 成本,析,第一节 房地产项目开发的特征,提高产品附加值的方向,第二节 房地产企业设计管理的,影响因素,先天因素的,产品配置和,产品概念、形式和,第三节 精细化市场需求下的规 范化设计管理体系,扬长避短,性能优化,风格的差异化,自然条件的分析,部品配置,产品概念和风格,社会条件的分析,性能标准,产品形式,规划要点的分析,销,计,工,程,1.3 项目设计管理阶段的成本管理：,项目立项,主体结构开工,开盘销售,竣工,入伙,设计阶段,项目论证阶段,项
13、目策划阶段,设计管理阶段,工程施工阶段,入伙管理阶段,拓,销售管理阶段,展,组织项目论证,营,组织项目策划/产,初步产品定位,品、市场及客户 定位研究,营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及 销售前准备,销售事务管理,入伙事务管理,设,规划要点/规划草案,概念规划设计,方 案 设,扩初设计,施工图设计,工程施工配合、销售配合及入伙配合,计,前期工程配套的调研及配合,设计配合、供应商考察及招标、 施工准备及桩基等工程施工,主体结构施工至 具备预售条件,工程施工 至竣工验,销售及入伙配合,收,成 本,估算,测算,预算、标底、合同价,进度款、工程 变更、招标采,结算,购 说明及图例：,：代表关键
14、里程碑,：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输 出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条 件。,：配合专业的任务。,1.3 项目设计管理阶段的成本管理：,依据项目策划报告，以设计专业为牵头部门，通过 营销、工程和成本几个专业的耦合性工作，实现项目 的规划及单体设计成果满足产品定位、成本控制以及,工程施工的要求。 为下一步的施工管理工作提供明确的输入条件。,提交报建方案、扩初设计、施工图设计等图纸性成果。,执行,设备选型,1.3 项目设计管理阶段的成本管理：,拿地节点,方案报建,论证阶段,策划阶段,方案设计,设计管理阶段 扩初设计,施工图设计,工程 管理,概念规 划草案,概念规 划方案,建筑、 规
15、划方案,结构设计 扩初设计 建筑平面,施工图设计,部品 设计及 定板,实施方案设计阶段,概念规 划草案,概念规 划方案,建筑、规划方案 结构、设备,土建扩初,施工图,初步方案,产品配置建议,施工图设计指引 模型研究,部品材料调研,部品材料清单,部品材料定板封样,销售配合资料 产品、技术创新研发,景观概念方案设计,景观方案设计 销售示范区设计,景观施工图设计,设计阶段业务流程图,通过优化流程管理，提高设计管理阶段的成本管理水平,成本专业配合工作,报批报建配合工作,主体工程设计,模型推敲研究,部品研究和定板,详勘和基础设计,景观工程设计,集团相关部门配合,销售示范区设计,项目部配合工作,营销专业配
16、合工作,财务专业配合工作,项目工程部配合工作,物业管理配合工作,项目策划阶段 编写方案设计任务书,项目设计管理阶段,方案设计,项目设计管理阶段,扩初设计,项目设计管理阶段,施工图设计,项目工程管理阶段,设计配合,详,勘,流程图反映节点之间 的主要输入输出关系 委托方案设计 单位（签订方 案设计合同）,规划、建筑 方案设计,结构、 设备初 步方案,模型推 敲研究,确定景观概念 方案设计单位,提供营销专 业评审意见,提供成本专 业评审意见,提供工程专 业评审意见,提供物业管 理的评审意 见,设计,组织面积核 算,人防方案报 建,完成景观概 念方案设计,提供价格 初步测算,项目收益测 算,编制方案 阶段项目成 本测算目标,方案、环保、 消防方案报 建,集团实 施方案 听证会,是否 听证,完成集团实施 方案听证会上 会标准的资料,优化点一：,将产品创新研发流程与项目开
