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1、联东集团无锡北塘产业园项目整体定位与一期产品建议,谨呈：联东集团,情况说明,本次报告为整体定位报告，原本定于4月28日汇报，由于汇报时间提前的关系，世联本着将主要精力放在最重要与最紧迫的问题方面，着力解决： 针对八百五十亩发展方向与整体定位 办公体量的客户定位、产品定位等方面 项目整体规划 布局初步建议 项目启动区产品细节建议,1,项目目标梳理与内外环境分析,2,项目发展方向,3,项目客户定位与产品定位,5,项目规划布局建议,6,项目启动区产品建议,4,项目整体定位,1,项目目标梳理与内外环境分析,2,项目发展方向,3,项目客户定位与产品定位,5,项目规划布局建议,6,项目启动区产品建议,4,
2、项目整体定位,企业目标,整体目标,1,中心城区边缘地带850亩地块，如何走差异化道路，精准整体定位,2,围绕客户需求，打造从产品、配套到服务的有差异化的生产生活 模式,3,合理分期，平衡现金流，实现滚动开发与资金平衡,4,作为进入长三角的首个项目，实现联东在长三角区域的品牌影响力 为未来扩张奠定基础,启动目标,5,满足政府形象需求的同时保证销售回现,外部环境 高铁无锡,高铁时代的来临将直接拉近长三角城市群之间的距离，无锡将由公路时代的第二圈层直接晋级为第一圈层，随之而来的是城市分工体系的形成完善,外部环境 城市分工无锡,在城市分工与融合的趋势中，无锡市未来有望接受上海制造业、部分服务业的转移，
3、同时也将面临高端消费、高端服务业的外溢,文化之城 苏州,服务之城 无锡,上海：四大中心,休闲之都 杭州,国际海港 宁波,科教中心 南京,城市分工,城市融合,上海,无锡,金融中心 贸易中心 航运中心 经济中心,长三角北翼商贸物流中心 创意设计中心 先进制造业中心 职业教育及旅游度假中心,外溢： 制造业外溢 服务业外包外溢,吸引： 高端消费 金融等高端服务业,五大名城：适宜投资创业的工商名城；适宜创新创造的设计名城；适宜生活居住的山水名城；适宜旅游度假的休闲名城；具有人文特质的文化名城 五大中心：国际先进制造技术中心，区域性商贸物流中心，创意设计中心，职业教育中心，旅游度假中心,近市场 近人才 近
4、信息,商务综合成本低,外部环境 无锡产业特点,产业结构上，无锡市三产比例逐年提升，但横向对比来看，仍然落后于长三角其他核心城市，目前仍是一个二产为主导的工业城市,2009年长三角城市三产占比,无锡市历年三产占比,无锡市三产比例逐年提升，但横向对比来看，仍然落后于长三角其他核心城市,外部环境 无锡产业特点,产业现状三大特点：民营经济，特别是中小企业的主导地位、商贸业在三产中的领先地位以及传统制造业在二产中的领先地位,民营经济的主导地位：2007年各所有制企业产值对比,第三产业中商贸服务业的绝对领先地位,第二产业目前仍以传统制造业为主导,无锡市产业现状目前呈现出的三大特点： 中小企业占全市企业总数
5、的比重已经超过了90。2007年，以民营企业和乡镇企业为主体的中小企业为全市创造了58以上的GDP 第二产业目前仍以传统制造业为主导 第三产业中批发零售业占据主导地位,单位：亿元,单位：亿元,单位：亿元,传统产业带,北部片,包含西漳、堰桥，以轻织、化工和机械等行业为主,西北片,以洛社为中心，城市化水平较高，传统产业较发达,东部片,以安镇为中心，传统产业发达，产业布局聚集地未形成,高新技术产业带,东南片,以无锡高新技术开发区和锡山经济技术开发区为中心，是无锡高新技术产业发展较早的地区，己形成具有一定实力、一定影响的高新技术产品生产基地。,西南片,以鑫园经济技术开发区为中心，是无锡科研院所和大学主
6、要分布地区，也是无锡以电子产业为主要分布地区。,CBD,第三产业,CBD,以老城为中心，其核心在解放路内部，初步形成了零售业、金融保险业等为主的功能区,物流,物流业主要布局在以西漳和东亭为中心的地区，以仓储、运输、配送等传统物流为主,城市南进,产业北移,在“城市南进，产业北移”战略影响下，无锡市区产业布局南北分异明显，传统产业主要集中在北部区域，高新技术产业主要布局在南部，传统产业比重依然较高,外部环境 无锡产业布局,西北片,北部片,东部片,西南片,东南片,江阴,宜兴,无锡九大新兴产业,外部环境 无锡产业规划,第二产业,传感网 ,新能源 ,新材料 ,环保 ,生物医药 ,第三产业,软件服务外包
7、,设计与文化创意 ,现代旅游 ,生产服务业 ,产业规划有九大新兴产业将主要布局在市区外围区域，其中，生产服务业（金融、物流、总部经济等）有在市区发展的布局,生产服务业主要包括现代物流、金融服务、信息服务、总部经济等,外部环境 无锡城市规划,城市规划板块划分：无锡市域分为五大板块，分组团相对独立发展；惠山、锡山、新区将形成外围产业区；城中、滨湖将组成城市商贸、商务、文教、居住区；项目介于惠山与城中板块之间,城中板块,新区板块,滨湖板块,惠山板块,锡山板块,功能定位： 先进制造业、现代物流业的集聚区和都市农业示范区 发展驱动： 传统产业基础,功能定位： 商务商贸文化居住中心城区 发展驱动： 传统商
8、务商贸氛围,功能定位： 风景旅游区、人居生态新城区、现代服务业集聚区和现代都市农业示范区 发展驱动： 生态环境 新政务区利好,功能定位： 区域性生产生活资料集散中心、无锡先进制造业基地和都市农业示范区 发展驱动： 传统产业基础,功能定位： 创新型国际化科技新城 重点建设高新技术产业中心、物流中心、空港地区和“三泰一址”历史文化保护工程 发展驱动： 政府产业引导,惠山新城,锡山新城,太湖新城,新区商贸商务区,崇安商务商贸区,北塘新城,广益新城,太湖广场,外部环境 北塘产业,项目行政隶属北塘区，其为无锡市传统商贸与传统制造业集中区，经济发展处于较低水平，近年来，随着工业企业退城进园，遭遇产业断层危
9、险，工业产值规模大幅下降,2006-2007年七区地区生产总值对比,单位：亿元,2009年北塘区三产比例已达到66.1%,2009年北塘区工业各行业盈利同比增长水平,从“十一五”初期开始，北塘区启动工业企业退城进园，整治“五小”企业 2009年工业因宏观形势不理想和一批重点工业企业迁出或即将迁出双重因素影响，工业规模大幅降低，规模以上工业总产值比2005年下降26.6%，第三产业比重提高幅度高于前几年,外部环境 北塘规划,北塘区功能定位以发展居住为主，成为文化居住服务综合区；项目南侧即为规划建设中的北塘新城，主要功能定位为城北商业次中心；本项目规划定位为总部经济园,北塘区的功能定位是以发展居住
10、为主，同时开发惠山运河文化旅游和商贸物流业、服务业，并兼顾都市型工业的发展，形成一个水岸文化居住服务综合区,金山北工业园,刘潭-广石居住片区,盛岸居住片区,北塘新城（凤翔片区）,运河,“北塘新城”规划面积4.5k将成为以“现代商贸、文化旅游、居住功能”为主的新型城区，成为无锡北部的商业次中心，成为北塘区的行政、文化、经济的中心 睦邻中心：15万方体量，包含社区生活配套，教育中心 商业次中心：沿青石路、通惠路形成城北商业次中心，总体量估计在40万方（金太湖20万方，欧风20万方） 物流专业市场群 文化旅游带,凤宾路,沪宁铁路,居住片区,南至运河,北至江海路,西至凤翔路,东至锡城路,专业市场,商业
11、次中心,沿运河特色旅游带,睦邻中心,盛世新城,华仁凤凰城,欧风新天地,北创科技园,金太湖国际,居住及其配套,商业商务,北塘区规划,北塘新城规划,总部经济园,项目区位：位于老城区边缘地带，紧邻区政府，具备一定的区位优势，目前不属于城市发展的主导方向,项目本体 区位,区域商业中心,火车站 交通枢纽,城市CBD,1公里,5公里,3公里,距离北塘区现商业中心1公里 距离市中心5公里路程 距离火车站约3公里距离 不属于市政府南拓北展的发展方向,北塘区政府,广石路/312（高架）,锡澄路,江海路（高架）,凤翔路（高架）,凤宾路,地铁一号线,庄前站,江海路站,地铁四号线,地铁三号线,天河站,吴桥站,三院站,
12、火车站,项目交通：项目为高架及快速路所环绕，目前项目进入主要依赖凤宾路；未来轨道交通一号线、四号线均有临近站点，将进一步拉近与市区的距离,项目本体 交通,一期启动区，现已拆平,民营 工业园,制衣厂 物流 仓储,物流、制造加工厂,摩配市场、制造加工厂,项目本体 内部现状,项目规模与内部现状：项目目前确定为850亩，可建设用约在600亩左右，地块平整，现状主要是物流以及中小型制造加工企业,1,规划用地指标限制：70%办公、30%商住,2,定位限制：市政府所颁发的总部经济园名号,3,启动限制：启动地块C65面积在90亩左右，容积率在2.5以下,项目限制性条件,项目SWOT小结,1,项目目标梳理与内外
13、环境分析,2,项目发展方向,3,项目客户定位与产品定位,5,项目规划布局建议,6,项目启动区产品建议,4,项目整体定位,立足于优势、劣势、机遇、挑战，项目有哪些可能的发展方向？,方向一：纯产业园的发展路径,基于交通一体化下的产业转移趋势 基于总部经济园的名号,产业园的发展思路,确立项目产业发展的主导方向 搭建培育产业发展的平台 承担前期产业引进的亏损 直面遍地开花的商务园竞争与产业断层的区域现状,方向二：纯办公的发展路径,基于70%的办公用地属性,纯办公的发展思路,克服目前缺乏商务氛围 确立办公客群 相应产品打造,方向三：其他的路径？,锡山： V-PARK，行业分布在软件、电动车、摩托车 商务
14、区 S-PARK,锡山,新区： 商务区 I-PARK一期 高新区 新加坡工业园 I-PARK创意园 I-PARK二期 太湖国际科技园 空港产业园,新区,滨湖,滨湖区： 国家工业设计园 太湖新城科教产业园 马山生物医药外包园,北塘区： 金山北工业园 凤翔软件园 北创科技创业园,北塘,惠山,惠山： 风电产业园 生命科技产业园 数字信息产业园 软件外包园,路径一的可行性,1、如果走纯产业园的发展路径，面临的是来自无锡市各大产业园区的直接竞争,新区： （1）集成电路、液晶显示、光电器件、电子元器件等 （2）电力装备产业 （3）生物试剂和生物制造 （4）口岸保税物流服务业 （5）太阳能电池及组件制造 （
15、6）软件产业,锡山区： （1）电子信息产业电子元件、计算机整机 （2）纺织及服装产业 （3）摩托车及汽车零部件产业 （4）诊断试剂 （5）制造业物流服务业 （6）电子信息材料和新型化工材料,滨湖区： （1）电子信息产业集成电路设计 （2）数控机床设备及专业精密装备 （3）生物医药研发服务外包 （4 ）太阳能电池、组件及应用产品 （5）工业设计,太湖,惠山区： （1）印染和印染机械 （2）汽车零部件 （3）医疗器械 （4）运输配送物流 （5）特种冶金新材料 （6）风力发电设备以及相关配套零部件生产 （7）硅材料和太阳能电池及组件制造,太 湖,主城区 现代商贸业,路径一的可行性,2、无锡市先进产业转移以及培育已在别的区域形成产业集聚或已有规划布局，项目难以找到差异化机会点；且片区本身面临产业断层的危险,资料来源：无锡市人民政府关于加快总部经济发展的若干意见，无锡经济编辑部,加快建设总部企业集聚区。鼓励总部企业进入太湖新城、锡东新城、主城区重点片区及太湖广场周边地区 鼓励综合型总部、投资总部和销售总部进入城市综合体，鼓励研发总部企业进入太湖国际科技园、太湖
