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1、,黄河路铸造厂项目定位方案,定位思路,形象定位,产品定位,第一部分 宏观分析,城市概况,经济环境分析,1,2,3,城市规划分析,城市区位,漯河,漯河市是河南省下属的一个地级市位于河南省中部，是京广铁路上的重要城市，处于许昌和驻马店之间。,河南食品工业基地 豫中都市经济圈 北距离郑州140KM， 西距平顶山78KM 南离驻马店66KM 东离周口 55KM,1.1城市概况,漯河市综合交通条件,京港澳高速,南洛高速,京广铁路,漯阜铁路,郑漯轨道交通,石武客运专线,沙河码头,人口概况,漯河市总人口256.90万人，常住人口248.05万人。总面积2617平方公里。下辖三区两县。,各年龄组所占比例,1.
2、1城市概况,202,32,413,49,405,51,821,73,776,60,面积与全省各地市比较,1.1城市概况,漯河市面积2617平方公里，全省排名第16位。,数据来源：河南省统计年鉴,漯河市人口共约258万，全省排名第15位。,数据来源：河南省统计年鉴,人口与全省各地市比较,1.1城市概况,漯河市人口全省比较（柱状图）,漯河市城镇化率与各地市的比较（柱状图）,截止2010年底，全省城镇化率为39.5%，漯河的城镇化率39.3%，基本与全省基本持平。,数据来源：河南省统计年鉴,1.1城市概况,城镇化率与全省各地市比较,第一部分 宏观分析,城市概况,经济环境分析,1,2,3,城市规划分析
3、,1.2经济环境分析,GDP与人均可支配收入,在经济发展过程中，漯河市的经济发展受到人口基数和面积的影响，在全省的国民生产总值对比中处于落后地位，2010年在河南省国民生产总值排名中倒数第三。,经济受到人口基数和面积的影响，GDP总量处于全省落后地位,数据来源：河南省统计年鉴,2005年以来，全市经济保持着持续、健康、快速的发展势头，受2008年全国经济危机的影响，2009年增速跌至谷低后在2010年开始反弹，2010年全年GDP为674亿，增幅为13.66%。,GDP呈现增长的趋势，发展势头强劲，未来发展潜力巨大。,GDP与人均可支配收入,1.2经济环境分析,数据来源：河南省统计年鉴,GDP
4、与人均可支配收入,通过与其他地市人均成产总值的对比情况可以看出，漯河市虽然经济总量较小，但是其人均GDP却位于河南省各地市中上水平。,数据来源：河南省统计年鉴,1.2经济环境分析,人均可支配收入由2005年7923元增长到2010年14769元，增长速度较快且逐年递增，对整个房地产是利好消息。,1.2经济环境分析,人均可支配收入,数据来源：河南省统计年鉴,05-10年人均可支配收入（柱状图）,人均可支配收入全省比较（柱状图）,1.2经济环境分析,人均可支配收入,数据来源：河南省统计年鉴,漯河市人均可支配收入为14769元，处于全省中下游水平。,城镇固定资产投资投入,漯河市城镇固定资产投资增速较
5、快，但近年有所下滑，城市基础设施建设逐步完善，成为房地产开发的利好因素。,1.2经济环境分析,数据来源：河南省统计年鉴,2005年至2010年漯河固定资产投资,固定资产投资全省比较,城镇固定资产投资投入,1.2经济环境分析,数据来源：河南省统计年鉴,漯河固定资产投资在全省处于中游水平，结合漯河城市的面积来看，属于投资额较大的地市。,2010年第二产业的比例达到了69.6%，说明漯河是一个以工业生产为主的城市，其从业人员将是项目客户的重要组成部分；漯河市工业主导力量强大，工薪阶层数量庞大，第三产业比例过低。,漯河市产业结构以工业型为主导，近年来，第三产业保持平衡，第一产业萎缩。,三大产业占比,1
6、.2经济环境分析,数据来源：河南省统计年鉴,漯河2005年至2010年的恩格尔系数基本稳定，去年由于物价上涨的缘故，略有提升。,1.2经济环境分析,恩格尔系数,数据来源：河南省统计年鉴,05-10年恩格尔系数（柱状图）,恩格尔系数全省比较（柱状图）,恩格尔系数,1.2经济环境分析,漯河的恩格尔系数在排在河南各地市的中下游，说明食品支出占家庭支出的比重较小，富裕程度在全省中上游。,数据来源：河南省统计年鉴,2010年漯河市地方财政一般预算收入26.1亿元，净增5.7亿元，增长28%，增幅居全省第二位，是近十年收入增量最多的一年。,1.2经济环境分析,财政收入,数据来源：河南省统计年鉴,05-10
7、年财政收入（柱状图）,财政收入全省比较（柱状图）,财政收入,由于漯河总面积和人口较少，经济总量不大，所以财政收入的总量在全省位列倒数第三，排名较为落后。,数据来源：河南省统计年鉴,1.2经济环境分析,漯河市的居民储蓄余额连年递增，2010年底达到260亿元，平均每人1万元。,1.2经济环境分析,城乡居民储蓄存款余额,数据来源：河南省统计年鉴,05-10年城乡居民储蓄存款余额 （柱状图）,城乡居民储蓄存款余额全省比较（柱状图）,城乡居民储蓄存款余额,由于面积人口的限制，居民存款额全省排名比较靠后。,数据来源：河南省统计年鉴,1.2经济环境分析,1.2经济环境分析,社会消费品零售额,数据来源：河南
8、省统计年鉴,05-10年社会消费品零售额 （柱状图）,漯河市社会消费品零售总额每年递增较为明显，截止到2010年底，已达到216亿元人民币，人均达到近8300元，比去年增长1100多元，说明漯河的商业市场的消费具有较大的增长空间。,2009社会消费品零售额全省比较（柱状图）,漯河社会消费品零售总额在全省排名第14位。,社会消费品零售额,数据来源：河南省统计年鉴,1.2经济环境分析,第一部分 宏观分析,城市概况,经济环境分析,1,2,3,城市规划分析,土地利用现状,本案,城市发展轴线,城市规划,金山组团是漯河市整体城市规划的重点方向，主要以高档住宅为主。,一心、两轴、九片区 1、总体布局 一心
9、是指在沙澧河交汇处形成的以老城商业中心、沙北行政中心及沙澧文教、商务中心组成的复合城市核心。 2、总体布局 两轴 一为现代城市景观轴：即基于沙、澧河的城市滨水水系景观轴线； 一为城市时代发展轴：即基于长江路人民路的城市功能轴线。 3、总体布局 九片区 即老城片区、沙北片区、沙澧片区、澧南片区、金山片区、东北片区、铁东片区、后谢片区、召陵片区等九大功能片区。,本项目位于金山组团,与优化老区功能相衔接,新区在老区基础上，向东北拓展，通过淞江路、黄河路、人民路等城市主干道，与老区实现高效对接。,东部召陵副中心居住、 食品加工、研发、物流、交易和职业培训等,城市核心区 商贸流通、行政办公、商住休闲,与
10、新一轮城市总体规划相衔接,第二部分 房地产市场分析,区域市场发展,住宅项目分析,1,2,3,商业项目分析,4,意向客户访谈,2011年1-6月份，我市办理各类房屋交易8532件，成交面积97.13万，成交金额14.10亿元，分别比去年增长12.10%、1.67%和11.08%，其中新建商品房现售3545套，面积40.39万，成交金额7.54亿元；存量房交易4987套，面积56.74万，金额6.56亿元。,区域房地产市场发展,数据来源：房管局网站,2011年1-6月漯河市商品房交易情况,第二部分 房地产市场分析,区域市场发展,住宅项目分析,1,2,3,商业项目分析,4,意向客户访谈,2.3 .1
11、、住宅项目分布图,昌建外滩,广弘花园,广鑫帝景城,森林半岛,锦绣淞江,康桥水岸,坤恒金碧苑,兰乔圣菲,漯河新天地,名士公馆,天翼塞纳春天,湾畔19号,博睿国典,建业壹号城邦,蓝湖小区,丽江花园,苹果花样年华2期,苹果眼光100,上城公馆3期,时代公寓,舒漫财富中心,双汇欧洲故事2期,天明第一城2期,泰威中央公园1期,本案,2.3 . 2、住宅区域项目一览,2.3 . 2、住宅区域项目一览,住宅在售项目总结,热点：漯河房地产开发热点已从传统的淞江新区转向召陵新区和沿河板块。铸造厂项目周边已渐成开发热点。 类型：住宅整体供应量较大，召陵区主要是多层和小高层，其他地区多为小高层和高层。 户型：80平
12、米至140平方米两房和三房是主流产品，目前小户型产品功能普遍单一。 价格：绝大多数项目包括召陵区基本在3500元/平方米左右，部分高端楼盘均价已在4000元/平米以上。 档次：高端产品如兰乔圣菲、壹号城邦、兰乔迪亚销售较好，产品附加值较大。产品已经实现了在漯河市场上的升级，地下停车场、高端会所等设施已成为高端楼盘必不可少的配套。,第二部分 房地产市场分析,区域市场发展,住宅项目分析,1,2,3,商业项目分析,4,意向客户访谈,漯河商业现状,漯河商业板块划分,中心区域,开源区域,郾城区域,东北区域,本案,中心区域,中心区域位于漯河城市中央，以百货、卖场、服饰、电器、餐饮、娱乐为一体，功能完善。区
13、内有漯河新天地步行街、大商新玛特、千盛百货、永冠百货、温州商贸城大型商业汇聚由此。但区域车流人流量大，交通状况较差，路网结构较差，配套落后。,漯河商业现状,漯河新天地,开源区域,开源区域位于漯河城市南部，目前商业主要以餐饮、休闲为主。随着区域配套的成熟和人气的增加，开源板块正在发展成为漯河又一个商业中心的趋势。,漯河商业现状,第一阶段从森林公园与中华名吃娱乐城起步，聚集人气，逐渐成为漯河餐饮娱乐的目的性消费场所。,漯河商业现状,开源板块商业发展历程,第二阶段：随着周边房地产项目的开发，配套完善，入住率提高后，开始打造多元商业配套。如正在建设中的开源时代广场。 广场位于泰山路与金江路交汇处西北角
14、，总占地约47亩，总建筑10.8万。 包含四星级开源金凤凰文化主题酒店、大型百货卖场、时代电玩城、数字化影院、时代公寓、地下停车场、周边将建河上街古镇、女人街、儿童街。,漯河商业现状,开源板块商业发展历程,第三阶段：随着周边人气和配套的进一步成熟。项目将打造成一个集购物、娱乐、旅游、休闲为一体的特色城市商业中心。,漯河商业现状,开源板块商业发展历程,自然博物馆,河上街古镇,迪士尼乐园,郾城商业板块,郾城商业板块的商业中心为黄河广场，现阶段其商业形态主要以中低端服饰、生活型配套、餐饮、休闲娱乐为主。,漯河商业现状,郾城商业板块,郾城商业主要以街铺为主，其中海河路、泰山路、舟山路、崂山路、辽河路商
15、业主要以餐饮和娱乐为主。 丹尼斯郾城店目前正在施工中，建成以后，沙北郾城的具有成为漯河城市商业副中心的趋势。,漯河商业现状,辽河路,嵩山路,项目总建筑面积4万，地下1层、地上5层，项目建成后将成为一座集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型商业场所。,东北商业板块,东北板块属于漯河待开发的区域，沙河西侧极少商业配套，居住人口较少。沙河东岸召陵新区一些楼盘商业以街铺为主，大多未开始经营。,漯河商业现状,东北板块黄河路商业现状,黄河路是目前唯一与本项目相连，且具有商业经营的主干道。 从黄河路涵洞以西的商业现状来看，商业较为低端，主要以小超市、理发店、五金店、社区卫生所、小吃、汽车配件、轮胎、水泥等为主
16、。 项目对面银河湾商业以社区配套为主。,漯河商业现状,本案,黄河路,漯河商业市场总结,随着漯河市城市化进程的发展和房地产开发建设的加快，漯河的商业逐步由一个中心向多个中心发展。目前漯河市商业除了市中心新天地商圈以外，开源版块和郾城板块由于开源时代广场和丹尼斯的建设，具有发展成为漯河商业副中心的趋势。 根据郾城板块和开源版块的商业发展历程可以看出，其商业皆是由餐饮娱乐等高端的目的性消费，以及生活卖场等生活型消费开始，逐步发展成为区域的综合性商业中心或副中心。,第二部分 房地产市场分析,区域市场发展,住宅项目分析,1,2,3,商业项目分析,4,意向客户访谈,根据项目定位前的假设条件，本次客户调研的对象为意向进入本项目的主力商家：主要有丹尼斯、大商集团、苏宁电器。,大商集团,丹尼斯百货,苏宁电器,漯河商业市场总结,主力店商家,丹尼斯百货：认为本地块为市区内规划商业的绝版地块，丹尼斯董事长关
