某物业服务公司工程设备保养维护培训教材

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1、工程设备保养维护培训,Savills 世界领先物业服务公司,第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司,2019年8月20日,Savills 世界领先物业服务公司,保 养 维 修 我们为什么要对设备设施进行保养维修？ 设备拥有一定的使用年限，其寿命必然会低于建筑结 构的寿命 设备的部件会产生摩擦和热，会增加事故发生的机率 不同部件的连接由轴承或支点等连接，长时间的摩擦 会降低设备的稳定性 避免由于设备的损坏造成重大事故 上述所列只是进行维修保养的部分原因,最佳保养维修的目标 提高设备的寿命和稳定性 提高工程管理团队的工作效率 最优化利用人力（manpower)、机器(machines)、方法(me

2、thods)、材料(material)、衡量方式(measurement)以及环境(environment)(5M&E),Savills 世界领先物业服务公司,Savills 世界领先物业服务公司,维修的分类 不同类型的保养维护 预防性计划保养维修 可靠性保养维修 日常维修 小修 中修 大修,预防性计划保养维修 定义： 通过一系列周期性的工作来增加设备的寿命 在设备寿命终止前定期对其进行故障检测 确定设备的潜在危险,Savills 世界领先物业服务公司,优势： 节省成本 保养维修 节省昂贵的维修费用 减少超时工作 较少能源消耗 延长设备使用寿命,Savills 世界领先物业服务公司,设备平稳运

3、行 基本杜绝设备运行紧急状况 较短停工期 令业户更加满意 对保养维护专业人员更好的使用 工作更有计划性 可以更专注于客户服务,Savills 世界领先物业服务公司,可靠性保养维修 定义： 根据客户的需要，确定系统正常。 分5步程序且通常由一只队伍来进行。 维修保养和操作运行人员应进行 可靠性保养维修活动(UPS & 紧急维修)。 可靠性保养维修的费用会比其它类保养维修的费用要高，因此，它只应用于紧急系统中。,Savills 世界领先物业服务公司,五步程序： 确定设备设施的功能 确定设备设施丧失使用功能的原因 分析各项功能丧失的原因 各种功能的失去所带来的后果 为避免设备丧失功能，则提前对其进行

4、重新设计,Savills 世界领先物业服务公司,日常维修 & 小修 最终目的： 保持设计的功能90%以上 特点： 设备发生故障或运行能力明显降低 应立即进行维修处理 故障的发生会降低设备的寿命,Savills 世界领先物业服务公司,紧急维修 特点： 设备设施的故障发生具有突然性，且不能在潜在的环境中所发现。是一种无法预测的，会直接影响设备的正常运行的现象。,Savills 世界领先物业服务公司,变更改造 定义： （ 变更改进）就相当于日常生活中常说的“升级” 根据客户的需要，在保证系统正常的前提下，对系统进行更新、改造。 最终目的： 使设备或建筑功能有所提升。,Savills 世界领先物业服务

5、公司,机电设备的日常维护要求 1、正确的使用和维护设备是保证设备正常运转和延长使用寿命的主要方法，其内容包括：设备的正确使用、维护、日常检查、清扫以及设备润滑和排除设备故障，使之不带病工作。 2、设备的使用与日常维护必须按照设备使用维护规程进行操作，经常巡视检查所负责区域内的设备维护、保养工作状况。 3、设备的使用维护保养规程由机电部组织有关人员按设备类型不同分别编制，经机电经理批准后执行。,Savills 世界领先物业服务公司,机电设备修理工作类别 定期检查 设备定期检查必须按计划进度和规定项目进行。检查时需查明并清除设备不能正常使用到下次计划修理时的故障，同时进行清洗和换油。大中修理彰的检

6、查，还必须查明在下次计划修理时需修复的缺陷，确定修定修理内容为下次修理作充分准备。,Savills 世界领先物业服务公司,机电设备的日常维护要求 小修 设备小修是工作量较小的一种计划修理，小修时必须进行必要的局部或全部的分解检查，更换与修复损坏的零部件，确保正常使用。 中修 设备中修是对部分零部件进行分解检修的一种计划修理，中修时必须更换和修复已磨损、腐蚀或丧失性能的零件，校正设备水平度和垂直度，确保设备运行的可靠性能。,Savills 世界领先物业服务公司,大修 设备大修时是工作量最大的一种计划修理。大修时将设备全部分解，修理标准零件，更换和修复磨损、腐蚀、老化及丧失工作性能的零件和部件，并

7、进行必要的试验，以恢复设备规定的精度、性能及效率。 预防性试验 对受压容器、仪表、电气设备、避雷系统及起重设备按技术监督局、电力部门规定的间隔期限及规范进行试验。季节性的预防性试验按国家电气设备预防性试验标准进行。确保雷雨季节设备安全、可靠的运行。,Savills 世界领先物业服务公司,供配电设备维护管理的特殊要求 供配电设备在投入运行前的准备工作 确保各种仪器仪表正常和保护装置灵敏可靠动作，备用设备完好可靠； 必须进行季节性大检查，如冬季期间必须防冻保温，以免冻裂，雷雨季节前设备的预防性试验等； 所有新安装或在修后的起重设备（包括电梯）在交付使用前，必须进行技术检验。对日常使用的起重设备每年

8、不少于一次的检验，检验的内容按政府颁发的现行安全规范进行。 低压配电设备记录及巡视 遇有设备运作不正常或者天气恶劣时应加强巡视，做好应急的准备工作，并及时汇报上级人员。 当有事故发生时，值班人员应保持头脑冷静，严格按照操作规程排除故障，缩小事故范围，事故未能排除前，不得交接班，处理过程中做好事故处理记录。,Savills 世界领先物业服务公司,紧急停运转、事故处理的规定及注意事项 变压器故障跳闸时，应当手动关断高低压的操作开关。保证 正常供电，之后应及时查明故障原因，并向上级汇报。 低压总开关跳闸时，应先把分开关断开，检查无异常后，试送电总开关，再送电各分开关。 低压柜各分路开关跳闸时，应先把

9、各功能区分开关拉开，检查无异常后先试送分路开关，再试送各功能区分开关。 电梯、消防、清水泵、污水泵等设备双电源故障时，应在检查维修自切开关时，应将双电源刀闸拉开，验明无电时方可维修（尽快恢复供电）。 电容开关自动跳闸时，应马上退出运行，检查确认无异常情况后方可送电。,Savills 世界领先物业服务公司,供配电设备的维修保养内容 每月工作内容： 检查及清理主配电柜，分支配电柜及电量表； 检查及记录主配电柜及分支配电柜用电运作情况； 检查及清理所有配电箱，时间控制器等； 维修或更换损坏的电力系统配件； 每月向管理处报告系统损坏情况。,Savills 世界领先物业服务公司,每半年检修工作内容： 进

10、行二次仿真停送电测试，以保证变配电设备及保护能工常运作； 清理及补充所有排风扇之润滑油； 测试应有进出的指示牌及应急照明； 提供检修报告。,Savills 世界领先物业服务公司,每年检修工作内容： 检查所有金属部份之氧化情况，如有需要，用钢丝刷进行除锈及油漆工作； 对配电设备及管井内外进行除尘清洁； 量度用电负荷，并将信号资料转化为数据，提供给管理处，作为参考之用； 对主配电屏、线路及支配电线路进行绝缘测试； 对配电屏、时间控制器及电路控制箱进行操作测试； 使用标准工具检查所有的电路连接件及线路； 测试清理所有分电箱及出路指示灯； 进行配电接地测试； 向管理处提供年检报告。,Savills 世

11、界领先物业服务公司,发电机组维修 检查润滑油的情况； 检查燃料现有存量； 检查机房给排风系统； 检查及补充电池剂容量水位； 每月空载试运发电机组半小时，并检查发电机起动功能； 记录发电机的发电量、电流、电压、频率、油压等； 检查冷却系统之水温； 检查及调校运行皮带之拉力； 测试完成后，需补充燃油及冷冻剂至规定水平； 提供每月检修报告。,Savills 世界领先物业服务公司,发电机每半年检修工作内容： 如有需要，进行润滑油更换； 更换空气净化剂、空气过滤器、润滑油隔网、燃油隔网； 清理或更换燃油过滤器； 测试燃油进注器之标准； 检查及清洁变压器和起动马达； 清洗冷却系统，包括冷却水管及冷却水；

12、带载起动引擎，测试自动配电设备及保护系统； 测试完成后，补充燃油及冷冻剂至规定水平； 提供年度检修报告； 如政府部门要求，需提供有关测试报告或证书作参考之用。,Savills 世界领先物业服务公司,电梯的维修与保养 电梯使用管理要求 电梯是一种使用相当频繁的设备，最繁忙时每小时要起动、制动240次之多。电梯设备在整个运行过程中，其主机与各零件都在发生不同程度的自然损耗，而良好的维修保养可减少损耗，提高可靠性，确保安全，延长电梯的使用寿命，节约资金。 维修工程的审批： 除零维修外，中、大修与改造更新均列为电梯维修工程。电梯应每进行次全面普查，从而制定大、中修、改造、更新计划。经上级物业管理部门批

13、准实施。工程结束后，须经技术检验部门验收合格后方可投入使用。,Savills 世界领先物业服务公司,注意事项： 电梯维修单位应取得行业主管部门的资格审查，方能从事相应的维修业务。 在维修保养及修理工程中应严格执行电梯安全操作规程。 电梯每年由当地检测部门进行次安全检测。合格后方能继续使用。 保养时间要固定，须贴公告，使用户了解，并尽量避开节假日和上下班高峰用梯时间。 因故障或计划修理的电梯，尽量缩短操作时间，在安全可靠的情况下运行电梯。,Savills 世界领先物业服务公司,电梯紧急故障处理 凡遇电梯故障，必须首先通知电梯保养分包商负责维修，如果其超过30分钟未到达，则须使用受训和持上岗证的电

14、梯技工，先行释放在电梯内被困人员，再将电梯门关闭，并停止电梯动作，待电梯分包商进行维修。,Savills 世界领先物业服务公司,其他紧急情况的处理： 在发生以下三种严重情况时，需经有关部门严格检查，修复鉴定后方可使用。 电梯发生严重的撞顶和蹲底时。 发生地震时微震和轻震对电梯的破坏不大，可是轿厢或对重的导靴有可能脱开导轨，或一部份电线被切断，此时开动电梯就可引起意想不到的事故。 发生火灾时对设有可作消防员专用的电梯，应尽快将烧延层楼的乘客运送到安全层站，并把各层厅门关闭，防止火势向其它的楼层蔓延，将电源切断。,Savills 世界领先物业服务公司,智能化弱电系统的维修与保养 每月 检查和清洁装

15、置的所有主要设备，包括控制和显示板、天线等； 检查控制板扩音器和频道扩音器的现有状况并测量输出的信号水平及所有频率范围的天线的接收信号，在需要的情况下，调整现有设备，增强信号以符合使用要求； 对保安系统进行功能性测试； 对大门对讲机系统进行功能性测试； 更换电路系统的损坏零件； 检查和调整所有闭路电视机和显示屏，使影像能达至合理水平； 应管理公司的要求重新设置数码锁的密码； 向管理公司提交系统缺陷及需待维修项目的报告。,Savills 世界领先物业服务公司,每半年 提供现有保安监视点系统功能测试； 调整天线的方位和信号放大器的接收以增强最理想的系统效率； 对装置系统内可移动的部件进行清洁，如有

16、需要，对可动部件进行加油； 重新调校保安系统的信号放大器、频道放大器、天线和控制板； 就上述工作向管理公司提交半年度的书面报告。,Savills 世界领先物业服务公司,每年 检查所有金属零件的腐蚀情况，如有需要，用钢丝刷清除锈迹并重新油漆； 清洁设备封套内外部及电视接收器部份； 在每一个电视或收音机频度使用点测量信号强度，并由专业承包单位将信号数据化成文字作为报告之用； 对保安系统、机电及控制设备进行联合系统性测试； 清洁所有闭路电视镜头和控制器，并报告发现的老化情况； 就上述工作向管理公司提交年度书面报告。,Savills 世界领先物业服务公司,制冷系统维修保养 制冷机组 小修：每运转700h进行一次。 检查和清洗气缸套、活塞环和进排气阀，调整活门开度，更换损坏的阀片和弹簧等；检查炼钢大小头轴瓦，固紧连杆轴承、螺栓及开口销；清洗曲轴箱、油过滤器、油活塞、油缸套及吸气过滤器等，并检查油质决定是否更换。 中修：每运转2000-2500h进行一次。 检查各易损部件的磨损程度，校对各部件之间的间隙；测量并调整活塞的死隙；清洗润滑系统；检查联轴器和地脚螺栓的牢固性。 大