某小区营销策划案

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1、1,九峰小区社区商业营销报告,2,一、公司介绍 二、市场分析 三、项目分析 四、市场定位 五、营销策略 六、招商策略 七、二期建议 八、合作模式,报告结构,3,凌立地产介绍,1.公司介绍及资源优势,1）.凌立公司历史 长沙凌立地产顾问有限公司前身为温州远大房产营销有限公司以及义乌远大全程房产营销有限公司，是一家以房地产代理销售、营销策划为主要业务的地产运营公司，同时也是浙江首家由房产运营界专家组合而成的顾问团队。 团队聚集了房产营销、城建规划、市场调查、行业分析、经济预测、财务运营等领域的专家，以及社会传播、品牌管理、策略创意、公共关系、计算机等各个领域的优秀人才，以年销集额逾亿元的战绩经验，

2、为房地产投资商、开发商提供具有操作可持续性的运营服务机构。,4,1.公司介绍及资源优势,2）.凌立公司服务范围,5,1.公司介绍及资源优势,3）.凌立公司更庞大的客户资源体系 房地产营销已经进入“以客户为导向”的全新时代，在全国拥有30万名购房需求会员的易居会，提供海量的客户信息，不但可以运用于客户需求研究，更能为二次置业直接提供目标客源。长达6年的客户服务经验，成熟的管理运营机制，令凌立地产不仅是购房客户的置业投资顾问，更成为开发商与客户之间的有效桥梁。我公司有长沙市上万个投资客户资源。另外，我们公司在浙江地区成立多年，学习吸收了许多沿海地区的先进经验。并在浙江地区有雄厚的人脉和投资客户资源

3、，在适当时机我们将突出这一优势。,6,1.公司介绍及资源优势,4）.凌立公司中国商业地产联盟CCEA会员单位 凌立地产于2005年加入中国商业地产联盟，中国商业地产联盟由中国城市商业网点建设管理联合会联合相关机构与2003年共同发起组建，为联合会会员企业提供商业增值服务。,7,1.公司介绍及资源优势,5）.凌立公司商业网络及渠道优势 中国城市商业网点建设管理联合会由全国大中城市政府系统的商业网点管理办公室发起组建，拥有会员单位 400 余家，会员单位主要包括商业地产开发商、商业企业、商业街、招商顾问公司、建筑设计机构、投资基金等，知名的会员有万达、顺驰、招商地产、百胜餐饮集团、洲际酒店管理集团

4、、百联、国美电器、时代华纳、百思买、仲量联行、联华信托等。 凌立地产，长达6年的商业地产服务经验，拥有丰富的商业招商渠道，凭借中国商业地产联盟庞大的商业网络资源，能高效优质的为客户提供商业策划及大型商业品牌招商。,8,1.公司介绍及资源优势,6）.无需广告投入及超强的市场应变能力 我们的信心建立在优秀的执行力上。从浙江开始我司一惯秉承吃苦耐劳的精神，积极努力的开拓市场，并充分发挥员工全部主观能动性。在不投入广告的情况下，我们依然可以依靠陌生拜访、电话拜访、上门发单等行销的手段来完成销售目标。 根据市场变化，积极改变营销策略发能力。我们具有在实际工作中发现问题，并针对问题找到解决问题方法的本领。

5、销售策略会根据市场的变化而变化，从而化被动为主动。,9,2.公司操盘项目介绍,1）.我们曾经成功操作的案例北京晶都国际 操盘介绍： 北京晶都国际项目位于北京东四环与五环之间的酒仙桥附近，属于大使馆区域，委托北京建国饭店进行管理，采用的是由建国饭店收取一定比例费用的管理费用的形式进行运营管理。项目于2004年9月19日开盘，由于开盘之前，酒仙桥周边何乔丽晶，乐成国际等多个国内知名项目集中这一区域同时开盘销售，竞争异常激烈，开盘均价不到7000元/也遇到了很大的销售阻力，我司临危受命，接受了全程营销的委托，多次赴京考察后提炼项目精华点重新策划，在当时浙江投资客只热衷于投资上海和杭州的情况下，第一次

6、在浙江引进北京项目在异地销售，转战温州，温岭，路桥，椒江，丽水，金华，义乌等地营销，并一举取得了成功，之后当时北京的许多高端项目闻讯在浙江纷至沓来。,10,2.公司操盘项目介绍,1）.我们曾经成功操作的案例北京晶都国际,1.在浙江比在北京卖得贵。 刚到温州，我们的价格就开始上涨，从开始的均价7000元/卖到均价10000元/。而且一直都是我公司催促北京方面和我们这边同步上涨。 2. 在浙江比在北京当地卖得多。 从2004年11月到2005年11月的一年代理合同期限内，我公司在浙江地区，一共销售了2个亿，占了北京晶都国际总销售额的五分之三。 3. 无广告支持情况下组织过一批团124人包机到北京看

7、房的记录。 由于我司营销措施得力，执行力度得当。在整个地区形成了热销的场面。多次被温州房地局，温州晚报，温州商报评选为“最畅销的外地楼盘”。,创造三大销售奇迹：,11,2.公司操盘项目介绍,2）.我们曾经成功操作的案例杭州凡尔顿世纪广场,操盘介绍： 2006年07月位于拱墅区的14号地块经过27轮的竞价出让。凡尔顿置业（杭州）有限公司以3.15亿元的价格将其买下，这一地块的楼面价格为2416.42元/平米。项目位于杭州市北部拱墅区汽车贸易区中心地块，南临育苗路，西临杭行路与杭州国际会展中心，东面与浙江瑞浩汽车有限公司地块相邻。凡尔顿世纪广场规划用地面积达到13063平方米，总建筑面积有9223

8、8平方米，其中地上65315平方米，地下26923平方米。主楼的总高度有85.5米，共23层。,12,2.公司操盘项目介绍,2）.我们曾经成功操作的案例杭州凡尔顿世纪广场,创义乌市销售神话： 2006年11月浙江凡尔顿置业董事长骆金星先生，到义乌找到我公司谈合作事宜。凡尔顿置业有限公司因为高价拍地后导致现金流出现了困难，期望我公司能够从营销的方面解决其资金困难。经我公司策划包装，将其定位为“五星级产权式商务酒店”，一个月时间内完成全部策划和推广工作，2006年12月18日在五证不齐的情况下开盘，早上5点营销中心就排起了长队，8：18分开盘营销中心人山人海。第三天价格上涨到11000元/每平米，

9、第七天就达到销售目标停止销售。七天共计收到首付款4500万元，总计销售18000万，在整个义乌市造成轰动效应。,13,2.公司操盘项目介绍,3）.我们曾经成功操作的案例南门口嘉将帅城,操盘介绍： 项目位于长郡中学学校门口东侧，是由长郡教育集团出地，湖南金辰科技有限公司出资，长大集团联合建设的。校方将大楼的50年使用权给金辰科技有限公司做为回报。由于该地是教育划拨用地，不能办理产权证，金辰科技有限公司拥有的也只是50年使用权，加之之前合作的代理公司对项目策划和定位出现偏差，采取坐销的方式导致在近10个月时间内只回笼了四百万元资金，开发商当时无法回笼资金，导致施工后拖欠多方款项，几乎处于停工阶段。

10、,14,2.公司操盘项目介绍,3）.我们曾经成功操作的案例南门口嘉将帅城,临危受命，力挽狂澜： 我司临危救盘，运用多年操作商业楼盘的娴熟经验在短期内经过全盘重新策划，建议金辰科技有限公司以出售经营权的形式进行销售，避开没有产权这一致命弱点，同时招商先行，运用公司自有资源进行定向招商。众所周知去年是长沙房地产最惨淡最观望的一年，面对无产权，不能按揭，项目特殊情况亦不能做任何宣传的情况，在盛夏南门口全面施工封路以及开发商资金告急的情况下进场第7天全部完成项目重新策划和推广，在没有任何时间做客户积累的情况下即开盘，我们面对困难勇往直前，采取在浙江多年得心应手的非常规的销售方法，一个月内连续三次小开盘

11、，在短短两个月时间内便创造了回款两千万的销售奇迹，半年内超额完成开发商的回款要求，26000平米全部销售招商完毕，我司代理销售全部清盘！,15,2.公司操盘项目介绍,4）.我们曾经成功操作的案例商业广场类,万达商业广场,华奥中心,崇光百货,16,2.公司操盘项目介绍,5）.我们曾经成功操作的案例住宅园区类,金色港湾家园,天元.滨江国际,威尼斯花园,17,2.公司操盘项目介绍,6）.我们曾经成功操作的案例写字楼类,海河之子,时代奥城,18,商业市场分析,1、长沙商业地产分析 2、调研区域界定 3、区域消费特征 4、区域商业市场概况 5、区域社区商业重点项目介绍 6、区域商业市场总结,19,上世纪

12、八九十年代，“五虎斗长沙 ”的浓浓硝烟已随风而逝，随着城市日新月异、新型商业业态纷纷涌现、商业投资主体不断入驻，新的商业布局正在形成。五一、东塘等传统商圈的不断完善饱和，红星、星沙、观沙岭等新商圈已经破壳而出，大托、黎托等规划商圈正加速孵化，长沙已进入多商圈时代。 长沙消费规模也不断扩大。2008年长沙市实现社会消费品零售总额1273.87亿元，同比增长22.8%，在26个省会城市中排名第9；在中部6个省会城市中位居第二。长沙不仅消费能力强，而且消费习惯前卫时尚，打造出了全国著名的消费品牌，如长沙歌厅文化、田汉大剧院、黄兴南路步行商业街、解放西路酒吧娱乐生活圈等都享誉全国。,长沙商业发展现状,

13、20,新型商圈： 星沙商业副中心 捞霞商业中心 望城坡商业中心 观沙岭商业中心 马坡岭商业中心 黎托商业中心 红星商业中心 大托商业中心,本案,长沙商圈现状图,一个市级中心 两个市级副中心 十个区级中心,传统商圈： 五一广场商业中心 伍家岭商业中心 火车站商业中心 东塘商业中心 荣湾镇商业中心,21,长沙商业地产整体发展趋势,社会零售及消费增长迅速,整体商业环境趋好,大交通、大拆迁、大建设,商业地产硬件升级,省政府南移城市化进程加速,催生商业多中心格局,住宅地产配套需求,社区商业蓬勃发展,传统单一中心商业格局已逐步打破； 新商业格局正在形成； 新兴业态和升级业态存在巨大发展空间。,22,调研范

14、围界定,调研区域界定: 天心生态新城（北到南二环，南到南三环；东到韶山南路，西至湘江） 调研样本确定： BOBO天下城、标志长沙商务中心、中信新城、标志浪漫满屋、山水庭院、欧洲城、生活艺术城、白沙世纪家园、保利花园、鄱阳小区、天城湖光山色,23,区域消费特征,区域消费人口: 区域内聚集着20多个楼盘项目，总建筑面积超过450万平方米，常住人口超过10万人。 区域消费人群年龄：区域内现代家庭尤其是公务员家庭增多，年龄集中在25-55岁之间。,区域消费人群层次: 随着省政府的南迁，区域众多中高档次楼盘的推出，区域将新增10万以上具有相当购买力的业主，大部分是公务员人群，属于社会中坚力量，区域消费力

15、强。,24,区域商业项目概况,区域商业供给类型：由于该区域是中央政务区,也是长株潭融城的前沿,城市主干道芙蓉路纵贯南北, 区域综合类大型商业少,商业类型主要是社区商业和写字楼。 区域商业供给总量：目前区域商业市场供给可调研到总量已达36万。 区域商业供给时间：区域商业供给多为近两年供给,未来两年内随着住宅的投入使用,区域商业供给将呈现集中供给。,25,区域社区商业重点项目介绍,选取样本类型,选取项目,区域内在售项目商业底商,标志浪漫满屋 山水庭院 欧洲城 生活艺术城 白沙世纪家园 保利花园 鄱阳小区 天城湖光山色,26,区域社区商业重点项目介绍,27,区域商业市场总结,区域商业供给类型：区域内

16、商业不成熟,多以社区类配套商业为主。 区域商业辐射范围：区域配套类商业以地理位置优越、交通通达性优良、周边社区密集的优势，商业辐射范围扩至社区外形成区域商业中心。 区域商业供给量：目前区域商业市场供给可调研到总量已达36万，其中社区底商供应总量超过10万。 区域商业供给时间：区域商业供给多集中于今年,未来两年将呈现集中供给状况。 区域商业租金水平：社区类配套商业目前租金水平在20-50元/月。 区域商业售价：目前推出社区商业项目售价主要集中在8000-12000元/。,28,重点个案分析,白沙世纪佳园,白沙世纪佳园位于芙蓉南路与湘府路交汇处的东南角，芙蓉南路、湘府路、韶山路三条通衢大道环绕周边。白沙世纪佳园总占地12公顷，总建筑面积17余万平方米，紧邻天心区政府。周边小区林立，配套设施日趋完善，华天大酒店、新一佳超市、银行等等。其中项目商业总面积3200平方米，目前都已在经营 。,29,购物类：超市、便利店、家居用品店、药店、烟酒店等 餐饮类：中餐、西餐、特色餐饮等 综合服务类：电脑配