某城运营模式研究

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1、,华南城案例研究,产品策划中心,2,2,深圳华南城,1,3,华南城开发成绩及商业模式解读,深圳华南城经营现状,I. II. III.,概况 主体工程简介 开发分期,I. II. III. IV.,项目总投资 项目租售收入 项目一期 项目二期,IV. V. VI. VII.,招商策略 推广策略 启动策略 关键要素总结,IV. V. VI.,开发历程 取地方式 盈利情况,IV. V,项目三期 项目配套,I. II. III. IV. V.,选址策略 产业选择 资源整合 政府扶持 创新模式,4,西安、河源、南昌、南宁,全国各地的华南城分析,3,深圳华南城分析,【基础资料】位于平湖物流基地，总建筑面积

2、260万平方米，逐步发展成为立足 深圳、依托珠三角、辐射全国、影响国际的超大规模综合商贸物流平台,n区位：位于深圳龙岗区平湖物流园基地， 深圳市与东莞市的交界地，奠定其采购与 需求两大基础；,n规模：占地1.5平方公里，总建筑面积 260万平方米，总投资100亿。,n 经营范围：由纺织服装、皮具皮革、电 子、印刷纸品包装、五金化工塑料五个专 业交易中心组成；,n 运营时间：华南城一期建筑面积约50万 平方米，2004年12月陆续投入运营。 n 香港五大财团倾力打造：香港佳宁娜集 团、民生集团、建业五金塑胶厂有限公司、 力嘉国际集团及京晖国际五家公司携手创 办。他们皆为深圳市的政协委员，相关行

3、业的资深工业家，拥有广泛的行业网络；,4,概况,概况 【功能构成】华南城是集居住、休闲、商务、物流、商业于一体的现代综合商 贸物流平台,功能,居住,商业,商务,物流,辅料交易中 子工业原材,心,店,主体工程简介 五大交易中心是华南城的发展主体，对整个商贸物流城的集成化影响最大，其发 展结构如下,1、华南城国际纺织服装及面辅料交易中心,总建筑面积：约43万平方米 展示位：约7400个 首期建成开业面积：约10万平方米,主要经营：纺织原料、辅料、面料，家纺面料， 皮草，各类服装成品及床上用品等 2、华南城国际电子原材料及成品交易中心 总建筑面积：约22万平方米 首期建成开业面积：约4万平方米 主要

4、经营：电子元器件、电子工具、仪器仪表、电子材 料及辅料、电子设备、电脑、通讯、数码产品等。 3、华南城国际印刷纸品包装交易中心 总建筑面积：约37万平方米 首期建成开业面积：约5万平方米 主要经营：各类纸张、材料、油墨、耗材、印刷包装设 备、配件、印刷包装成品等。,五金化工塑 料交易中心 4、华南城国际皮革皮具及原辅料交易中心 总建筑面积：约48万平方米 展示位：约9300个 首期建成开业面积：约10万平方米 主要经营：合成革、制成革、鞋材、辅料、皮革五 金配件、皮革化工、缝制设备及皮具成品等 5、华南城国际五金化工塑料交易中心 总建筑面积：约37万平方米 首期建成开业面积：约8万平方米 主要

5、经营：五金工具、机械设备、模具磨料类，五 金饰品、配件类，化工类、塑料类等,皮革皮具原 辅料交易中,心 印刷纸品包 装交易中心,华南西苑,纺织服装原 华丽城酒 料交易中心 会展中心,办公大 楼,仓 储 区,7,2003年11月动工，2004年12月，首批商 家进驻,50万平方米 3200个交易展示位、两幢三星级酒店、一 座美食广场、两幢商务办公楼的建筑，其,余配套建设陆续投入使用。,从正式开工到一期50万平方米五大市场试 运营，华南城实现五大交易中心总体入驻 率超95%，一个现代化的综合商贸新城出 现在人们面前。,时间,规模 产品,效果,开发分期 共分2期开发，一期启动50万建面，主要为五大专

6、业市场及配套商务设施； 一期,1,1 皮革皮具 1 服装纺织,五金化工,数码广场 1 印刷制品 1,1,8,二期,2007年7月动工，2009年，投入运营 210万平方米 1号交易广场、2号交易广场、环球物流中心 （商务办公楼）、政府办公区、保税仓储区、,生活服务区和停车区,同时，华南城以更加惊人的速度在全国四处 开花，短短数月间，广西南宁华南城、广东 河源华南城、陕西西安华南城和江西南昌华 南城就相继大规模开工，得到各地各级政府 的高度重视。,时间 规模 产品,效果,二期主要增建两大交易广场 ，并升级和完善商业、商务和居住等功能,1 皮革皮具,数码广场 印刷制品 1 1 五金化工,2,1 服

7、装纺织 2,阶段,配套 跟进,扬帆起航,2003,整体 规划,n12月6日，一期 建成，首批商家 正式进驻华南城, 总体入驻率超95%,n华南西苑 开工,n华南西 苑开盘 n均价 5000元/ m2,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,周边 住宅 价格,n11.20华南城开 工奠基； n由香港五家企业 投资60亿元打造,n五大交易 展示中心、 三星酒店、 美食广场、 商务办公楼,n一期50万m2正式 试营业，获得五亿 美元的融资； n7月7日，二期全面 动工，建面超过170 万m2,快速发展,培育过程,角色确立,四处开发,n二期在主板上市， 获得30多亿元的

8、融资； n二期规模扩大， 更向高端生产服 务业延伸，成为,辐射整个华南及 东南亚地区的 “世界工业原料 及商品展示交易 中心”；,n启动深圳二期二批 建设； n启动广西南宁华南 城、广东河源华南 城、陕西西安华南 城和江西南昌华南,城相继大规模开工,nshopping mall 在建； n兰桂坊酒吧街投 入使用； n各种餐饮、银行 陆续进驻； n2011年五星级酒 店开建；,n华丽城酒 店开业 n啤酒广场 营业,2003以前均价 2000元/ m2,2007年均价 8500-9000元/ m2（茗萃园）,n华南西苑 入住 n目前华南 西苑均价 7000-8000 元/ m2 2009年均价 1

9、5000-20000元 / m2（御峰园）,2010年均价 20000-,25000元/,m2（合正 中央原著）,9,开发历程 华南城用380天创造了 “华南城速度”，用短短七年的时间打造成为蜚声海外， 名动珠三角的国际工业原料城，并且“华南城模式”在全国四处开花,10,取地方式 以物流工业用地价格取得土地，并与政府约定30%物业销售，70%物业租赁， 以保证政府、企业和商户的利益,酒店、办公、公寓等配套只租不售；,公寓等。实际操作中，另外的70%类物业出 售使用权。,目前周边土地已上涨约3-4倍 其中可出售的30%，仅限于商业物业，其余,可建总楼面：260万平方米,保留的70%包括商业物业、

10、酒店、办公楼、 取地方式：以物流工业用地取地，,产权为50年。,取地基础信息 取地时间：2002年 取地总价： 3亿元,取地条件 与政府约定三七模式： 即，全部物业中，出售30%，保留70%。,营利情况 华南城主要盈利点在于物业销售。截至2011年3月，年度总收入较去年上涨42 %，增长迅速,亿港元增加16.8%至约15.53亿港元。每股基本盈利 为25.95港仙，董事会建议每股派息2.5港仙。,业绩报告表示，深圳华南城在报告期内表现出色，,共就交易中心商铺约9.4万平方米订立销售合同及意 向书，其中约8.56万平方米已签订合同，并已算入 年度收益表。交易中心商铺的平均售价约为每平方 米167

11、50港元，较去年上升11.7%。 11,华南城 盈利点,物流和配 套服务,物业 经营 前期，通过销售一部分物业，快速回收投资。,物业 租赁,华南城营利构成 物业 销售,华南城营利情况 华南城6月28日晚间公告，集团截至2011年3月31日 止年度总收入由去年约15.7亿港元增加42.3%至约 22.34亿港元。母公司拥有人应占溢利按年由约13.3,3,深圳华南城经营现状,20,华南城项目总投资,项目总占地1.6平方公里,拿地成本3亿元(一亩地13万元).总投资100亿元。但由于地形复杂，山包沟壑较多，土地整理费用不菲。,20,华南城项目租售收入,销售员说辞：09年、10年销售收入为17-18亿

12、。租金收入为每年1亿左右。预期每年递增中。,20,华南城项目一期,一期共分四大块，以纺织、皮革、电子、印刷四大原材料的三层商铺为主。 商铺面积划分：70-80平方、150-180平方、270-300平方，出租率100%。 好位置70-80元/平方/月，差位置30-60/平方/月。租金每年递增约10%-15% 2010年整个市场的贸易额800亿（销售员说辞）,纺织,皮革,印刷,五金,20,华南城项目二期,1号馆33万平方、2号馆38万平方；销售价格13000/平方。均为地上六层，地下二层。负二层为停车场，负一层营业。目前入住率为30%-40%。 1号馆划分有奥特莱斯店香港企业/台湾企业/三个主题

13、。,20,华南城项目三期,三期五号馆30万平方是电子交易大厅在建、在售。售价24000-25000。 投资客户为主。占80%。自用客户占20%。,3号馆16万平方、4号馆30万平方目前未建。,三期5号馆,三号馆,四号馆,在建三期五号馆,20,华南城项目配套,2个四星级酒店已经投入运营, 规划中还有两栋地超高层五星酒店. 酒店、公寓、办公、住宅、商业等多业态并存,华南西苑项目占地39992平方米，总建面161341.25平方米，户型以1房38m2、2房73m2、3房111m2为主， 07年入市，08年交房。当时售价5000元左右，没有产权，只有50年的使用权。,底层租金5060元/平方/月 高层

14、租金70-80元/平方/月,写字楼,住宅,20,华南城开发成绩及商业模式解读,21,华南城控股有限公司已将深圳华南城成功的业务模式复制到中国各个拥有战略 位置的地区,包括 江西省南昌市（南昌华南城）、广西壮族自治区南宁市（南宁华南城） 及西安（西安华南城） 、广东河源（河源华南城）,南 昌,广 东,南 宁,西安华南城 西 安,南昌华南城,河源华南城 深圳华南城,南宁华南城,届时，华南城将成为中国 乃至全球独一无二、拥有 建筑面积超过3376万m2 。,22,全国华南城总体发展概况 华南城目前在国内拥有5大基地，未来全部建成后总建筑面积将超过3376万 m2 ，成为全球首屈一指的世界综合商贸物流

15、中心。 深圳华南城260万m2 南宁华南城488万m2 河源华南城300万m2 南昌华南城428万m2 西安华南城1800万m2,n 到2011年6月，一期完成交易中心商铺及住宅物业总建筑 面积131万平方米，其中会展中心已与2010年10月投入使 用，作为“2010中国东盟轻工产品展览会” ，江南华 府一期建设已经完成，商贸预计2012年上半年投入运营。 n 总投资80亿元，已列入省重大建设工程项目。截至目前， 该项目市政道路与水系工程正在进行土地平整。一期目前在售住宅售价5300。商贸市场预计将于2012年5月投入运营。 n 总面积约1800万平方米，在落实规划及前期准备工作， 预计201

16、2年6月份一期投入运营。 商业未建，别墅先行。规划第一期及部分第二期建设约22.3 万平方米别墅单位，并已完成约8万平方米的建筑面积。 新落成的别墅单位已于2011年1月中开售，约5.02万平方米 已订立销售合同，每平方米的售价约为8391元；,南宁华南城 南昌华南城 西安华南城 河源华南城,23,一期即将投入 使用 1、2号交易广 场正在招商 住宅正在销售 一期五金机电项 目正在销售 住宅项目已开盘,全国华南城总体发展概况 【外地项目开发情况】外地四家华南城中，目前南宁华南城已投入使用，河源 和西安华南城项目陆续建成销售，南昌还在前期建设阶段,24,华南城 的成功复制正是基于深圳华南城的成功发展模式。因此，以下主要以深,圳 华南城为研究对象，分析华南城的成功经验。,铁路,京九、广九线穿基地而过； 平湖铁路货运编组 站位于基地中心； 日编组8000车次；,原有16股道，未来规划为18股；,平湖编组站将升级扩容改造成华南地区最 大的铁路编组站，运输能力成倍提高； 高速,水官、清平、南坪、