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1、2019/8/20,香榭丽都项目策略总纲及执行报告,呈送：中粮集团成都有限公司,2,回顾：前三次报告中已达成的共识,3,目录,项目基础分析,客户分析,项目目标沟通,市场及竞争分析,核心价值分析,营销执行,竞品分析,市场分析,品牌目标,4,树立并巩固中粮地产作为一线品牌开发商在成都市场的业内地位。 完整诠释中粮作为世界级全生活链供应商的品牌内涵，从御岭湾国际化的资源，到祥云国际化的气质，最终落脚到香榭丽都国际化的品质生活。,目标沟通,5,全年完成销售255套，月均36套，合销售面积约44600平米，占项目总可售面积76%,目标销售金额6亿，力争清盘,目标沟通,年度目标,销售目标,6,目标沟通,近
2、期目标,作为中粮第三个项目， 11年唯一新盘必须首开成功!,开盘劲销150套，实现3.5亿以上,市场口碑,业界好评,7,目录,项目基础分析,客户分析,项目目标沟通,市场及竞争分析,核心价值分析,营销执行,竞品分析,市场分析,8,高端区域 成都城南三大传统富人集中区之一丽都片区。 稀缺城市景观资源 紧邻丽都公园，坐享成熟公园资源；2.5环内将无公园社区面市。,项目区位,区位：三大传统富人区之一，区域内最后紧邻丽都公园的精品社区,9,区位：生活配套成熟且高品质，交通便捷,生活方便 未来四大商圈环抱，生活、教育、商业等配套设施成熟。 交通便捷 毗邻二环路，离未来地铁三号线步行10分钟，至机场仅15分
3、钟车程。,项目区位,10,未来发展：汽配城东迁，国际BLOCK街区逐渐成型，区域周边形象进一步提升。,2007年红牌楼规划打造国际BLOCK街区，居住商务、文化、休闲、服务一体商圈； 红牌楼丽都板块作为成都城市副中心之一，呈“一心、一轴、两片、四带”分布； 专业汽配市场东迁，提升现有人居环境。,项目区位,项目区位,基础经济指标,基本指标： 占地面积：31.5亩 住宅建筑面积：约60955 商业建筑面积：约2744 容积率：2.8 车位配比：1：1.8 绿地率：30 总户数：347户。,12,2.8稀缺低密度 成都市三环内容积率基本在3.0以上，本项目容积率2.8，建筑密度23%，属于城市稀缺的
4、低密度产品 12层纯板楼设计 无高楼林立的压迫感，全板楼设计，类花园洋房，南北通透，采光面大，户户观景，景观面丰富 围合布局、融入周边环境 私密性佳，较区域其他项目居住舒适度更高,项目本体,规划：12层板楼围合布局，仅2.8低容积率城市稀缺产品,13,浅灰色石材立面，耐久日新给人大气稳重感且不显沉重压抑； 注重对廊柱、阳台铁艺等细节处的刻画，在大气的同时兼顾项目细微处的精致。,立面：成都少有的柔美法式建筑风格，演绎别样风情,总平图,外立面,入户大堂,项目本体,在保留传统法式园林“中轴对称”景观的设计基础上，摒弃部分传统法式园林设计的生硬厚重感，更多的添加一些柔美软性元素如：木质凉亭、弯曲小径等
5、； 在植物选用上，选用法式代表性植物，多考虑整体效果的渐变性和层次感，局部多选用藤蔓植物烘托其浪漫的氛围。,园林：法式印象派园林设计，烘托出整个项目浪漫写意的庭院感,总平图,园林景观图,园林景观图,项目本体,户型：豪华与舒适大户型设计,平层面积段：85-201，共计329套； 跃层面积段150-380，共计17套 商铺面积段83-165（可拼合），共计18套,项目本体,150以上大面积豪华型占总套数75，且绝大多数为拼合户型，销售存在一定难度,按面积段分布比例，150-202占总套数五成以上; 按面积段分布比例，四房户型占总套数六成以上。,项目本体,项目共四栋，总套数347套，总建筑面积636
6、99平方米，预计可实现总产值约8.15亿元。,17,智能化一卡通实行 业主配送制,社区智能化,社区环境智能化,社区安防智能化,家居智能化,彩色可视对讲系统,智能一卡通,预留室内环境控制系统管道,光纤入户,灯光系统智能化,周边防护智能化,双重巡更系统,快速泊车系统,相对归谷强调高科技，本项目智能设计更具有人性化,背景音乐智能化,项目本体,18,同御岭湾、祥云国际一起，本项目业主将享有中粮高端服务权益,少儿op帆船训练营,中粮山地高尔夫,山湖皮划艇,大悦城,享受中粮高尔夫会员优惠； 享受山湖皮划艇俱乐部优惠； 享受儿童op帆船夏令营组织活动权益； 享受大悦城VIP会员权益,项目本体,引入商务服务内
7、容 垃圾分类处理、低碳、环保 “一卡通”中粮产品配送 社区文化建设 社区公共秩序维护 管家式服务模式 “零干扰”服务模式,物业服务：在御岭湾、祥云国际基础上进一步升级，中粮五星级物业标准，香榭丽都特别订制,项目本体,20,项目本体,小结,区位：三大传统富人区之一，生活配套成熟高端，最后的城市公园物业之一； 规划：12层纯板式设计，配合豪华舒居产品，近3000法式风情街，7000景观园林，是二环路仅有低密度稀缺住宅项目； 服务：业主可享受中粮一体化高端配套权益，五星级物业管理服务。,21,目录,项目基础分析,客户分析,项目目标沟通,市场及竞争分析,核心价值分析,营销执行,竞品分析,市场分析,4月
8、15日国务院发出通知，要求二套房贷首付比例不低于50%，利率1.1倍；三套以上可停贷。,5月10日，中央宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，上调后的存款准备金率为17%。,6月4日住建部、中国人民银行、银监会公布的关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知,9月29日住建部：“国五条”各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。,10月20日住建部：个人住房公积金贷
9、款利率调整通知，五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。,11月03日中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委联合印发通知规定第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。,2月份开始，成都市正式实行“商品房调价申报制”，管控房价暴涨暴跌。凡是没有经过调价申报程序或正在申报没有向社会公示的商品房按原价销售。,4月15日 5月10日 6月4日 9月29日 10月20日 11月
10、3日,经国务院批准，财政部核定四川发行2010年地方政府债券规模为180亿元。这一债券规模居全国首位。债券期限分为3年和5年，其中3年期126亿元，5年期54亿元，分别占70%和30%。,2月 5月29日 6月7日 8月18日 9月14日 11月18日,成都市房管局通报了一系列房地产市场的监控政策“四个严禁”、“一个加大”剑指开发企业捂盘惜售、哄抬房价、期房转让、虚假买卖等房地产市场上存在的违规行为，成为成都市执行国家宏观调控政策的重头戏。,8月18日，成都市房管局举行了加强经纪行业规范管理新闻通气会，宣布出台的成都市管理局关于进一步加强房地产经纪行业规范管理的通知。首次明确从事中介的个体工商
11、户在取得营业执照后，须在当地房管部门办理备案手续，领取备案证书。此次成都市房管局再出重拳，标志着房管局将进一步加强房地产经纪行业规范管理。,四川省人民政府关于加快发展公共租赁住房的通知9月14日正式出台，对新建公租房的面积作出了强制性规定，设区城市中所有商品房项目必须按照3%至5%的比例配套建设公租房。,成都市房管局以及各区（市）县房管局将严格贯彻执行境外个人买房“一人一套”的政策。通知明确了以今日为时间“临界点”，预售商品房以商品房预售合同备案时间为准，商品房现房销售及二手房买卖房屋以登记受理时间为准，在今天及以后发生的，按新政执行。,行政,金融,市场背景,政策走势：2010年楼市调控政策出
12、台密集，政府调控楼市决心不改,23,市场走势：政策调控均为短期影响，无一例外的被成都楼市的快速发展抵销，长期市场看好,供应方面： 二次调控前存量持续走高，而二次调控后有所降低，响应新增供应也有所下降； 去化方面： 二次调控后，由于成都迟迟未出执行细节，故对市场信心影响不大；,市场背景,24,2011年将成为成都的豪宅年，市场放量预计达到300余万平米，将进一步激化对高端客户资源的争夺,市场背景,25,客户分布：本项目所处的区域成都主要富人聚集地其中之一，区域内存在巨大购买潜力,老成都人流行一句话：南富西贵 西门：金沙、浣花溪由于历史原因，自古就是老成都富人聚集地； 南门：90年代末开始崛起，丽
13、都片区、双楠片区、紫荆片区、桐梓林片区也汇集了老成都最先富起来的那一部分人。,市场背景,26,客户流向：主城区土地稀缺以及南延线板块的崛起，高端客户被迫外溢,天府新城明星楼盘,天府新城综合配套,1、九龙仓时代晶科名苑 2、龙湖世纪 3、合景泰富誉峰 4、中海城南一号 ,1、新世纪会展中心、新世纪环球中心 2、伊藤洋华堂、宜家、欧尚、凯丹 3、W酒店、洲际酒店 4、软件园、孵化园、金融城,南延线作为未来的成都政治文化中心，各种高端配套资源日益完善，随着大批高端项目的开发，客户外溢趋势明显。,Starwood集团顶级W酒店,伊藤洋华堂全国旗舰店,半岛城邦,城南一号,誉峰,晶科名苑,龙湖世纪,雍湖湾
14、,天府鹭洲,悦城,浣花溪,市中心、 九眼桥周边,城西南片区 （双楠、丽都、 紫荆、桐梓林）,金沙片区,市场背景,27,相比南延线本区域对于客户吸引力更加强烈,市场背景,28,板块特点：板块内由于历史原因，丽府的出现将成为该片区高端住宅类项目的重要衡量标准,扎根丽都片区：置信十年丽都，赢得片区一片赞誉 1999年，置信丽都花园诞生 ，十年后的2009年10月，置信推出回归丽都片区的城市大作丽都花园丽府，该项目是丽都花园的升级之作。十年来，置信形成了高尚、健康、品位的丽都生活圈层，推出“置信生活方式”，与业主紧紧凝聚在一起，形成成熟的丽都生活片区。,业内人士评价： “其实购买置信丽都花园丽府的业主
15、，很大一部分都是置信地产的老业主，很多新业主也是老业主推荐购买的，在签到处，看到很多大家庭扶老携幼的温情场面。”,客户评价： 老业主张先生，“我算是近水楼台先得月了，我家就在丽都C区，C区会所的售楼部刚开始装修的时候我就晓得这个项目了，后来他们一开始排号我就来排了，16号好靠前嘛。我今天直接就选到了我喜欢的那套，价格10530和我的预期差不多。”,数据来源：11月4日置信丽都成交客户分析,市场背景,29,1,1-4栋面积段110-155平方，临街部分，价格约9000元/；对小区内部分价格约13000元/，两梯三户,8，9栋面积段150-161平方，部分户型靠项目内部，价格约11000-14000元/；8栋两梯两户，9栋，两梯三户；10号楼为写字楼项目,6，7栋面积段159-180平方，位于项目内部，组团绿化景观，价格约13000-15000元/，两梯两户,5栋主力户型面积区间159-177，位于组团中心，前后景观优越，唯一一栋精装修，价格约18000元/，两梯两户,置信丽都花园丽府现发售产品，主力面积集中在120-160，而价格随位置不同差别巨大，临街部分均价约9000元/，中庭部分均价约15000元/左右，精装修项目预计18000元/；,机遇：丽府作为片区高端住宅，但并非丽都项目的“升级版”，实际只能
