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1、逆势下的团队效率与工作方法,20121112,前言,本次沟通，主要是探讨目前我们应该如何提高工作效率。为什么这个情况下谈效率，现在每个人都有创收任务， 每周拓1-2个盘，同时还要完成手上的工作，每个同事做2个人的事，不提高效率就不能创收。 效率是销售同事引以为豪的东西，但策划工作难以量化，同时每个人的个体差异性及偏好不同，责任 与角色难以界定，但现在我们必须提高效率。 此次分享就如何提高效率向大家做一个汇报，希望给大家带来一点点启示。,1、个人价值深挖：个人价值体系分类、如何进行个人价值体系挖掘，主要是结合当前的工作来进行理论提炼； 2、项目群负责制介绍：定义、流程、规则、监控体系； 3、展现
2、个人价值：创造多种舞台，实现个人价值，通过专家型顾问价值外溢，为团队建设铺垫基石。,1、时间管理：对于团队最重要的是自我管理，而自我管理的基本前提就是时间控制； 2、专业培训：解决快速上手问题，涉及到如何开展有效的培训，培训制度的建立，培训执行的源泉，培训效果的评估，培训如何避免流于形式等问题； 3、分享：谁来分享，通过什么模式进行分享，怎样解决分享开展的动力和源泉问题； 我们追求的是付出一份分享，获得多倍的沉淀和经验。,审时度势，我们从量化工作流程等三个方面来开展工作，标准化流程缩短上手时间，让新人一周内能有针对性完成成形报告，熟手提高效率,量化工作流程,团队互动,责任与角色互动,1、量化工
3、作模板：将未来开展的主要工作进行归类，整合形成部门核心的业务模板； 2、标准化的流程：在每个核心知识体系下形成具体的标准化工作流程，这并不是限制操作水平的提高，而是使得在基本规则模式下迅速提高项目的认识度，达到与开发商乃至各个合作方的项目认知程度； 3、岗位要求：针对各个模板，整合各个流程，对各个岗位制定明确的岗位要求.,Part 1 量化工作流程 恰当的事，为恰当的人准备,Part 1.1 量化工作模版,量化工作模版，即将工作重点和工作的流程以量化的形式确定下来，并使之涵盖工作全过程。其意义何在？,1、增强对整个项目过程的把握 2、便于调整任务属性，如优先级和重要程度 3、保障人员配置的合理
4、性 4、提高工作的速度与效率 5、形成习惯后，能减少因任务不可评估产生 的压力,什么是量化？,例如：沃尔玛，规定面对顾客要常露微笑，后面写的注释是“露出8颗牙”，这就是量化细节，露出8颗牙就是真的在笑了。 又如：麦当劳对每一个流程都量化细节，规定：牛肉饼烤出20分钟，没有卖掉就要丢掉，这也是量化细节。 很多公司都以通过ISO9000质量体系认证为荣，实际上也是因为认同了该认证体系能将工作流程中的很多细节量化。,量化工作流程的意义,我们的工作主要涉及如下五个层面内容，我们从标准工作任务，控制时间节点等方面进行了沉淀。,评估与可行性研究, 住宅项目前期定位 可行性研究 单一经济测算,五大工作模版的
5、标准化,1：评估与可行性分析,2：战略顾问之区域运营分享,3：工业旧改之物流分享,4：大盘开发运营,5：商业综合体,评估及可行性研究，主要从三个阶段来开展工作，包括认知阶段，编制和优化阶段以及评估阶段，关键点在于资金流和成本控制方面。,项目认知阶段,方案编制与优化阶段,项目评价阶段,结合项目背景，收集内业资料，并对项目所在地现场进行调查研究。,在调查研究收集资料的基础上，对项目的各个方案进行分析研究，进行方案论证、比选、优化后，提出推荐方案。,对推荐方案根据需要进行环境评价、财务评价、国民经济评价、社会评价及风险分析，以判别项目的可行性及抗风险能力。,项目投资环境分析 区域市场研究 项目条件分
6、析与评价,市场定位 产品定位 客户研究 价格定位,经济评价（经济测算） 社会效益分析 环境效益分析,可行性研究报告,建立标准的框架，包括对前期完善的市场研究，产品定位以及可行性都是一个系统，通过量化形成标准化模版。,工作环节的细分,1：评估与可行性分析,2：战略顾问之区域运营分享,3：工业旧改之物流分享,4：大盘开发运营,5：商业综合体,资源盘点与资 源整合,基于竞争的区 域规划,盈利模式,1,2,3,项目启动策略,区域配套的开 发策略,区域营销策略,4,5,6,战略顾问非常繁杂，此次主要就区域型大盘进行阐述，惠州分公司同事操作了不少区域大盘，主要关注以下6个方面的问题：,资源盘点与资 源整合
7、,基于竞争的区 域规划,盈利模式,1,2,3,项目启动策略,项区域配套的 开发策略,区域营销策略,4,5,6,研判土地分级与功能指标的分配,企业资源的挖掘与整合,项目资金投入计划,项目开发前提条件分析报告,项目资源盘点与资源整合的工作重点是在站在土地、企业、项目3个方面，分析项目开发的条件，与客户达成共识。,资源盘点与资 源整合,基于竞争的区 域规划,盈利模式,1,2,3,项目启动策略,区域配套的开 发策略,区域营销策略,4,5,6,区域在城市中占位,区域间竞争格局,核心区问题,考虑规划的弹性和动态调整,项目开发的区域价值分析,基于竞争的区域规划的工作重点是站在竞争的角度，分析区域的地位、区域
8、的竞争格局、核心区确定、考虑规划的弹性和动态调整。,资源盘点与资 源整合,基于竞争的区 域规划,盈利模式,1,2,3,项目启动策略,区域配套的开 发策略,区域营销策略,4,5,6,房地产项目开发与土地运营关系导向,短期现金流与长期收益关系导向,跨越式发展与均衡发展关系导向,进入退出机制设计和评判,项目开发盈利模式建议,项目盈利模式分析工作重点在于在了解地产开发与土地运营的关系、短期现金流与长期收益、跨越与均衡发展基础上，给出盈利模式建议。,不同盈利模式与博弈方合作方式,资源盘点与资 源整合,基于竞争的区 域规划,盈利模式,1,2,3,项目启动策略,区域配套的开 发策略,区域营销策略,4,5,6
9、,启动区如何体现区域核心竞争力,启动区如何带动区域土地增值,启动区建立区域形象和带动效应,项目开发的启动策略报告,项目的启动区策略对一个项目来说很重要，它既要体现区域的核心竞争力、带动土地价值增值，又要建立区域形象及带动作用。,启动区的成本与开发商资金要求,资源盘点与资 源整合,基于竞争的区 域规划,盈利模式,1,2,3,项目启动策略,区域配套的开 发策略,区域营销策略,4,5,6,配套之间相互衔接与升级,配套开发成本与整体资金要求,配套开发顺序,项目开发的区域配套的建议,区域运营的项目对配套的要求比较高，它的开发策略重点要考虑到配套的升级，配套的先后顺序，配套与整体价值及不同物业关联。,配套
10、与整体价值及不同物业关联,资源盘点与资 源整合,基于竞争的区 域规划,盈利模式,1,2,3,项目启动策略,区域配套的开 发策略,区域营销策略,4,5,6,区域形象主题的确立,区域价值的整合与展示,关键事件及设施营销,项目区域营销策略报告,渠道策略,卖场规划,公共关系营销,项目的区域营销策略包含的内容比较多，重点体现在区域形象、区域价值、关联事件等，渠道策略、卖场规则，公共关系等也不可少。,开发主体的合法性确立,区域规划与产业定位,开发模式的选择,区域发展的项目一般遵循着共通的开发步骤，具体如下：,目标体系的建立,土地的控制与获取,启动区的确定与启动,土地查勘、资源盘点,土地价值评估？,区域营销
11、,通过这种模式沉淀，可以让生手迅速成长，而大大缩短这种区域大盘报告对熟手的占用，通过熟手指导，生手操作，大大提高整体效率。,工作环节的细分,1：评估与可行性分析,2：战略顾问之区域运营分享,3：工业旧改之物流园分享,4：大盘开发,5：商业综合体,工业旧改项目中物流园建设是一个重点和难点，对知识结构以及思考方向都是一个挑战，我们结合操作的项目来进行沉淀。,项目启动前,项目启动过程,项目招商,1,2,3,根据项目本身的特性进行整体的策略思考和研究,根据前期顾问确定的主题，进行针对性的产品打造和做好客户研究,结合项目进度，进行针对性的招商工作，包括主力客户招商等,对物流项目，更倾向整合开发商资源，产
12、业研究以及外部环境影响。,项目战略研究 （项目战略发展建议书）,项目定位 （项目定位报告）,启动研究 （项目启动建议报告）,经济发展形式研判； 物流产业发展； 项目价值整合； 企业产业链研究。,项目优劣势审视； 区域价值研究； 产业需求研究； 竞合关系研究。,项目价值梯度界定； 资源整合成本分析； 物流节点研判； 各项准备工作。,项目启动前,项目启动过程中，顾问工作侧重于客户研究、产品打造及招商前准备。,项目招商顾问更倾向于对策略研究、招商流程可控性和完备性等。,项目招商策略,项目招商启动,项目招商全程控制,1,2,3,工作环节的细分,1：评估与可行性分析,2：战略顾问之区域运营分享,3：工业
13、旧改之物流分享,4：大盘开发运营之旅游地产分享,5：商业综合体,项目认知阶段,策略思考与研究阶段,方案制定解决问题,根据项目本身的特性进行整体的策略思考和研究； 包括战略性研究、产品定位研究和产品启动研究。,根据前期确定的主题，进行针对性的客户研究和产品首开区研究；并对旅游资源的附加值进行挖掘。,结合项目特点，根据前两个阶段的思考研究，制定战略性的解决方案,大盘开发中一个热点是旅游地产，而旅游地产更注重对稀缺资源的认定和整合，剖析核心，寻找突破。,项目前期定位思考,项目基本认知,项目市场调研,项目战略性研究,产品定位,首开区选择,客户研究,旅游资源附加值挖掘,制定解决策略 及方案,顾问计划服务
14、书,市场调研报告,定位的报告,定位深化报告,可行性研究报告,其他报告,对项目的全方位思考，通过每个阶段的厘定核心解决的问题，形成规范,我们对旅游地产项目的基本流程，针对市场实际情况，不断修正假设，保持这个模版的实用性。,城市发展概况； 产业分布及利用的可能性分析； 旅游市场状况及旅游价值； 目标客户。,核心问题分解； 制定分析狂架； 明确关键问题； 设计分析模型。,实地调研、终端消费者偏好研究； 政府部门、行业协会、开发商等权威人事访谈； 相关案例及文献研究。,确定启动区的选择； 明确物业搭配方式及比例； 整体运作策略制定； 整理汇报思路。,工作环节的细分,1：评估与可行性分析,2：战略顾问之
15、区域运营分享,3：工业旧改之物流分享,4：大盘开发运营之旅游地产分享,5：商业综合体,重点从商业运营战略、价值挖掘、风险防范、全程统筹等开展工作；,商业策划,商业综合体顾问的服务内容主要包括商业策划、招商以及市场推广。,商业招商,市场推广,商业市场分析 定量及定性分析 商业项目定位 规划布局建议 商家组合建议,主力店招商代理 次主力店招商代理 一般零售招商代理 商业客户代表 商业项目招商,商业销售推广计划 商业销售推广执行 商铺销售,撰写报告,商业项目服务计划书 商业市场调研报告 定位报告 消费者调研报告 商户调研报告 其他报告,Part 1.2 标准化流程与风险监控,针对5大模版，形成标准化
16、流程，让新手迅速积淀，迅速提高对项目的认识度，强化流程控制，提升效率。,1、行业内现行流程 对比分析借鉴行业内比较合理的流程，归纳总结出基本框架； 2、品控中心的支持 在品控的大力支持下，对流程进行再造，尤其是对如何提高效率方面进行充分的优化； 3、部门的沉淀 好用的才是最好的，结合部门业务情况，积累完成部门的初步沉淀，并不断完善。,基本流程 建立框架,品控中心 优化建议,部门实践 反馈提升,项目的运作流程主要分为八大阶段，具体阐述如下：,项目的认知阶段,问题的分析阶段,数据的收集阶段,方案的制定阶段,报告的撰写阶段,项目的开发阶段,项目的营销阶段,项目的验收阶段,项目认知阶段，结合要完成的内容模版，强化时间控制，提高阶段效
