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1、,加泰地产崇阳县教育城地块 项目定位及前期发展建议,二零一三年三月,content,PART1 市场调研分析 PART2 地块价值分析 PART3 项目定位 PART4 项目规划建议 PART5 开发策略建议 PART6 工作进度安排,PART1 市场调研分析,人口： 崇阳县现辖8镇4乡，2012年底，全县年报总人口47.08万。其中农业人口39.17万，非农业人口8.9万。 县城关地区常住人口10万，县城流动人口3.5万。,崇阳县20082012人均收入水平走势图,按照崇阳县制定的“十二五”发展规划，计划到2015年，全县生产总值达到130亿元，年均增长17.6%。 其中，第一产业达到22亿
2、元，年均增长9.9%；第二产业达到53亿元，年均增长19.6%；第三产业达到55亿元，年均增长19.6%。 人均生产总值达到26263元，比2010年增加11805元。全地域财政收入达到10.86亿元，年均递增11.5%。其中，一般预算收入达到3.5亿元，年均递增15%。,关键词： 1、存量较大：截止2012年底，全县商品房存量30万余平米； 2、竞争激烈：全县大小在售项目33个，15万平米以上规模楼盘5个，加上本项目和锦绣天成，竞争较为激烈； 3、房价不高：目前，大部分成规模楼盘销售均价在2500元/平米上下徘徊，全县3月份最高销售均价2867元/平米，最低仅1300余元/平米。 4、产品特
3、征：从多层向小高层的过渡期已经基本完成，目前正由小高层向高层过渡。但受房价影响，多层、小高层产品具有较强的市场竞争力。从销售数据分析，三房仍是市场供应需求的主力，面积在110-130平米。市场上开始出现“两房变三房”、“三房变四房”等产品，以赠送面积为卖点，户型面积由趋小化倾向。,老街区,电力大道,崇阳大道,新建路,仪表路,沿河大道,解放路,本案,崇阳县商业业态分布区域,商业市场目前租赁情况良好，但租金水平差距较大。新建项目商铺价格多在7000-10000元/平米（首层）。,针对竞争激烈优化户型设计，通过赠送入户花园、空中花园、大飘窗等面积的方式，提升户型附加值，并通过控制建筑面积、控制总价争
4、夺市场； 针对房价较低丰富产品结构，前期先以多层、小高层等成本较低产品入市，快速切入市场； 争取差异化本项目周边学校众多，但其它项目针对陪读市场、投资市场的挖掘不够，本项目可适量推出公寓（小两房）抢占市场； 争取高端市场通过高端洋房产品，以首层奉送花园、中间楼层奉送露台等方式，吸引高端客户，赚有钱人的钱。,PART2 项目地块价值分析,项目位于电力大道以南，新建路以北，崇阳大道以西，目前交通、配套略显不便，但随着电力大道、环线的竣工，未来交通格局将大为改善。 项目地势起伏，施工土方量较大，但利于坡地景观的营造。 项目紧邻崇阳教育城，教育配套资源较好，周边发展潜力较大。,主要优势点和机会点： 紧
5、邻崇阳教育城，教育配套资源较好； 周边发展日新月异，地块升值潜力较大； 地块规模较大，利于品质、环境营造。,主要劣势： 周边略显荒凉、人气不旺，目前交通不便，商业、医疗等配套不足； 虽靠近教育城，但地处教育城至城区的反方向； 地势崎岖，土方量较大； 地块北面邻主干道，对于项目形象展示、建筑排布带来一定的难度。 周边楼盘较多，尤其是锦绣天成对本项目威胁较大。,针对政府对商业指标要求和地块人气不足现状适度打造商业，相对集中布局，引进餐饮娱乐休闲等人气店，打造情景商业街，带动周边人气发展。 针对2.5容积率规划难度不大，但须注意多层、小高层、高层等不同住宅产品进行搭配，以满足不同的市场需求。,PAR
6、T3 项目定位,围绕教育、人文、升值潜力等先天条件 重点突出品质、景观的达到 优化户型设计,重新定义崇阳人居标准，打造大型高尚人文景观社区。,形象鲜明化直接切入教育人文主题，旗帜鲜明的拉开形象差异。 产品差异化 针对区域市场“伪高端”众多，真正的高端物业缺乏，开发部分退台式花园洋房产品，先期开发，迅速树立高端形象； 针对周边学校众多，陪读市场庞大，定制部分中小户型公寓产品； 针对周边项目以简单临街门面商业产品，打造一条情景商业街，快速吸引人气； 注重内部景观打造入口景观、景观轴、中心景观、组团景观、架空层景观等，应一一在项目充分表现； 强化户型设计控制户型建筑面积，强调赠送面积，给客户以实惠，
7、以面积、总价取胜。,PART3 项目定位分析,三、形象定位,理性关键词索引：维多利亚、 感性关键词索引：自然、优雅、含蓄、高贵为特点绅士风度与气质,建议项目形象配对,英伦慢调风情,调性：慢节奏 软调生活 优雅品味 元素：书卷、咖啡、红酒、音乐、花朵 形象主题：学府名门，花园雅筑 案名建议：剑桥郡 备选：花园里、天骄时代、学院派,底部好手工的砖砌墙 木质的屋顶板 圆顶角楼 多重人字形坡屋顶 一般外立面材质为暖色系，如砖红色；有木质白色条状饰条或者石灰岩细节 一般有凸肚窗 一般有角塔 正立面不对称设计 有进深较大的入口和宽广的门廊,英伦建筑立面风格,示意图,示意图,高层小高层住宅+花园洋房+公寓+
8、风情商业街,多元产品，瞄准多元市场。,户型定位： 高层小高层住宅：两房变三房、三房产品为主，少量三房变四房，面积90-130平米； 花园洋房：户型面积110-140平米，首层送私家花园，层层退台，顶层复式150-160平米左右。 公寓：小两房，面积60-70平米左右。,情景洋房：瞄准政府公务员、私营业主等改善型需求； 公寓：小两房产品，瞄准陪读家长、投资客户等过渡需求和投资需求，以及部分新婚置业、养老置业需求； 高层小高层住宅：以刚需为主，兼顾改善型需求，辐射社会各个层面群体。,PART4 项目规划建议,PART4 规划方案建议,一、规划平面布局,PART4 规划方案建议,二、住宅产品分布,5
9、+1退台花园洋房 1F：130-140（带私家花园） 2F：120-130 3-4F：110-120 5F：140-150（带露台）,PART4 规划方案建议,二、住宅产品分布,17+1F公寓,11F 小高层住宅 26F 24F 高层住宅 17+1F 高层住宅,住宅商业总平面分布图,剑桥郡,PART4 规划方案建议,三、商业布局规划建议,外街商业（2层） 进深：10-12米（纵横向分割，南北双向开门） 层高：1F4.8m，2F3.9m 业态：超市、药店、银行、餐饮、休闲娱乐等。 内街商业（2层） 进深：12米（竖向分割，单面开门） 层高： 1F4.8m，2F3.9m 业态：便利店、干洗店、餐饮
10、休闲。,PART4 规划方案建议,四、景观规划建议,入口景观 临电力大道与规划路入口，作为项目入口景观与形象入口。 中心花园 项目中心景观区域，可考虑设置部分水系景观，是项目园林景观亮点。 组团景观 项目分设四组团景观，每个组团配置一处小型中心景观，有利于项目分期开发，且每个组团可独立规划景观主题。,主入口景观,组团景观,组团景观,中心花园景观,入口景观,组团景观,组团景观,PART4 规划方案建议,五、交通规划建议,车行交通动线 车行入口为3处，分别位于电力大道与规划路，小区内车行道路形成环线，连接各住宅组团。 车辆停放 项目实行人车分流，车辆停放方式包括：车行道路边停放、中心花园地下停车。
11、,PART4 规划方案建议,六、外立面规划建议,远处平视项目效果图,PART4 规划方案建议,六、外立面规划建议,沿街商业局部效果示意,远处斜角平视项目效果图,PART4 规划方案建议,六、外立面规划建议,组团内洋房平视效果图,PART4 规划方案建议,七、住宅户型建议,PART4 规划方案建议,七、住宅户型建议,PART4 规划方案建议,七、住宅户型建议,PART4 规划方案建议,八、其它规划建议,中心景观：建议项目中心花园布置适当的水系景观，以提升项目景观品质与档次。,PART4 规划方案建议,八、它规划建议,一卡通安防,PART5 开发策略建议,一、分期开发策略,一期：3栋5+1F洋房、
12、3栋11F小高层、1栋17F高层公寓、部分沿街商业。 二期：3栋5+1F洋房、3栋11F小高层、1栋17F高层公寓、部分沿街商业。 三期：3栋26F高层住宅。 四期：1栋17+1F高层、4栋11F小高层。 五期： 1栋17+1F高层、4栋11F小高层，部分沿街商业。,PART5 开发策略建议,二、一期开发策略建议,产品：多层洋房、小高层、高层公寓，沿街商业，产品搭配丰富。 价格：前期入市价格相对较低，利用低成本产品，迎合市场需求。 形象：一期沿街商业及沿街住宅，树立良好的项目形象。 景观：一期主入口景观主轴，作为项目样板景观，有利于提升项目价格与树立形象。 售楼部（如图所示）：一期独立商业可作为项目形象售楼部。,营销中心,PART6 开发工作进度安排,PART6 工作进度安排,工作节点及安排,项目开发工作进度建议： 4月：确定项目产品定位； 5月：完成项目规划方案设计； 6月：完成规划方案报批手续；现场营销中心动工； 7-8月：完成施工图设计、招投标； 9月：一期工程施工，完成现场包装及售楼部主体施工； 9月：售楼部装修完毕对外开放； 10月：项目形象推广启动，一期正式认筹； 11月：一期具备 销售条件开始销售。,汇报完毕！ 亚展国际打造中国房地产第一执行力创新营销团队！,
