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1、泰州中铁高校园项目 户型设计建议,二零一一年十二月,目录 CONTENTS,第二章 高层（2733层）户型设计建议,3,3,4,5,第三章 高层（18层）户型设计建议,第四章 小高层户型设计建议,第五章 洋房户型设计建议,第六章 别墅户型设计建议,6,7,第七章 别墅户型参考附录,第一章 本案户型分布与配比,1,第一章 本案户型分布与配比,一、户型分布和户型梯户数建议,两梯四户 （约90+90+90+90）,两梯三户 （约115+90+115）,两梯四户 （约115+90+90+90）,两梯三户 （约115+90+115）,两梯四户 （约115+90+90+90 ）,两梯三户 （约115+90
2、+115）,两梯四户 （约115+90+90+115）,两梯四户 （约90+90+90+90）,280300,240,一梯两户 （约90+90）,一梯两户 ，层层退台 一层（160）、二层（145）、三层（130） 四层（115）、五跃六（170）,两梯三户 （约120+90+120）,一梯两户 （约130+130）,一梯两户 （约120+120）,一梯两户 （约115+115）,两梯三户 （约120+90+120）,两梯四户 （约90+90+90+90）,260280,此栋取消,由一单元变为两单元,若总面积不够，此两栋楼 可考虑两梯四户， 约120+90+90+120,二、户型配比建议,设计
3、院可在上述要求下，结合设计需要进行微调，但调整幅度控制在5%以内为宜，以上为设计院上周方案的匡算配比，若最终核算与容积率有一定偏差，建议设计院深化调整，容积率保证1.75左右（报规方案建议容积率1.8左右）,结合泰州市场主流户型面积区间及目前泰州热销项目户型面积区间、客群需求等因子，根据上述户型分布情况，我司逐楼核算平衡，得出本案的户型配比：,第二章 高层（2733层）户型设计建议,一、设计院高层（2733层）户型,根据本案户型配比及分布要求，上述设计院户型与相关要求存在一定偏差，建议设计院在保持原有户型的优点的基础上进行相应调整,三居+两居+三居 单元面宽在2324米左右 115116+ 8
4、590+115116,两居+两居+两居+三居 单元面宽在3435米左右 8590+ 8590+ 8590+115116,二、本案高层（2733层）户型参考案例,两梯三户：,两梯四户：,以上仅为设计参考，户型中存在的不足建议设计院在设计中调整和深化，如卧室门与卫生间门对视问题等,二、本案高层（2733层）户型参考案例,以上仅为设计参考，户型中存在的不足建议设计院在设计中调整和深化，如左图南向两居次卧过小,两居+两居+两居+两居 单元面宽在3132米左右 8592+ 8590+8590+8590,三居+两居+两居 单元面宽在2930米左右 115116+ 8590+115116,两梯四户：,两梯三
5、户：,在以上户型示意的基础上，本案户型设计要点如下： 充分利用政府有关阳台面积的设计规范要求（阳台面积不超过12），以“提高空间利用率”为设计出发点，在保证基本功能的基础上，提高阳台、书房等房间的功能变化性，如下图的华润国际社区 设计双阳台，在设计主阳台的基础上，加设一生活阳台，全面满足日常生活需要，但总面积应满足泰州设计规范要求。 适当考虑飘窗设计 户内保证厅与房之间合理平面布局，做到动静分离，过渡自然，互不干扰。,三、本案高层（2733层）户型设计要点,第三章 高层（18层）户型设计建议,一、本案高层（18层）户型参考案例,三居+两居+三居，120+ 8590+120,设计院未给出相关户型
6、 以上仅为设计参考，户型中存在的不足建议设计院在设计中规避与调整,在以上户型示意的基础上，本案户型设计要点如下： 充分利用政府有关阳台面积的设计规范要（阳台面积不超过12），以“综合性价比”为设计出发点，在保证基本功能的基础上，提高阳台、书房等房间的功能变化性，如下图的华润国际社区 设计双阳台，在设计主阳台的基础上，加设一生活阳台，全面满足日常生活需要，但总面积应满足泰州设计规范要求。 适当考虑飘窗设计 户内保证厅与房之间合理平面布局，做到动静分离，过渡自然，互不干扰。 精细化户型设计，可参考下图户型,二、本案高层（18层）户型设计要点,第三章 小高层户型设计建议,设计院此版方案户型面积与本案
7、户型分布设想有一定差异，建议更改户型面积,一、设计院小高层户型,二、本案小高层（沿河）户型参考案例,三居+三居，单元面宽2425米，130+130,以上仅为设计参考，户型中存在的不足建议设计院在设计中规避与调整,三居+三居，单元面宽2425米，120+120,二、本案小高层户型参考案例,以上仅为设计参考，户型中存在的不足建议设计院在设计中规避与调整,在以上户型示意的基础上，本案户型设计要点如下： 户型使用率要求达到85%以上 设计双阳台，在设计主阳台的基础上，加设一生活阳台，全面满足日常生活需要，但总面积应满足泰州设计规范要求。 卧室可设计飘窗，以适当增加窗台方式满足层高不超过2.2米。 要求
8、形体规整、布局紧凑，尽量减少无用的交通及辅助用房面积； 南北通透户型要求实现全明设计，产品进深不宜过大； 尽量压缩公共空间面积，设计高利用率的紧凑型户型； 沿河边户型要充分考虑边户型270度景观的利用； 卧室可以考虑外飘窗或转角外飘窗设计； 精细化户型设计，如入户玄关设计等，可参考下图户型,三、本案小高层户型设计要点,第四章 洋房户型设计建议,一、设计院洋房户型,结合泰州市场洋房特征，我司选择户型一，建议设计院在此方案基础之上进行深化，深化建议如下： 设计院方案中的户型面积区间，与我司前阶段的策划构想有一定偏差，建议深化调整，一层155160、二层140145、三层128130、四层11311
9、6、五跃六165170 顶层户型可考虑挑空客厅设计 主卧及一个次卧考虑套间设计（配备衣帽间、卫生间） 整体户型情景化设计相对弱些，卖点不够突出，建议设计院在充分考量全国洋房产品户型特征的基础上，丰富空间效果，做出新意,二、本案洋房户型参考案例,中间层户型：140,以上仅为设计参考，户型中存在的不足建议设计院在设计中规避与调整,二、本案洋房户型参考案例,顶层户型（五跃六）：180185,以上仅为设计参考，户型中存在的不足建议设计院在设计中规避与调整,花园洋房采用一梯两户方式设计，要求实现电梯直接入户； 户型注重空间功能的创新性，在成本控制前提下，丰富空间效果，做出新意； 户型通过退台的方式，在竖
10、向空间上形成露台，实现“层层退台、户户庭院”； 底层、中间平层户型赠送入户花园和露台，户型设计上考虑户型亮点和特色设计，实现全明设计； 顶层平层采用跃层设计，增加赠送面积 充分利用政府有关阳台面积的设计规范要（阳台面积不超过12），以“提高空间利用率”为设计出发点，在保证基本功能的基础上，提高阳台、书房等房间的功能变化性，如下图的龙湖花千树户型,二、本案洋房户型设计要点,户型面积：145,第五章 别墅户型设计建议,一、设计院别墅户型1,客厅面积不足17平方米，面积偏小，且对一层老人房的位置有一定异议 户型的二层集中了三个房间，整体切得较细碎，建议做一定调整 设计院方案中的折跑楼梯多用于早期的别
11、墅 户型设计中，且从居家角度而言，此方案的楼梯设计相对紧凑，上下较为不便，建议深化调整 深化户型细节，避免出现入户门正对卫生 间，床头正对卫生间门等,一、设计院别墅户型2,当前此版方案与原我司策划设想有一定差异，整体设计较常规，建议设计院进行全面调整，以树立话语权产品 设计院方案中的折跑楼梯多用于早期的别墅 户型设计中，且从居家角度而言，此方案的楼梯设计相对紧凑，上下较为不便，建议深化调整 一层可考虑不设老人房，调整为客厅，增加别墅的体验感 户型的二层集中了三个房间，整体切得较细碎，次卧中至少有一个为套房设计（配备衣帽间与卫生间），建议做一定调整 户型的三层设计了两个卫生间，存在一定的浪费，可
12、适当减少一个卫生间 建议深化户型细节设计，如入户考虑玄关设计等，以提升户型的价值。,典型案例绿地圣罗兰，建筑面积256平米，面宽约8米，进深约1718米,二、本案别墅户型参考案例,以上仅为设计参考，户型中存在的不足建议设计院在设计中规避与调整,在以上户型示意的基础上，本案户型设计要点如下： 地上三层，地下一层设计 注重庭院设计（如前院、后院、内院），突出产品性价比优势 边户型要充分考虑侧院的设计以及270度景观的利用； 客厅、主卧均朝南设计，增加南向采光面； 部分组团客厅挑空设计，若规划指标实现难度大，可考虑客厅与餐厨部位的错层或夹层设计，增加别墅体验感（泰州当地不少别墅项目为客厅与餐厨部位的
13、错层或夹层设计，如星威园、水岸帝景） 部分组团一层适当考虑老人房设计，套房设计（配备衣帽间、卫生间） 主卧及一个次卧为套房设计（配备衣帽间与卫生间）； 考虑家庭厅设计，增加生活情趣 半地下室车库设计 从居家角度出发，规避卫生间位于厨房正上方 尽量实现卫生间在同一竖向上，以有效节约成本 根据别墅的三个价值等级，建议设计院针对户型设计上各有卖点与差异，以利于后期营销推广,三、本案别墅户型设计要点,第七章 别墅户型参考附件,类型一：一字型布局，长进深，1617米进深+7.2米面宽,典型案例翡翠华府，建筑面积：274,一、泰州联排别墅市场分析产品特点（类别一：一字型）,类型一：一字型布局，长进深，采光
14、天井设计，1617米进深+6.6米面宽,典型案例碧桂园，建筑面积：265,采光天井,一、泰州联排别墅市场分析产品特点（类别一：一字型）,类型一：一字型布局，进深较短，客厅挑空、错层分隔餐厅与客厅、下沉庭院设计,典型案例星威园，建筑面积：356,一、泰州联排别墅市场分析产品特点（类别一：一字型）,典型案例水岸帝景，建筑面积：285,类型一：一字型布局，进深较短，客厅挑空、错层分隔餐厅与客厅设计,一、泰州联排别墅市场分析产品特点（类别一：一字型）,类型一：一字型布局，长进较短，南向入户、前三后四设计，赠送采光地下室,典型案例美岸栖庭，建筑面积： 290,一、泰州联排别墅市场分析产品特点（类别一：一
15、字型）,类型二：方正型设计，1012米进深+910米面宽，南向采光面大，客厅、起居室、主卧、客卧 均南向,典型案例翡翠华府，建筑面积约246,一、泰州联排别墅市场分析产品特点（类别二：方正型）,类别三：凹字型设计，内庭院布置（室外景观引入室内），有效解决联排别墅进深较大产生的采 光通风问题,典型案例：世茂河滨花园，建筑面积约300,一、泰州联排别墅市场分析产品特点（类别三：凹字型）,类别二：凹字型设计，户与户之间通过采光天井进行连接，实现类独栋效果 有效降低联排别墅的视觉压迫感，增强户型通透性，同时使联排别墅具备独栋别墅所享有的私密空间，提升产品价值,典型案例：上河嘉园，建筑面积：235,一、泰州联排别墅市场分析产品特点（类别三：凹字型）,典型案例中海九号公馆（御龙府），建筑面积：约260+地下约155 ,二、可参考案例中海九号公馆,凹字型设计，内庭院布置（室外景观引入室内），有效解决联排别墅进深较大产生的采光通风问题,典型案例中海尚湖世家，建筑面积：353.78,凹字型设计，采光天井设计，有效解决联排别墅的采光通风问题。,二、可参考案例中海尚湖世家,典型案例水墨清华，建筑面积256平米，面宽约8米，进深约17米,凹字型设计，户与户之间通过采光天井进行连接，增强户型通透性，保留空间私密性,二、可参
