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1、中信井冈山国际会议中心二期策划报告汇报,项目概况,江西省处于珠三角、长三角、闽三角的洼地之间,红色旅游处于全国领先地位,项目区域位置,区域交通态势,夏坪,京九铁路 茨坪至吉安站130km 茨坪至井冈山站113km,吉井铁路 井冈山过境铁路，年底 开通，夏坪站距离茨坪 20.6km,粤赣高速 连接泰井高速,泰井高速 井冈山高速专线，全长62km，连接线长20.6km,319国道 井冈山过境国道,泰和机场 至茨坪82.6km,分文铁路 茨坪至永新站110km,两地块关系,位置关系： 一山之隔 动静关系： 外动（白银湖） 内静（梨坪） 内外呼应，动静分明 资源关系： 白银湖交通优势 梨坪景观资源优势
2、,项目分析,地块分析,局限一：地块呈狭长弧形，地形复杂多变，很大程度的限制了项目远期发展空间，难以实现较佳的利润目标； 局限二：由于地块限制，度假型高端产品缺乏（如高尔夫），或难成规模（如度假别墅），削弱了项目的市场吸引力和竞争力； 局限三：动静区交错复杂，中高低档产品并存，难以打造纯粹的高端项目； 局限四：区域内难以形成畅通、便捷、安全的交通网络。,梨坪地块,地块分析,白银湖地块,解决的问题：将白银湖地块纳入开发 体系后，能解决很多限制梨坪地块发展的问题，如交通、规划、业态、产品、档次、动静分区等。 遗留的问题：地块基础条件如水、电等问题；项目目标市场；旅游资源缺乏；旅游产业链的建立等等。
3、引发的问题：井冈山旅游格局；资源整合；项目远期战略发展；整体规划等等。,井冈山历年游客人数,2005年共接待来山游客218.46万人次，实现旅游总收入11.28亿元，与2004年同期相比分别增长33.74%、34.93%。,井冈山客源变化趋势,广东省游客比例快速下降，说明井冈山纯粹的观光游已经越来越不适应市场需求， 对度假经济发达地区的旅游消费吸引力在快速下降。,以小明大，见一叶落而知岁之将暮，睹瓶中之冰而知天下之寒。”,井冈山旅游未来发展趋势,井冈山旅游的交通瓶颈问题已经逐步得到解决，现今最关键的问题是解决井冈山旅游接待瓶颈问题和提升旅游消费问题。,游客年龄构成：以中老年游客为主； 游客学历
4、构成：以高学历为主； 游客类型：以旅游观光为主；,井冈山游客特征调查,消费结构支出：购物占主要部分， 但总体消费水平不高，挖掘的潜力还很大； 出游方式：组团游是主力，但个性化旅游会越来越受欢迎；,预计项目于2010年建成并投入使用，以上均为2010年测算值。,井冈山会议培训市场,每年来山人数： 每年约有800名正部级干部、2,500多副部级干部来山培训； 其他级别干部培训每年约有8,00010,000人次 ； 按三人陪同一名干部来山，陪同人员每年约23万人； 其他大型企事业单位高层或员工培训人员不计其数。,特 点： 停留时间长； 消费层次高； 消费稳定。,房地产市场分析,井冈山市房地产特征,普
5、通住宅放量过大，价格水平低，竞争激烈； 景区“旅游公寓”成井冈山接待新亮点； 高端住宅产品空缺，市场潜力大； 商业零散成点，市场难以支撑大型集中商业；,井冈山市房地产市场分析启示,普通住宅供大于求，而且难以吸引外地投资者，本项目不应规划普通住宅产品； 旅游公寓和别墅拥有较好的市场需求、利润较高，本项目具有开发这两类高端住宅产品的条件，因此，高档的公寓和别墅将是本项目地产开发的主流产品定位； 庐山“名人”别墅是本项目值得借鉴的例子，庐山是当时国民政府的政治名山，即便是在今天，庐山保留下来的“名人”别墅群仍具有很大的升值潜力。因此，在当前社会、经济条件下，井冈山“名人”别墅将会有更广阔的发展空间；
6、 商业作为旅游地产开发的必要配套，本项目商业配套应该以满足本项目区内的需求，并以特色化、主题化的休闲娱乐业态为主。,土地交易市场分析,井冈山市土地交易市场在我国发展红色旅游经济之后才开始萌发。 由于是井冈山城市核心和风景区核心，所以茨坪土地价格远高于井冈山市其他区域。而其中宾馆、酒店类用地价格处于商业类土地价格最高水平。 新城区住宅类土地价格基本没有变化，商业用地价格涨幅不大； 整体上茨坪土地价格呈高位稳定状态；其他区域土地交易量少，交易价格基本上和井冈山市新城区夏坪的土地交易价格持平。,井冈山市土地市场特征,市场分析结论,一期报告中的重要观点和结论仍然对项目开发具有指导意义；一期报告中针对项
7、目业态组合进行的量化结论符合目前市场发展趋势，故在项目规模上不会出现较大变化，但在业态组合上有所调整； 项目依然要坚持走“红色绿色”的旅游路线，红色旅游会带来稳定的高端消费并赢取政治效益和品牌效益，绿色旅游会引发一般旅游消费的量变，因此两者均不可偏废； 旅游公寓和别墅是本项目房地产开发的最佳方向，在“高尔夫”、“旅游地产”等概念的烘托下，将引发井冈山市房地产市场的热潮。商业作为旅游地产开发的必要配套，应该以满足本项目区内的需求，并以特色化、主题化的休闲娱乐业态为主； 井冈山景区内土地供应有限，未来土地交易市场随着本项目的入市有望实现量价齐飞。 跳出红海思维，实施蓝海战略，整合资源、建立井冈山龙
8、头景区，打造井冈山特有红+绿旅游产品系列，实现井冈山旅游区域一体化才是项目挖掘市场需求，达到销售目标的根本。,旅游资源整合分析,长江三角洲,珠江三角洲,江西井冈山,以长江三角洲、珠江三角洲 为主的全国性高端旅游市场,旅游市场定位,本项目开发模式,本项目最适合采用的是会议经济与旅游经济并重的“双引擎”发展模式。以会议经济与旅游经济为龙头 ，打造井冈山旅游产业经济圈，将是项目成功的关键。,“一个中心” 国际会议中心,1、国际级论坛的永久会址； 2、政府机关、社会团体、企业举行会议培训首选目的地之一； 3、国内重要的“院外政治”活动基地。 4、井冈山鲜明的红色色彩,发展定位,“三个基地”, 国内一流
9、的旅游接待基地 国内一流的休闲运动基地 国内一流的旅游度假圣地,发展定位,整合思路,全方位整合井冈旅游资源 打造井冈山旅游产业链 实现区域旅游一体化 运营土地，资源资本互化,打破功能局限，弥补项目旅游资源不足的缺憾,必要性分析,旅游地产只有当旅游与地产有机结合才能实现共振效应，本项目距离以龙潭、水口为代表的自然观光区约20公里，相对偏离主景区； 随着建设规模扩大，区域内的供水、供电等存在隐患，极可能成为制约因素。应该看到，井冈山在旅游旺季经常出现停水断电现象，这在其他风景区也常见； 尽管土地贮量大、植被较好，但自然景观资源匮乏，人工造景成本高昂，与自然环境也难协调一致； 缺少与景观融合的体闲游
10、乐项目用地。要实现中信的战略目标，不足4平方公里的空间仍显狭小。,必要性分析,梨坪白银湖周边景区资源位置示意图,大峡谷项目介绍,大峡谷生态游览区位于茨坪东北5公里处，地跨龙潭与桐木岭景区，规划面积为14.5 k，紧临泰井高速公路连接线白银湖段，交通便利。大峡谷内旅游资源丰富，有300余亩可供开发的土地。,大峡谷项目介绍,大量可供开发利用的土地资源,保存完好的人文景观资源,珍稀的动植物资源,丰富的水资源,优美的自然景观,大峡谷项目介绍,景区资源丰富,湘洲景区介绍,湘洲景区和主峰水库景区同被列为自然保护区核心区，是特级保护区，在规划中规定“是不应进入游人的区域”，面积总为40.1平方公里。除此之外
11、，其他区域属于一级保护区或二、三级保护区，没有严格的游人限制。,第一阶段：项目自给自足,主要思路 整合梨坪、白银湖、大峡谷及龙潭景区资源，集游玩、休闲、度假等多功能于一体，打造井冈山绿色生态经济走廊。,必要性分析,合理分区，利于规划,必要性分析,完善业态，提升项目价值,在梨坪白银湖大峡谷三位一体的开发体系下，三个区域相互呼应、互相支撑，整合后将组成一个完整的自循环综合旅游区，更利于打造完善的旅游产业。两者之间的交通和区划完成后，整个地产价值将迅速提升，投资回收周期必将大大缩短。,整合方案,旅游资源整合，旅游产品打造,优化调整业态，建立完善的产业集群,合作开发,第二阶段：项目扩张运营,主要思路
12、整合附近潜在旅游资源（主要是湘洲核心景区附近可开发资源），最大限度挖掘梨坪土地价值，进一步扩大优势，实现可持续发展。,可行性分析,井冈山市政府规划主干道横贯梨坪直达湘洲，并注明：“远期发展方向”。该道将继续延伸横贯湘洲核心景区直达遂川县。可见政府有意将湘洲景区的开发纳入井冈山旅游发展远期规划体系。,同致行认为： 中信应该掌握战略先机，遵循政府规划，张弛有度，确保将湘洲景区的开发纳入项目开发战略计划。,可行性分析,湘洲景区的存在给梨坪带来的巨大的附生价值，若能像主峰、水库景区一样将游客有效引至湘洲核心景区外围，其观光游、探险游发展势必非常兴旺。如此，湘洲景区将成为梨坪地区的后花园，这将促使梨坪地
13、区的快速发展。,湘洲景区成为梨坪地块的后花园，同大峡谷并举，呈“比翼齐飞”之势。,可行性分析,促使井冈山城市核心扩容 从右图看，当湘洲景区发展成熟后，三地呈稳定的三角形态势各自统领井冈山著名景区，同时三地紧密相连，白银湖、梨坪、茨坪三地将三位一体成为城市核心。,探测湘洲景区资源，并准备规划开发工作，坚持“保护中开发”原则 ； 对湘洲景区进行统一规划开发，打造精品旅游路线和特色旅游项目； 把梨坪作为湘洲景区的休憩区，故梨坪地块在规划时应该预留发展空间； 注意高档物业的区域位置规划，避免其出现在后期发展的闹市区域。,整合建议,第三阶段：项目战略运营,主要思路 整合井冈山旅游资源形成方便快捷的大旅游
14、圈，进一步促使项目高端消费的质变，提高项目边际收益率； 运营周边土地，实现井冈山资源与资本的互换，实现更大利润。,盈利模式分析,盈利模式分析,土地出让收益 经营性物业收益 会议培训收益 旅游收益,整体运营思路,“ 优化老产品、巩固老市场； 开发新产品、创造新市场”,整体运营思路,开发模式定位,以会议培训和休闲度假为主题， 旅游地产启动的区域性开发模式,开发模式定位,会议主题研究,会议论坛发展模式,民间主导,政府主导,民间+政府,政府间合作、对话,民间需求、政府引导,寻求对话平台,经济、民生,政治、合作,区域内或区域间,寻求对话平台,会议论坛产生,社会发展所衍生的各种合作对话需求是会议论坛产生的
15、根本原因，争取政府支持、挖掘新的会议模式，实行蓝海战略才是项目会议论坛根本出路之一,达沃斯世界经济论坛,G-7峰会,博鳌亚洲论坛,亚太经合组织论坛,联合国大会,政治、经济是永恒的主题,影响较大、但对地区经济拉动不明显,影响较小、但对地区经济拉动明显,最佳方案=政治+经济,会议主题研究,政治主题,经济主题,权衡对地区经济的拉动作用和项目的影响力，建议项目论坛的打造采取政治+经济的结合型发展模式：,同致行建议,世界发展中国家经济合作论坛 亚洲金融论坛,区域属性定位,项目与周边的关系,项目处于新城区夏坪和茨坪之间。在未来发展规划中，茨坪梨坪中心区将成为井冈山风景区核心。在成功纳入大峡谷以及未来的湘洲
16、景区后，梨坪白银湖将成为井冈山核心区域，成为打造井冈山生态旅游产业链最核心的环节。,茨坪、梨坪、白银湖三者的依存关系,在不考虑白银湖因素的条件下，梨坪和茨坪的关系,梨坪对茨坪的关系互补，依存度很高,茨坪、梨坪、白银湖三者的依存关系,在考虑白银湖因素的条件下，梨坪与茨坪的关系,梨坪对茨坪的依赖性必将进一步下降,茨坪、梨坪、白银湖三者的依存关系,茨坪,梨坪,白银湖,白银湖因梨坪而提升自身价值,梨坪因白银湖而提升竞争力,茨坪因白银湖而完善基础接待功能,茨坪因梨坪而完善高端接待功能,梨坪因茨坪而获取核心市场资源,白银湖在获取茨坪核心资源的同时，汲取其基础资源,三者未来关系构想,定位建议,梨坪 国际会议中心、红色教育培训基地、院外政治基地、高端健康休闲度假区等； 白银湖集会
