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1、开封通许项目商业规划方案,2014-1-12,PART1 本案开发目的及责任 PART2 本案定位思路及业态规划 PART3 招商运营思路 PART4 本案配套住宅 PART5 项目开发节奏及社会价值,目 录 Contents,PART1 本案开发目的及责任,目的一：,通过销售创造经济价值！,目的二：,通过招商创造租金价值！,目的三：,通过运营创造社会价值！,目的四：,通过发展创造品牌价值！,开发本案目的就是创造价值,我们开发项目的目的不单是创造以上 价值，更是一种社会责任！,责任一：,刷新通许商业新模式， 打造社会人文交流新平台！,责任二：,拔高通许商业新形象， 吸引商家企业来通许投资经营！
2、,责任三：,促进通许商业快速发展， 拉动了本地经济快速增长！,责任四：,带动通许商业蓬勃发展， 搭建地区文化产业对外推广平台！,小 结,为了企业的发展，为了社会责任，为了我们地产人和商业人的荣耀，本项目必须在通许一举成功。 因此，须以大手笔、大智慧、大投入打造大商业、大市场、大经济。,PART2 本案定位思路及业态规划,战略高度,城市运营者,整体定位,城市综合体,价值定位,商业价值体,形象定位,未来城市繁华中心,战略总纲,商业规划总体思路,商业主题定位,业态的合理选择,打造城市形象名片,满足客户一站式购物需求,业态规模确定,业态的合理布局,平衡点,本项目商业主题定位,以购物、餐饮、休闲、娱乐为
3、主题特征的综合城市MALL，与区 域内其他商业业态形成配套关系，共同构建通许新商业核心。,通许首席主题CITY MALL,八大主力业态,通许高尚生活新地标,民族特色高档餐饮,时尚休闲餐饮,高档精品专卖,休闲娱乐天地,中高档精品超市,高端商务会所,游泳馆、健身会所,高档影院,后 马 堂 路,水 利 路,富 民 路,民 生 路,平 安 路,商业业态布局图,时尚多元概念店 高级服装专卖店 中式服饰定制店 高级化妆品店 奢侈品、 珠宝、名表店 高档皮具店（鞋、包）,高档精品名店街,民族特色餐饮街,百年老店 特色小吃 风味小吃 餐饮连锁大店 品牌加盟店等,文化艺术交流中心,名人字画 古董古玩 茗茶店 图
4、书音像 影剧院 文化交流厅,高端精品酒店,高级商务名流会所,商务休闲健身 SPA 游泳池 商务谈判及签约服务 日光浴休憩区,大型购物中心,沃尔玛或丹尼斯百货 家乐福超市 黄金珠宝 化妆品、皮具、名表 品牌男女装等,家居生活会馆,家居用品 厨卫用品 灯饰广场 窗帘布艺 花艺装饰等,金融商务,银行 证券 通讯 咖啡厅 西餐厅等,娱乐城,酒吧 KTV 游戏厅 台球厅 保龄球馆等,商业街景营造(主题雕塑 小品）,PART3 招商运营思路,1、保证项目的整体规划，确保商业档次及经营品牌。 2、保证商业业主长期、稳定的投资收益。 3、保证商业租户利益最大化、经营特色化。,一、招商及经营管理的前提条件,二、
5、招商思路及策略,1、商业地产的核心就是统一管理,2、招商的核心属性,1、业态比例分配原则,指项目应当根据自身的经营规划确定每一种商 业业态在商场中的位置分布和面积分配比例。 如餐饮、娱乐、购物等经营业态，应当在各个 板块、各个主题馆及各个楼层进行合理分区及 合理的面积分配。,三、招商原则,2、统一形象原则,商业综合体是一种多业态组合的商业组织模式， 是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌 形象企业。招商要始终围绕已确定的经营主题 和品牌形象，并通过鲜明的主题形象创造最佳 的招商吸引力。所招入的商家经营的商品和提 供的服务是对商场整体形象的丰满和创新。,3、同业差异异业互补原则,在一个商业综合
6、体内，主题百货、大卖场、各 类专业店、专卖店及各种餐饮业态、休闲业态 、娱乐业态应本着多元互补的业态组合形式， 以提高商业体的吸引力。,4、多元经营方式原则,商用物业的经营方式基本有三种：自营、联营和 租赁。对于一个商业综合体而言，为实现利润最 大化，在可能的情况下应采用自营、联营和租赁 等多种经营方式，这不但是零售精细化管理的要 求，也符合商业体长期经营性的特点，更能帮助 发展商创出良好的商业品牌。,5、主力店招商先行原则,由于主力店是商场的核心，是制造人流 和形成吸引力的核心原点，所以先进行 主力店招商，再进行一般经营户的招商， 能使招商工作更富成效。,6、招商期间租金优惠原则,为贯彻商场
7、经营的蓄水养鱼策略，适应商业体长期经 营的特点，商用物业在招商期间应采用优惠租金的办 法，用相对优惠的租金政策将商场做旺，然后根据运 营状态稳步地调整租金。如果前期就向租户收取过高 的租金，制定了期望值过高的租金回收计划，其结果 无异于杀鸡取卵。,7、统一服务原则,统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、 统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统 一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服 务、统一的物业管理服务等等。这个“统一服务” 不但要体现在思想上、在招商合约中，更要体现 到后期的管理行动中。,四、经营管理服务体系,由各商户自行进行经营管理 管理公司不得干预商户的正常经营,进行统一
8、规划 进行统一招商 引进自身经营管理能力强、品牌度强的商户,对商户的管理包括：基本物业服务、统一宣传、统一管理公共部位、协调商户关系等管理,五、计划引进重点品牌情况说明,1、综合性大卖场 如沃尔玛、家乐福、华润万家、丹尼斯、永辉超市、大润发等。,2、主题百货 如丹尼斯、大商新玛特、王府井、银座百货等。,注：为提升项目的整体竞争实力与实现良好的后续经营效益，建议大卖场与百货店最好为同一家公司租赁经营。,3、次主力店 (1)、家电通讯数码广场 如国美电器、苏宁电器、五星电 器、迪信通、中州通讯等。,(2)、运动城 如百丽集团的滔搏运动休闲卖场、 龙光集团的YYSPORTS运动卖场等 。,4、其它大
9、店 (1)、娱乐休闲类,(2)、健身休闲类,(3)、餐饮类,5、品牌服饰旗舰店 如JACK&JONES、ONLY、VERO MODA、ESPRIT、欧时力、美特斯.邦威、以纯、森马、茵佳妮、布意坊、歌莉娅、劲霸、七匹狼、利郎、柒牌等,品牌服饰专卖店是步行街商业组合内容的重要组成部分，此类服饰专卖店租金的承受能力较高，是本项目重要的租金收益来源之一。并且随着市场发展的需要，部分品牌为提升形象，近期在省内各地市开设500-1000 m左右的形象旗舰店。我项目如能引进此类旗舰店对项目的收益与形象都是较大的提升。,6、摩杰客时尚基地（MAGIC） 摩杰客（MAGIC）英文魔幻、魔法的意思，魔杰客代表着
10、摩登时尚、杰出的80后、90后的新一代年轻人。他们接受新事物能力强，思维迅捷，敢于消费，引领时尚，逛街、购物、淘宝是他们的乐趣所在。魔杰客时尚基地将成为通许最前卫、最潮流的时尚发布基地。,PART4 本案配套住宅,形象定位,从建筑风格、景观绿化、水系营造、人文配套、智能安防、星 级服务等多方面精心打造，全力构筑通许高品质人文生态新城。,通许高品质人文生态新城,围绕属性定位 与周边环境的融合，但调性突出 体现档次品质感，提升项目品牌形象 外立面采用咖啡色、灰色为主色调， 成熟稳重。以咖啡色为侧边竖条的造 型，配合白色横向线条，增加外立面 的层次感。,1、现代时尚外立面,全方位精细化打造,景观轴线
11、 内部主题园林 序列感 统一性 层次过渡,2、景观营造,3、人性化设施,人性化设施,人性化设施,5、水元素的运用,文字符号,形象符号,材质符号,6、停车方式地下停车和地面停车相结合,地下停车场入口,地下停车场,地下停车场采光,地上停车,7、智能配套注重科技生态节能元素运用,能给客户带来切实生活价值的常见、成熟科技配置： 闭路监控及可视对讲门禁安防 太阳能公共照明系统 地板采暖 外墙保温及断桥铝合金窗玻,安全,以安防为核心的智能化管理系统，强调从社区到楼栋到入户的三重保障,品牌,与知名物业管理品牌强强联合，提升项目品牌形象,品质,有效的职能化物业管理系统,8、星级服务以安全、品牌、品质为核心的物业服务,PART5 项目开发节奏及社会价值,项目总平图,经 济 指 标,一期开发范围,二期开发范围,三期开发范围,三期开发范围,开 发 节 奏,项目一期产品价值,项目二期产品价值,项目三期产品价值,本项目土地成本预计3亿元,+,本项目投资造价预计17.7亿元,本项目总投资预计20.7亿元,本项目共引进商家企业13100家,解决就业人数48000余人,可创造经济效益？亿元,谢 谢,
