《某房地产项目前期策划课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某房地产项目前期策划课件（123页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、郴州市美美世界项目前期策划,谨呈,郴州市美世界房地产开发有限责任公司,永联恒泰 北京顾问机构,大型城市综合体对于“深圳、上海、北京”已不陌生，然而，一个处于郴州市的大型城市综合体，在一个日益崛起的湘南地级城市，犹如突如其来一个庞然大物。对于这样一个注定要挑战人们生活习惯的综合体，是项目在战略营销层面面临的重要思考。,我们在对综合体作整体思考的同时，作为难点和重点的商业，我们将着重进行阐述。,作为一个大型城市综合体，不能孤立的单纯从项目所处的区域来考虑，必须基于市场，跳出市场，站在都市体量商业发展的角度，从更广的视野来分析，借鉴国际国内其它同类物业成功发展经验，以期对项目的发展起到重要的指导与借
2、鉴意义。,序,永联恒泰 北京顾问机构,报告目的,明确方向 （项目目标、市场竞争下的策略） 清晰思路 （执行策略）,永联恒泰 北京顾问机构,报告目录,First综合战略篇 second 商业篇 Third项目篇 Fourth定位篇 Five执行篇,frist,综合战略篇,永联恒泰 北京顾问机构,从此，一个都市新中心即将崛起，人们的生活及消费习惯将被改变,项目属性界定： 城市中心黄金，钻石中央 49133.6平方米土地 42万平方米建筑，集 办公、住宅、公寓、集群商业 这预示着：,是需求， 还是趋势？,420000方大型城市综合体即将横空出世， 国际巨擘、露显新都市风范！,永联恒泰 北京顾问机构,
3、我们联想到了,美国 日本 新加坡 中国,纽约的洛克菲勒中心,东京的阳光城60,佳丽比湾怡丰城,北京国贸中心,这正是我们所需要的,永联恒泰 北京顾问机构,五大商务圈： 传统商务圈：火车站汽车总站，着力发展以经营贴 近大众生活的服装、小商品、电脑IT类商品为主的市场， 错位发展，规范经营，逐步从现货交易市场向展（览） 贸（易）型市场转变； 中央商务圈：以人民中路为中心，半径500米范围内形 成的商业圈为核心，以步步高（郴州）中心城为核心； 五岭广场商务圈：重点发展金融、保险等中介商务服 务业及总部经济； 武广福城新区商务圈：以武广高铁车站为中心，大力 发展高铁经济，形成城镇化与产业化良性互动的格局
4、， 集现代服务业、休闲娱乐业、高品质居住和高科技产业 于一体的具有商务功能的交通枢纽型的城市片区级中心。 湘南国际物流园商务圈：充分利用园区综合物流功能， 重点发展商品会展,根据郴州市总体规划要求 ，全力营造“358”的服务业发展格局，即构建“三条旅游带”、形成“五大商务圈”、打造“八大市场群”。,规划，意味着空白,永联恒泰 北京顾问机构,空白，CBD整合重组、运营城市未来,机遇，项目的机遇在于利用城市中心都市圈的区位优势，融入CBD生活圈，成为主流生活圈扩容的差异化有机补充，迫使CBD整合重组，进而升级并运营城市中心之未来。 目标，立足郴州，运营城市，辐射长三角乃至周边区域，跳出郴州，使本项
5、目区域化、比肩国际！ 对内互补、对外辐射，一个新中心、城中城。,永联恒泰 北京顾问机构,机遇，站在城市运营的高度，去诠释,以新都市主义， 打造郴州的洛克菲勒城市生活中,都市高档居住区； 都市工作生活区； 都市餐饮聚集区； 都市休闲娱乐区； 都市时尚购物区；,城市中心在城市建设与发展中的作用与日俱增，城市生活呈多元化趋势，建筑物的功 能开始整合，人们开始讲究城市空间与效率的利用。,永联恒泰 北京顾问机构,解析，新都市主义,都市中心、一站式的便利和满足 新都市主义”强调以都市中心为工作生活的核心，重视在都市区域内进行有效的合理的填补性开发利用，整合现代生活诸多要素，使“居住、工作、购物、休闲”等链
6、接起来，构成一个十分完善、便利、现代的生活空间，确保日常“工作、生活、商务、饮食、休闲、娱乐”在此范围内迅速得以解决，使现代人的生活需求和心理感受得到最大的保证和满足。,最具“个性、时代、效率”的新都市主义生活主张 “新都市主义”生活模式占据城市资源交汇的中心地带，缩短现代人的时间、交通成本，提升“机遇、 情感”等概率。,追求成就感、时代进步 毗邻都市而居，把握社会进步节奏，进而引发自我奋斗和追求的成就感，这是当代人的主要精神和目标所在。,永联恒泰 北京顾问机构,定位，出发前，我们对郴州做了思考，对项目做了初步设想,以新都市主义， CBD主流建筑将是集“居住、办公、餐饮、休闲、娱乐”于一体的综
7、合性建筑 自由、和谐、共享,永联恒泰 北京顾问机构,自由 ，我们这样想象 ,建筑是自由的，空间和环境设计；没有拘束和压抑的感觉；,消费是自由的，饮食、休闲、娱乐、购物、办公、居住，多种自由任你选择；,服务是自由的，人性化的管理和服务，契合不同人士；,心情是自由的，所有的一切让你感到轻松、愉悦。,永联恒泰 北京顾问机构,和谐 ，甚至，我们还想象了,环境是和谐的 建筑与空间，人与 设施形成了一个和 谐的生态环境；,功能是和谐的 丰富购物，多种餐饮、休闲娱乐形式相互依赖，和谐并存；,文化是和谐的 东方与西方，国 内与国外，经典 与时尚，共创一 个和谐的社区文化；,群体是和谐的 不同地域，不同 年龄，
8、不同职业，不同层次的人们聚集在一起。,永联恒泰 北京顾问机构,共享 ，我们想象的还更多,共同理想 在这个社会中，人们共享欢乐、喜悦、光荣和骄傲，人手牵手,共同拥有 我们的城市不 只是郴州本地 人，而是整个 城市周边的的 人群,设施共享 一切设施和服务都由这里的人们所拥有，人们享受着它们，又建设着他们,永联恒泰 北京顾问机构,构建宏筑 ，我们罗列跳跃的思续,我们做的不是一个产品，而是一个作品,这个作品是满足不同功能和群体需求的，而且是站在城市运营的高度，为城市 CBD进行升级塑造，引导消费革命，在城市的发展中经得住考验的. 是在形式上、规模上、在空间上、概念上、规划上、未来发展上，都要呈现良 性
9、互动关系。,这正是我们要努力的方向,是标新，但怎样立异？,永联恒泰 北京顾问机构,作品，秉承“新都市主义”的设计理念,空间、时间的高效合理利用； 专门主题、鲜明的时代个性； 高标准，自然与城市迅速融合的规划手法； 与时俱进，展现成就的都市身份色彩；,永联恒泰 北京顾问机构,空间、时间的高效合理利用,城市快速发展，许多城市中心地块容积率 在提升、建筑在拔高、物业在综合。新都 市主义倡导： 地块合理划分，精准规划； 容积率有效利用； 重视“人流动线”恰当设计，达到有限范围内时间与空间的高效利用。,永联恒泰 北京顾问机构,专门主题、鲜明的时代个性,新都市主义提倡“主题和个性”，因为只有主题和个性，才
10、能够有活力，对业主可客户形成引力。,商业鲜明主题 住宅鲜明主题 在新都市主义概念规划之下，营造都市标志性生活个性； 他就是“都市魅力、丰富多彩与舒适”,永联恒泰 北京顾问机构,都市魅力 丰富多彩,永联恒泰 北京顾问机构,高标准，自然与城市迅速融合的规划手法,随着现代人们生活节奏的加快，人们离不 开都市，更向往自然，都市生态居住成为 成功人士追求的方向： 尽可能高的绿化率； 景观商业成为主流； 消费、居住、办公的生态化；,永联恒泰 北京顾问机构,永联恒泰 北京顾问机构,与时俱进，展现成就的都市身份色彩,都市是稀有中心，永远是时代、进 步、身份、财富的象征，新都市主义 强调都市身份、价值： 高档次
11、完善配套； 完善智能化 高标准物业管理； 建筑色彩、品质与立面；以上构成“都市豪宅”要素。,永联恒泰 北京顾问机构,接下来，,我们的战略思考应该怎样深化、具体的产品要做什么？,探根寻源，,我们不妨先从市场，先从商业方面分析开来,second,商业篇,市场产品,永联恒泰 北京顾问机构,对于一个主题性商业目的性消费的研究,Question1：,做什么？,永联恒泰 北京顾问机构,本项目规划总建筑面积42万， 其中商业约为17万，面对如 此大体量的商业。而且又处在 核心商圈内。,我 们 做 什 么 呢？,永联恒泰 北京顾问机构,在市中心区域，一般人的第一直觉是:,我们做百货！,那么，做百货能成功吗？,
12、请看商业部分介绍,永联恒泰 北京顾问机构,项目所处位置,目前郴州商业市场形成了以国庆路、人 民路为中心的老城商圈和以五岭广场为 中心的五岭新区商圈及香雪商圈，本项 目位于国庆路和人民路交汇处，区位 优势极佳。 北湖商圈：范围：主要包括国庆路、文化路、八一路、人民东路、北湖公园附近 五岭新商圈：范围：以五岭广场沃尔为核心向外扩散。 香雪商圈：以今日兴城为中心向外扩散的环形区域， （社区商业中心）规划购物中心式模式,永联恒泰 北京顾问机构,北湖商圈特点,(市级商业中心)规划,北湖商圈的商业中心为健康路、国庆路、北湖路、八一路和燕泉路交汇所形成的区域，沿人民路向东西两翼延伸，商业网点近似卧“中”字型
13、分布。功能定位为服务市区、辐射全市的集购物、餐饮、商务、旅游、住宿和休闲娱乐于一体的城市CBD商务中心，是城市公共活动中心的主体和引导消费、促进消费结构升级的主导力量。规划以调整经营结构、提升经营环境、增强综合服务水平和培育商业品牌为主，适当增加咨询、金融、信息服务等高端功能，发挥现代商业商务中心职能 北湖商圈商业规划特点:成为集聚购物中心、百货店、专卖店、专业街及宾馆等的综合商业中心区，带动郴州商业企业经营方式的创新和技术进步，体现郴州的城市形象、商业形象和服务形象。,永联恒泰 北京顾问机构,北湖商圈商业现状,本案,永联恒泰 北京顾问机构,北湖商圈商业百货,永联恒泰 北京顾问机构,北湖商圈步
14、行街,解析：郴州的零售商业网点布局颇显规模，但却似乎欠缺合理规划，尤其是商业街区的建设，同质化现象较为严重，其中兴隆、兴旺两街甚至毗邻而建，风格、经营主题并无多大差异化存在，乃至于目前的经营现状都不尽如人意，有相当高的空置率。一定程度上造成了城市中心区黄金地段的资源浪费，同时也可谓是商业网点布局的一大败笔。 但不可否认的是，兴隆商业步行街的设计装饰风格相当具备个性化色彩的，尤其是其内廊式街铺（类似广州上下九步行街），不失为一道景观。其商业经营主题以服装为主，中高等档次。街区除却少许休闲设施，其商品结构较为单一，尚不具备“一站式消费”体系。,永联恒泰 北京顾问机构,北湖商圈超市,分析：在市场了解
15、中，可发现目前的郴州商业市场存在较大发展空间，大中型连锁超市新一佳、家润多、步步高、等都已大举进驻，店面规模普遍不小，从其人流量可初步判断经营状况应较为良好，在超市中了解商品价格时，发现其多种商品的零售价与长沙店价位基本相当，由此可见郴州的消费水平隐约已有追赶长沙标准之势头。,永联恒泰 北京顾问机构,五岭商圈特点,以郴州文化馆、华天酒店群和沃尔玛商圈为核心，功能定位于服务城南、辐射全市，以满足城市会展业、政府办公和居民日常生活消费为主的商业中心。规划以扩大会展业，完善酒店餐饮业集群，新建沃尔玛商圈为主要发展方式。 以沃尔玛进驻的五岭新天地商业城，完善商业城的购物、休闲娱乐功能，提高经营水平，创
16、新服务方式，满足居民“一站式”购物和多元化消费需求。与国庆路商业中心共同形成立足市区、辐射郊县、影响湘南的商业体系。,五岭商圈规划,永联恒泰 北京顾问机构,五岭商圈商业现状,永联恒泰 北京顾问机构,五岭商圈商业介绍,永联恒泰 北京顾问机构,五岭商圈商业总结,五岭商圈是郴州商业网点规划中的一个区级商业中心，但从其区位发展和功能来看，该商圈是郴州的一个新城市中心，东进南延的发展线路也使得本商圈的商业充满着契机。它的幅射也将会对本项目所在的商圈较有一定的影响，以五岭广场为中心，周围汇聚着驻如华天、万国、雄森国际、五岭新天地以及沃尔玛等高档酒店，公寓和大型超市，使得该圈以商业、住宅、酒店高档消费区的新城市中一个核心商圈。 五岭广场是目前郴州房
