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1、安徽国资大厦项目营销策略报告,2013年11月11日,谨呈：安徽省轻工房地产开发有限公司,目 录CONTENTS,PART 项目自我审视,PART 营销推广整合,安 徽 国 资 大 厦,国资大厦项目市调分析,1.1 合肥市城市基本概况 1.2 合肥市经济发展现状 1.3 合肥市总体城市规划 1.4 庐阳区区域发展规划,PART市调分析,1.合肥市城市发展分析,2.1 合肥市写字楼发展历程 2.2 北一环区域写字楼概况 2.3 周边主要写字楼分析,2.合肥市写字楼发展,PART市调分析/合肥市城市基本概况,合肥，安徽省省会，位于中国中部长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接
2、连中原、贯通南北的重要区位优势。,合肥市辖瑶海区、庐阳区、蜀山区、包河区、肥东县、肥西县、长丰县、庐江县，代管县级巢湖市，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区、合肥巢湖经济开发区市级管理权限。土地面积达1.14万平方公里，常住人口达755万人,占全省总人口的12.6%。其中，城镇人口达486万人，乡村人口266万人,城镇化率达64.6%。,PART市调分析/合肥市城市基本概况,合肥地处长三角腹地，距南京仅129公里，是长三角经济势力向内地扩展的第一站，随着区域经济一体化的趋势不断增强，合肥的区域性交通枢纽的地位进一步凸现，加快融入长三角。同时，作为省会城市，合肥
3、的经济发展还起着带动周边县市经济发展的带头作用，目前，安徽省正在打造以合肥为中心的省会经济圈，实现合肥与南京都市圈、武汉城市圈、皖江城市带、沿淮城市群的竞争融合。,注：合肥市已于2008年正式纳入长三角经济圈，享受长三角城市发展待遇。,PART市调分析/合肥市经济发展现状,合肥GDP总量及三产结构,1,【GDP总量】：近6年合肥经济保持高速增长势头，初步核算，2012年，合肥生产总值（GDP）4164.3亿元，占全省的24.2%；按可比价格计算，同比增长13.6%，分别高于全国、全省5.8和1.5个百分点，继续保持省会城市前列，居中部省会城市第一。2012年，合肥第一产业增加值229亿元，增长
4、5.4%；第二产业增加值2303.9亿元，增长15.4%；第三产业（服务业）增加值1631.4亿元，增长12.3%。三次产业结构由上年的5.755.139.2调整为5.555.339.2。 【三产结构】：第二产业是合肥支柱产业，增速最快，占比最高，第三产业有待进一步提高。,PART市调分析/合肥市经济发展现状,中部六省会城市经济现状对比,2,从经济总量上分析，合肥市处于中部地区中下游水平，但经济增长速度却位居榜首； 从社会消费品零售总额方面分析，合肥市社会消费品零售业发展势头强劲，与其他城市相比，还有很大发展潜力； 从人均可支配收入分析，合肥市处于中上游，城市居民消费能力较强；,PART市调分
5、析/合肥市经济发展现状,长三角经济圈主要城市对比,3,与长三角经济圈主要城市比较，合肥市经济水平总体上还有很大差距，但经济增长速度却保持一个高位增长的态势； 未来，伴随中部崛起战略、皖江城市带承接转移示范区建设的不断推进，合肥市将迎来更大的发展机遇，不断增强城市辐射力与影响力。,PART市调分析/合肥市总体城市规划,合肥城市发展定位： 根据合肥市城市总体规划(2006-2020年), 合肥市的定位为： 安徽省政治、经济、文化中心。 全国重要的科研教育区域。 现代制造业基地、高新技术产业基地、现代 服务业基地。 区域性交通枢纽。 区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心。,数据来源：合肥市规划局,P
6、ART市调分析/合肥市总体城市规划,2010年1月12日，国务院正式批准实施皖江城市带承接产业转移皖江城市带是中部崛起规划中明确提出示范区规划，合肥产业组团亮相其中； 合肥作为示范区中规划的“双核”之一，本身就具备全方位承接产业转移的现代产业体系，国家设立皖江城市带承接产业转移示范区，就是要把皖江地区建设成产业密集区、城市密集带，这些与省会经济圈建设、合芜蚌自主创新综合试验区建设等多项政策的叠加都预示着合肥将迎来新的发展机遇，迎来工业化、城市化的新高潮。,PART市调分析/合肥市总体城市规划,伴随区域经济一体化进程逐步加快，区域经济间的竞争在很大程度上表现为中心城市间的竞争。目前国内许多地区中
7、心城市都在积极探讨建立以自己为中心的经济圈，除了代表性的长三角、珠三角、环渤海以外，也新兴了武汉经济圈、南京都市圈、重庆都市圈、中原城市群、长株潭城市群等一大批区域经济圈。,“省会经济圈”从原来的以合肥为中心，六安、巢湖为两翼模式扩容升级到以合肥为中心，六安、巢湖、淮南、桐城抱团发展的模式。 省会经济圈的基本定位是长三角西端与南京经济圈相接的次级中心城市群，以整体的姿态积极融入长三角。伴随省会经济圈的不断发展，必将有效促进合肥提高经济首位度，增强辐射带动力，实现跨越式大发展。,PART市调分析/合肥市总体城市规划,2013年，合肥将继续实施大规划、大发展的宏伟蓝图，新规划立足城市“1331”（
8、1个主城区、3个副城市中心、3个产业新城和1个环巢湖示范区）空间发展布局，发展大商贸、建设大市场、搞活大流通，构筑现代商业体系，提升合肥现代商贸流通业的整体水平，促进现代服务业发展，努力将合肥建设成为“东进西出、辐射南北”的区域性商贸中心、物流中心、会展中心。,资料来源：合肥市规划局,PART市调分析/合肥市总体城市规划小结,从合肥市总体规划图和1331规划图可以看出，合肥发展正处于由老市中心区域向市区外围迅速扩张时期。 这一规划将大力促进规划内的城市外围方向房地产市场发展，对房地产市场的发展，具有巨大的引导和推动作用。,PART市调分析/庐阳区区域四至,区域四至 南北一环沿线路段 东阜阳路路
9、段 西四里河路段 北北二环路段,项目位于合肥庐阳区，区域所在地已成为合肥较为成熟的商业圈，商业发展和社区建设相对成熟，业态发展以高端的商务写字楼和大型的购物广场为主，交通便捷高效，商贸服务日益繁荣。其商业氛围浓厚，人流量大，消费能力较强，成为合肥北部城区较为繁华的商业地段。,PART市调分析/庐阳区市政规划,庐阳区产业打造 庐阳区围绕着商贸服务、商务核心、文化旅游、宜居新地等新的投资价值和功能重新定位预将区域做为发展重点，以阜阳路、蒙城路、四里河路为辐射轴，打造长江中路高端商务集聚带、北一环商办新街区、北二环现代专业市场带，引导总部经济集中布局，重点发展现代商贸、金融、文化旅游、中介、信息等现
10、代服务业。,资料来源：庐阳区商贸服务业“十二五”发展规划,庐阳区与戴德梁行签订战略合作协议，围绕进一步发展楼宇经济，携手开展楼宇招商。该区将开展楼宇招商作为发展楼宇经济的重要抓手，并为此制定和出台了一系列的服务措施和扶持奖励政策用于鼓励商用地产的发展。,庐阳区政府与戴德梁行签订战略合作协议,PART市调分析/庐阳区政策扶持,土地政策 政府在区域推出了、四里河周边、杏花苑区域、蒙城路东与汲桥路北区域、蒙城路东与荷塘路南区域等数十块土地作为商业地产建设土地。在商业和 办公用地上，庐阳区推出的土地面积最大。,PART市调分析/庐阳区政策扶持,政府加大了对区域内道路的建设，如对颖上路、义井路和阜阳北路
11、等板块内的重要交通要道进行了改造，是区域的交通优势更为突出。同时政府规划了338公顷土地用于北部区域绿化建设、公共建设等,提升了区域的形象。,北二环与阜阳路交口立交桥规划,颖上路施工已完成,政府加大对区域内的道路建设,PART市调分析/庐阳区市政建设,政府规划下的区域发展以商业发展为主，推出了相关政策支持 政府在市政建设方面投入了大量的资金支持，为区域发展提供了必要保证 政府投入大量的人力、物力用于区域房地产市场的发展 区域房地产市场发展潜力巨大，市场需求大,PART市调分析/庐阳区区域市调小结,庐阳区区域市调小结,国资大厦项目市调分析,1.1 合肥市城市基本概况 1.2 合肥市经济发展现状
12、1.3 合肥市总体城市规划 1.4 庐阳区区域发展规划,PART市调分析,1.合肥市城市发展分析,2.1 合肥市写字楼发展历程 2.2 北一环区域写字楼概况 2.3周边主要写字楼分析,2.合肥市写字楼发展,合肥写字楼的分布特征：,PART市调分析/合肥市写字楼发展,合肥写字楼的分布特征：,PART市调分析/合肥市写字楼发展,北一环为主的庐阳区,财富广场、金鼎广场、祥源广场、新天地广场、众城国际广场、君临国际、嘉华中心 分布在北一环沿线，交通便捷；以最先进入北一环的财富广场为首，整体形象好，已然形成了合肥一个新兴、高端的写字楼较集中商务区。,黄潜望板块及政务新区,位于在合肥市的西南部的黄潜望板块
13、及政务新区内的写字楼项目，最大的特点是为新兴项目，无论是质量、设计理念、项目外立面、写字楼整体综合品质都是可谓是合肥最新最好的写字楼群之一。该区域内代表楼盘如新华国际广场、新地中心、蔚蓝商务港、置地广场、新城国际等。,以马鞍山路沿线为主的包河区,长江路沿线片区,该区写字楼众多，但部分写字楼项目较老，品质偏低。随着马鞍山路南北高架与轻轨一号线的修建，以及万达广场等高品质楼盘开发进驻，该区域地段的优越与成熟的周边商业配套必会成为企业选址的重要参考因素。该区域代表楼盘有万达广场、绿地赢海等,以三孝口为核心，辐射周边区域。该区位于老城区护城河内，地段优越、商业网点密布，是合肥传统的商业中心，集中了邮电
14、大厦，百大CBD等高端楼盘。西边的三里庵区域做为新兴的商业办公中心，同样良好地段和交通优势再加之附近的国购广场等完善商业配置吸引了大量的人气，这里正成为合肥崛起速度最快的核心办公区。代表项目有汇金大厦、之心城等。但该区域内写字楼供应接近饱和程度，而且未来几年的供应量变化不大，很难成为合肥未来几年写字楼的增长点。,庐阳区写字楼信息,PART市调分析/分区域写字楼概况,蜀山区写字楼信息,PART市调分析/分区域写字楼概况,政务区写字楼信息,PART市调分析/分区域写字楼概况,经开区写字楼信息,PART市调分析/分区域写字楼概况,高新区写字楼信息,PART市调分析/分区域写字楼概况,瑶海区、新站区写
15、字楼信息,PART市调分析/分区域写字楼概况,滨湖新区写字楼信息,PART市调分析/分区域写字楼概况,PART市调分析,目前，合肥重点在售写字楼潜在供应33万方，竞争激烈,PART市调分析/合肥市写字楼发展,第一阶段：80年代90年代中期 写字楼项目：九州大厦、金融大厦、合肥大厦、新鸿安大厦、宏图大厦、长江大厦、绿都商城、建工大厦、国信大厦 合肥经济发展情况：发展较为缓慢 分析：此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建，以单位自用为主，多余部分对外出租。作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼规划的起点低、品质较差、功能欠缺。目前，这批写字楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等一系列问题，
16、已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少，空置率增加。随着新型写字楼的蓬勃发展，他们在未来将难以避免被淘汰的命运。 此阶段写字楼呈现以下特点：投资方主要是国家相关机关单位；计划经济氛围比较浓，主要用于出租；地理位置集中于市中心位置及主干道沿线。,PART市调分析/合肥市写字楼发展,第二阶段：90年代中期2001年 写字楼项目：盛安大厦、润安大厦、金城大厦、邮电大厦、信达大厦、新华大厦、振兴大厦、富康大厦、妇女儿童活动中心 合肥经济发展情况：发展较快 分析：该阶段的写字楼兴建呈现出多元化的特点。政府相关部门、国有企业、私营企业纷纷介入。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象。 特点：国家相关单位投资为主，民营企业为辅；出租为主，出售为辅，主要集中于市中心位置，地理位置比较好，周边商务配套相对完善。 此阶段写字楼在设计标准上高于第一阶段，但是总体上没有注意设计的前瞻性，物业形态和内部配套已经不能满足成熟型公司的要
