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1、新江湾城湾谷科技园评估报告,2013年4月10日,区域价值梳理,项目价格定位,市场解读,地块价值分析,区域属性,杨浦区新江湾城板块，距离市区较近,上海东北角 杨浦区 新江湾城板块,本案,虹口区,闸北区,普陀区,长宁区,黄浦区,浦东新区,杨浦区,静安区,徐汇区,闵行区,宝山区,地块价值分析,地块位于中外环间，靠近中环线,上海中外环间，靠近中环线 距五角场约4公里，5分钟车程 距陆家嘴金融区约12公里，26分钟车程 距上海火车站约12公里，26分钟车程 距人民广场约14公里，27分钟车程 距虹桥机场约30公里，40分钟车程,陆家嘴,普陀区,黄浦区,徐汇区,闵行区,宝山区,人民广场,虹桥机场,上海火
2、车站,五角场,静安区,长宁区区,虹口区,闸北区,本案,区位属性,中环线,浦东区,地块价值分析,地面交通发达，通达性好，轨道交通、公交配套较完善，出行便利,交通属性,逸仙高架,淞沪路,本案,中环线,地铁3号线,地铁10号线,公共道路： 三横：殷高路（连接地铁3号线和10号线）、政立路、中环线 三纵：国定路（通往五角场）、淞沪路（通往五角场，后接黄兴路）、逸仙高架（连接宝山区、虹口区） 轨道交通： 地铁10号线新江湾城站（地块距该站约1800米，步行约25分钟） 地铁3号线淞发路站（地块距该站约400米，步行约8分钟） 公共交通： 1218路（起点站：国权北路国政路，终点站：殷行路淞沪路 ） 票价
3、：1元,国帆路,地块价值分析,新江湾新城定位于 “绿色生态港、国际智慧城”,区域规划,逸仙高架,闸殷路,军工路,淞沪路,本案,规划范围： 西起逸仙路、国权北路、北抵军工路、南到政立路、东靠闸殷路。规划面积9.45平方公里，规划居住人口6万人。规划范围内总居住建筑面积控制在370万平方米内，公建建筑面积约40万平方米。 发展定位： 新江湾新城定位于 “绿色生态港、国际智慧城”，是上海中心市区唯一具有“生态型、三区联动”特色的花园城区 。 在规划中强调完整城区的概念，集教育产业、房地产业、商业服务业、餐饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体，而不仅仅是居住区的开发；强调生态观念，构建和谐空间；强调人文
4、观念，创造宜居环境，建立大学、知识产业空间和居住社区间的协调互动关系，创造愉悦舒适的生活环境和丰富多元的城市文化 。,新江湾城板块,政立路,地块价值分析,板块划分为6大主体功能板块，集教育产业、房地产业、商业服务业、餐饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体,区域规划,主体功能划分,本案,地块价值分析,板块内教育资源丰富，可以提供全程式精英教育,区域规划教育资源,名校汇集： 复旦大学、同济第一附中、上海音乐学院实验中学、复旦科技园小学、中福会幼儿园、本溪路幼儿园 板块内汇集了10余所上海名校学府，可以享受到从幼儿园到大学的全程式精英教育，这是上海极少具备如此丰富教育资源的板块之一,复旦大学江湾新校区
5、,同济第一附中,本案,地块价值分析,丰富的生态资源不仅能提供生态娱乐休闲场所、改善气候，同时也会相应提高周边房地产的价值,区域规划生态资源,新江湾城总体绿化率达50%，规划有湿地公园（世界上最大、功能最全、难度最高、施工质量最好的永久性极限运动公园，占地面积达到12000平方米）、新江湾城公园、游艇码头、安徒生公园、滑板公园、山地植物园等数十个公园 是上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”，丰富的生态景观资源提供了大量的生态娱乐休闲场所，同时这片“城市绿肺”能够改善气候，形成“绿岛效应”，不仅可以使新江湾城更适于人的居住，也会相应提高周边房地产的价值,游艇 码头,山地 植物 园,新江湾 公园,水生
6、 植物 园,生态 植物 园,邻里 生态 公园,湿地 公园,淞沪 纪念 公园,安徒生 公园,游艇码头,新江湾公园,新江湾公园,湿地公园,本案,地块价值分析,板块将充分享受到五角场城市副中心的辐射作用,配套支撑,五角场城市副中心： 五角场作为市政府确定的十大商业中心之一，和徐家汇、淮海中路、中山公园等商业中心齐名，同时，五角场也已经与徐家汇繁华商业副中心、浦东花木高尚居住副中心、普陀真如交通枢纽副中心并称为上海四大城市副中心区，五角场将成为融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发及居住为一体的综合型城市公共活动中心，是一个以科教为特色的现代服务业聚居区，以繁华为标志的城市商业中心。 新江湾城与五
7、角场的关系： 新江湾城距离五角场仅五分钟车程（三站地铁），将充分享受到城市副中心的辐射作用，同时生态景观丰富、教育资源丰富的新江湾城将为五角场带来教育与生态休闲的便利。,地块价值分析,杨浦区新江湾城板块，距离市区较近,区域属性,中外环间，近中环线,区位属性,地面交通发达，通达性好，公交配套完善，双轨环伺，出行便利,交通属性,距五角场城市副中心仅5分钟车程，将充分享受到副中心的辐射作用,配套支撑,集教育产业、房地产业、商业服务业、餐饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体丰富的完整城区，其中教育资源和生态资源非常丰富,区域规划,规划为集教育产业、房地产业、商业服务业、餐饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一
8、体丰富的完整城区，具有非常丰富的教育资源和生态资源,价值点总结,区域价值梳理,项目价格定位,市场解读,典型案例,区域市场,中外环区域主要竞品分布,典型案例,西子国际中心,融真虹桥商务广场,绿洲中环商务中心,悦合国际广场,慧创国际,复地中环天地,上海国际研发总部基地,宝山万达广场,中铁中环时代广场,展想广场,张江集电港二期,新江湾城湾谷科技园,尚浦领世,君庭广场,复旦软件园长逸路基地,嘉誉湾,世和商务中心,万科VMO,中外环区域主要竞品参数,典型案例,均价：元/ 平方米 面积：平方米,展想广场,典型案例 一,典型案例 一,展想广场,张江集电港二期,典型案例 二,张江集电港,面积段分布,张江集电港
9、二期,典型案例 二,2005年7月12开盘共推出98套房源，至今还有6套在售，月均去化1套，成交均价10303.69元/ ，主力成交面积段为1001-1200、1601-2000的户型； 2012年至今成交2套，月均去化0.13套，成交均价21578元/ ；网上又推出一批办公房，只租不售，租金2.8-4元/平方米/天，物业费4.5元/平方米/月，只提供给从事科技园区的公司。,张江集电港二期,典型案例 二,年收入20万元以上: 个人所得给予地税部分100% 补贴 人才公寓: 两年内给予每人每月200元 补贴。 给予高管绿色通道: 解决上海市户口问题、子女 入学优先考虑、就医绿色通道,研发中心 享
10、受政策,地区总部 享受政策,人才政策,复地 中环天地,典型案例 三,典型案例 三,复地 中环天地,50年产权，约450600 平方米生态独栋办公 复地集团在上海中环区域唯一倾力打造的大型产业园区,万科VMO,典型案例 四,万科VMO,2010年12月11开盘共推出263套房源，至今已全部售罄，月均去化9.7套，成交均价19646元/ ，主力成交面积段为50-100、101-150的户型； 2011年成交217套，月均去化18套，成交均价19690元/ ；2012年至今共成交41套，月均去化3.4套，处于尾盘阶段去化速度明显慢于2011年，成交均价19625元/ ，较2011年有65元/的降幅；
11、,面积段分布,典型案例 四,万科VMO,人车分流系统,独栋,双拼,多层,典型案例 四,区域价值梳理,项目价格定位,市场解读,典型案例,区域市场,区域市场,东外滩城板块和五角场板块分别为杨浦区各板块供求冠军,板块供求对比,数据统计日期：2012.4.1-2013.4.1,注：数据样本已剔除动迁配套房 Resource：佑威数据库,多为4.5米挑高小户型，市场主流户型：45-65,主力竞争在售/租项目,选取板块内商办去化速度较快，成交均价较高的项目进行重点研究，包括三湘未来海岸、逸隆自由度、复旦科技园、智慧商务楼,区域市场,复旦科技园,逸隆自由度,三湘未来海岸,智慧商务楼,本案,“知识商务区”中心
12、腹地，地铁双站双线、湿地公园旁，与铁狮门一路相隔,重点案例 一 三湘未来海岸,三湘未来海岸，总建筑面积近6万平方米，由创意LOFTSOHO、时尚个性MINISOHO和科技生态住宅围合而成。本案地处第三代国际社区新江湾城正座金门户，1.5公里对接五角场。步行200米即达10号线三门路站，与原生态湿地公园隔窗相望，美国高端物业铁狮门一路之隔，地段绝佳，生态住区。,区域市场,主力供求面积段为46-63的4.5米层高LOFT，均价25000元/,区域市场,重点案例 一 三湘未来海岸,2011年11月5日开盘至今共推出589套房源，至今还有62套在售主要为大户型，月均去化28套，成交均价24887元/
13、，主力成交面积段为42-65的小户型； 2013年至今成交52套，月均去化17套，成交均价25185元/ 。,亦居亦商，不限购不限贷，全南面河，全景视野。买一层，享二层。,重点案例二 逸隆自由度,总高10层：1层为商业店铺（可餐饮）30-170M2；2层-8层，层高为5.4米；9-10层，层高3.5米。逸隆休闲广场项目亦居亦商，不限购不限贷，全南面河，全景视野。项目超值附赠空间，买一层，享二层。,区域市场,主力供求面积段为58-65的5.4米层高LOFT，均价22000元/,区域市场,重点案例二 逸隆自由度,2012年5月4日开盘至今共推出92套房源，至今还有51套在售，月均去化3.5套，成交
14、均价19232元/ ，主力成交面积段为58-65的小户型； 2013年至今成交17套，月均去化5.7套，成交均价20174元/ 。,潜在可租/售量总计约18万方，未来竞争激烈,未来竞争预判,在租/售项目盘点,区域市场,未来上市量总计约150万方，未来竞争激烈,未来竞争预判,规划及在建项目,区域市场,竟品项目分布,区域市场,复旦科技园长逸路基地,逸隆自由度,三湘未来海岸,智慧商务楼,本案,嘉誉湾,尚浦领世,君庭广场,区域价值梳理,项目价格定位,区域市场解读,项目土地价格评估,价格定位,采用市场比较法，选取直接竞争项目及板块内热销项目进行类比,定价方法：市场比较法 类比项目选取原则 区域具有代表性
15、的、去化速度快成交表现较好的项目 根据以上原则，本案类比项目为 逸隆自由度距离本案较近，直接竞争干扰，月均去化10套以上，取权重40% 三湘未来海岸离本案有一定距离，板块内大型城市综合体，去化速度较快，综合配套成熟，取权重50%,湾谷价格定位,逸隆自由度,三湘未来海岸,本案,价格定位,湾谷价格定位,依据市场比较法，通过加权计算各竞争项目的实际参考价格，得出： 本地块商办目前毛坯合理入市价格为：17247.6元/,湾谷目前合理入市价格约为17247.6元/,价格定位,湾谷价格增长率预估,项目增值 7%,年均增长率3%,近距离五角场城市副中心，新江湾城板块将充分享受到城市副中心完善配套带来的便利；
16、 依托10号线北延伸段的建设和国帆路何家湾车站段的打通，板块商务便捷度得以全面提升，板块商务氛围将日趋成熟； 板块内丰富的高校教育资源，政策对产学研互动转化的大力支持和上海良好的创业环境等为未来几年板块价值提升奠定了坚实基础；,预计调控政策短期内不会放松，13年一季度后逐步平稳；预计13年四季 度后价格开始小幅增长，但难以出现09年时的报复性增长； 区域办公类物业未来市场上市量较大，市场竞争激烈。,在当前静态基准价格的基础上，综合各项资源优势，确定本案商办整盘销售均价,价格定位,项目售均价推算,本项目销售均价约为：,综合上述各项资源优势，得到本项目销售均价：,均价：21042.07 元/m2,THANKS,
