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1、,白浪金沙城市广场招商策划方案,金龙置业发展有限公司策划部 二六年七月二十日,第一部分 项目定位,商圈定位：CBD商贸物流圈,产品定位：铂金地王新商贸物流中心,功能定位：八大创新商贸平台（软硬件升级）,形象定位：中国首席娱乐商业地产,参见项目发展战略暨产品定位报告,功能业态规划示意图总表,功能业态规划总表可根据实际招商情况会有所调整,功能业态规划示意图负1层,功能业态规划示意图1层,功能业态规划示意图2层,功能业态规划示意图3层,功能业态规划示意图4层,面积：-1+4层共5.5万平方米 总量：约3000户商家,第二部分 招商目标,目标细分总表,以上招商目标根据具体招商谈判可能有所变化,招商组合
2、方式,坐招：散户招商 直招：竞争招商、重点招商、整体招商、配套招商 代理商招：重点招商、整体招商,以上招商方式可根据招商进展做相应调整,招商对象：品牌连锁加盟输入，引入知名批发品牌市场 招商目标：满场7080，招入21002400户商家 主要功能：快速招商，永续经营，增强市场抗风险能力 招商方式：直招/代理商招小型说明会考察接待招商谈判整体进驻,目标细分整体招商1.0,目标细分整体招商1.1,招商对象之一：苏州国际服装城 占地面积600亩，建筑总面积60万平方米，将建成集国内外名牌名品演示展销、名模大赛、原辅材料展销、机械设备及配件展销、信息会展、电子商务、科研设计、教育培训、管理服务、娱乐休
3、闲等功能为一体的平台。,目标细分整体招商1.1,招商对象之二：石狮服装城,目标细分整体招商1.1,招商对象之三：新世界国际纺织服装城 位于无锡市新区锡沪路与坊城大道交会处，总投资40亿元。项目占地近1000亩（约65万平方米），建筑面积达130万平方米，其中服装服饰交易区约58万平方米，纺织品交易区约39万平方米，中央商务配套区约38万平方米。整个物流基地总计规划30000余个纺织服装铺位，建成后可容纳2万多家商户同时同场经营。,目标细分整体招商1.1,招商对象之四：广州白马服装市场 建筑面积60000平方米，共10层，有4层商场，5层写字楼，1层地下停车场。市场配置中央空调、客货电梯、安全监
4、控系统、消防系统、宽带网、时装表演广场、储蓄所、商务中心、托运站、停车场、快餐店等。是广州地区规模最大、装修最好、配套最完善交易量最大的中高档服装市场。市场内经营的业户有2000多户。,目标细分整体招商1.1,招商对象之五：常熟招商城 共有28个专业批发市场。市场营业面积2.5平方公里，商业用房112万平方米，店铺、摊位2万多只，旺季日均人流量15万人次，日均货运量2000多吨，招商城的发展带动了周边交通、旅游、服务业等相关产业的兴旺，提供了20多万人口就业，市场年社会综合效益达30多亿元。,目标细分整体招商1.1,招商对象之六：无锡招商城 占地500亩，总建筑面积60万平米，投资20亿元，一
5、期业态有家电、机电、五金、卫浴、灯饰、服装、床上用品、针织、鞋帽、化妆品、工艺品、旅游用品、纪念品、文化用品、小百货等。,目标细分整体招商1.1,招商对象之七：义乌小商品城 营业面积50万平方米，设营业商位2.6万个，门店2000余间，分16个交易区、经营28大类10万余种商品。分为四代市场、宾王市场、针织市场三个主要市场。市场经营人员5万余人，日均客流量15万人次，日向外发货3000余吨。,整体招商策略要点： 短期内解决大量招商比例，降低招商工作量和招商难度 招商成功后，将使本案建立起核心竞争力，成为市场持续稳定经营的重要保证 异地招商可以避免与人民商城发生恶性竞争，优势互补 整体招商在权益
6、分成的前期谈判上难度较大，需有充分准备,目标细分整体招商1.2,招商对象：引入零售主力店、产业基地行业协会、行业研发设计机构等龙头型企业 招商目标：满场1015，即300400户商家 主要功能：提升人气，增强市场稳定性，提高知名度 招商方式：直招/代理商招小型说明会招商考察接待招商谈判商家组团分阶段进驻,目标细分重点招商2.0,目标细分重点招商2.1,超市招商对象之一：中百佳乐家超市 以经营家庭日常生活用品为主，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的综合超级市场，以“一站购物，一次购足，实惠便利，品质保证”为经营特色，以“顾客满意”为经营理念，以“居民日常生活用品和食品”为经营重点，不断完善“理念、
7、行为、视听、服务、商品”五大顾客满意系统，是潍坊市首屈一指、最受潍坊市民信赖的大卖场。,目标细分重点招商2.1,超市招商对象之二：家家悦超市 名列中国连锁百强39名，旗下两大品牌连锁店已达到100多处。与全国6000多家知名供应商、生产商长期合作，成功地为400多家知名企业的产品打开胶东的销售市场，实现了工商双赢。是宝洁、强生、雀巢、联合利华、娃哈哈、雕牌、三鹿等国内外知名品牌的区域总代理商。,超市招商策略要点： 商贸中心初期人流有限，超市短期内可吸纳大量人流用 招商成功后，将大幅度提高本案的每日固定人流量，带动市场的零售业务 通过业态互补可平衡市场经营的稳定性，以批发带零售，以零售促批发 超
8、市最终是否引入，可根据整体招商的情况另行定夺,目标细分重点招商2.1,目标细分重点招商2.2,产业基地行业协会招商对象之一：山东省服装行业协会 现有团体会员200多个，下设设计师分会、职业模特分会，品牌推介委员会、服装技能及服装模特职业资格鉴定考核站和“山东服装信息”编辑部。设计师分会现有个人会员110余名，职业模特分会有个人会员320余名。,目标细分重点招商2.2,产业基地行业协会招商对象之二：晋江服装产业基地 晋江、石狮是全国服装产业基地，纺织服装业年产值达491.2亿元，约占全国纺织服装业总产值的十分之一。全市纺织服装企业8000多家，其中：纺织企业1000家，染整企业100多家，服装生
9、产企业7000家、商标、钮扣、织带、印花等辅料生产企业300多家。生产规模：年产值超过亿元企业34家，超5000万家企业80家、超2000万元企业177家、超1000万企业284家、超500万元企业476家。,目标细分重点招商2.2,产业基地行业协会招商对象之三：晋江鞋业基地 每年生产的运动鞋数量超过50亿双，拥有一个“中国驰名商标”，4个“中国名牌”，晋江鞋打败了国内其他产区，成为名符其实的世界运动鞋生产基地， 目前，泉州市上规模的制鞋企业有216家，实现产值80.3亿元，占鞋业总产值的37。目前晋江运动鞋的产量仍以每年50的幅度上涨。连续举办八届中国鞋业博览会。,目标细分重点招商2.2,产
10、业基地行业协会招商对象之四：浙江服装产业基地 浙江省现有服装及服饰生产企业30000余家，其中规模以上企业2048家，各种服装生产能力达45亿件，职工96万人，产量从1995年起一直位居全国第二，出口总额到2002年年末上升到全国同行业第二位。浙江省的服装产业已呈块状聚集，形成了各具特色的西服、衬衫、女装、童装、休闲装以及领带等的内外销专业化生产区域。,产业基地行业协会招商策略要点： 解决部分散户组团招商，降低招商工作量 招商成功后，将进一步促进市场经营的稳定经营 组团招商可以避免与人民商城发生正面冲突 组团招商在招商组织上会存在一定难度，主要取决于该行业协会的组织能力和号召能力,目标细分重点
11、招商2.2,竞争招商：引入周边市场一级代理商、批发大户等市场核心经营者 招商目标：满场5，即150户商家 主要功能：通过直接的竞争招商，提升市场在区域范围的影响力，通过大户带小户加快招商节奏 招商方式：直招/坐招优惠条件谈判市场评估批发大户入驻散户跟进,目标细分竞争招商3.0,竞争招商对象之一：即墨、临沂、淄博服装城一级代理 竞争招商对象之二：小商品城、温州商贸城批发大户 通过走访、访谈挖掘出各个市场的一级批发代理商，在整体招商和重点招商成功的前提下，借助商家组团的优势同时辅以有效到位的优惠措施，便能实现以大带小的招商目标。,目标细分竞争招商3.1,竞争招商策略要点： 小面积隐秘招商，避免与小
12、商品城发生大规模竞争冲突 仅局限在部分业种，而非全业种的竞争招商 竞争招商会在局部上损害竞争者的利益，但对方可以通过业种调整加以恢复，不至于发生全面的恶性竞争,目标细分竞争招商3.2,散户招商：零散经营户自发上门经营，也称“坐招” 招商目标：满场10，即300户商家 主要功能：填补市场空缺 招商方式：广告推广、资料派发市场前景预测坐招从众经营,目标细分散户招商4.0,散户招商对象：即墨、临沂、淄博服装城、小商品城和温州购物城中小经营者 通过整体招商、重点招商和竞争招商成功等机会点，进行事件营销和广告宣传，先把市场的热度炒做起来，即可达到散户招商的目的,目标细分散户招商4.1,散户招商策略要点：
13、 散户的观望意识强，对新市场信心不足，抗风险能力小，具有从众经营的心理 散户招商是所有招商工作的最后步骤 招商工作重点主要在于做好散户的登记接待工作，借助大商家入驻的优势因势利导,目标细分散户招商4.2,招商目标：引入相关行业研发设计机构、专业学院 主要功能：完善市场服务体系，形成独有的经营特色 招商方式：产学合作洽谈,目标细分配套招商5.0,目标细分配套招商5.1,行业研发设计机构招商对象：山东服装职业学院 山东省惟一的一所国办全日制普通服装高等院校，也是全国第一所国办服装高等职业院校。学院坐落在驰名中外的泰山脚下，北依泰山，西接泰安城区，东临天烛峰风景名胜区，南连国家级泰安高新技术创业服务
14、中心，交通便利，风景优美，环境幽雅，是莘莘学子学习深造的理想场所。学院现占地600亩，建筑面积9.6万平方米，在校生4000余人。,目标细分配套招商5.1,山东服装职业学院山东省大中专院校学生服装模特大赛,目标细分配套招商5.1,山东服装职业学院服装研究所 搜集国内外服装信息资料，考察服装新动态，且经常与外界服装行业交流，研发专利产品，推出有学院特色的学生装、各种职业装、演出服、床上用品等。,配套招商策略要点： 通过与行业研发机构的战略合作，建立市场的差异化，完善市场的服务功能 招商主要体现在产学合作方面，借助山东服装学院的资源平台，协助市场举办各种行业会议、专业培训以及路演促销等活动 可有可
15、无，但有比没有好,目标细分配套招商5.2,第三部分 租金测算,招商组合简要租金测算,租金测算1.1,租金测算1.2,租金测算1.3,整体流程图：关键节点控制 各阶段目标：目标分解实施,第四部分 招商进度,整体流程图1.1,城市商业发展趋势调查,6.257.05,机会点分析/项目市场定位,7.067.12,各楼层功能业态规划,7.137.15,项目发展报告/规划调整建议,7.167.18,已完成,执行中,准备阶段,流程图,整体招商方案拟定/修改定稿,7.197.23,招商阶段,销售阶段,整体流程图1.2,市场租金/销售价格分析,7.247.25,确定招商细分细分,财务试算/整体财务评估,7.267.29,目标客户资料收集、筛选,确定规划方案/商业管理模式,整体招商初步接洽,8.18.15,重点招商初步接洽,优惠政策拟定/政府公关,7.267.31,招商培训/招商文宣,8.168.17,已完成,执行中,准备阶段,流程图,招商阶段,销售阶段,整体流程图1.3,租金、分成、管理费等谈判,9.69.8,8.188.30,9.110.15,9.29.5,9.99.12,绘制竞争招商、散户招商平面图,拟定相关契约或意向书,绘制区位及具体面积,新版广告物料设计,调整商家基本间隔规模,整体、重点招商成功,商家组团,已完成,执行中,准备阶段,流程图,招商阶段,销售阶段,整体流程图1.4,
