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1、目 录,第一部分 市场分析 2 一、 宏观市场分析 2 二、 区域市场分析 15 三、 项目概况分析 25 四、 SWOT分析 27 第二部分 项目发展定位 29 一、 发展商定位 29 二、 市场定位 30 三、 产品定位 34 四、 价格定位 36 第三部分 项目营销推广 37 一、 营销推广策略 37 二、 销售策略 53,1,第一部分 市场分析,一、宏观市场分析 1、宏观环境分析 池州市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山。现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区以及省级池州经济开发区，总面积8272平方公里，总人口156万。 池州市国民经济保持快速增长，初步核算200
2、7年全年地区生产总值（GDP）156.6亿元，按可比价格计算，比上年增长15.2%。按常住人口计算，人均生产总值11515元，比上年增加1508元。另城乡居民家庭恩格尔系数分别为46.2%和47.2%。,2,池州依江近港，长江黄金水道流经池州162公里。池州港是长江干线重点港口，国家对外开放口岸，可常年停靠5000吨级船舶。318国道、206国道纵横穿越，沿江高速（毛竹园大渡口段）西段、铜九铁路池州段已正式通车，贯穿池州的合铜黄高速也已正式通车，安景高速，九华山旅游机场、池州长江公路大桥、铁路大桥以及宁宜城际客运铁路等都在积极筹建中。池州即将成为交通节点城市。,3,“十一五期间”，池州市将坚持
3、以“加快追赶，奋力崛起，实现跨越”为主题，以招商引资为抓手，努力建设一个名山秀水、名城宜居、民富市强、民和政通的新池州。,4,2、政策法规分析 2008年9月池州市主城区划行规市管理办法颁布实施，其中指出要规范行业经营行为，将同类经营行业相对集中，组成专业市场或特色街市，以充分发挥其规模效应，推动“商贸活市”战略的深入实施。,5,3、城市规划分析 池州市城市商业网点规划(2006-2020年)主要内容是对城市商业体系、大中型零售商业网点、农贸市场、商业街、专业批发市场和物流基地等进行布局规划，同时兼顾其他类型商业网点的规划，通过规划引导和规范商业网点布局，为构建池州市现代商贸流通体系提供合理有
4、序的空间支撑构架体系。,6,近期到2010年，贵池区（含池州市区）的批发和零售业增加值为96000万元，占贵池区（含池州市区）GDP的8%；远期到2020年，贵池区（含池州市区）的批发和零售业增加值为366300万元，占贵池区（含池州市区）GDP的9%。未来池州市批发和零售业对池州市区城市经济的贡献率为8%-9%。,7,充分发挥、利用池州市的资源优势、支柱产业优势和区位优势，积极培育建设专业批发市场，搞活商品市场的流通，充分发挥专业批发市场在商品流通中的主渠道和大龙头的作用。规划通过对现有专业批发市场采取改造、整合、迁移等方式进行布局优化调整和市场改造升级；同时结合新城区的拓展，合理布局新的专
5、业批发市场。规划采取集中布局的手法，重点建设站前区专业批发市场群。城市农产品批发市场主要建设梅里、流坡水果/蔬菜和副食品批发市场以及杏花村农副产品批发市场，同时结合站前区专业市场群建设农副产品批发市场；生产资料批发市场主要结合站前区专业批发市场群进行集中建设，此外，结合江口港建设木材交易专业市场，结合西门汽车站建设二手车交易市场，改造台州大市场。,8,未来的池州市域商业发展空间格局将形成： “两 圈、一 线、一 心、四 区”,9,外圈层：包括市域范围内圈层以外的全部范围，由东至、石台、 青阳三县城和九华山风景区构成，以城镇发展为契机，适度 发展区级零售和休闲服务主导型的商业功能区。,内圈层：为
6、池州市区，本圈层基本涵盖了池 州市区主要的商业网点。池州商业功能区改造提升重点在于内圈层，内圈层重点改造提升和规划建设的商业功 能区有以长江路、杏村街为代表的城市商业中心和站前 区的专业市场群。,圈,两,10,“ 一 线”：即规划确定的池州市域商业发展主线 东西向318国道与206国道商业发展线，沿线由东向西分布为木镇、蓉城镇、殷汇镇、大渡口镇和尧渡镇等主要商业节点。,11,“ 一心”： 池州市级商业中心，处于池州市商业发展 内圈层。由市级商业中心、东部经济园区区级 商业中心（远景）和站前区区级商业中心、“一 主两副”三个功能区构成，主要为全市及周边地 区提供多功能综合服务，重点布置大型百货
7、店、专业店、专卖店、文化娱乐、餐饮 业、金融、商务等各类网点。,12,“四区”：指四个商业发展区，包括东至、石台、青阳三县城和九华山风景区，规划为区级商业功能区，重点布置购物中心、超市、百货店、文化娱乐和餐饮业，发展以零售型和服务休闲型为主的商业功能区，为县城及县域人口提供服务。针对池州市域旅游资源丰富的特点，市域各商业功能区应本着商旅互动的新理念，充分结合旅游资源、旅游规划，针对旅游购物、休闲特点，加强风味餐饮特色街、旅游特色商品街、风貌建筑游览休闲街（区）的建设，为城区及外来消费者服务。,13,池州市商业网点规划人为地引导市场地域化、专业化，温州商 贸城应打造为具备差异性和专业性的综合性批
8、发市场。,14,二、区域市场分析 池州市2008年1-9月总成交额为 223,481.1 万元,总成交面积为 70.12 万平方米,各类商品房总成交均价为：3,017.23 元/平方米，成交面积为:32.08万平方米。其中住宅类成交均价为：2,440.22 元/平方米，成交面积为:19.65 万平方米。商业类成交均价为：4,410.39元/平方米，成交面积为：8.13 万平方米。其它各类房屋成交均价为3,019.83 元/平方米。成交面积为：4.3 万平方米。,15,16,17,本项目周边具体项目情况：,1、毓秀门 由池州市东湖房地产开发有限责任公司开发，东临东湖路，南临池州市美食一条街，西至
9、城关小学，北至秋浦路，总建筑面积11298.83 商业：沿街 15800-18280元/ 内街（餐饮） 一层 9998元/ 二至六层 43803980元/ 住宅：均价3200元/ 备注：优惠幅度较大,18,2、湖光苑 由池州华辰置业发展有限公司开发，位于齐山大道与南外环交汇处，占地8万平方米，总建筑面积6万平方米。 商业：沿南外环路门面 7400元/ 沿翠微路门面 5500-5800元/ 沿长江南路门面 2800元/ 住宅：均价2800元/ 备注：一次性付款每平米商业优惠200元，住宅100元 按揭付款每平米商业优惠100元，住宅50元,19,3、太阳新城 由安徽省豪斯房地产发展有限公司投资建
10、设,该地块位于贵池区科苑新村以南,占地43789.9平方米，土地用途为商住。 商业：未售 住宅：均价2700元/ 备注：优惠幅度较大,20,4、葫芦公社 由三正房产开发，位于清溪河畔烟柳园公园以南、长江南路南湖桥南侧，毗邻新建的市消防中队，项目占地面积703亩，总建筑面积8万余平米以多层住宅为主。 商业：沿和谐路门面 7000元/ 区内5000-5500元/ 住宅：2600元/（和谐家园） 备注：优惠幅度较大,21,5、南馨园 由池州市旭君房地产开发有限公司开发，座落于池州市长江南路西侧，东临长江南路，南靠贵池二中，西接抗旱沟，北临西一路；用地面积75368平方米，总建筑面积139700平方米
11、，建筑占地面积22535平方米，建筑密度29.9%，容积率1.72，绿地率为30.3%，是集商贸、办公、居住为一体的综合小区。 商业：长江路门面 一层 14000元/ 二层 3400元/ 合购9200元/ 住宅：均价3000元/ 备注：优惠幅度较大,22,6、清溪湾 由池州市池阳房地产开发有限责任公司开发，位于池州市清溪河上游，处在清溪河以北、南湖路以西。南临清溪河，北与秀山路相连，东临南湖路上的党校及职业技术学院，西侧是白洋河大堤。占地面积约42941，总建面积约66320。 商业：未出售 住宅：均价2300元/ 备注：优惠幅度较大,23,7、华邦阳光城 由华泰集团属下华邦地产集团开发，位于
12、池州市秀山南路与翠微路交汇处向南100米，占地85600，总建筑面积15457 商业：未出售 住宅：3100-3780元/ 备注：优惠幅度较大,24,三、项目概况分析,温州商贸城项目位于池州市主城区齐山大道与湖心路交汇处西 南侧。是池州市委市政府2006年度实施旧城改造，美化城市形象，提升城市品位的一项惠民工程、德政工程，也是池州市“十一五”期间实施商贸活市的重要举措。,25,该项目占地面积约4万。具体范围为东至齐山大道西侧道路红线；西至排洪渠东南岸一线；南至排洪渠东南岸及齐山大道西侧道路红线；北至湖心路南侧红线。规划总建筑面积为9.98万。其中商业面积为3.12万、综合办公面积为1.61万、
13、住宅面积为4.37万（374户）、地下停车场及仓储面积为0.88万。,26,四、SWOT分析,S优势 市一级地段，地段不可复制 老批发市场改造，人气足， 商业底蕴丰富 各乡镇存在巨大消费潜力 临主干道，交通方便,W劣势 商业消费观念滞后 业态档次较低,O机会 池州“十一五”期间重点规划专业性批发市场项目，可做形象工程 各商业项目业态单一，管理混乱，期待有新的市场更新换代 项目保值增值潜力大,T威胁 众多改造项目（如台州大市场）和新建商业（如毓秀门）进入市场，项目面临激烈的经营竞争 市区商业中心的改造崛起以及乡镇商业网点的快速发展易使本项目“边缘化”,27,因此，要 把握池州“十一五”城市建设契
14、机，打造城市地标商业综合体 展示现代时尚品质建筑，形成差异吸引消费眼球 在低端业态基础上，引进中高端业态，提高项目整体形象 展现现代时尚项目功能元素，实现物业保值增值 不能脱离整体消费相对较弱的现实，控制总体造价 做好前期商业资源储备挖掘，实施针对性“量体定做”商业布局 加强尊重市场意识，以市场为导向，注重产品市场调查研究 提高项目开发效率，快速占领市场，主导市场,28,第二部分 项目发展定位,一、发展商定位 凭借雄厚的资本实力，先进的开发理念，择取城市黄金地段，以人为本，开发出适合现代经商和人居的城市标志性综合体。,29,30,二、市场定位 1、项目形象定位 形象定位的目的： 符合项目基本建
15、筑特征与文化内涵 满足目标客户群心理需求与经营、消费需求 商业项目在城市商业中的惟一性、排他性需求,形象定位的原则 准确性原则 准确表达项目地理位置、经营方向、商圈地位、结构特点、文化内涵。 目的性原则 传达项目经营目的、商圈地位目的、发展前景目的。 吸引性原则 对有投资意愿的投资者群体、经营商群体、消费群体起到吸引关注、了解 商业目的的作用 排他性原则 将商业项目自身具备的独特性、唯一性发挥得淋漓尽致，防止其他项目复 制或模仿，以达到在短时间内不可为其他项目超越的目的。,31,故本项目形象定位如下： 更新、更专、更全 池州十万方商住一体的综合型专业批发市场 整合专业分区市场的中低档综合型商贸批发市场,32,2、客户群定位,A、经营者 原商贸城的经营者； 本地区的从事各类商品批发的经营者； 看好本项目的周边其他地区的经营者。,B、投资者 本地区的商铺投资者； 看好本项目的周边其他地区的投资者。,以上人群所具特点是： 年龄在3055岁之间； 月收入中等以上，经济条件富足； 具备一定的商业经验或有商业头脑，商业消费观念跟的上市场的步伐。,33,三、产品
