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1、大鹏项目定位报告,深圳中原事业五部,KEY POINTS,大势分析 全国滨海物业销售火爆; 各地政府极为重视滨海地区发展； 滨海物业因其独特优势、资源稀缺性，以及投资潜力巨大受追捧；,项目分析 项目紧跟全国、深圳滨海经济发展契机; 项目位于大鹏，以及大鹏南澳组团滨海旅游度假基地的双核心区域； 项目是大鹏南澳门户，也是大鹏南澳交通枢纽；,深圳滨海战略分析 深圳打造“国际滨海城市”； 东部“蓝色海岸”战略定位； 大鹏南澳组团具有国际水准的滨海旅游度假胜地定位；,从 一 则 新 闻 说 起 ,2007年3月21日，上午10:00，深圳市浙江产权交易所交易大厅，万科以10.05亿元，拍得富春东方70%
2、的股权，由此取得了富春东方旗下的东方尊峪、天琴湾等物业的控制权。,东方尊峪,东 海 岸,天 琴 湾,17 英 里,浪骑俱乐部,惠州辣甲岛,深圳金域蓝湾,珠海金域蓝湾,厦门金域蓝湾,通过收购，万科的沿海连线布局正在完成！,我们不去评论收购对万科的意义或者对地产的影响，我们要强调的是：,东海岸,珠海金域蓝湾,17英里,这一切，缘于滨海物业的独特魅力,从珠海到深圳，到惠州，到厦门，甚至到上海、天津， 万科中国最大的发展商之一，正在抢占最好的海岸线！,第一部分 全国滨海物业分析,全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格
3、定位,全国滨海楼盘热销索引 环渤海区域,天津 万通新城国际 一期6000元/平米，刷新天津楼价，开盘即售80%！ 二期均价7500元/平米，外来客户达50%以上！,全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,全国滨海楼盘热销索引 长三角区域,上海 财富海景花园 占地48595 ，总建163141 均价37000元/，一期121套，销售异常火爆！,全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,全国滨海楼盘热销索引 福建厦门沿海区
4、域,厦门 爱琴海 总建筑面积7万，总户数326户； 高层均价达到15000元/ ，开盘即售70%以上，外来客户达30%以上！,全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,全国滨海楼盘热销索引 珠三角区域,万科 17英里 占地48595 ，总建163141 2期小高层公寓，首推150套，均价25000元/ ，一天内全部售罄。,全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,全国滨海楼盘热销索引 海南岛,三亚 山水国际 位于三亚市区
5、，非海景盘，定位为度假休闲生活社区！ 均价7500元/，一期推出时，3000余位来自全国各地的客户到场抢购。,全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,滨海楼盘热销原因分析 政府对滨海区域的重新规划和定位,天津滨海新区海洋经济发展带,大连滨海新区发展最快的“东部经济圈”,威海滨海新区旅游休闲产业中心，,厦门滨海新区城在海上,海在城中,深圳滨海新区东部区域规划,三亚滨海新区国际滨海旅游度假城市,自北至南，各沿海城市政府均对滨海地区进行了重新规划和功能定位，在政府的大力发展和引导下，滨海地区一跃成为区域亮点，备
6、受关注。,全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,滨海楼盘热销原因分析 客户对“舒适居住”需求的增长,人民可支配收入增长迅速，人民生活水平提高，客户由“生存需求”转向“舒适需求”。,生存需求,舒适需求,全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,滨海楼盘热销原因分析 滨海自然环境的独特优势,城中豪宅,郊区豪宅,滨海楼盘,滨海楼盘较城中豪宅和郊区豪宅的独特优势，使得其备受青睐！,海洋生态环境,景观优势,空气质量,全国滨海物
7、业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,滨海楼盘热销原因分析 资源稀缺和不可复制性,资源的不可复制,资源的稀缺,导致滨海物业的珍贵和唯一，更加导致高端客户疯狂追求。,全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,滨海楼盘热销原因分析 投资价值无限,滨海物业,普通物业,年份,0 3年 5年 10年,升值潜力,滨海生态资源的稀缺和不可复制，导致其升值潜力的不可估量，引得投资客的疯狂跟进。,全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销
8、原因分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,滨海楼盘热销原因分析 物业形态丰富，满足各种需求,物业类型已从初期单一的度假型酒店，发展为目前的度假、居住、投资等各种物业类型兼具的综合体，可以满足各种需求。,早期,中期,后期,度假型酒店,酒店式公寓,产权式酒店,别 墅,住 宅,全国滨海物业分析 全国滨海楼盘索引 滨海楼盘热销原因分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,全国滨海物业销售火爆原因总结,规划，各地政府对滨海区域的新规划定位，使得滨海片区成为各地新亮点；,稀缺，滨海资源的不可复制性和唯一性，是其热销和高速升值的保证
9、；,多样，滨海物业类型已发展的相当丰富，可满足各种需求；,生态优势，滨海物业在生态、景观等各方面具有一般豪宅不能及的独特优势；,第二部分 深圳东部滨海战略分析,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,深圳的滨海战略 打造“国际滨海城市”,中部 门户海岸 蛇口、后海、红树林 深圳滨海城市标志性区域,西部 棕色海岸 珠江入海口地区 工业、基围养殖、机场,东部 蓝色海岸 梅沙、溪涌、大鹏、南澳 具有国际水准的生态型滨海旅游度假胜地,（资料来源于深圳市东部滨海地区发展规划）,本项目所在的蓝色海岸占据了深圳最生态、最美丽的滨海资源，未来必将成为城市的新亮
10、点，成为深圳“滨海国际性城市”的一张名片。,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,蓝色海岸的组成解构 四大组团打造东部蓝色海岸,蓝色海岸组成结构图,港口及关联经济的发展区 发展完善常规城市功能和基础设施,沙头角盐田组团,梅沙马峦山组团,葵涌坝光组团,大鹏南澳组团,打造葵涌卫星城市，发挥常规性城市功能（工业和商业） 发展客货码头和物流业,控制城市化速度，杜绝工业进入，重点打造成具有国际水准的滨海旅游度假胜地,现有大小梅沙旅游度假区 深圳东部旅游服务基地及海滨旅游度假区,未来梅沙片区逐渐变为集商业、旅游、居住于一体的大众化旅游度假区，而大鹏南澳组
11、团则会承担以前梅沙片区的职能，成为国际滨海旅游度假区。,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,蓝色海岸未来交通规划与关内实现一小时交通圈,盐排高速（已通车）,惠盐高速（已通车）,深盐二通道（年底通车）,罗沙公路,盐坝高速（修通至葵涌）,坪西一级公路（修通至南澳）,大 鹏 镇,随着交通路网的不断改善，客户可以经深盐第二通道、盐坝高速、坪西一级公路轻松到达大鹏南澳组团，与关内实现一小时交通圈。,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,大鹏南澳片区解构 四小组团构建国际滨海度假胜地,大鹏镇 大鹏南澳
12、组团的滨海旅游度假服务基地，重点发展第三产业,下沙 公众型滨海旅游度假胜地,七娘山 山地探险旅游活动区域,西冲 国际滨海旅游度假胜地,大 鹏 镇,南 澳 镇,由于大鹏南澳半岛为保护生态环境将严格控制建设，所以本项目所在的大鹏镇作为整个大鹏南澳组团的服务基地，未来将成为客户的聚集地。,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,大鹏南澳组团 景点、休闲区规划,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,大鹏南澳组团 景点、休闲区规划,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 客户定位 产品定位 形
13、象定位 价格定位,深圳东部滨海战略分析总结,城市定位，深圳政府“滨海国际城市”的战略，引导客户将关注点投向滨海；,交通改善，交通的改善，使得原先的一小时交通圈延伸至大鹏南澳组团；,经济发展，大鹏作为大鹏南澳组团的旅游度假服务基地，将重点发展第三产业，大鹏第一次站在了经济大发展的风口浪尖上；,东部规划，“蓝色海岸”战略使得曾经被人遗忘的东部成为未来区域亮点；,第三部分 项目分析,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 发展契机 区位、交通、配套 地块与指标 周边环境 展示面分析 开发历史 SWOT分析 物业属性定位 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,我们面临一个前所未有的发展契机
14、,在一个个规划的基础上，大鹏镇面临一个前所未有的发展机遇，而我们则搭上了这班快车！,深圳”滨海国际城市”的定位,东部“蓝色海岸”的定位,大鹏南澳，国际滨海度假胜地的定位,大鹏镇，组团旅游服务基地的定位,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 发展契机 区位、交通、配套 地块与指标 周边环境 展示面分析 开发历史 SWOT分析 物业属性定位 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,我们在哪？大鹏南澳组团 旅游服务基地的核心地,大鹏镇 大鹏南澳组团的滨海旅游度假服务基地，重点发展第三产业,下沙 公众型滨海旅游度假胜地,七娘山 山地探险旅游活动区域,西冲 国际滨海旅游度假胜地,本 项 目,
15、本项目位于东部滨海地区的旅游服务基地的核心区域大鹏镇内，占得区域内重点发展第三产业的先机。,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 发展契机 区位、交通、配套 地块与指标 周边环境 展示面分析 开发历史 SWOT分析 物业属性定位 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,我们在哪？ 大鹏镇的镇中心,本项目位于大鹏镇的镇中心，占据大鹏镇和大鹏南澳组团滨海旅游度假服务基地双核心的位置，地段优势无人能及。,本 项 目,大鹏镇政府,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 发展契机 区位、交通、配套 地块与指标 周边环境 展示面分析 开发历史 SWOT分析 物业属性定位 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位,交通方面 组团的门户和内部枢纽,本 项 目,大鹏镇是大鹏南澳组团的门户，是所有客流进入组团的必经之地。,同时，大鹏镇还是前往组团内各个景点的中转地，是组团内的交通枢纽。,所城,东冲,七娘山,西冲,下沙,大鹏镇是大鹏南澳组团门户和交通枢纽，而本项目位于的大鹏镇的中心，占尽交通优势。,全国滨海物业分析 深圳东部滨海战略分析 项目分析 发展契机 区位、交通、配套 地块
