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1、中原集团北京投资顾问部 Beijing.01.2011,北京金隅大成地产 通州九棵树项目产品策划报告及财务分析报告,第一部分 整体规划布局建议 第二部分 各物业产品策划建议 第三部分 开发模式和开发周期建议 第四部分 财务分析报告,报告内容,整体规划布局建议,Part 1,九棵树站,私密性最优区域，南靠未来规划的住宅小区，距主要道路距离适中，适宜高品质居住物业。,项目最为主要的人流节点之一，与瑞都国际形成互动，商业、办公价值最优。,区域可塑性强，既可以依托家乐福的人流，又可以分享办公客群的重复性消费，商业价值较大。,地块分析,九棵树站,建议：规划高品质居住物业。,建议：规划商业第一个主力店，与
2、家乐福商业形成互动，带动项目有效到达人流,建议：规划办公物业，办公物业在步行距离的可承受范围，同时有效的带动项目商业人流，达到双赢的互动效果,物业分布建议,建议：在中间区域规划商业街，在东侧靠近办公区域规划商业的第二个主力店，以主力店人流带动商业街区人流，形成互动，达到商业价值最大化,九棵树站,各物业主要人流、车流动线建议,商 业,住 宅,商业主要 人流入口,商业/办公主要 车流入口（地下）,商业次要 人流入口,住宅主要 车流出入口（地下）,写字楼,办公主要 人流入口,商业/办公主要 车流出口（地下）,项目物业配比建议,项目车位建议,项目地下空间使用建议,项目总体建筑风格建议,建筑风格建议：现
3、代简约风格,建筑立面简单时尚，充满城市感的现代气息，尽显气派与大气,各物业产品策划建议,Part 2,以国际性高端品质为特征的、集合多种业态为一身的区域高端城市建筑群 地标级国际化高端城市综合体 通州新城南部区域发展的核心，引领通州城市功能的完善与提升 新型区域核心城市综合体，打造区域型城市综合体 开创区域运营与价值平台升级的新模式,市场定位,住宅产品策划,Part C.1,世界级成熟配套，世界级城市生活 精英升级品质细节配套,这里具有便捷的交通，20分钟直达市区。 这里成熟的城市配套为项目塑造一个高品质的产品提供了可能。 这里是高素质、高收入、繁忙的金领阶层的聚集之地，尊贵是她天然的基因。
4、这里居住着积极向上、勇于进取的城市精英，社会的中坚力量。 而我们将要打造的建筑就是他们的精神，每一个细节都蕴涵着居者的气质。,住宅市场定位,住宅客群定位,重点关注客群包括朝阳、东城区在内的东部区域中产阶层的上层以及部分权贵阶层 常规来源客群通州本地具有一定财富积累人群，对区域有浓厚感情的地缘性客户 其他客群部分其他区域进入性客户以及投资客,二次及以上置业的，改善型中高端白领阶层,住宅物业户型配比建议,我们针对本项目“二次及以上置业的，改善型中高端白领阶层”目标客群的市场需求进行SPSS交叉分析，可以看到三居室的需求比例最高，达到58%，结合本项目较为高端的市场定位，因此我们建议本项目户型配比如
5、下：,数据来源：住宅市场需求问卷之SPSS交叉分析,户型形式：在条件允许的情况下，建议可采用部分错层、跃层等手法，增加空间的情趣性，提升户型的整体品质和舒适度。,住宅物业户型特色建议,住宅物业户型特色建议,户型形式：在条件允许的情况下，建议规划一栋一梯两户的三面采光户型，面积可略大。,住宅物业户型图示范,户型示范,户型示范,20,产品核心诉求,偏自住型 成熟配套 金隅品牌,人性、宜居特性 城市、舒适特性 安全、高智能性,产品核心诉求,精致户型+完善设施+精装修,特殊功能偏好：对衣帽间、储藏室、露台、地下室的需求较高 科技化偏好：较看重指纹识别系统,目标客户需求特征,22,主卧室优化：三居室以上
6、至少有一个全套房主卧 双主卧设计：三居室以上两个主卧和客厅在南向 情景空间设计：四居室需要有衍生空间 明厨明卫：边单元户型实现明厨明卫,1 精致户型升级功能空间,户型的私密化处理,结合项目规划特点以及目标客户群的需求特征，建议本项目重点在于室内功能空间的私密性处理。,精致户型户型私密化处理,储藏室,大尺度外飘窗设计,精装意境阳台,个性功能空间设计,精致户型个性功能空间设计,根据客群反馈,玄关建议趣味玄关空间，加强玄关功能,具有强大收纳空间的多功能趣味玄关系统、留足鞋、雨伞的摆放空间，引导业主尽可能的利用玄关空间满足生活品质,精致户型玄关设计,将客厅与阳台的尺度延伸形成“休闲大阳台”，并增加给水
7、点 ，使其更具备享受的便利性,卧室灯具设计双控照明开关 ，插座置于床头柜上方，增加便利性,厨房可视终端系统，同时具备可视对讲、电话等功能,厅房建议神奇厅房系统，细节品质体现,精致户型厅房建议,尺度保证料理台、储物柜的大空间摆放，一切从容不迫,厨房可视终端系统，同时具备可视对讲、电话等功能,厨房建议愉快厨房空间，不再手忙脚乱,精致户型厨房建议,28,1、采用传统的技术成熟的中央空调系统 在离心制冷机、楼宇自控、空调箱、湿膜加湿器、水泵以及冷却塔等重要部件均采用世界一流的设备，变频多联式中央空调是市场较领先的技术。 2、设置过渡季节换热系统利用室外冷源节能 通过空调冷却水系统汲取室外天然冷源，在过
8、渡季节提供空调用冷冻水 最大限度地利用室外有利气象条件形成天然冷源，减少制冷设备的运行时间，深度节能 。 3、新风系统 要求具备对室外空气的除尘、杀菌、调温、调湿功能，确保每个房间都有均匀湿润、健康的空气，窗式消声通风器是较成熟的技术。,2 完善设施空气调节系统,29,直饮水：去除水中细菌、杂质、有机污染物，可直接饮用。 软化水：去除水中过多的钙镁离子，降低水的硬度。降低洁具、台盆、水龙头的结垢，避免管道堵塞。,完善设施生活直饮水入户/ 软化水入户,30,同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上 系统可以使卫生设备用水量低于国家强制性用水量的40以上，综合费用降低
9、33左右。,同层排水,隔层排水,完善设施卫生间同层排水系统,2、外墙系统 通过干挂外墙材料、空气层、加厚外保温层组成。 外墙和屋面采用聚氨酯保温材料 进一步降低能耗,3、LOWE三层双中空玻璃 传热系数比普通玻璃低6倍， 比普通中空玻璃低3倍， 节能性能大大优于前两者。,1、楼板隔音技术 在承重楼板上铺设弹性垫层， 再在上面做楼面层的办法， 减轻荷载对楼板的撞击力,完善设施静音处理系统,规避住宅部分来自城铁及商业的噪音干扰，提高居住品质,完善设施家居智能化系统,住户报警控制总机,家电自动化,书房宽带上网,厨房天然气泄漏报警,可视或非可视对讲,红外探测器,家庭电子商务平台,紧急按钮,家居安防,指
10、纹识别系统,根据需求调研显示，三分之二以上的被访者喜欢带装修的交房标准,3 精装修目标客户需求特征,精装修标准特征 1、国际知名品牌集合 2、巧妙与现有空间融合，重点体现整体性及设计的人性化 3、色彩及整体风格可清晰传递其高品质； 4、可感知的精细做工 5、恰当家私配饰为项目增值,34,精装修装修标准,4000元/平米的高品质装修标准,精装修品牌建议,精装修品牌建议,精装修品牌建议,欧式古典风格,地中海风格,现代简约风格,现代前卫风格,新古典风格,新中式风格,精装修根据调研结论提供多主题风格满足个性需求,办公产品策划,Part C.2,办公物业市场定位,景观生态型 高品质办公空间,主要特点：
11、生态办公：空中花园、阳光办公、内天井与观光电梯、绿色建材与节水节能等设计,办公客群定位,目标客群来源,产业园区的发展带来的商务需求，以及南部区域的商务休闲区，主要企业为影视、演艺、音乐等文化产业相关企业，将本项目作为他们对外联系的窗口； 市区商务发展的外溢，尤其是CBD东扩带来的企业商务需求 随着通州新城的建设发展，越来越多的企业进入通州，包括开发企业、金融企业、保险企业等。 通州新城其他办公企业。,周边产业园区及东部区域的相关企业,写字楼客户普遍关注什么？,企业适应性这个写字楼产品是否适合企业需求？（例如面积是否适合企业需求？产品是否适合企业使用？等等） 企业形象（面子）这个写字楼是否比公司
12、原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求（外里面要求？档次要求？等等） 企业经营成本这个写字楼是否有助于节省企业运营的成本？（软硬件设施？人性化节能设施？等等）,根据设计规范，结合客户需求，设计产品细节,1 企业适应性标准层设计,3、其他附加价值;,2、开间的设计;,1、标准层设计,规划原则： 1、尽可能占用空间高度优势，释放地面面积； 2、保证办公物业的合理使用空间； 项目建议： 1、标准层面积：为1200平方米（符合市场需求） 2、地上总层数为：共23层 3、层高建议： 1-2层，层高4.5-5米，银行、咖啡厅等； 3-21层，层高4米，办公空间； 22-23层，层高5.49米，特色办公空
13、间； 总高度96.48米。,根据通州东部创意产业基地的兴起，特色空间可用来满足创意产业相关企业的办公需求。,3、其他附加价值;,2、开间的设计;,1、标准层设计,规划原则： 1、尽可能降低总价需求，合理控制总价； 2、满足目标企业的办公需求； 项目建议： 1、主力开间面积：100-300平方米 （主要满足周边产业园区的中型企业需求，因此主力开间面积不宜过大。） 2、说明：尽量减少单个开间的单位面积，若有目标客群需求较大面积，可以采取不同的组合方式，使其更加灵活，加快销售速度。,企业适应性开间的设计,3、其他附加价值;,2、开间的设计;,1、标准层设计,空中花园、阳光办公、内天井与观光电梯、绿色
14、建材与节水节能等设计。 大厦每三层建一个高12米、面积200多平米的绿色空中主题花园，饰以点式通透玻璃幕墙，阳光透射、光线充足。空中花园与内天井的配合，使大厦楼道、电梯间等公共空间充分分享自然光线。景观办公室也为大厦所独有。,绿色多氧的空中花园,企业适应性附加价值,本项目办公产品核心价值点,该设计已经在北京银谷大厦实现，效果良好,大堂局部挑高两层，面积300-400平方米,10m高空间，自然采光生态大堂 功能：客户休息、前台保安、便利店、商务中心。 从整体出发，注意不同材料质感形成的综合视觉效果，同时，尽量减少材料品种。,2 企业形象需求大堂,周边产业园区企业由于市场整体办公硬件水平比较落后，
15、同时具有对外展示的需求，迫切希望转变企业形象。,电梯可选择合资国际品牌电梯，国际品牌标志、国内品牌价格，建议规划四部客梯，一部货梯,建议要点 设计风格简约，大气。 采用高档大理石不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。 品牌： 选用三菱电梯、OTIS、迅达、通力等 内装： 电梯内可装设小液晶屏； 内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，增加轿厢尺度空间，风格简单，易于后期管理和清洁； 电梯内设置空调及音乐系统。 指标设置： 电梯设计等候时间小于45”； 电梯速度2.0-2.5m/s（甲B级写字楼的最低标准）。,企业形象需求电梯,公共通道宽度大于等于1.5米，整体色调设计明亮
16、宽敞，增加商务品质感,参考市场甲级写字楼设计标准，宽度大于1.5米； 材质与色调的呼应，增强整体感及商务品质感； 增加绿植摆放，营造绿色生态空间,企业形象需求公共通道,考虑因素 洗手间符合甲级写字楼装修标准； 设计风格与写字楼其它公共空间相融合； 建议要点 位置预留于核心筒内； 设施完备，与各办公间门口要有分隔距离； 配备厕纸、干手机，洁具可选取经济型品牌。 大块面的现代材质处理，体现楼宇的现代风格。,企业形象需求洗手间,打造符合甲级写字楼装修标准公共洗手间,空调根据客户需求分而治之，建议选择按电费计量的变频VRV空调，中央空调的分户体现，同时也符合本项目产权销售的特征。,考虑因素 空调的运行模式和计量方式直接影响着企业运营成本，其设置往往是客户进入购买决定阶段最为关注的问题之一，2005年最新
