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1、地平置业济南西客站项目市场研究报告,山东中原 Jinnan.05.2013,案例研究,竞争项目,济南房地产市场,房地产市场发展背景,客户研究,报告目录,区域住宅市场,项目定位建议,房地产市场发展背景,1,城市规划,2,政策背景,3,从空间结构上看，东西长、南北短，由于受南部山区和北部河流的限制，东、西双向是城市发展主轴,济南市城市总体规划（20062020年）,城市规划/空间结构规划,济南市十二五规划,“一城三区”的规划是多核发展的必然，项目所处西部新区是依托高铁枢纽、文教资源、生态湿地发展的总部经济、金融服务、文化创意、商务会展、旅游休闲等服务经济集聚区,城市发展格局,城市规划/城市格局,项
2、目所处的西客站片区为西部新区核心，未来的城市副中心，承载核心商务、居住功能，规划利好；区域的快速崛起、发展前景，完善的城市基础设施及各项公共配套及商业商务配套均利好项目,城市规划/区域格局,西客站片区规划图,西客站片区位置图,济南市轨道交通近期建设规划方案图,项目所在的西客站片区为轨道交通重要枢纽，它的开通所带来的便捷交通，大大加强西部城区与中心城区的联系，加快人口导入，推动区域物业升值,城市规划/轨道交通,2013年3月，济南市轨道交通建设环评公示方案显示，轨道交通建设方案一期工程共规划3条线路，分别是济南西站至池东、小高庄至郭店，和龙洞至遥墙机场，3条线路总长98KM。 项目所在 的西客站
3、片区为重要枢纽，R1、R2两条线在区域交汇，两条线路沿线济南西站、大杨庄、文化中心、西二环站在站点此区域，西部城区与中心城区的联系将因此得到加强，西部区域的快速发展将进一步加快。 对于一个城市来说，轨道交通方式的改变，将带动人们生活模式的改变，带动相关地区的发展，促进商业繁荣，推动物业的升值，催生新的商圈。据统计，香港轨道交通开通以后，周边物业平均升值 3050%，投资回报率高达15。,城市规划/小结,城市多核发展，未来城市副中心，规划利好 城市已由单核发展步入多核发展阶段，项目所处的西客站片区不仅处于城市东西向拓进的主轴线上，还是未来的城市副中心、西部区域核心，规划利好。 区域快速崛起，现代
4、化基本设施及商业商务配套价值 政府规划逐步兑现，区域快速发展、崛起，现代化城市基础设施及各项公共配套及商业商务配套逐步完善，利好项目。 轨道交通建设，区域发展强力助推剂 轨道交通将成为区域发展新的强力助推剂，轨道交通的开通所带来的便捷交通和井喷式物业升值空间。,房地产市场发展背景,1,城市规划,2,政策背景,9,2012年调控持续，从全面打击转向惠及刚需，整体力度保持稳定,短期来看，调控仍将持续，预计力度不会放松，中长期内政策重点将在于通过供需调整和制度建设实现市场调整。,政策背景/2012年回顾,“新国五条”,北上广深细则,济南细则,二手房个税按差额的20%征收 提高房价过快上涨城市第二套住
5、房贷款的首付款比例和贷款利率 限购城市限购范围扩大至城市全部行政区域 直辖市、计划单列市、省会城市（拉萨除外）3月底前出台房价控制目标,1. 房价控制目标：北京唯一提出降价，提出进一步降低自住、改善型商品住房的格，逐步将其纳入限价房序列管理，上海未提实质性调控目标，仅表示保持“房价基本稳定”，广、深为房价涨幅低于城市人均可支配收入实际涨幅 2. 限购：北广进一步收紧，北京规定本市户籍单身人士限购1套住房 3. 房贷政策：未明确提出二套房首付比例上调幅度 20%个税：北上严格征收，北京已于3月31日落地执行，广深未提具体落实措施,房价控制目标：2013年房价涨幅低于城市居民人均可支配收入实际涨幅
6、,地方政府翻版中央细则，济南细则温和落地，无实质性措施，对楼市影响有限,政策背景/新国五条,政策背景/地方政策,按照济南市近期公示学区划分，项目所在区域尚无学区归属，但从地理位置来看，项目与规划待建的外海中央花园配套小学邻近,土地市场/小结,政策回顾,1,新国五条,2012年调控持续，从全面打击转向惠及刚需，整体力度保持稳定 短期来看，调控仍将持续，预计力度不会放松，中长期内政策重点将在于通过供需调整和制度建设实现市场调整,2,地方政府翻版中央细则，济南细则温和落地，无实质性措施，对楼市影响有限,济南学区政策,3,影响项目销售的不利因素：按照济南市近期公示学区划分，项目所在区域尚无学区归属,房
7、地产市场发展背景/小结,规划驱动区域发展，政策调控相对稳定，宏观环境整体有利,案例研究,竞争项目,济南房地产市场,房地产市场发展背景,客户研究,报告目录,区域住宅市场,项目定位建议,济南房地产市场研究,1,商品房市场,2,土地市场,16,平稳中快速发展，2012年在对调控的适应中，市场潜力释放，商品房年成交规模跃升至450万,2012年成交量在调整中实现大幅跃升,万,价格在调控下温和调整,元/,资料来源：山东中原数据库,资料来源：山东中原数据库,商品房市场/整体市场,2012年住宅市场在新增供应推动下，市场由解冻至回暖，再到升温，成交量突破400万平米，供求至年末基本平衡，价格温和下降后逐步回
8、升,2012年成交量较2011年实现显著突破,价格在调控下小幅下降后逐步回升,资料来源：山东中原数据库,资料来源：山东中原数据库,以价换量、刚需主导是2012年市场的主要特征，成交价格下行促进了成交量实现突破,2012年济南房地产市场住宅成交416.39万，而2011年为250.64万，增长66%,商品房市场/住宅市场,2013年市场活跃，3月在开发商集中推盘以及政策刺激下，成交量达到63.17万，创下新高，价格在良好市场形势下继续温和上涨,2013年市场成交延续2012年良好态势，3月达到月度成交新高,万,2013年价格整体继续回涨,资料来源：山东中原数据库,资料来源：山东中原数据库,201
9、2年四季度以来，市场价格在成交持续回暖的支撑下开始回调，2013年涨价范围扩大由热销项目扩大至市场整体，上涨幅度仍较温和，但有所扩大,2013年1-3月，济南住宅市场累计成交量为120.00万，其中3月成交达到创记录的63.17万,商品房市场/住宅市场,住宅市场成交结构在限购下显著变化，价格在8000元/以下的中小户型、刚需房源为市场成交主力，高端、中高端房源受调控影响表现疲软，需求释放受到压制,价格8000元/以下的刚需房源为市场成交主力,套,面积小的两室刚需房源成交占比扩大,资料来源：山东中原数据库,资料来源：山东中原数据库,套,商品房市场/住宅市场,2012年成交量在供应量增加的支撑下成
10、交上升,2012年成交均价12100元/，基本与2011年持平,资料来源：山东中原数据库,资料来源：山东中原数据库,商品房市场/写字楼市场,济南写字楼市场供应量放大，需求上升，2012年成交32.3万平米，市场成交均价为12100元/平米，较2011年上涨0.7%,2012年济南写字楼市场供应量为42.3万，成交量为32.3万，新增供应量为35.03万；其中奥体文博成交快速上升，达17万,2012年济南写字楼市场成交均价12100元/，较2011年上涨0.7%,2013年以来写字楼市场整体平淡，市场价格整体稳定,2013年以来写字楼市场整体平淡，成交3.53万,万,成交均价受成交结构影响起伏，
11、整体稳定,资料来源：山东中原数据库,资料来源：山东中原数据库,2013年1-3月，写字楼市场整体表现平淡，成交3.53万，占2012年成交量10.9%，但较2012年同期上涨74.5%,2013年2月，均价达到24200元/的绿地中心成交量大，带动市场整体价格达到17449元/，市场各项目价格水平稳定。,商品房市场/写字楼市场,2012年济南公寓市场由起步阶段开始步入发展阶段，地理范围拓展、在售项目增加，成长潜力开始显现，成交量在下半年中端项目上市成交带动下回升企稳，成交均价结构性下降，整体供略高于求,2011年-2012年,济南公寓产品历年供应成交走势图,2012年新上市公寓项目以商务公寓为
12、主； 2012年市场供需比为略有扩大，为1.3：1； 2012年公寓成交均价为9640元/ ，同比下降17%； 2012年成交均价下降主要在于2011年以高价公寓为成交主流，如华强广场、海尔绿城玉兰公寓、鲁商国奥城；而2012年则以中等价位项目为成交主力，如祥泰汇东国际、祥泰广场等。,数据来源：山东中原数据库,商品房市场/公寓市场,2012年以来公寓市场随住宅市场回暖逐步恢复，但回暖速度弱于住宅市场，中端项目为市场主力，价格与住宅市场表现不同，整体持平,2012年成交量下半年逐渐回升，弱于住宅市场,万,价格整体持平,资料来源：山东中原数据库,资料来源：山东中原数据库,2012年以来公寓市场供应
13、成交结构变化，祥泰汇东国际、丁豪广场、保利中心、祥泰广场等中端项目成为成交主力，高端产品除世茂广场外成交平淡,2012年受祥泰汇东国际等中端项目成交量大、成交结构变化影响，环比下降17%，2013年以来，价格未见明显上涨，整体持平,商品房市场/公寓市场,商品房市场,1,商品住宅市场,2,写字楼市场,3,公寓市场,4,商品住宅市场向好，办公市场、公寓市场平淡,2012年市场成交实现突破400万，2013年以来市场继续活跃，成交价格继续温和上涨，供求基本平衡，整体向好。,平稳中快速发展，2012年在对调控的适应中，市场潜力释放，商品房年成交规模跃升至450万。,公寓市场由起步步入发展阶段。 201
14、2年以来公寓市场随住宅市场回暖逐步恢复，但回暖速度弱于住宅市场，中端项目为成交主力，价格与住宅市场表现不同，整体持平。,2012年写字楼市场供应量的支撑下，成交量上升，但整体仍供过于求。 2012年写字楼产品共成交32.3万平米，成交均价12100元/平米，较2011年上涨0.7% 。,商品房市场/小结,济南房地产市场研究,1,商品房市场,2,土地市场,26,土地市场快速发展，成交量逐年增长，价格在2011年经历小幅下降后连续上涨。2013年1-4月平均土地单价达到424万元/亩,土地市场成交量快速增长，2012年达到562.6万,万,土地市场价格在经历了2011年的小幅下降后稳步上涨,资料来
15、源：山东中原数据库,资料来源：山东中原数据库,万,土地市场/整体市场,项目所在的槐荫区土地市场热点区域，2010年-2013年4月商住用地累计成交达316万，2012年平均土地单价411万元/亩,槐荫区2012年平均土地单价411万元/亩，2013年1-4月平均土地单价425万元/亩,槐荫区西客站片区、东部历下区为热点区域,资料来源：山东中原数据库,资料来源：山东中原数据库,万,土地市场/区域市场,2011年-2013年4月槐荫区居住用地累计成交面积160.97万，平均地上楼面地价1900-2300元/,万,资料来源：山东中原数据库,资料来源：山东中原数据库,万元/亩,区域土地市场/槐荫区市场
16、,槐荫区居住用地成交统计（2011年-2013年4月）,槐荫区居住用地价格统计（2011年-2013年4月）,元/,项目所在西客站板块为槐荫区土地成交主力，2011年-2013年4月累计成交土地面积达115.48万，平均地上楼面地价在1895元/-2175元/,万,资料来源：山东中原数据库,资料来源：山东中原数据库,万元/亩,区域土地市场/板块市场,槐荫区各板块居住用地成交统计 2011-2013年4月,槐荫区各板块居住用地价格统计（2011-2013年4月）,元/,土地市场/小结,土地成交量,1,土地成交价格,项目所在的槐荫区西客站片区为2011年以来土地成交热点，2011年1月-2013年4月居住用地累计成交达115.48万，这意味着区域将是未来几年济南商品住宅市场的主力供应区域，竞争激烈度将进一步加剧,2,居住用地平均土地单价430-450万元/亩，地上平均楼面地价在1895元/-2175元/,Source：山东中原,济南房地产市场研究/小结,机遇与挑战并存 商品住宅
