《某市老体育场地块市场研究及产品定位报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某市老体育场地块市场研究及产品定位报告（69页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2013年1月,徐州老体育场地块市场研究 及产品定位报告,1,谨呈：江苏龙庭置业有限公司,本体解读,1,城市解读,2,I、项目解读,市场解读,3,客群解读,4,项目应当如何打造？,2,本案,本地块,项目区位：项目位于主城区内，北侧为徐州最有名的云龙公园，南侧为徐州著名景区云龙湖和云龙山。项目距云龙湖岸不到500米，与云龙公园一街之隔，距市中心约1.5公里，整体区位条件绝佳，主城区内尤为稀缺。,市中心,本地块即为徐州市传说中的金三角地块。,4,项目指标：项目总用地约10万 ，容积率小于1.3，为商住用地，商业体量不低于总建筑面积的15%，楼面地价大于10090.36元/，是徐州市的单价地王。,5
2、,地块现状：地块内部已拆迁完毕，内部土地整体较为平整，西侧地势略高于东侧，内部有少量植被，西北角一部分土地目前暂时被当地居民用于种菜。基地目前已经具备了基本的开工条件。,6,道路交通：项目周边道路通达性极好，四周均有道路可进入地块，地块半径500米范围内拥有6个公交车站台，18条公交线路，公交线路已基本覆盖全市，交通十分便利。,和平路,云龙山隧道站,体育场西站,云龙公园西站,云龙公园站,云龙山站,中医院站,苏堤路,无名小路,中山南路,湖北路,湖北路,四至资源：项目周边资源丰富，依山傍水，同时也不乏休闲娱乐生活配套，是城市中难得的闹中取静之地。,本案,云龙公园：徐州著名公园，面积361亩,其中水
3、面面积180亩,云龙山：苏北名山，是徐州市内重要的风景山林，山上巨石磷峋，林壑幽美。,云龙湖：位于徐州城区西南部，是云龙风景区主要景区，1984年被江苏省政府批准为省级风景名胜区。,市民广场：云龙畔市民休闲广场，当地较为有名的滨湖新天地位于其中，涵盖吃、喝、玩、乐、逛五大主题，集休闲娱乐、特色酒吧、商务休闲、中外特色料理等于一体。,云龙湖,云龙山,云龙公园,滨湖新天地,周边配套：项目周边半径2公里以内各种商业、教育、医疗配套一应俱全，基本生活、娱乐休闲、消费购物均十分方便，整体配套资源条件极为优越。,8,基地条件：地块地势平整，内部无任何建筑物，已经具备了开工条件。 区位条件：地处主城区内部，
4、周边景区环绕，距市中心不到5分钟车程，区位条件十分优越。 自然景观：依山傍水，北侧是著名的云龙公园，南侧是省级名胜风景区云龙湖和云龙山，自然景观条件极佳。 交通情况：项目周边道路通达性良好，四周均有道路可进入地块，半径500米范围内拥有6个公交车站台，18条公交线路，公交线路已基本覆盖全市，交通十分便利。 配套资源：项目周边半径2公里以内各种配套一应俱全，基本生活、娱乐休闲、消费购物均十分方便，整体配套资源条件极为优越。 人文资源：本案周边教育资源丰富，不乏名校。 区位形象：本区域具有极高的认知度，可说人人皆知，整体区位形象优秀。 区域规划：目前本案所处区域各方面已经成熟，后期很难再有突破性的
5、规划改变。,9,综合评价：项目地理位置优越，拥有极高的区域认知度，本案既能享受城市生活带来的所有配套，又拥有无与伦比的自然景观资源，是市区内不可多得的风水宝地。,优势区位 便捷交通,城市核心 丰富配套,强势景观 城市罕见,综合项目自身及周边资源，项目具备打造成为 城市腹地 云龙湖畔 主城精品别墅 徐州第一豪宅,10,优势区位 便捷交通,强势资源 丰富配套,人文氛围 主城稀缺,本体解读,1,城市解读,2,I、项目解读,市场解读,3,客群解读,4,11,徐州地理位置优越、对外交通枢纽，为淮海经济区的中心城市。,徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中原地区、长三角经济圈与环渤海经济圈的之间的
6、淮海经济区的中心位置。 从道路交通来看，徐州是我国东西、南北大通道的交汇处，是我国经济发达地区的一个重要的交通枢纽。,城市地位：徐州位于淮海经济区几何中心位置，是我国东西、南北大通道的重要交通枢纽，随着徐州经济圈初具雏形，城市地位日益加重。,徐州市位于华北平原的东南部，东西长约210公里，南北宽约140公里，总面积11258平方公里，占江苏省总面积的11%。域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。 徐州市地处古淮河的支流沂、沭、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。 徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响程度有差异，东部属暖温带湿润季
7、风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。,自然地理：徐州东临淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁，素有五省通衢之称。,全市总面积11258平方公里，市区面积1160平方公里。2010年末，徐州市常住人口约858万，城镇化水平约为46%。 现下辖丰县、沛县、睢宁县三县，邳州市、新沂市二市，以及铜山区、鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区五区。至2010年12月，全市共有113个镇镇。 以徐州都市区为核心，构成徐州都市区、邳州市区、新沂市区、丰县城区、沛县城区、睢宁县城区六个中心城市发展区，形成徐州都市区五县城区重点中心镇一般镇的四级城镇体系结构。,行政区划：随着城市化的不断推进，市区的集聚效
8、应更加强化，吸引周边五县市居民到市区购房。,轨道一号线连接老城区与金山桥经济开发区，在京沪高铁徐州站设点，未来将通向城东新区； 轨道二号线连接新城区，主要站点贯通行政中心办公区。,对接沿海，共享重大交通设施，构建出海大通道，打造陇海引桥。 联动京沪，积极利用京沪廊道效应，提高地区集聚能力，打造京沪驿站。,综合交通：对外联动京沪、对接沿海；对内构建便捷交通体系，促进老城区与新城区的发展，以支持向东、东南发展战略。,目前，徐州已形成集装备制造、能源、食品及农副产品加工业的四大千亿元支柱产业，50余种产品居全国或全省第一，徐工集团、维维集团等3家企业名列中国企业500强，光伏产业园成为全球最大基地。
9、 近10年来，传统的煤炭行业、船舶运输行业、工程机械行业、房地产行业蓬勃发展，为徐州带来了大量的人员导入，这成为了房地产发展的基础。,支柱产业：徐州拥有众多大中型企业，势必带来大量的高级管理人员的汇集，也将给徐州房地产市场的需求提供了高质、高量的人口保证。,经济总量：徐州经济持续快速增长，目前经济总量排名苏北第一，全省第六，经济增幅全省第一。徐州房地产处于高速发展的阶段。,2011年江苏省各市GDP排名,2011年徐州全市GDP达到3551.65亿元，位居全省第六，苏北地区第一，经济增幅全省第一，后期发展潜力巨大。 经济的快速增长势必为房地产行业的发展奠定强有力的基础。,人均GDP：目前徐州房
10、地产市场处于快速发展阶段，即将迈入平稳发展阶段，中产阶层快速形成，改善升级型居住需求迅速积累。,徐州近年人均GDP走势,城市人 均 GDP 与 房 地 产 发 展 关 系,近年来徐州市人均GDP总量保持高速增长，2011年人均GDP达到6456美元，增速超过20%，根据人均GDP与房地产发展关系判断，徐州房地产已经处于快速发展向平稳发展过度时期。,收入&支出：居民收入和支出持续上升，年增幅超过10%，恩格尔系数在30%-40%之间，处于相对富裕阶段。,徐州近年恩格尔系数,人口规模：徐州人口规模位于江苏省前列，城市化水平速度加快，城市经济高速发展。,徐州人口及城市化率,2011年徐州常住人口85
11、4.4万人，呈逐年下降的趋势，人口外出务工现象明显。 城市化率超50%，达55.4%。,三产结构：近年来徐州市三大产业持续发展，目前以第二产业为主导，但第三产业比重开始上升，徐州工业化已步入加速成熟阶段，同时也刺激着房地产行业的发展。,徐州目前处于二产向三产过度的阶段，三产的比重已经接近50%，二产的比重逐年下降。 徐州的工业化已经开始步入加速成熟阶段。 产业的结构变化会进一步提高徐州居民收入水平，同时刺激房地产业的发展。,开发投资：徐州固定资产投资与房地产投资均保持稳步增长，比例维持在10%左右，徐州房地产市场处于健康合理的发展阶段。,2011年，徐州固定资产投资达2200.99亿元，同比增
12、长26.1%；房地产开发投资255.08亿元，同比增长22.1%；房地产开发投资占固定资产投资比例11.59%。,规划方向：徐州城市主要向东部和东南部发展，打造东部新城区。,【城市战略规划】：城市东扩、南进，由“单核心、摊大饼”式的发展向“双核心、五组团”城市空间结构转变，未来城市发展主要向东南和东部扩进。（老城区及新城区为核心，同时打造铜山新区、坝山、城东、经济开发区、九里区五个各具特色的中心区发展成城市组团）城东新区以发展规模工业、轻工业、出口加工业、仓储物流和居住综合区。 【交通规划利好】：轨道一号线连接老城区与金山桥经济开发区，在京沪高铁徐州站设点，将通向城东新区；轨道二号线连接新城区
13、，新城区主要站点贯通行政中心办公区。,城市小结,本体解读,1,城市解读,2,I、项目解读,市场解读,3,客群解读,4,25,政策层面,中央政策：宏观调控的大方向不变，限购、限贷政策不动摇，严格控制房价上涨，坚决抑制投资性购房者。,2011年1月，国八条出台， 二套房首付提高至六成 ， 二手房不满5年全额征税 1、二套房首付至少6成，利率1.1倍 2、部分城市执行限购令(3套房限贷或是限购因地方而异) 3、个人转让不满5年住宅全额征营业税 4、外地户口买房受限制,2011年7月，国务院出台“新国五条”，先后扩大限购范围和深化土地调控方面要求 1、确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建
14、设 2、房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。 3、加强违规用地，农村集体土地建设用地的管理，提高商品房用地供应，坚持和完善土地招拍挂制度。,总理连续表态：绝不能让房价反弹，绝不能让调控出现反复 7月7日上午，温家宝总理就楼市调控再次表态，称“要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归”，其关于“决不能让房价反弹”的表态掷地有声。,金融政策：2012年上半年开始金融政策逐步回暖，存准率连续三次下调、存贷款基准利率连续两次下调、公积金额度扩大，下半年后又有所收紧，逐步取消了贷款利率，但总体来说，今年的金融政策相比去年而言已经回暖。,存款准备金率连续三次下调，释放大量资
15、金入市 1、2011年12月5日，存准率下调0.5%，调整后大型金融机构为21%，中小型金融机构为17.5% 2、2012年2月24日，存准率下调0.5%，调整后大型金融机构为20.5%，中小型金融机构为17 % 3、2012年5月18日，存准率下调0.5%，调整后大型金融机构为20 %，中小型金融机构为16.5%,为防止经济下行，央行1个月内两次降息 1、2012年6月8日，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。 2、2012年7月6日，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点
16、，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点，自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍，个人住房贷款利率浮动区间不做调整。,多家银行陆续降低或取消首套房贷款利率折扣,地方政策：实行商品房售价备案制度，控制房价上涨幅度，2011年5月1日，徐州市实行限购。,商品房售价备案制度；半年内价格最多上浮3% 房地产开发经营企业填报相关信息时不得虚报成本、虚高定价；备案销售价格一经确定应保持相对稳定，半年内价格最多可自行上浮3%，半年后价格涨幅超过3%的，应重新办理价格备案手续。,徐州主城区、新城区限购普通商品房 2011.5.1起，本市户籍居民家庭，对已拥有一套住房的，在主城区限购一套普通的商品住房；对于已经拥有两套及以上住房的，暂停爱主城区向其销售普通商品房。本市户籍居民家庭在新城区限购一套普通商品房。非本市户籍居民家庭，能提供1年以上的本是纳税证明的，在本市现购一套普通商品住房，已拥有一套及以上住房或者无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的暂停在本市范围内掀起销售普通商品房。,政策小
