《某房地产文化会展中心项目》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某房地产文化会展中心项目（82页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、张家口市文化会展中心项目 整体策划方案,石家庄瑞德房地产经纪有限公司,调研工作内容回顾,第一部分,张家口市房地产市场解析,第二部分,销售全程策略思路,第四部分,项目定位与开发策略,目录,第三部分,商务管理与运营,第一部分,张家口市房地产市场解析,目录,张家口具有独特的区位优势，地处京津冀（环渤海）经济圈、晋冀蒙经济圈的交汇点，是北方现代物流业供应链中重要的节点。全市辖4区、13县、2个管理区，1个高新区，总面积3.7万平方公里，总人口450万人。2009年全市生产总值790亿元，增长10%;全社会固定资产投资657.5亿元，全部财政收入122亿元，增长6.4%。全市城市居民人均可支配收入达到1
2、3246元，增长10%. 张家口具有雄厚的产业基础优势，在旅游、新能源、食品加工、装备制造、电子、矿业、物流等方面正努力打造突出的现代产业。,本案,张家口市区位经济概况,张家口市宏观经济发展,张家口经济持续八年增长,全市生产总值增速（%）,2009年，全市实现生产总值800.49亿元，按可比价计算比上年同期增长10%。其中第一产业实现增加值122.43亿元，同比增长2.2%；第二产业实现增加值334.39亿元，同比增长12.6%；第三产业实现增加值343.67亿元，同比增长10.1%,2009年，全市实现生产总值790亿元，按可比价计算比上年同期增长10%。其中： 第一产业实现增加值122.4
3、3亿元，同比增长2.2%； 第二产业实现增加值334.39亿元，同比增长12.6%； 第三产业实现增加值343.67亿元，同比增长10.1%,张家口市宏观经济发展,经济发展迅速人民收入水平稳步提升,2009年，城市居民人均可支配收入达到13246元，增长10%，农民人均纯收入达到3559元，增长8.3%。,宏观经济发展 （城市规划发展）,坚持新区建设与旧城改造相结合的方针，以新区建设为重点，构建新的城市发展骨架，扩大城市容量，提高城市品位，实现中心城市持续发展。进一步搞好城市规划，综合考虑经济、社会和环境的要求，正确体现城市的规模、性质、特色，充分发挥城市功能。大力改造传统产业，提升产业结构，
4、积极发展高新技术产业和第三产业，提高城市综合经济实力，增强城市的载体功能和辐射带动作用，使我市成为连接京津、沟通晋蒙的中心城市。实施新一轮城市总体规划，以市区道路畅通工程、污水处理和城市净化为重点，加快城市基础设施建设，改善市容市貌。,张家口市宏 观 市 场 结 论,目前张家口市经济持续八年稳步增长，正逐渐提升第二产业发展力度，其他产业健康发展，城市基本建设空前繁荣，人均住房面积逐年增加，同时政府加大对无业、下岗、下岗再就业人员管理，为其增加就业机会，提升城市整体文化水平。,第二部分,项目定位与开发策略,目录,本项目概况,文化会展中心项目，位于桥西区南部，主干路清水河南路与朝阳西路交口，北临市
5、一中，西临凤凰山，占地90亩（6万）总建筑面积174000。建筑形式：1栋1-3层会议中心， 1栋多层， 6栋高层。,本项目,项目Swot分析,内部优势： S1、位于城市未来发展生态、人文、行政的核心区； S2、与政府合作开发，政府的强大支持； S3、临公园自然景观资源良好；地块平整，建设成本相对低； S4、有良好的人文环境、文化氛围。,项目Swot分析,内部劣势： W1、公共交通没有，易达性极差； W2、地域较偏，公共服务、生活等周边配套缺乏； W3、周边约1公里，居住人群稀少；,项目Swot分析,外部机会： O1、城市发展规划，市政府迁至附近； O2、三年大变样，产品需求、客户群增加； O
6、3、房地产市场环境稳定，市场空间较大；,项目Swot分析,外部威胁： O1、全球金融危机的影响，国家抑制房价的系列政策因素； O2、潜在竞争威胁； O3、市场的不确定性因素；,项目Swot分析,小结 如何发挥本项目的优势，特别是发挥与政府合作的优势，规避劣势，在市场竞争中双赢？就要进行资源整合、差异化定位，把最终的优势融合到建筑过程和推广过程，开发出适合市场需求的优质产品 ，以赢得客户的认可。,本市现有商品房（住宅）市场开发情况,本市现有商品房（住宅）市场情况,本市现有商品房（住宅）开发情况,本市现有商品房（住宅）市场分析,1、张家口市目前商品房市场放量很大，成熟配套、交通相对方便的区域，其销
7、售比较好；区位较偏的个别楼盘有现房销售。 2、产品：二居室、紧凑三居室的户型为主力户型，面积在80-130左右。未来小户型、舒居两室、舒居三室将稀缺。 3、建筑形式以多层与高层搭配推出；山城用地局限，未来高层产品将占主流；,本市现有商品房（住宅）市场分析,4、市场目前销售产品均出现社区生活配套不足现象，如：制度化管理、休闲服务等。 5、目前开发商均重视原住民的居住需求，所以导致张家口市场产品园林不足、层次感较差、移步换景步步有景的表现力较弱，所以市场未来高品质园林较少。 6、目前张家口城市正在进行整体拆迁改造，所以导致部分打击力靠后的产品均出现了期房销售火爆的情况如容辰庄园项目。 7、随着城市
8、进程速度的加快，房地产市场出现准现房、现房销售比增大的情况，但是未来两年内消费者仍是以感性消费为主。,本市现有商业开发情况,区位人气、商气没有聚集，项目周边楼盘，商业供量较大，写字楼市场接近饱和；底商销售不看好，多数产品未定价，开发商在观望或在考虑招商运营问题；市场公寓产品稀缺，地标性星级酒店区位不足。,本市现有商业开发情况,金鼎国贸中心,建国路,容辰庄园商业街,300,800,1700,160,主力店,次主力店,品牌店,精品店,小型商铺,经过详细调研与比较，我们得出： 1、小型商铺的面积系数比为55-75之间；2、精品店的面积系数比为180-220之间；3、品牌店的面积系数比为380-450
9、之间；4、次主力店的面积系数比为900-1000之间；5、主力店的面积系数比为1800-3000,本市现有商业市场容量分析,经过详细调研与比较，我们得出： 1、小型商铺的面积系数比为50-60之间，面积开始趋小 2、精品店的面积系数比为200-260之间，面积趋平稳 3、品牌店的面积系数比为400-480之间，面积开始越大 4、次主力店的面积系数比为860-900之间，面积开始趋小 5、主力店的面积系数比为1800-3000，面积趋平稳 以上分析是对“武城街”、“帝达”、“金鼎国贸中心”、“建国路” 等成熟商圈的分析；地利、人气、商气的不足，应充分考虑 本项目商业体量、业态。,本市现有商业开发
10、情况分析,小 结 1、本项目要符合本区域发展的产品精神（功能性、文化性、保值性、娱乐性、时尚性） 2、产品适当增量产品中符合城市现阶段发展的户型比例，住宅部分中小户型；商业部分以200-400平方米的精品店，公寓产品稀缺； 3、产品中要充分体现园林规划的功能性； 4、产品的每个部分都要贯彻产品精神。,本项目客户群定位,客户群特征,客户分类： 首次置业 私企小业主 常年工作流动人士 单人工作丁克家庭 双人工作丁克家庭 有婴儿的夫妇 单亲家庭 部分投资客 周边乡镇居民,大多年龄在26-40岁之间 想拥有属于自己私人空间 愿意接受新鲜事物，有一定的文化，对网络、信息有较多了解 有一定积蓄，愿意自食其
11、力实现愿望 对距离偏远不敏感，有长远打算和想法,根据本市潜在购房者调查问卷，我们分析目标客户群特征为：,根据项目周边楼盘的市场容量及产品分析，我们认为本项目产品定位：面积在70-110之间，以舒适二居与紧凑三居为主力户型；同时设计少量一居和舒适三居需求满足市场避免产品单一。,本项目产品定位,本项目定位结论,价格定位 （原则） 1、市场定位决定物业价格 一般而言，物业定价的高低，取决于其综合市场定位的高低，一个恰当的符合物业市场定位的价格，辅之以行之有效的销售策略，便容易取得良好的销售成绩。反之，违背其真实市场定位所确定的销售价格，便会违反市场规律，极易导致销售工作的失败。 2、价格制定要符合定
12、价环境 繁荣的经济环境以及良好的供需关系，能促使物业价格走强；同样，经济萧条、物业明显供过于求时，物业降价。 3、定价要符合企业经营目标 企业持不同的经营目标，会采用不同的定价策略。 4、定价要保持一定的竞争性 开发商定价时无论采用何种定价方法，其所制定的价格都应具有一定的市场竞争性。因为价格是房地产销售中令广大客户最为敏感的因素之一，故应保证项目在推广销售时（特别是在推广销售初期）的价格具有一定的竞争力，此举有利于项目在入市之初就能吸引客户关注，尽快抢占市场份额，并创造较旺的人气，为后期销售打下较好的基础。,项目的定价必须是在充分了解市场的基础上，根据当前张家口市总体价格水平，再结合项目的市
13、场定位、区位认可度、楼盘品质对“文化会展中心”的价格进行制定。 项目价格水平在市场充分接受的基础上，必须考虑项目整体的销售进度计划，使项目顺利完成预定的销售目标，并支撑后期价格的上浮和加推销售单位的实现。,定价思考,本项目住宅定价,价格定价方法（市场比较法）,因素及 权重,主要竞争 项目得分,主要竞争项目项目价格,本项目周边商业价格,本项目商业定价,1、地段未来价值及升值潜力 2、政府大力度的招商引资，企业的进驻，周边配套的完善，必定会带动桥西新城区的氛围，对物业升值起到拉动性的作用。 3若项目在对园林的建设中能突出特色，或在推广中巧夺声势，则整体均价会有再度上升空间。 综合考虑到以上因素，我
14、们认为项目目前合理定价：一层9000元/ 、二层5800元/、三层4800元/,本项目定位结论,充分展示会展中心的优势：充分体现广场与聚客关系、未来物业的升值潜力,本项目定位结论,充分展示会展中心的优势： 广阔的公共空间、水幕喷泉、文化主题广场,星际酒店,本项目定位结论,配套定位： （概念多于实干） 1、社区中加入会所概念，住宅与公共区域要有联动 2、部分园区适当提出半封闭管理，设幼儿园 3、引入样板间概念，品牌服务联盟概念，提高销售价格 4、园林定位设计低成本园林,层次感较强、移步换景、步步有景的 园林小区,园林风格选择多用使人觉得舒适的元素 （如低缓台阶、圆滑卵石、木制廊桥 ）,物业管理的
15、发力围绕 “重建概念”、“安防”和“个性化管家服务”三点进行,基于成本和效果的考虑，建议物业管理从三点发力 营销发力， 重建张家口市物业管理概念标准 以人防为主，技防为辅的安保系统 低成本的个性化管家服务,目录,第三部分,商务管理与运营,商业地产开发的组织和程序,商圈 研究,业态 研究,消费 研究,竞争 研究,规划 组合,品牌 组合,项目一次定位,规划设计,招商,项目定位论证、确认,规划设计修正,开工建设,定位检讨,招商保障,商业研究,招商支持,市场检验,商务管理与运营思路要点,目的：招商、运营、管理是手段，实现销售为目的； 内容： 1、首先进行商业规划，先招商后销售（销售合同+返租合同）；
16、2、先定业态后引商家，低租金招优质商家； 3、先引主力店、次主力店（预招商）后精品店； 如：横店院线、奥斯卡院线、乐购、易初莲花 4、确定租售比：销售物业、保留物业； 5、预招商同时，要考虑商业物业落位问题，然后进行规划设计；不同业态有不同设施设施要求：如排烟、层高、建面、防火分区等；,商务管理与运营思路要点,运行模式：招商部物业公司商务管理公司 商业物业管理：联营形式：政府+商家、开发商+政府 承包形式：实力管理公司 招商工作要点： 1、写字楼、商铺等租约时间要与销售返租合同时间一致；不要给业主、承租户额外承诺 2、明确必需会务、生活配套；如：银行、医疗、教育等； 3、借助政府资源：优惠政策、交通、城建、招商、文化、教育等部门， 将此资源用足，包括销售工作； 4、酒店、会务一体运营；写字楼整层租、售；
