某公司项目整体定位报告

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1、中信双流华阳项目整体定位报告,2011.3,成都胜友地产顾问有限公司,前言,就占地3000亩的中信双流华阳项目而言： 首先必须寻找项目的发展方向，才能更好的进行下一步的工作； 站立在城市发展的高度上，明确区域及项目的发展方向； 结合成都房地产市场情况和项目竞争状况，形成项目的整体定位 基于整体定位的总体开发策略,目录,报告思路脉络,【成都城市向南发展及板块发展方向】 【项目的发展方向初判】 【成都市房地产市场及项目竞争情况解读及启示】 【项目整体定位，发展战略及竞争策略】 【项目整体开发理念及规划建议】 【分组团化产品规划方向】 【项目经济测算】,成都城市向南发展及区域发展方向,PRAT 1：

2、,第一节 成都城市向南发展的历史,成都城市向南发展的历史,“啃老”的成都，寻求向南发展的方向,天府之城成都有着非常悠久的历史，而外地人往往针对成都的印象最深的还是三国之蜀国、武侯祠、青羊宫等。 成都市政府在以建设现代化国际化大都市的发展要求下，逐步向南发展，而民众口中也出现了“北乱南富、东穷西贵”的说法。,天府广场,锦江宾馆,岷山饭店,汇日央扩,城市之星,成都市政府,仁恒置地广场,美美力诚百货,索菲特万达酒店,人民南路,一环路,二环路,三环路,来福士广场,世界,玉林片区,紫荆、 桐梓林片区,棕北、棕南 片区,商鼎国际,东方新希望,凯宾斯基酒店,国航中心,仁和春天,火车南站,成都的首个CBD核心

3、区：南一环为界，以政务功能（成都市政府）为核心的，覆盖高端写字楼、酒店、高端商场三大产业形态的中央商务区。,价格挤压出来的生活片区：南二环为界，由于一环路内住宅价格的挤压，逐步形成玉林、棕北、棕南居住片区，但经过长时间的演变，这一片区显的越来越来低端。,全新规划化的高端商务生活区：南三环火车南站为界，在政府的全新规划下，以高端写字楼、酒店等产业形态为核心，全面形成紫荆、桐梓林高端生活片区。由此奠定了成都“南富”的说法。,成都城市向南发展的历史,“国际城南”的发展，势不可挡,2001-2010年，成都市政府耗费10年的时间和心血，按照现代化大都市建设的要求，逐步建成人民南路南延线区域，成为一个现

4、代化的城市副中心。 成都市政府的南迁、众多实力发展商入驻、地铁一号线等城市级交通体系的完善、树立了民众对“国际城南”的信心。,成都城市向南发展的历史,成都的第二个CBD核心区：以政务功能（成都市新政府）为核心的，覆盖金融、文化、会展、科技、旅游五大产业功能的中央商务区。,围绕第二个CBD核心区的涵盖商业配套、景观资源的中高端居住生活区以及高端写字楼群落。,围绕第二个CBD核心区的产业：高新孵化园、高新软件园，金融城，会展产业，旅游产业迅速推动国际城南的发展。,人民南路南延线,火车南站,三环路,绕城高速,成都新市政府,高新区管委会,特拉克斯国际广场,茂业中心,金融城,高新孵化园,誉峰,城南一号,

5、歌剧院,世纪城,世豪广场,凤凰城,第一个CBD核心区,天府鹭洲,保利心语,雍湖湾,高新软件园,拉德方斯广场,新益州公园,棕榈泉国际中心,香年广场,新希望国际,凯旋广场,蜀都中心,老华阳板块,海洋乐园,成都城市向南发展的历史,第一节：成都城市向南发展的历史小结：,成都向南发展的趋势，势不可挡。 目前成都向南已经形成第二个CBD核心区，而相比第一个CBD核心区以政务功能为主的形态，第二个CBD核心区的构成更为丰富，除政务功能为核心之外，同时覆盖了金融、文化、会展、科技、旅游五大产业功能； 在CBD核心区周边形成了众多的中高端住宅片区，起到满足居住功能和提升区域形象的作用。,成都城市向南发展的历史,

6、第二节 成都城市向南发展的未来,成都城市向南发展的未来,“天府新区”的规划，呼之欲出,2010年，在目前南延线区域建设的基础上，政府规划出覆盖100平方公里的天府新区，从成都双流县华阳镇直到眉山市仁寿县，成为近10年内，政府重点建设开发区域。 天府新区将成为国家经济增长极成渝经济区一个核心区，是成都大产业、大项目的聚集地，是政府新办公区与金融服务区。 天府新区的建设可能会成为继上海浦东新区、天津滨海新区和重庆两江新区后第四个国家级新区，在带动成都现代产业发展的同时，进而带动整个西部经济发展。天府新区的规划目前已上升到国家战略层面。,但是作为天府新城起始端的老华 阳板块，基本上成为了受到第2个C

7、BD核心区的房价挤压而形成的住宅片区，在经过多年的发展之后，情况与玉林、棕北、棕南片区大致相似。 而且在没有统一规划下，板块内各项目零散开发，品质感较差，长期处于价格战，板块难以形成影响力。,天府广场,成都市政府,二环路,三环路,绕城高速,第一个CBD核心区,受价格挤压后的玉林、棕北、棕南生活区,全新规划的紫荆、桐梓林高端生活区,成都新市政府,第二个CBD核心区,以世纪城为代表的 高端产业、居住板块,大源组团高端生活区,高端写字楼群落,老华阳板块，聚集了诸如大城际、城南晶座、 棕榈南岸、左岸花都、水印城等小项目， 片区档次、形象不高,人民南路南延线末端,成都城市向南发展的未来,因此双流再向南发

8、展的规划一定不能再按照 老华阳板块的模式，走零散开发的路线，必 须明确区域的发展方向，并在此规划下，统 一区域的整体建设！,成都城市向南发展的未来,双流：成都向南发展的第三个CBD核心区！,成都城市向南发展的未来,第三个CBD核心区建设的可能性： 1、省市政府的高度重视和支持 天府新城，是省市政府未来10年内重点建设区域。在未来的建设和 开发周期内肯定会受到省市政府的高端重视和支持。,成都城市向南发展的未来,2、土地价值极高 目前在第二个CBD核心区内，再也没有土地供应，而成都向南发展的 热点慢慢往双流区域转移。相对低廉的土地价格会吸引众多开发商的入驻。,成都城市向南发展的未来,3、区域发展具

9、备良好的基础： 路网结构完善，使整个区域与成都市区、双流国际机场全面接轨 锦江、麓湖形成巨大的生态自然景观优势 南湖梦幻岛、极地海洋世界等项目相继落成带来巨大的人气、商气,成都城市向南发展的未来,4、发展现状及前景良好： 南湖、麓山等高端复合型地产项目已经呈现 国际五项运动中心已经建成 中信项目规划中，麓湖的规划正式完成 传媒集团美食嘉年华项目规划中 天府软件外包总部基地规划建设中 路网结构的完善，直达双流国际机场，将形 成巨大的对外贸易产业,成都新市政府,第二个CBD核心区,绕城高速,天府大道南延线,老华阳板块,世纪城,南湖国际社区,梦幻岛,极地海洋世界,麓山国际社区,麓山高尔夫,中信项目,

10、麓湖项目,国际五项运动中心,美食嘉年华,天府软件外包总部基地,成都城市向南发展的未来,双流的规划发展方向：成都向南发展的未来，成都第三个CBD核心区,第一个CBD核心区 老成都,第二个CBD核心区 新成都,绕城高速,三环路,第三个CBD核心区 成都向南发展的未来,第二节：成都城市向南发展的未来小结：,第三节 区域发展方向,南湖国际社区,梦幻岛,极地海洋世界,麓山国际社区,麓山高尔夫,中信项目,麓湖项目,国际五项运动中心,美食嘉年华,天府软件外包总部基地,天府大道南延线,中信、麓湖、麓山、南湖板块,按照双流未来的规划方向，至此，已经形成以中信项目、麓湖项目、南湖项目、麓山项目为代表的新城市版块。

11、 新城市板块的功能定位和发展方向：,成都第三个CBD的核心起步区,区域发展方向,成都第三个CBD的核心起步区的意义： 1、以响应省市城府的号召，以城市发展的高度为基础，全面引爆成都向南发展的未来。,区域发展方向,2、全面实现双流与成都城区在城市功能、产业功能、区域上的无缝对接，将形成城市发展史上又一制高点。,区域发展方向,第三个CBD的核心起步区所具备的优势：天时、地利、人和,天时： 1、成都城市向南发展的趋势，势不可挡，核心起步区的规划建设必会得到省市政府、双流政府的大力支持； 2、南湖梦幻岛、极地海洋世界等旅游项目的落成，南湖国际社区、麓山国际社区的热销所带来的巨大人气和商气。,区域发展方

12、向,地利： 1、路网交通的完善，全面实现与成都主城区以及双流国际机场的无缝对接； 2、板块基础设施建设，周边配套齐全，生活氛围已逐步成熟：国际五项运动中心、美食嘉年华、双流成熟生活圈等。,第三个CBD核心区 成都向南发展的未来,第一个CBD核心区 老成都,第二个CBD核心区 新成都,绕城高速,三环路,天府大道,站华路,元华路,红星路南延线,区域发展方向,3、巨大的生态景观资源，符合成都现代化田园城市建设的要求： 一河：锦江 三湖：南湖湖区、麓湖湖区、中信湖区 五公园：市政公园、云顶山公园、百物园、体育公园、主题公园,南湖国际社区,梦幻岛,极地海洋世界,麓山国际社区,麓山高尔夫,中信项目,麓湖项

13、目,锦江,市政公园,云顶山公园,2000余亩百物园,1500亩体育公园,中信主题公园,区域发展方向,4、南湖、麓山已经部分呈现，中信、麓湖项目范围内土地情况、交通状况良好，为未来的建设打下坚实基础。,中信项目土地及远处的南湖的建筑,已通车的华牧路,区域发展方向,人和： 1、成都向南发展的趋势受到社会等各方面的认同和支持。,区域发展方向,2、受到城市外扩的挤压、主战场土地资源的限制，众多品牌开发商继续向南，寻找新的发展机会，存在巨大的市场容量。,区域发展方向,南湖国际社区,麓山国际社区,中信项目,麓湖项目,天府大道南延线,新鸿基悦城,万科海悦汇城,恒大名都,和泓半山,建发浅水湾,佳兆业项目,新鸿

14、基、新世界地产、万科、恒大、森宇、万华地产等实力开发商已纷纷抢滩该板块。,河畔新世界,区域发展方向,第三个CBD核心起步区的发展方向： 一个以一河、三湖、五公园巨大生态自然景观为基础，全面覆盖旅游、商业、商务、办公、国际贸易、文化、高端居住等多种产业功能的中央商务区。 打破以政务为核心的第一个、第二个CBD核心区的模式，全面符合成都现代化田园城市的发展要求。,第三节：区域发展方向小结：,成都城市向南发展的趋势，势不可挡。 成都城市向南发展已形成两个CBD核心区。 作为天府新区起步区的双流，所具备的巨大优势，注定将成为成都的第 三个CBD核心区。 项目所在的区域已形成四大房地产项目构成的新城市版

15、块，成为成都第 三个CBD的核心起步区。,Part1：成都城市向南发展及区域发展方向总结：,项目发展方向初判,PRAT 2：,项目基本情况分析,区位优势： 地块位于城南板块人民南路延线上，紧邻成都高新技术开发南区和双流华阳镇，处于成都的第三个CBD核心起步区内。区域以巨大的原生态景观资源为基础，覆盖旅游、商业、商务、办公、国际贸易、文化、高端居住等多种产业功能。为成都市政府重点打造区域。,【1. 区位优势】,第二个CBD核心区 新成都,第三个CBD核心起步区 中信、麓湖、南湖、麓山板块,梦幻岛游乐园,宗地位置,海洋乐园,歌剧院,伊藤洋华堂,欧尚,华阳客运中心,家乐福,市政府办公区,极地海洋世界

16、,茂业中心,成都海关,成都金融城,【2. 配套优势】,国际五项运动中心,美食嘉年华,购物中心,旅游项目,公园,高新软件园,高新孵化园,产业园区,教育机构,医疗机构,南湖国际社区,麓山国际社区,大源高端居住片区,交通枢纽,高端居住社区,政务机构,配套优势： 以高科技、金融、会展产业集群效应为支撑，区域内聚集众多高端居住项目，规划出大量教育机构、医疗机构、购物中心、公园，同时以巨大的生态景观资源为依托，聚集大量旅游项目，对区域的发展和形象提升作用明显。,项目基本情况分析,【3. 交通便利】,交通便利： 地铁：1号线（1期工程投入使用）、5号线、6号线（规划中）。,项目基本情况分析,地铁5号线,本案,公路,地铁,交通中转站,华阳客运中心,元华路,站华路,天府大道