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1、8/19/2019,固定资产贷款项目评估,主要内容,8/19/2019,8/19/2019,第一部分：固定资产贷款项目评估介绍,一、固定资产贷款项目评估介绍评估范围,8/19/2019,一、固定资产贷款项目评估介绍评估目的,8/19/2019,8/19/2019,一、固定资产贷款项目评估介绍评估依据,国家产业政策、财税政策、地区发展规划。,1,国家标准、行业标准及相关参数。,2,3,4,银监、人行监管政策、我行信贷政策。,3,项目立项批准文件。,4,项目可行性研究报告及权威部门论证意见。,5,借款人生产经营资料或同类产品生产企业的财务、技术等参考资料,6,中央和地方政府有关的城市建设规划、环境
2、保护、消防、安全卫生、运输、劳动保护等有关法规和规定。,7,特别说明：评估以真实的资料和合理的假设为前提。,8,8/19/2019,一、固定资产贷款项目评估介绍评估内容,借 款 主 体 评 价,项 目 概 况,建 设 与 生 产 条 件 评 估,项 目 产 品 市 场 评 估,投 资 估 算 与 资 金 来 源 评 估,项 目 财 务 效 益 评 估,银 行 效 益 及 风 险 防 范,总 评 价,8/19/2019,一、固定资产贷款项目评估介绍评估程序,评估程序,Step 1,Step 2,Step 4,Step 5,了解评估项目 做好准备工作,制定工 作计划,调查收 集资料,技术经 济分析
3、,撰写评 估报告,成立评 估小组,Step 3,8/19/2019,第二部分：评估资料收集,8/19/2019,二、评估资料收集,企业基本资料 （主要参阅调查报告） 1、公司营业执照及公司资质证书等 2、公司情况介绍（公司简史、公司管理层简历及情况简介） 3、公司近三年经审计的财务报告及最近一期的财务报告 4、项目公司则收集项目发起人的相关资料。,项目相关资料 1、项目规划设计方案及项目情况介绍 2、项目立项批准文件及四证一书（即土地出让合同书、建设用地规划许可证、土地证、建设工程规划许可证和施工许可证） 3、项目环评报告及批复 4、股权转让协议或项目转让合同及相关文件 5、项目可行性研究报告
4、 6、项目投资概算、投资计划 7、工程建设计划、工程施工进度 8、项目资金筹措计划（自有资金、拟贷资金） 9、自有资金的构成及来源说明 10、项目融资计划及还款计划、利息 11、项目经营方案及经营现金流预测 12、项目相关行业调研报告,评估资料,8/19/2019,二、评估资料收集,项目建设基本条件及工艺,项目建设 基本条件,项目建设的可行性研究是否完成。 项目建设基本条件是否具备，如征地、供电、供水、交通运输、排水、消防、环境保护等。 项目建成投产后所需设备、原辅材料、燃料等的供应是否能满足要求。,项目 工艺技术,简单介绍项目所采用的设计方案、生产工艺等情况，评价其先进性、适用性、经济性、成
5、熟性、可靠性等。（下附工艺流程图表）,8/19/2019,二、评估资料收集,示例：,8/19/2019,第三部分：市场数据调查,8/19/2019,三、市场数据调查,调查方法：询问、观察、实验、抽样调查 实地走访、电话或互联网搜索,8/19/2019,三、市场数据调查,S W O T,1,项目所处行业状况分析,2,行业发展前景分析,3,市场需求分析,4,竞争性 分析,5,市场风险分析,市场调查目的,8/19/2019,第四部分：固定资产贷款项目评估测算,四、固定资产贷款项目评估测算借款人评价,8/19/2019,四、固定资产贷款项目评估测算借款人评价,8/19/2019,四、固定资产贷款项目评
6、估测算借款人评价,8/19/2019,四、固定资产贷款项目评估测算项目概况,8/19/2019,四、固定资产贷款项目评估测算项目产品市场评估,8/19/2019,四、固定资产贷款项目评估测算项目产品市场评估,8/19/2019,四、固定资产贷款项目评估测算项目投资估算,8/19/2019,四、固定资产贷款项目评估测算项目投资估算,8/19/2019,8/19/2019,四、固定资产贷款项目评估测算项目投资估算,鉴定分析固定资产总投资的内容是否完整，有无漏项。,1,鉴定分析估算的标准和方法是否符合国家、行业、部门的有关 规定和要求。,2,3,鉴定分析预备费的估算是否正确，物价上涨指数的选用是否恰
7、当， 是否有一定的依据。,3,鉴定分析固定资产总投资所形成的固定资产、无形资产、递延资产 的结构是否合理。,4,鉴定分析建设期借款利息的计算是否准确、利率是否符合国家规定， 期限是否与建设期一致，是否考虑了其他资金成本。,5,总投资估算注意事项,8/19/2019,四、固定资产贷款项目评估测算项目投资估算,鉴定分析流动资金估算的方法，是否符合行业部门特点及一般规定,1,鉴定分析流动资金总额能否满足项目的基本要求,2,鉴定分析所采用的参数是否是行业或部门标准或平均水平。,3,4,鉴定分析铺流动资金能否落实等。,流动资金估算注意事项,四、固定资产贷款项目评估测算项目投资估算（固定资产投资估算表）,
8、8/19/2019,8/19/2019,四、固定资产贷款项目评估测算资金来源评估（投资计划与资金筹措表）,项目投资计划,资金筹措计划,资本金来源,自有资金,银行融资,其他融资,销售回款,四、固定资产贷款项目评估测算项目财务效益评估,8/19/2019,四、固定资产贷款项目评估测算项目财务效益评估,8/19/2019,8/19/2019,四、固定资产贷款项目评估测算项目财务效益评估,销售收入预测,产品销售 价格预测,生产水平 预测,项目收入 预测,销售税费及 附加估算,8/19/2019,四、固定资产贷款项目评估测算项目财务效益评估,鉴定分析项目销售量的确定是否有充分依据。,1,鉴定分析各年生产
9、负荷的确定是否有充分依据。,2,鉴定分析产品的销售价格是否合理。,3,鉴定分析项目收入计算是否正确。,4,项目收入评估要点,8/19/2019,四、固定资产贷款项目评估测算项目财务效益评估,鉴定分析项目应纳税种是否完全，是否有漏掉的税没有估算，是否 有重复估算的税种。,1,鉴定分析估算时所采用的税种、税目、税率是否符合国家税法的规定。,2,在评估过程中，按照就高不就低的原则计算。,3,在评估过程中，增值税作为价外税不包括在销售税金及附加中。,4,项目销售税费评估要点,8/19/2019,四、固定资产贷款项目评估测算项目财务效益评估,项目 总成本费用,外购原辅材料,燃料及动力,工资及福利费,修理
10、费,折旧费,项目总成本估算,摊销费,利息支出,其他费用,生产成本,销售费用,管理费用,财务费用,变动成本,固定成本,经营成本 = 总成本费用- 折旧费- 摊销费- 利息支出,方式一,方式二,8/19/2019,四、固定资产贷款项目评估测算项目财务效益评估,鉴定分析项目成本费用估算的方法。,1,鉴定分析项目成本费用的合理性,2,鉴定分析项目投入物价格的选用与产出物价格的选用是否保持同 期性原则。,3,鉴定分析项目成本费用估算中所选取的参数是否符合部门（行业） 的规定与标准。,4,项目成本费用评估要点,8/19/2019,四、固定资产贷款项目评估测算项目财务效益评估,固定资产 贷款利息,投产前建设
11、期利息，一般可计入固定资产成本，增加固定资产原值。 投产后贷款的利息，则只计入当期财务费用，不增加固定资产原值。,流动资金 贷款利息,流动资金贷款利息计入当期财务费用中。,贷款利息,8/19/2019,四、固定资产贷款项目评估测算项目财务效益评估,盈利能力分析,项目 利润总额,项目利润总额产品销售收入产品总成本费用产品销售税金及附加+其他销售利润,税后 可还款利润,税后还款利润利润总额所得税额盈余公积金（含公益金）,如果项目在投产后发生年度亏损，可用下一年的所得税前利润弥补，下一年利润不足弥补的，可在5年内延续弥补，5年内不足弥补的，则用所得税后利润弥补。,销售利润率,投资利润率,财务内部 收
12、益率,投资回收期,四、固定资产贷款项目评估测算项目财务效益评估,8/19/2019,8/19/2019,四、固定资产贷款项目评估测算项目财务效益评估,清偿能力分析,贷款偿 还期,以项目建成投产后可用于还款的利润、固定资产折旧费、无形资产及递延资产等摊销费及其他还款资金偿还固定资产贷款本金和利息所需要的时间。,贷款偿还期 = 贷款偿还后开始出现盈余年份数贷款开始支用的年份+（当年偿还贷款本金数当年可用于还款的资金数）12 年 月,（1）对于有多种贷款来源渠道的项目，除了计算综合贷款偿还期外，还应按各种贷款的还款条件计算我行的贷款偿还期。 （2）涉及外资的项目，其境外借款部分的还本付息，应按已经明
13、确的或预计可能的贷款偿还条件（包括偿还期限和偿还方式）计算。 （3）在各种贷款的偿还条件未确定的情况下，有两种计算方法：一种是按先贷先还、后贷后还的方式计算；一种是按各种来源渠道的贷款资金占贷款资金总额的比例分摊偿还贷款的方式进行计算。,8/19/2019,四、固定资产贷款项目评估测算项目财务效益评估,不确定性分析,盈亏平衡分析,是指在一定的市场、生产能力的条件下，研究贷款项目成本与收益的平衡关系的方法。主要根据正常生产年份的产品产量或销售量、可变成本、固定成本、产品价格和销售税金等的年平均数据，计算项目盈亏平衡点。 （1）以实际产量表示的盈亏平衡点： BEPq = F(P-T-V) （2）以
14、生产能力利用率表示的盈亏平衡点： BEPr = F(P-T-V)Q 100% （3）以年销售收入表示的盈亏平衡点： BEPs = PF(P-T-V) （4）以销售单价表示的盈亏平衡点： BEPp = （V + T + F）Q 以上式中：F为年平均固定总成本， P为年平均销售收入，Q为年产量 V为年平均可变总成本， T为年平均销售税金及附加,敏感性 分析,是指在项目建设过程中和投产后的若干主要的不确定性因素发生变化时，对项目经济效益所带来的影响程度而进行的定量分析。一般要分析建设工期、投资、生产负荷、生产投入物价格、销售价格、汇率等因素变化，对项目内部收益率、贷款偿还期等主要评价指标的影响程度，
15、判别项目的潜在风险和抗风险能力。评估中应根据项目的具体情况，对影响项目效益的几个最主要的因素进行单因素、多因素的敏感性分析。在此基础上编制“项目敏感性分析表”。,8/19/2019,四、固定资产贷款项目评估测算项目财务效益评估,概率分析,对项目销售收入进行概率分析，分析项目能否按设计能力满负荷工作。在市场需求量大的情况下，项目年销售收入按满负荷计算；在市场需求量一般的情况下，项目年销售收入按80%或90%计算；在市场的需求量小的情况下，项目年销售收入按60%或70%计算。同时按市场需求量大、一般、小的发生可能性分别为0.1、0.7、0.2或0.1、0.8、0.1计算期望值和标准偏差。,再根据确定的经验概率， E(X) = 的可能性为68%， E(X) = 2的可能性为95%， E(X) = 3的可能性为98%，由此计算并得出项目销售（营业）收入可能处于的盈利区间。,8/19/2019,四、固定资产贷款项目评估测算银行相关效益与风险防范评估,银行相关 效益评估,是指平安银行对其贷款所支持项目中获得的间接收益情况进行分析。,贷款风险 防范评估,是指对借款人提供的保证、抵（质）押等贷款风险防范措施的可行性、可靠性等方面进行分析论证。,8/19/2019,四、固定资产贷款项目评估测算银行相关效益与风险防范评估,银行相关效益评估,流动性 评估,1、存贷比率 = 企业存款（固
