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1、文鼎广场 初步招商方案汇报,09.3.10,一、业态布局 二、租金设定,汇报提纲：,一、业态布局,1、项目一层业态整体布局思路,每个区域分布如左图：,精彩LIFE：品牌形象店、银行、数码连锁,魅力YARD：化妆品、各类头饰、指甲美容、休闲茶吧,潮流BASE：潮流女装、时尚服饰、精品箱包、流行鞋帽,美味TOWN：风味小吃、港式茶点、特色料理,2,3,4,5,6,7,9,10,11,12,8,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,2、项目一层业态明细,1,27,28,2、项目一层业态明细,2、项目一层业态明细,3-4家,812家,23家,1家,1家,1
2、家,1,2、项目一层业态明细,510家,1015家,1家,2,2、项目一层业态明细,36家,13家,1家,1家,3,2、项目一层业态明细,1家,1家,1家,1家,12家,26家,1家,6家,4,2、项目一层业态明细,1家,23家,12家,35家,12家,23家,23家,69家,品牌服饰 1家,5,2、项目一层业态明细,1家,23家,12家,46家,12家,35家,46家,1家,6,2、项目一层业态明细,46家,58家,610家,1家,1家,1家,诊所,花店,7,“ 学生创意用品超市”是一种集各类学生小商品及其他特色服务为一体的专业学生小商品超市, 顾客定位倾向于学生、青少年，中小学校、大学生活
3、区都是其主要目标顾客。经营商品具有浓厚的时尚格调、新奇色彩，价格适中，容易吸引学生们的目光，比较容易打造流行阵地，但是其经营面积普遍不大，均在15 50 左右。,店面展示：,产品展示：,3、对于引入超市的思考,“特色食品超市”是一种食品为主营业务的超市，如“进口食品超市”、“有机食品超市”、“健康食品超市”等，将食品种类进行细分，并将细分后的某一部分作为特色进行概念提升，一般目标客群为中高收入人群，产品价格比普通同类产品贵出10%80%，定位相对高端，经营面积50 300 。,店面展示：,产品展示：,3、对于引入超市的思考,“中型综合超市”是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售
4、业态。根据商品结构不同，可分为食品超市和综合超市。所需面积较小，500 左右，对场所没有苛刻要求，因此可以开在大多数能够支撑的地方，资源利用率较高，适合定位为社区消费超市。,店面展示：,产品展示：,3、对于引入超市的思考,由表格可以看出，创意型超市规模较小，难以为项目构建较强的核心竞争力，可安排在内街，对购物、休闲等业态进行业态补充，而特色食品超市定位较为高端，不太适合大学生群体的消费水品，现阶段不建议引入，所以对于外街超市的引入，我司认为合适大众化日常生活消费的中型的综合超市比较合适。,3、对于引入超市的思考,二、租金设定,一楼租金收益测算,按照一楼出租总面积12225计算，前两年适当让利，
5、第一年平均租金按照3元/天计算，第二年平均租金按照3.5元/天 计算。从第三年起以平均租金计算，并开始每年递增5%租金，以测算一楼整体出租的收益。,可见，一楼保持稳定良好的经营，获得的收益也是相当可观的。,二楼售价测算,注：由于乐活二层得房率只有58%，故还原后价格较高。 大学生商贸城售价是根据其租金还原得出。,根据上述比较，计算出二楼建面销售价格为13341.28x0.9=12007.15元/。 按照此售价12年回报率还原租金为2.74元/天。,二楼租金测算,注：乐活与百度租金是根据其售价还原得出。 由于乐活售价过高，故权重较低。 根据上述比较，计算出二楼租金为1.87x0.9=1.68元/
6、天。,三楼售价测算,根据上述比较，计算出三楼建面销售价格为9731.23x0.9=8758.08元/。 按照此售价12年回报率还原租金为2.00元/天。,三楼租金测算,根据上述比较，计算出三楼租金为1.32x0.85=1.12元/天。,根据上述计算可知，按照售价还原的租金较高，原因是周边商铺售价普遍较高。但按照市场情况，实际上周边商铺均无法达到静态投资年回报8%的租金标准。 本案二、三楼商铺主要的吸引力在于面积小、总价较低，在一定程度上降低了投资门槛。从动态租金角度进行分析，随着项目的成熟，每年呈比例递增的租金将弥补静态投资回报率低的缺陷。,二三楼销售收入测算,由上述计算可知，按照二三楼目前设
7、定的价格，销售总价可以达到1.35亿，按照80%销售率计算，可以达到1.07亿，即收支平衡点。按照60%销售率计算，销售总价在8千万左右。,单体商铺投资回报分析,下面从商户投资角度来验证售价与租金的设定是否合理，以2楼35商铺为例，单价12000元/，总价420000元，租金1.68元/天，即年租金为1.68x35x365=21462元。 首付五成，按揭五成，10年月供，根据目前最新商铺贷款利率(5年期以上为5.94), 每月还款2325元。,注：前三年租金不变，自第四年起租金收益每年递增5%,同理，3楼30商铺，单价8760元/，总价262800元，租金1.12元/天，年租金12264元，月还款1455元。,单体商铺投资回报分析,单体商铺投资回报分析,同理，1楼45商铺，单价32530元/，总价1463850元，租金4.2元/天，年租金18396元，月还款8100元。,单体商铺投资回报分析,由上述单体商铺分析可知，其十年的还贷总额均大于十年的总租金，对于投资者来讲回报率并不高，但随着商业气氛的形成，每年的租金递增将加大投资者的资金回报。,
