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1、大成集团西四环项目 策划工作报告,北京中原投资顾问部,针对本项目情况，策划工作已经完成三个阶段： 第一阶段：项目所处核心区域市场研究 第二阶段：项目所处西部地区整体市场研究 第三阶段：项目发展建议及未来相关物业市场发展预判,整体策划工作说明,第一阶段：项目所处核心区域市场研究,1,研究区域界定及分析,2,区域商业物业市场研究,3,区域办公物业市场研究,4,区域公寓物业市场研究,项目参考案例,5,区域在城市中的发展地位,中关村科技产业发展区域,金融街商务区域,西长安街发展带,西部居住区,处于城市发展带的交接处，整体区域环境趋向于西部居住区，居住氛围浓厚，商业发展基础薄弱，商务受中关村区域影响明显
2、。,区域发展综述,区域人口,区域规划,区域认知,区域居住人口密集，主要为早中期住宅居住人口，人口背景主要为企业中层及高层管理人员,隶属中产阶层,例如汤泉逸墅/诚品建筑项目居住人群;政府事业单位工作人员及家属,金雅园项目隶属部分地税局;区域原著回迁居民,例如金雅园部分回迁房及区域老式住宅.,区域内无最近规划,土地新项目的规划与开发主要集中在南侧临近长安街区域,土地开发基本处于饱和; 道路交通条件基本已经成熟,地铁六号线设立五方居站是区域规划重要利好;,区域已经形成良好的居住氛围,客群对区域居住物业认可度很高; 区域商务氛围偏弱,但受北部中关村影响,大量产业下游小型企业有进驻的趋势 区域商业发展薄
3、弱,生活消费购物消费主要在北部金源购物广场,区域专业市场发展相对繁荣,五棵松商业将是未来区域新的商业亮点;,区域研究范围界定,经过对市场环境实际探察后,确定研究区域,说明如下: 西四环外以西区域以居住项目为核心,商业金融可参考项目极少,对本区域项目影响很小,可借鉴项目主要分布在四环沿线,因此西四环沿线作为研究区域的西侧边界; 引水渠东侧区域已经成为西三环商务带,其整体区域环境已经发生改变,对于本项目实际市场环境相差较大,因此引水渠沿线作为研究区域的东侧边界; 四季青桥以北地区受到中关村地区影响明显,市场环境变化较大,尤其是商业及办公市场,因此杏石路沿线作为研究区域的北侧边界; 长安街以南受到长
4、安街阻隔及长安街特殊的发展条件,市场情况具有特殊性,不具备广泛研究性,因此复兴路作为研究区域的南侧边界.,研究区域范围为北至紫竹院路（杏十口路）北侧，南至复兴路，西至西四环西侧，东至引水渠沿线。,1,研究区域界定及分析,2,区域商业物业市场研究,3,区域办公物业市场研究,4,区域公寓物业市场研究,项目参考案例,5,华堂商场,沃尔玛,太平洋百货,金四季购物中心,阜石路餐饮街,百货、卖场,餐饮,休闲娱乐,超市,专业市场,权金城,金佰翰商务会馆,配套商业,依斯特大厦,WE,爱家家居 绿馨家园,汽车装饰,牛顿办公区,嘉豪国际大厦,玲珑塔建材,大成顺天府超市,华润万家,午夜丽人歌厅,郁陵岛烤肉,天外天烤
5、鸭,顺天府超市,中联汽车市场,劲飞红木专卖,奔驰汽车专卖,保时捷汽车专卖,斯柯达汽车专卖,紫金长安底商,花卉市场,摄影器材城,集美家具城,西翠路沿线商业,玲珑路沿线商业,碧水 云天,区域商业市场布局,百货卖场29.8万,专业市场7.7万,超市 0.55万,商业总体供应量达53万,区域商业市场供应状况,商业总体供应量达53万,餐饮 2万以上,休闲娱乐 2万,写字楼配套 2.35万,住宅配套 2.26万,区域商业市场整体发展特征,区域商业发展呈现由南北部向中部辐射态势； 紫竹院路与玲珑路之间区域商业较少，以专业市场为主； 玲珑路与阜成路之间区域以社区商业配套和餐饮为主； 目前区域内两大商业聚集带是
6、四季青桥周边以及即将有大体量商业入市的五棵松场馆区域。预计未来1-2年内，五棵松场馆区域将发展成为辐射西部的核心商业区。,西四环,蓝靛厂南路,玲珑路,阜成路,四季青桥,五棵松,百货超市 专业市场,百货 卖场,社区商业 餐饮,汽车维修 专卖,配套 商业,汽车专卖,紫竹院路,区域南北两端已有26万大规模百货、卖场类集中商业存在，区域中部覆盖社区配套型商业，西四环沿线以专业市场为主，本案应借助四环区位优势挖掘商业发展空间。,配套 商业,区域商业业态布局状况,集中分布区域南北两端，形成区域两大商业热点区域； 北部以金四季购物中心为主，满足周边居住客群日常需求； 南部的五棵松场馆商业聚集带将成为辐射西部
7、的核心商业地带。,区域各业态发展状况百货卖场类,金四季购物中心,位 置： 坐落于西北四环路的四季青桥和城市贯通路杏石口路交汇处西南角。 开业时间：2003年 建筑面积：13.24万 占地面积：6.6万 建筑形式：由北、中、南三个连体建筑组成 楼 层：B1-F4 经营面积：10万平方米 停 车 位：1300辆 主 力 店：欧尚超市、百安居、苏宁电器、居室易美、凯瑞食神府、爱普奥特莱斯、特力屋,金四季购物中心,金四季购物中心,紫金长安商业,紫金长安紧邻五棵松场馆商业，总建筑面积约61万平方米，其中商业建筑面积约10万平方米。,紫金长安商业华堂商场,位置：海淀区西翠路17号紫金长安家园 开业时间：2
8、008年 楼层：B1-F4 可经营面积：1.32万平方米,华堂商场,五棵松场馆商业,总占地面积：52公顷 规划建设规模：35万平方米 商业面积：28.7万平方米。 商业部分物业类型丰富，商场、酒店、写字楼、文化体育娱乐设施等一应俱全 物业构成：甲级写字楼6.5万平方米、中高档商业12.4万平方米、星级酒店4万平方米、文体产业设施:5.8万平方米。 整个项目将于2008年奥运会之后投入使用 商业部分已签约沃尔玛、太平洋百货，预计2009年7月入驻,五棵松场馆商业,五棵松奥运商业呈“L”型分布，位于项目最北侧； 五棵松奥运体育商业投入使用将带动西部区域的商业发展 ，沃尔玛和太平洋百货的进驻将为区域
9、商业注入活力，引导区域消费，同时奠定其区域核心商业地带的地位。,分布区域：四季青桥周边、西四环沿线、玲珑路； 市场经营业态涉及行业广泛，其中家居行业比例最大； 依据专业市场的经营特点，其目的性消费特征明显，其客群辐射范围 可以扩展到整个北京市区。,区域各业态发展状况专业市场类,专业市场,超市商业集中分布在玲珑路以南区域，融入于居住社区内； 功能主要满足周边居住人群日常生活需求为主。,区域各业态发展状况超市类,区域北部（四季青桥周边）分布中高档会所，满足周边商务客群需求； 区域中部（玲珑路）分布大众休闲娱乐，满足社区居住客群需求。,区域各业态发展状况休闲娱乐类,区域餐饮以阜石路高档餐饮街最为著名
10、，是西部地区餐饮消费的重要特色商业街。,区域各业态发展状况餐饮类,区域写字楼配套集中分布在区域北部，四季青桥附近及紫竹院路两侧； 由于写字楼租住情况良好，大部分写字楼项目商业配套基本满租，空置面积较少； 满足商务办公人士及部分周边居住客群消费需求。,区域各业态发展状况写字楼配套类,写字楼配套,住宅配套主要形式为住宅外围楼体底商； 住宅配套业态丰富，主要满足居民就近生活需求为主，例如美发、便利店、水站等。,区域各业态发展状况住宅配套类,区域在售商业分为：二手商铺、在售新房，在售及新增商业项目较少，商业出租情况普遍较好,区域二手商铺以紫金长安底商为代表，由于紧邻五棵松场馆，未来商业价值看涨； 区域
11、在售新房项目仅有依斯特大厦的商业配套有明确出售意向，面积较小,尚无商户签约。,区域商业租售状况,区域整体商业供应达53万，商业供应量较大，市场竞争较为激烈； 区域商业业态形式多样，百货卖场以及专业市场是区域商业重点发展业态； 整体商业分布较为零散，已经形成南部及北部两个重要商业据点，专业市场零散分布于区域内； 百货卖场经营状况较好，区域大量居住客群给予了足够的客群支撑； 专业市场经营状况较好，尤其是家居及摄影器材，北京市区内的定向消费客群给予足够支撑； 餐饮是区域内广泛分布业态，尤其阜石路餐饮街已成为高端商务客群固定消费地带，为区域商务餐饮消费提供场所； 未来五棵松大型商业的入市，势必形成西部
12、区域的重要商业区域，未来区域商业竞争将加剧。,区域商业物业市场总结,1,研究区域界定及分析,2,区域商业物业市场研究,3,区域办公物业市场研究,4,区域公寓物业市场研究,项目参考案例,5,区域写字楼市场布局,区域写字楼市场布局特征,西四环沿线写字楼项目： 郦城工作区、依斯特大厦、德润科技大厦、慧科大厦、西长安中心、生物技术中心、京鼎原商务楼、鑫荣泉大厦、丰裕写字楼、北京印象商住楼、新洲商务大厦 紫竹院路写字楼项目： 牛顿办公区、嘉豪国际中心、中国大唐 蓝靛厂南路写字楼项目： 金威大厦、正豪办公大厦、颐安商务楼,区域纯写字楼供应面积近40万平米； 单体写字楼面积集中在4-6万平米； 写字楼供应时
13、间集中在2004年以后。,区域写字楼市场供应状况,区域写字楼市场供应类型,纯商业性写字楼,早期老旧写字楼,企业总部写字楼,商住两用写字楼,区域写字楼按照产品形态、客户特征分为四类,纯商业性写字楼产品功能配置较新、属于纯市场化租售操作的项目，是区域未来 写字楼市场供应的主要产品形式，也是本项目主要研究对象。,早期老旧办公楼发展特征 建筑形式：此类办公楼多为4层至6层的多层建筑，建于上世纪90年代甚至更早； 建筑面积：单体建筑体量较小，面积集中在2000-6000平米； 产品品质：产品品质差，多数写字楼没有电梯，没有中央空调； 租售价格：租金较低，一般租金在2元/天/平米以下； 客群特征：客户资质
14、低，多为非技术型企业。,企业总部办公楼发展特征 建筑形式：产品较新，多为近年建成项目，单栋地上10层以上； 建筑面积：单体建筑面积较大，一般集中在2万平米左右； 产品品质：产品品质较高，与市场对外租售的写字楼项目相当甚至超过其品质； 租售价格：不对外租售； 客群特征：客户资质高，多为大型国有企事业单位。,商住办公楼发展特征 区域商住办公项目较少，以北京印象商住楼为代表，租金集中在1-2元/天/平米左右，可 商可住，也可以进行企业注册，产品平面布局类似于公寓，客户以小型企业或创业型公司 为主。,区域写字楼租金集中在3.0-4.0元/天/平米； 写字楼入住率相对乐观，基本保持在85以上，在国际金融
15、危机的市场背景下，区域写字楼的入住率优于其他区域同类写字楼项目。,区域写字楼市场租赁状况,区域写字楼售价集中在12000-20000元/平米，与周边住宅项目价格持平或略低于住宅售价； 写字楼销售情况比较乐观，区域临近中关村区域使得写字楼购买性自用及投资需求皆比较旺盛。 目前在售的唯一写字楼项目是位于五棵松地铁口的西长安中心，销售走势较好。,区域写字楼市场销售状况,区域写字楼层数集中在地上10层左右； 区域写字楼户型多可灵活分割，标准间最小面积在53-130平米； 写字楼使用率普遍较高，与产品档次普遍较低有关。,区域写字楼市场产品状况,区域写字楼档次多为乙级写字楼；,区域写字楼产品品质状况,区域
16、写字楼外立面材质多为玻璃幕或者玻璃幕加石材；,区域写字楼平面布局较为规整，异型结构少，主要保持使用率； 核心筒主要布局在平面中央或中部一侧； 个别项目形成环形结构，形成中庭，提高舒适度，例如郦城工作区写字楼的环形布置,金威大厦平面图,郦城工作区俯瞰图,郦城工作区平面图,慧科大厦平面图,区域写字楼产品内部格局,区域写字楼净高集中在2.6-2.8米； 部分写字楼产品为复式或类复式结构，层高在5.65-6.6之间，入住后需自行装修夹层。,郦城办公区,区域写字楼大堂以两层挑高为主，面积集中在200-300平米区间； 公共空间以精装修为交房标准。,区域写字楼配套设施品质主要体现在电梯及空调系统； 电梯皆为合资或国产不知名电梯，品质相对较差，投入成本较低； 采用普通的中央空调系统；,区域科技类企业聚集特征明显，文化教育及咨询顾问类企业也较多；
