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1、大兴枣园地块项目可行性研究 2010年,汇 报 纲 要,地块价值分析 市场深度研究 区域发展分析 产品设计建议 项目整体定位 物业发展建议 本次竞拍建议,地块分析地块位置,距离西南四环约10公里 距离西南公主坟12公里 距离复兴门、西单商圈约20公里 距离大兴传统核心区约2公里,地处城市边缘，紧邻区域中心, 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结, 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结,地块分析地块四至,北至康庄路，与原生墅隔路相望； 南至枣园小区； 西至枣园北里； 东至兴华大街，与首邑上城隔路 相对。,二期地块被低品质社区包围，组合地块紧
2、邻主要干道,地块分析交通条件/公共,公共交通条件良好，众多公交线路直达城市中心, 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结,地块分析交通条件/道路,众多城市干道紧邻项目地块，路况条件良好, 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结,地块分析周边配套,商业配套成熟： 地块周边两公里内三个大体量商业体； 经营面积达到近20万平米，品类齐全； 多数项目具有一定体量的底商，进行业态补充。 教育资源丰富： 项目紧邻区重点中学-兴华中学； 翡翠城、领海等项目引进了北京小学，北师大附小等名校； 周边多所大学分校，学院气息浓厚。,各类配套完备，满足生活需求, 地
3、块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结,地块分析规划指标/二期地块,总建筑面积约为14.7万平米，容积率为2.22.5之间，纯住宅产品,404,409,405, 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结,地块分析规划指标/组合地块,总建筑面积约为28.2万平米，容积率为2.53.3之间，多物业形态,502,503,504,808,809,812,105,402,404,三期代征绿化 ： 30660m, 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结,单位：平米,地块分析小结,利于打造满足生活需求的居住型社区,打造豪宅产品具有一定
4、困难, 地块分析 地块位置 地块四至 交通条件 周边配套 规划指标 小结,汇 报 纲 要,地块价值分析 市场深度研究 区域发展分析 产品设计建议 项目整体定位 物业发展建议 本次竞拍建议,宏观背景中央政治局会议,中共中央政治局27日召开会议,明确提出：明年保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的 财政政策和适度宽松的货币政策。 明年是实施“十一五”规划的最后一年，做好经济工作，对于进一步有效应对国际金融危机冲击、巩 固经济回升基础，为“十二五”规划启动实施创造良好条件至关重要。 明年要继续加强和改善宏观调控，保持宏观政策的基本取向，把握好政策实施的力度、节奏、重点， 落实和丰富完善应对
5、国际金融危机冲击的一揽子计划，提高经济发展的稳定性、协调性、可持续性。,整体趋势向好，稳定、协调、持续成为重点。, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,宏观背景中央经济工作会议,会前声音：保增长、调结构、扩内需、 防通胀。,主要影响：大势仍会持续利好； 刺激消费，有利购买力增加。, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,土地市场北京市历年成交情况,20032009年土地成交量年均涨幅为46.1%，0809年涨幅为22%。,数据来源：北京市土地整理储备中心, 市场研究 宏观背景 土地市场 住
6、宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,单位：平方米,土地市场北京市历年成交情况,20032009年，土地成交价格平均涨幅为17.7%，05、07、09年涨幅较大。,数据来源：北京市土地整理储备中心, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,土地市场大兴东片区历年成交情况,2003-2009年大兴东片区土地成交量年均涨幅率为73.1%。,数据来源：北京市房地产交易管理网, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,土地市场大兴东片区历年成交情况,20032009年，大兴东片区土地
7、价格平均涨幅为54.6%，07、09年涨幅较为迅猛。,数据来源：北京市房地产交易管理网, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,土地市场小结,大兴已经成为京城土地市场的主战场,近年涨幅渐小,近年涨幅增大, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,住宅市场历年成交情况/北京,1999-2008年北京住宅市场年均销售面积涨幅为17.6%，预计2009年销售体量约为2100万平米；,数据来源：北京市房地产交易管理网, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场
8、 结论,住宅市场历年成交情况/北京,2000-2009年北京房地产成交均价涨幅率为9%。,数据来源：北京市房地产交易管理网, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,住宅市场历年成交情况/大兴,2009年大兴东片区成交量分析,20062009年住宅成交量年均涨幅为35%，0607年涨幅达90%。,数据来源：北京市房地产交易管理网, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,住宅市场历年成交情况/大兴,5500元/ （均）,7450元/ （均）,8630元/ （均）,12350元/ （均）,上涨35
9、%,上涨16%,上涨43%,20062007年度价格涨幅达31%，20082009年上涨达43%。,数据来源：搜房网, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,住宅市场小结,大兴涨幅远超北京城区,相对较小,相对较大, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,土地市场主战场,住宅市场热点区域,价值,时间,今日大兴，已非昨日南城,写字楼市场分布情况,南五环,京开高速,地块位置,首邑上城写字楼,清城时代广场写字楼,水晶之星, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住
10、宅市场 结论,写字楼市场现状分析,智能型5A级写字楼匮乏，甲级写字楼稀少，成交情况良好，入驻率有待提高。, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,写字楼市场成交分析,从成交占比情况来看，大兴写字楼市场尚 不成熟，商务氛围有待提高。,从成交价格情况来看，大兴写字楼市场发 展前景较好。, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,写字楼市场小结,目前区域市场写字楼供应有限，导致成交占比较小； 商务氛围有待提高，缺少形象高端，配置完备的甲级（5A）高档写字楼； 销售情况较好，出租市场一般，说明投资大于
11、自用； 销售价格类比住宅，租金水平一般。,市场预期较好，但目前尚不成熟, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,商业市场商业格局,大兴目前有两个主要商圈 以大兴城区中心为代表的传统商业核心区 以黄村新城区为代表的新兴商业区 传统商业中心发展较为成熟，主要满足当地 居民及周边乡镇人口的消费需求 黄村新城区商业处在经营培育期，主要满 足周边居民消费需求, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,商业市场业态分析,传统百货及大卖场的总面积为27万平米；街铺的总面积为10.2万平米；店铺式商场的总面积
12、为39万平米。, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,商业市场租售情况,大部分商业租售率在90%以上，市场需求旺盛。, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,商业市场小结,目前大兴商业市场主要满足当地居民生活需求； 业态种类多以百货为主，档次有待提升； 大型商业多以自持为主，街铺、底商多入市销售，销售情况良好； 底商价格在1600020000元/，租金水平在1.6-2.5元/左右。,品质空间有待提升，市场价值高于住宅, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场
13、 类住宅市场 结论,在售项目梳理,艺苑桐城与鸿坤理想城将成为本案有力竞争。, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,在售项目基础信息,鸿坤理想城, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,二居产品为主力，一居产品为有力补充。,鸿坤理想城, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,在售项目产品信息,价格一路上涨，年均涨幅近20%。,鸿坤理想城,元/平米,平米, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结
14、论,在售项目销售信息,艺苑桐城, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,在售项目基础信息,二居产品为绝对主力。,艺苑桐城, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,在售项目产品信息,价格持续走高，成交相对集中。,艺苑桐城, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,在售项目销售信息,近期成交的地块集中分布在南五环外，康庄路北侧，西旺路与京开高速之间 地块形状完整，较平整 按照其位置条件关系，基本可分成东、西、北三个组团（如图示）,未售项目地块分布
15、, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,未售项目详细信息, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,在售/未售小结,产品同质化较为严重，在售项目多为两居产品为主； 从未售项目产品指标（容积率）来看，多数在1.81.9之间，总体量达155万平米； 从未售项目土地成交价格来看，多维系在60007000元/平米之间。,未来同质化竞争异常激烈，价格仍会持续走高, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,三级市场综合信息, 市场研究 宏观背景 土地市场
16、 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,选取距离项目较近的新近项目彩虹新城、首邑上城 三个项目以及区域规模最大的顺驰领海三个项目，对其二手房价格进行分居室面积调查,三级市场基础信息,首邑上城,板塔结合、商住混合型物业。, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,三级市场产品信息,二居产品居多，三居产品为补充。,首邑上城, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类住宅市场 结论,三级市场基础信息,彩虹新城,板楼为主、少量配套商业，住宅产品为主。, 市场研究 宏观背景 土地市场 住宅市场 写字楼市场 商业市场 竞争市场 类
