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1、北京世界之花项目运营方案 （纲要） 深圳市采禾国际投资开发有限公司 时间：2013年3月26日,前 言,世界之花假日广场位于北京中轴线之中点，扼守北京南大门，与京沪、京津、京津塘、京开高速临近，与筹备中的第二机场相距不到30公里。世界之花的商业面积约为60万，地上30 万将用作公寓，酒店，商业中心，地下30 万拥有5000个停车位和部分商业区，可满足大体量的休闲消费。目前项目正在建设中。世界之花假日广场即将被打造成一个具有国际水准的超级商业综合体。,第一部分 经营导向,创维度聚合模式 闪炫灵悦动主题,经营理念,经营理念、模式与目的,企业战略合作=项目资源+资本+商业资源,一维度：“金色时枫”企
2、业资源优势,二维度:“采禾国际”资本优势,三维度:“采禾商业资源池”优势,资源共享（技术入股）：以“采禾”拥有的商业资源与“金色时枫”所拥的资产结合，合股经营-股权利得,控股：采禾资本+商业资源并购“世界之花”做为“采禾商业”中国区旗舰股本投入，自主经营经营收益最大化,经营理念、模式与目的,“世界之花”经营管理模式,“世界之花”盈利模式,合作经营、服务链、资本链 租赁联营、自营、服务增值 小额资金扶持-金融杠杆,复合型盈利模式 多渠道、多种类、多样化即通过对有形资产、无形资产、管理能力的有效经营、变现与整合，升华商业地产的全新盈利模式。 以租金及销售利润收益为基础，以服务、资产溢价收益为目标,
3、经营理念、模式与目的,运营管理目的,通过无形的管理手段来实现有形的利益收获,通过复合经营策略，按照既定的管理计划执行，不断的调整，使经营达到最优状态，使“世界之花”的长远发展起到基石作用。,制定完善的管理体系，提供全方位的金牌服务，充分发挥资源优势，构建多渠道的收入来源,通过放水养鱼的方式，给予目标客户一定的政策扶持，使商家保持平稳的经营，并在此基础上获得越来越丰厚的收益,组织与功能设置,总经理,行政部,招商营运部,安全管理部,物业管理部,财务部,项目商管公司架构,组织原则,“世界之花”实行项目经营公司模式。推行专业化经营管理，独立核算，目标考核，激励为先。项目公司的架构和部门设置采用职能制。
4、,组织与功能设置,岗位设置与人员编制 人员编制以项目实际运作而决定。各部门的主管领导由采禾商业派出，组建各部门的流程制度，及人员规划。,管理职能 管理职能是根据岗位职责来确定的，通过权力的划分及能力的体现，来促使管理水平的提高，有效的保障正常经营。,第二部分 完善的管理体系,一、安全管理 二、行政管理 三、人力资源管理,行政管理,安全管理,招商管理,营运管理,企划管理,人力资源管理,一,二,三,六,五,四,安全管理,安全管理总体要求,安全管理包含消防、安防、自然灾害、职业健康安全、财产安全和现场维稳等管理等工作。是“世界之花”商业运营最重要的基础工作，是日常工作的 第一要务。 消除各种隐患和风
5、险 预防和避免意外事故发生。 规范人的行为，减少不 安全行为因素，达到避免 发生员工、顾客受伤的事故 对物的不安全状态的管控。 通过制定相应的管理措施 和培训教育，具备意外事件 的应急能力，降低财产损失。,安全管理重点环节,。,消防安全管理 通过对重点部位重点事项 的预防保护，降低重大事故发生的概率,安全漏洞评估 建立安全形势定期评估机制，弥补因各种因素变化导致的安全漏洞,建立安全漏洞评估,突发事件应急预案 建立突发事件应急预案机制，确保 各种可能的突发事件均有预案应对，使突发事件的危害程度降到最低,营运、安全、环境与工程维修的 互助式管理 建立现场商管员、工程维修人员、保洁员相互协助的管理模
6、式，充分利用人力资源，解决现场安全,安全管理重点环节,制定重要人物到访的VIP安全护卫程序和规范， 确保访问人员受到安全、尊贵独特的VIP服务。,在各节日促销、庆典等活动中，对于计划采用的庆 典、促销方案要将人身、财 产及消防安全问题放在 首位。,建立灾害天气预警机制，及时有效的预防自然灾害,各项营销 活动须制订安全防范方案、人流疏导方案和其他事项应急预案,安全管理重点环节,劳动安全管理 执行国家规定的劳动安全卫生标 准和技术规范，建立健全劳动安 全操作规程，设专人管理劳动安 全卫生工作,商铺装修安全管理 制定商铺装修管理制度，对商铺装修过程中涉及消防、安防、人身安全、文明施工等事项进行规范,
7、资金安全管理 执行财务管理制度，按要求制定资金计划，遵守支付程序，执行资金管理的各项要求,安全管理的监督、检查和培训,行政管理,行政指令 行政指令是指以公司名义形成的各类行政文件。,印章使用管理 一切有效性文件资料需有印章 才能生效，所有印章由指定专人负责保管；印章平日必须入柜上锁；印章使用须审批,行政管理,公共关系管理,公共关系范畴：政府主管部门、行业协会、新闻媒体、投资合作方、主力店、客户、消费者等并根据业务需要制定沟通计划和具体方案措施。建立良好畅通的沟通渠道，定期与公共关系单位通过会议、联谊活动等多种形式进行信息通报和交流。,在经济活动中，涉及到各项纠纷，需及时准确的给出处理意见，这就
8、要求在商业的活动中需聘请法律顾问，解决经济纠纷及给出相关法律意见。,人力资源管理,通过有效的招聘、培训、考核、薪酬福利及劳动关系管理，加强团队建设，提升员工的职业素养，力求打造一支专业化程度更高、职业操守更强的商业管理队伍。,人事管理权限,招聘管理,培训管理,考核管理,薪酬福利,劳动关系,招商管理,业态、品牌调整 营商环境的改变，导致业态及品牌必须随之而调整，需在经营过程中根据实际经营情况不断优胜劣汰，补充优质商户,市场调研 根据市场调研收集的数据进行分析，得出调研结论。以此作为项目定位、业态规划、品牌组合、经营政策、宣传推广、组织架构调整的依据。,招商管理,政策调整与补位招商 根据定期的销售
9、分析，对各商户进行淘汰、更换、补位招商。并适时作出政策调整，包括：商铺租金，业态租赁合同年限，保证金、租金交纳方式，租金年增长比率，优惠政策等。,招商管理,招商启动准备工作,招商工作计划制定,招商工作的实施及监控管理,商户进场装修管理,商户进场服务,招商评估,招商目标品牌选择标准,招商管理,招商宣传策划 针对不同的业态、功能区域，开展有针对性的宣传活动,招商管理,品牌管理,建立品牌资源库 重点品牌战略联盟合作 新品牌的拓展 重点品牌经营情况分析,合同管理 合同范本的制定及审核 合同审批流程 合同档案管理,营运管理,营销策划管理 营销策划需求与营销计划管理 营销企划活动的执行 营销企划活动的评估
10、 经营规范管理 巡场管理 营运标准与规范的管理,开业前营运管理 文件编撰 物料的准备 建立服务台服务规范 模拟演练 开业前检查 营运人员和营业员培训,营运信息管理 营运信息包括：营运基础信息和营运状况 信息,营运管理,经营环境管理 装修管理 出入货管理 安全管理 特种行业及相关资质管理管理 灯光、温度、湿度、音响管理 清洁管理,营运管理,客户服务与关系管理 1、主力店的服务与管理 2、消费者关系管理 3、客户消费者投诉管理 4、客户满意度调查,1、营运人员的管理 2、营运人员的培训与发展 3、商户营业员的管理 4、商户营业员的培训,营运人员管理,营运管理,广告位管理 户外墙体广告位、主力店广告
11、位、场 内墙面及柱位、停车场、外广场广告位营销推广资源整合： 各主力店、商户资源及政府 民间团体媒介资源等。 主题整合： 业态主题、季节主题、店庆 主题、节庆主题社会热点事件主题等。,营运管理,企划活动 公共关系活动：由政府、民间团体、媒介、品牌厂商组织发起及联合举办的活动 节庆活动：重大节日如店庆、节庆等特殊时间举办的大、中型活动。 主力店及商户活动：由主力店及商户自行发起组织的各类大、中型活动。 区域联动活动：由集团深圳商管公司组织发起的全国性及区域性大、 型联动活动。,营运管理,环境美陈 对影响商业氛围的各类要素进行日常的规范管理，包括听觉类环境管理，视觉类管理，灯光类管理，周边街区布置
12、,招商推广 招商宣传推广方案 预算编制,招商推广的组织实施 庆典执行计划 庆典的组织实施,营运管理,VI应用及导视系统 统一的品牌视觉识别系统是提升品牌形象的基础。导视系统管理范围主要包括外广场一级导视系统、内场导视系统和停车场二级导视系统,营运管理,媒体宣传 媒体市场调研和媒体信息资源库建立 媒体选择 媒体组合 主流媒体宣传发布的程序 媒体合作关系管理 危机公关处理 自有媒体管理,营运管理,世界之花 引进“金钥匙服务”理念 为踏进“世界之花”的至尊顾客提供全程个性化的定制服务，顾客想不到的，要为顾客想到；顾客想到做不到的，替顾客做到,营运管理,采禾汇通,借助资源优势,发展“预付卡”业务,借助
13、资本优势,发展经营担保业务,租费管理,租费管理的基本原则： 忠实履行合同，依法备案，依法纳税，依法维权；按合同办事，按程序办事，按规律办事 1、收租管理 2、停车场收费 3、广告位收费,品质管理,为规范经营系统，保障“世界之花”的经营管理品质不断提升，引入品质管理,1、品质管理机制建设 导入 环境管理体系标准/职业 健康安全管理体系标准（简称三标标准） 2、品质控制 实行“压力传递型品质控制模式”， 执行三级检查。通过检查考核的形式将品质控制的压力由高层向下传递。 3、品质监督 通过收集来检查结果，对重点问题进行 分析，探讨出行之有效的解决方案。 4、品质提升 以保障安全和项目品质为出发点，对
14、重点问题 定期进行复查，核实落实情况，研讨整改方案 5、三标体系文件建立与完善,目标管理,为明确责任目标，推行目标管理体系。 每年第一季度，签订年度经营管理目标责任书。 经营管理目标责任书包括经济目标、管理目标、考核及奖惩办法等。,经营管理目标责任制根据核定的各项指标对项目商管公司进行考核,经营管理目标的监控对经济指标和管理指标的完成情况定期评估,经营管理目标的调整根据经营管理目标现场考核量化标准， 检查、考核，提出整改意见或建议,经营管理目标的考核年度终结，商管公司负责对经营管理目标责任书完成情况进行综合考评,奖惩机制根据考核结果，结合经营管理目标责任书奖惩规定，计算年终奖金,财务管理,预算
15、管理 预算管理是绩效管理的重要组成部分，是对项目商管公司进行考核与激励的重要依据。,资金管理 遵循不相容岗位相互分离的原则。,财务审批 财务审批每一项财务支出，均须按照统一的规定，完成财务支出的审批后方可付款。,。,财务会计报告 财务会计报告按照国家会计准则的要求进行编制。财务负责人对财务会计报告的真实性、完整性负责,材料管理 采购计划 材料采购 材料入库 材料出库 材料稽核与盘点 可回收或重复利用的材料管理,商业物业管理,物业管理介入 1、物业管理市场调研 2、商业物业管理成本测算 3、商业物业管理合同拟定与谈判 4、商户装修管理 5、清洁拓荒管理,商业物业管理,消防管理 消防组织 消防系统运行和管理 消防安全检查 隐患的整改 消防预案 消防培训,安防管理 安全巡查 车辆管理 现场秩序管理 开闭店管理 监控中心管理 夜间安全防范 突发事件处理,商业物业管理,环境管理 保洁质量要求 保洁招标 保洁分包方的监督和检查 消杀防疫 绿化租摆和养护,物业服务,收铺管理 收铺文件的准备、沟通确认、相关 法律文书的签署 装修管理 对商铺装修方案的审批、现场监控，验收 物业公共服务 对项目所有客户提供的物业公共服务项目。 物业特约服务 充分利用和挖掘经营资源，开展有 计划的多种经营活动 客户关系维护 加强与客户沟通和交流，
