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1、万科大坦沙项目 招标提案,经纬万科营销中心 2009年2月,Part I 区域重点规划及园区解读,功能定位 “广佛都市圈”中心区，广州“西联”的辐射带动区，城市西部新的标志性地区以及新的商务中心区，重点发展总部经济、物流和创意产业等现代服务业，以及商贸和历史文化风貌旅游业，并考虑一定的居住功能。 范围 北至大坦沙尾，南至环翠路与环城高速公路，东到工业大道中、南，西至芳村大道北、花地河，总面积35.14平方公里。 核心区位 北至珠江大桥西桥（大坦沙），南至丫髻沙大桥、环城高速公路一线，西至花地河、芳村大道北一线，东至黄沙大道、工业大道一线，面积约为24.7平方公里。,区域定位,“白鹅潭经济圈”有
2、利提升项目区位价值改善区内环境,发展目标： 从“西联”和“中调”战略出发，广州要建立现代化产业体系，成为宜居城市的“首善之区”，要求白鹅潭地区瞄准现代化、国际性、创新型的广佛都市圈核心区的目标，发挥广佛联动发展的核心功能及枢纽商务港的作用。 功能定位： （1）价值重估，打造增长极。 （2）推动多中心中央商务区（MCBD）的发展。 （3）增长极功能配置：白鹅潭地区要与广州另外三大重点地区错位发展，就需要立足广佛，合理配置功能：建立总部办公、突出文化创意、塑造宜居住区、培养生态休闲。 产业定位： 大力发展总部经济及高端服务业、文化创意产业和休闲旅游业。,区域定位,“白鹅潭经济圈”有利提升项目区位价
3、值改善区内环境,方案二 生态中央智城,总体功能定位 具有国际影响力的广佛都市圈中央智力区。 1、广佛联动参与国际竞合的区域性中心； 2、辐射珠三角的开放性生产力服务中心； 3、富有岭南特色的生态型滨水宜居新城。 四大策略 一为“水韵花都”,强化珠江、花地河、大冲口冲等景观河道的绿化设计,并与沿线建筑群落交融共生。 二为“盈彩江岸”,临江建筑在竖向形态设计上采用梯度处理,形成层次丰富,错落有致的建筑景观界面； 三为“四心拥江”,塑造标志性核心空间,充分发挥江、岸、面、嘴、岛、湾、港等滨水岸线特征； 四为“八景洞天”,即依托珠江景观,由北至南形成八处标志景观,区域定位,“白鹅潭经济圈”有利提升项目
4、区位价值改善区内环境,方案五 生态中央智城,“广东光电科技产业基地” “中国留学人员广州光电科技产业园”,基地一期面积约450亩，由广东光电科技产业园、中华液晶城和海角红楼商务配套区三大板块组成，将重点发展半导体发光器件、LED照明产品、太阳能光伏、液晶显示等高科技新兴产业。 中华液晶城 首期占地面积约250亩，专门从事液晶面板、模组等平板显示产品和配件的交易、展示和研发设计，规划设立“五区一中心”，将打造成全球重要的平板显示产品交易服务中心，为新兴品牌提供市场服务和产业链的支持。,重点园区,科技产业园可望为项目提供高知客户群体,交通体系,双地铁、大坦沙大桥等规划将加强区域与外区联系，有利吸纳
5、外区客源,大坦沙大桥（规划） 规划红线40米，向西接佛山的建设大道，向东与大坦沙路和增槎路相衔接，此通道的建成将大大加强大坦沙与外区的联系。 地铁五 六号线（在建） 六号线贯穿金沙洲地区，经大坦沙、南岸、黄沙、文化公园、海珠广场等站至燕塘，09年7月开通。 五号线经滘口、大坦沙、中山八路、东风西路、西村等站至黄埔，2010年开通。 大坦沙将成五、六号线交汇点。,规划及园区经济解读小结,现时大坦沙岛工业厂房、城中村林立，配套甚为不足，且形象低端，但白鹅潭经济圈的定位，大坦沙岛将在双地铁线、环岛路、中轴线、游艇会等新硬件的带动下建成旅游、高级商务区，有利于提升区域形象及改善区内环境； 然而，同时也
6、须看到，虽然坦南区域在“白鹅潭经济圈”的范围之内，但整个大坦沙岛政府相关部门仍未作出明晰的定位，故大坦沙岛厂房、村屋林立的现状也将在较长的一段时期内依然存在，同时，其配套资源、开发热度等也无法与金沙洲相比。,Part II 项目市场态势分析2008年市场分析,宏观背景,经济增速下滑，已从过热转向偏冷,宏观背景,楼市资金面由流动性过剩转向不足，消费者信心缺失,宏观背景,行业政策从调控转向扶持，支柱产业地位得到重申,土地政策从严格集约用地到有保有压 购房税收优惠，“二套房”政策放松,土地市场,楼面地价回归理性 同比跌幅超三成,土地市场,郊区成热推区域 市区供应极少,新建住宅市场,供求关系逆转，成交
7、总额低于06年,新建住宅市场,08年上半年成交萎缩明显，下半年销售回稳,新建住宅市场,上半年价高量低，下半年量升价跌,新建住宅市场,商品住宅价格逐年飙升，08年增速放缓,新建住宅市场,商品住宅价格逐年飙升，08年增速放缓,新建住宅市场,区域表现分化极大，花都成重灾区 ，荔湾供略过于求,存量住宅市场,成交萎缩四成，价格增速放缓,09年年初市场表现,市场出现回稳迹象，十区周均成交达1300套,09年年初市场表现,市场回稳，成交回暖的原因,随“保增长、扩内需、调结构”方针的确立，中央十大产业振兴规划的陆续出台，令市民的收入预期信心较08年下半年有所增强； 减息的执行令供款成本大幅下降； 媒体舆论的催
8、谷增强了客户的购买信心，众多利好政策的出台也促进了刚性需求的释放； 近日股票行情的阶段走好也令股民收入有所增加； 最核心的原因在于较多的项目售价已回归至理性水平，配合促销活动促进了项目的成交。,区域市场情况,自2002年开始，荔湾区供不应求现象明显，直到2008年供求关系有所缓解， 价格自2005年开始一路飙升，更在2008年创下有史以来该区域最高价,08年前荔湾区市场供不应求，08年供求关系有所缓解,2008年荔湾区均价大幅超越全市均价,荔湾区均价自2005年低于全市均价以来，06年、07年均与全市均价拉齐， 直到2008年，荔湾区价格飙升，成交有所放缓,区域市场情况,自06年开始荔湾区每年
9、均价涨幅持续超过全市水平,到了2008年，全市价格涨幅大幅回落，而荔湾区价格仍然坚挺，持续30.3%的涨幅,区域市场情况,荔湾区供应量一直处于平稳状态，除年中和黄逸翠湾推出市场引起轰动外，本区总体成供不应求的态势； 荔湾区由于供应量较少，因此各月数量的浮动主要来自推货量的影响，而非其他外部因素作用； 供应量较少以及理性的价格使荔湾区项目抗跌性较强，但由于整体市场环境仍不能过于乐观，过硬的产品质素及合理的价格仍是占领市场的重要砝码！,荔湾区市场小结,Part III 项目市场态势分析竞争市场分析,力迅原筑,龙津华府,和黄逸翠湾,本案,荔港南湾,贵贤上品,竞争区域,由于荔湾区售价格长期处于高位，且
10、货量并非十分充裕，使相当一部分购买能力有限的消费者外流至金沙洲、芳村北、海珠西和同德围等区域。,金沙洲板块,中海金沙湾,金域蓝湾,芳村北板块,逸彩新世界,海珠西板块,罗冲围-同德围 板块,竞争板块,城建水泥厂项目,富力桃园,老荔湾板块 金沙洲板块 芳村北板块 越秀板块 海珠西板块 罗冲围-同德围板块,主要在售项目概况,老荔湾板块,在售货量约1700套,老荔湾板块,主要潜在项目概况,老荔湾板块,主要潜在项目概况,老荔湾板块,个盘分析富邦名寓,开发商：丽丰控股有限公司 物业类型：高层洋房、小高层洋房 项目地址：广州市中山七路与光复路交界 占地面积：约0.74万平方米 总建筑面积：7.4万平方米 在
11、售组团： 1、2、3座的余货 开盘日期：2008年7月5日开卖,当天销售33套 现售价格： 13000元/ （带2200元/精装修） 物业管理费：1.96元/ 配套设施：大型市场、空中花园、会所、泳池,老荔湾板块,个盘分析富邦名寓,在售户型,销售情况：共243套住宅，08年7月开卖以来，已售150套，余93套，由于高层定价过高，2座18楼以上单位余货较多。,老荔湾板块,个盘分析和黄逸翠湾,开发商：和记黄埔地产（广州番禺）有限公司 物业类型：高层洋房 项目地址：广州市荔湾区黄沙大道8号 占地面积：7.1万平方米 总建筑面积：42万平方米 在售组团： 主推A7,A8栋及A1,A2余货 最近开盘日期
12、：二期2008年12月6日 现售价格： 16000元/ （送豪华装修） 物业管理费：3.8元/ 配套设施：大型住客会所及4层大型现代主题式购物商场,老荔湾板块,个盘分析和黄逸翠湾,在售户型（ A7,A8栋 ）,设计风格方面偏向于港式设计，主打的户型是目前市场上的主流的三房户型，但户型设计上没有太大的创新性，而且部分户型的转角位较多，影响居住舒适性和实用性。,老荔湾板块,竞争分析小结,老荔湾板块在售货量仅1700多套，但和黄逸翠湾已占1400套，故可见老荔湾的货量供应有限； 在售项目中，大多项目为高档定位，如新城市逢源、和黄逸翠湾，面积大、总价高，与本案定位有一定错位； 潜在项目中，上市时间相对
13、较早的项目包括富力君湖华庭、流花君庭，也为高档定位，而荔景华庭的产品质素欠缺，贵贤上品则预计多为地铁公司内部消化。,可见与本案具备同等质素的项目在老荔湾板块较为稀缺,罗冲围同德围板块,主要在售项目概况,主要潜在项目概况,罗冲围同德围板块,个盘分析富力桃园,开发商：富力地产 物业类型：高层洋房 项目地址：罗冲围增槎路高桥大街直入500米； 占地面积：33.3万 总建筑面积：83万 容积率：2.67 最近开盘日期：09年春节 在售组团：御湖天下D6、D7栋 现售价格：约10000元/（2500装修） 物业管理费：2.9元/月 配套设施：幼儿园、小学、中学、主题公园、超市、银行、商业街等,罗冲围同德
14、围板块,个盘分析富力桃园,在售户型(D6、D7),现售户型为80左右的两房，和90的紧凑型三房产品为主。其中两房单位占此次推售产品的6成以上。 户型紧凑实用，虽然三梯八户，但设计方正，且户户单边，故受到客户追捧。,罗冲围同德围板块,个盘分析富力桃园,预计09年中旬将推出项目剩余的E5及D10、D11、D12栋单位，货量近1000套，预计D10、D11、D12与现有的D6、D7较为相似，也即紧凑型的两房及小三房，估计将对本项目造成较大的冲击。,罗冲围同德围板块,个盘分析富力桃园,在售,在售D6D8,已售,D10-D12,罗冲围同德围板块,竞争分析小结,罗冲围同德围板块在售项目包括富力桃园、岭南雅
15、苑，潜在项目则包括岭南湾畔； 富力桃园其户型配比、定价均与本项目较为类似，且地段紧邻老荔湾，故将是本项目的重点竞争对手； 10月上市的岭南湾畔，其发展商品牌深入民心，项目的规模宏大，周边的配套成熟，且项目受70/90限制，产品及定价也与本项目类似，但由于距离较接近同德围，故定义为二级竞争对手。,金沙洲板块,主要在售项目概况,金沙洲板块,主要潜在项目概况,金沙洲板块,开发商：中海地产 物业类型：高层洋房 项目地址：金沙洲大桥以南建设大道1号； 占地面积：41.292万 总建筑面积：130万 容积率：2.8 最近开盘日期：09年2月21日 在售组团：B1、B2、B3 现售价格：6500元/ 物业管
16、理费：2.35元/月 配套设施：幼儿园、小学、运动休闲中心、商务休闲中心、风情商业街,个盘分析中海金沙湾,在售户型(B1、B2、B3),现售主要为余货，据销售人员介绍将于2月21日开放新货（B1-B3）样板间。 预计未来产品售价区间在6200-7200元/间。,金沙洲板块,个盘分析中海金沙湾,金沙湾虽然地处黄岐，但仍然是广义上的金沙洲板块，同时，发展商品牌号召力强，规模宏大，配套完善，最重要的是价格具充分的竞争力，故其一直有相当部分的西区客户，估计也是本项目的重要竞争对手。,金沙洲板块,竞争分析小结,金沙洲板块是政府发展的重点居住板块，由于靠近西关，规划前景良好，故吸引了众多的西关客户； 在售项目包括金域蓝湾、保利西江月、中海金沙湾、中海金沙熙岸以及限价房保利西子湾、中海馨园； 在售项目中，金域蓝湾的产品及定价与本案最为类似，将是本案的一级竞争对手，中海金沙湾由于具价格竞争力，也对本案造成一定程度冲击，应为二级竞争对手； 西江月已为
