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1、光明大第 社区文化室运营建议,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,本项目社区文化室概况,本项目社区文化室共2200，有5间商铺可利用,本项目社区文化室概况,与普通商铺的运营招租不同，本项目社区文化室位于园林内部，昭示性较差 社区文化室位于-1层，不适合儿童、教育主题,目前，会所设置往往成为市场对某一豪宅项目高端程度进行界定的重要指标 建议将社区文化室打造为泛会所，提升文化室整体调性,会所运营失败案例,招商澜园：位于观澜新兴中心区核心地带，建
2、面29万平米，规划居住小区文化室1500平米，小区基础服务设施950平米,用地指标： 占地面积：92820.78平方米 建筑面积：290336.65平方米 住宅面积210020平方米； 商业面积6000平方米； 幼儿园面积3900平方米（12班，独立占地4300平方米）； 居住小区文化室1500平方米； 小区基础服务设施950平方米（含小区健康服务中心400平方米，小区服务站300平方米，小区居委会200平方米，小区警务室50平方米）； 市政公用设施400平方米； 另设室外活动场地2500平方米。,招商澜园住宅已于2010年入伙，由于招商问题，目前会所仍处于空置状态,会所运营失败案例,金地上塘
3、道：开发商将居住小区级文化室按会所建设，前期为售楼处，对外经营，其他公建配套严格按指标规划进行,小区内配套：居住小区级文化室：2000平米；小区综合服务站面积：1100 规划：会所会以中航健身会形式出租，收入归开发商,用地指标： 总占地面积：53104 总建筑面积：153175 住宅面积：145575 （容积率：2.8（一期）、3.0（二期） 商业：2000平米,5,金地上塘道由于产权存在纠纷，目前仍处于空置状态,会所运营成功案例万科四季花城,一层：健身中心、舞蹈室、图书室、餐饮,二层：万科第五食堂、培训,目前关外中低端会所运营有较大风险，运营成功项目较少,会所租金与小区普通商铺租金相当 小面
4、积商铺租金100-150元/月 大面积商铺租金30-80元/月不等,光明新区商业租金分析,目前光明新区大面积商铺租金约30-60元/月,光明新区商业租金分析,光明大第目前商铺租金100-180元/平米（业主要求收取进场费），传麒山商铺租金120-200元/平米，对面临时商铺邦凯二路上租金60-80元/平米，二十七号路上租金40-60元/平米。,光明新区商业租金分析,光明大第出租商铺租金情况,深圳典型项目配套调查,本项目业态建议： 设置健身房、棋牌室、乒乓球室、咖啡吧+书吧和西餐厅。,功能设置,棋牌室,健身室,西餐厅,乒乓球室,功能分布建议,咖啡吧+书吧,建议：引进深圳中航健身会、初客牛排,品牌
5、嫁接建议,会所功能划分,会所功能划分,四大类会所功能及其核心客户群需求,多重功能复合，满足不同核心群体的需求,纵览目前国内会所成功经营的案例，在功能配置方面多以老人、小孩活动，女士休闲美容，男士商务休闲等多种实际功能需求为主，采用多功能复合经营的模式，有利于风险控制。,。,会所功能划分,深圳城市资源豪宅会所,深圳城市豪宅会所，主要集中2-3种以上综合配套设施，体育配套设施是会所必备的功能之一，但市场上纯粹会所功能较少。,深圳案例：中信红树湾、波托菲诺、香蜜湖1号,湾区会馆位于横跨市政路的空中大板的两旁，分为南北双会馆。,沙 河 东 路,白石二路,湾区会所总建面约2648。 生态大板设计的空中花
6、园广场横跨白石二路，与湾区会所容为一体，是会所的后庭院，长96米，宽42米，高6米，仿若绿色的空中走廊，也是湾区的公共接点；,中信红树湾会所,湾区北会馆,湾区南会馆,南会馆：中餐厅-缤纷西岸,湾区会馆主场： 中航健身会、盈儿特艺养生 爱加丽都西餐厅、 ING英语进行时、文化艺术中心 洗衣中心,中信红树湾会所,休闲功能：休息厅，棋牌，咖啡吧，书吧，影音室，亲子阅览室 体育功能：桌球室，舞蹈室，乒乓球室，健身室，桑拿按摩 商务功能：大堂接待，厨房，会议室,高端品牌提升会所品质和规格,中信红树湾会所,湾区会馆定位国际顶级私人俱乐部，商务、健身、休闲、交际为主的配套设置,+,+,普金国际投资集团（国际
7、顶级俱乐部营运商）,有固定消费群体的高档私人会所式饭店，重商务功能,=顶级会所,会所管理：整体交付给普金国际投资集团（国际顶级俱乐部营运商）,普金国际投资集团自我定位及研究： 服务对象：中国地标建筑、主题建筑、商业大厦、商业广场、大型MALL、大型展馆、国际会所、地产会所、高尔夫俱乐部、高级私人会所、休闲度假村、SPA会馆等项目。 服务内容： 提供专业市场调研、项目规划、项目可行性分析、委托管理、协助管理、顾问咨询、专业培训、定位规划、全程策划服务、融资战略规划服务、国际品牌联盟及战略联盟整合服务； 与客户和经营者合作开展连锁经营事业，联合单体项目走上品牌化经营、集团化经营之路，对接最具价值战
8、略投资机构等服务； 筹划与管理大型豪华商业会所、健身美容SPA会所、综合性商业模式。 与中信红树湾的合作形式及内容 整合资源，湾区会所的配套商家的引进； 重大娱乐活动资源的提供； 与物业举办小区业主的相关节日活动；,中信红树湾会所,缤纷西岸饭店有固定消费群体的高档私人会所式饭店，商务功能偏重。,商家：金海港集团投资的顶级港式饭店，金海港集团在餐饮娱乐领域以优质创品牌，集团投资的中西餐厅、大型俱乐部等高档餐饮、休闲、娱乐场所在业内都有很高的知名度。在南山经营“缤纷假日“饭店，有固定的消费群体；缤纷西岸为指标店之一； 软硬件设置：14间风格迥异、环境幽雅的豪华包房，其中特设普金CEO包房，由直达电
9、梯直上三楼包房；配备宽敞明亮的多功能宴会厅。餐厅建设以园林式酒店为特色； 菜系特色：粤菜、川菜 消费档次：厅房有最低消费，大房2800，中房2000，小房1500。,中信红树湾会所,爱加丽都西餐最纯粹、最经典的西餐厅，同时为售楼处吧台提供服务、餐饮。,餐厅位于会所一楼，面积约300多平米；欧洲风格的设计装潢，营造富有地道纯粹的异国氛围； 提供西餐、西式自助餐和加式大餐。餐饮比较地道。 适宜商务洽谈、私人节假日PARTY,中信红树湾会所,“ING” 位于南区会所的二楼处，总空间约300面积，由大厅、花园阳台、教室、教师办公室、休闲区等主要功能区构成；每个教室约8，容采光度很好，由一个黑板、一个大
10、椅子跟桌子构成，空间布置简洁、舒适且方便师生的互动； 教学方式：主要由中国老师中英对照、外教配中文翻译、外教全英 方式构成；教育形式分为1-8人小班、1对2、1对1教育方式；,中信红树湾会所,中信红树湾文化艺术中心,面积：约500多平米 文化艺术中心主要有以下培训班 钢琴教学： 舞蹈形体 美术书法： 跆拳道 专业的国际象棋、围棋教学， 青少年高尔夫 艺术书吧,中信红树湾会所,中航健身会,室外标准网球场； 游泳池 室内羽毛球馆 壁球馆 专业的健身房 健操房,中信红树湾会所,棋牌室、桌球室,国际标准比赛用台球厅 棋牌室,中信红树湾会所,客户反馈,高端配套：客户普遍表示中餐厅知名度不够，对丹桂轩品牌
11、最为认可； 建议项目销售前期 ，会所商家如酒楼的引进选用客户认可的高档知名品牌（丹桂轩），能为项目迅速加分。 专业品牌：中航健身会在客户心目中知名度足够，客户关注的点主要集中是加盟店或品牌店； 建议尽量不以加盟店的形式引进商家。 对于其他设施关注不多，有自然挺好。主要是品牌,中信红树湾会所,波托菲诺拥有两大会所： 天鹅堡会所 + 纯水岸会所,波托菲诺会所,纯水岸会所： 主要是健康运动设施配套功能,建筑面积约6600平方米为上下两层； 分业主、华侨城会员及嘉宾三档进行收费经营。,波托菲诺会所,体育功能： 所配有四季恒温泳池、桑拿房、健身房、羽毛球馆、保龄球室、乒乓球室、桌球室、网球场 功能补充：
12、 多功能会议室、阅览室,天鹅堡会所 建筑面积约6000平方米；,天鹅堡会所 主要是商务、休闲、美容综合配套设施,纯水岸会所,体育功能： 设有羽毛球场、儿童游乐场、健身房、跳操房、游泳池 养生功能： 玛莎纤体 商务功能：会议室、多功能厅用于商务会议、研讨会、新品发布会；红酒西餐厅、酒窖、咖啡厅,客户反馈,高端配套：客户经常光顾丹桂轩、梦圆皇宫高端场所；认为高端设施配套才能与身份匹配； 专业品牌：健身器材很少使用，认为如果能够引入中航健身会或专业机构，参与性会比较多； 日常需求：恒温游泳池、网球场等娱乐设施经常使用，收费比较合理。,波托菲诺会所,香蜜湖1号会所,室内恒温泳池 + 室外景观泳池 +
13、补充型健身会所,营造单一功能的多形态组合丰富而又纯粹的会所体系,室内恒温泳池,香蜜湖1号室内泳池采用恒温系统，热泵采用的是美国E-Tech品牌商用(水加热、除湿、空调三集一体)热泵。美国E-TECH混合型热泵在室内恒温泳池中应用有以下几方面的优点： 1、满足室内泳池四季除湿及空调的要求； 2、独立运作，克服空调区域的“串味”，同时专业设计使主机抗腐蚀； 3、泳池整体运行费用大大降低； 4、泳池加热无需燃气（油）炉，既环保又安全。,室外泳池,香蜜湖1号会所,泳池体系,Part4 国际会所主题功能案例借鉴,休闲娱乐会所,A,香港贝沙湾: 四大休闲娱乐功能,室外设施包括儿童游乐场、瀑布滑水梯、玻璃顶
14、走廊、创意活动径及园林步行径等；室内设施则有数码影院、阅读厅等,Entertainment Club 为贝沙湾住户呈现各类丰富的高品质节目： 世界级音乐大师的现场演奏； 艺术展览； 著名时装品牌的最新系列预览等。,Entertainment Club,2004年十大杰出衣着人士颁奖典礼在贝沙湾举行,Fine Arts Club 搜罗了逾300件来自全球拍卖行、艺术馆及私人收藏家的世界定级艺术大师的名作。如：当代艺术宗师毕加索的珍贵作品、法国著名女雕塑家Marie-Madeleine Gautier的多件名作等； 贝沙湾业主可将艺术品租借回家放置欣赏； 会所更会定期安排艺术展览及讲座 。,Fin
15、e Arts Club,Kids Club 与著名儿童艺术廊Kids Gallery 及其他著名教育机构合作，设计出一系列生动启智课程，全面培育孩子的创意、感官及技能发展； 特邀著名国际级小提琴家西崎崇子进驻，教授拉奏小提琴 的技巧，引领孩子进入音乐的更高层次。,Kids Club,Gourmet Club 特邀世界各地顶尖的烹饪大师，如英国星级名厨Daniel Green，以最讲究的厨艺，挑选不同时令的新鲜材料，设计出贝沙湾住户尊享的食谱； 贝沙湾特向Puiforcat定制刻有贝沙湾渡银印章的餐具供住客举行私人宴会之用。 (Puiforcat为法国总统官邸爱丽舍宫接待外国元首及皇室宴会的指定
16、银器),Gourmet Club,Part4 国际会所主题功能案例借鉴,美容养生会所,B,爱尔兰 K CLUB K SPA 香港贝沙湾,爱尔兰 K CLUB K SPA,香港贝沙湾养生主题会所,Part4 国际会所主题功能案例借鉴,体育会所,C,新加坡吉宝湾 美国Brickell Key豪宅,1万平方米的泳池体系打造滨海特色,充分利用空间，会所的不同主题分散在楼宇的各个角落，为每栋业主带来便捷服务。 会所拥有健身房、露天阳台、蒸汽室、缓步跑道、2个网球场、烧烤亭、儿童泳池、露天按摩浴缸、儿童游戏区、开放式草坪、公共体育长廊等， 会所充分人性化，不仅有专门的儿童游乐园，还有专门的儿童游泳池； 一个1万平方米的反射池（相等于大约8个奥林匹克游泳池的规模）。,1,1,2,3,2,4,5,6,5,3,7,9,9,10,8,1,网球场,2,反射池,3,按摩浴缸,4,会所,5,泳池,6,儿童泳池,7,健身房,8,健身房,9,烧烤亭,10,儿童游憩区,会所,儿童游憩区,新加坡吉宝湾,只针对业
