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1、1,联合办公发展动态及需求情况,2015年12月,1.概述 2.主要客户群体分析 3.联合办公模式及国际代表企业研究 4.国内联合办公现状 5.国内联合办公横向比较 6.竞争建议 7.总结,目录,Contents,2,1.概述,3,什么是 联合办公？,“未来互联网将改变人们的工作方式，摩天大楼的集中式办公是工业革命的产物，而互联网时代则会出现更多的分散和移动的办公需求。”,我们对房地产的饥渴，就像是Uber需要出租车而Airbnb需要住宅。”,Wework联合创始人 Adam Neumann,绿地集团执行副总裁胡京,资本的追逐对象：Wework目前估值100亿美元，成为共享交通工具的Uber、
2、共享住宅 Airbnb后共享办公空间的典型代表 地产人的创业首站：万科毛大庆辞职创办众创空间优客工场；绿地副总裁胡京辞职宣称要打造专属90后“写字楼” 写字楼的转型样本：2015年7月，SOHO 3Q已成立5个中心，提供超过3000个工位,4,1.概述-定义,定义：联合办公这一概念是动态发展的，其最初是为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式，即来自不同公司的个人在联合办公空间中共同工作。随着众创空间概念的兴起，联合办公不仅包含了满足企业成长需要的物理空间，更加入了基于这种物理空间所组织的服务内容。联合办公的本质是需要打造三个方面：空间 、社群 、服务，以改变旧有的写字楼办公模式。 可
3、以如此描绘联合办公：分属不同公司的人在同一个房间办公，工作之余可以在温馨的共享空间里放松身心、相互交流、参与活动。即使出差在外，也可以在异地寻找到熟悉的办公场所,书吧,办公,会客,放映室,运动,会议室,5,1.概述-客户需求特征分析,而创业期的企业人员相对较少，办公流程不固定，甚至生存时间也存在较大的不确定性。除了灵活性和成本之外，创业公司对于“创业环境”的要求更高。他们希望与同行进行交流，进行思想的碰撞，创业团队往往需要在圈子内快速互相学习寻找机会，改正弱点。如果能够更方便地接触市场、接触投资人，那么创业的成功概率会大大增加。,除了价格因素，传统企业对于办公空间的需求一是相对面积较大，二是不
4、同的功能区要有划分，三是有一定的层级观念，四是要有一定的物理分隔。同时，成熟企业对于集聚效应的需求相对弱化， 虽然相同产业链企业可能同时入驻一个区域，但我们很少看到不同公司在同一个物理空间内穿插办公。,联合办公的特性决定其目标客户主要为自由职业者、小型、微型创业企业，除其租期灵活（最短可1天）、租赁面积灵活（最小1工位)、免装修的特点较为符合小微企业的需求外，本质源于传统企业仍以命令、阶层关系为主，而导师、社群关系尚未形成。,传统办公,联合办公,6,1.概述-联合办公优势,从模式上来说，WeWork与打车软件鼻祖Uber、空房出租网站Airbnb等一样，是共享经济理念对交通、住宿、办公场地等领
5、域的颠覆。共享，这种让渡权利的行为，一直在资源配置中扮演着比较边缘的角色。随着互联网和移动互联网让共享的渠道更加实时准确，使得一些资源的大规模共享成为可能，涌现出了以Uber、Airbnb、WeWork为代表的、以共享为商业模式的企业。其相对于传统商业模式的优势，也是资本市场得以青睐该类模式的原因有： 可以快速扩大规模。由于利用社会资源，而且资源管理成本较低，在既有市场拓展或进入新市场时可以快速扩张规模。扩展新兴市场时，由于线上平台已经较为成熟，甚至可以不需要地面人员，成本低、部署快。 具有很大的灵活性。遇到市场形势、监管环境、竞争环境发生变化时，可以快速调整。 资本效率高。由于利用社会资源，
6、共享经济多数是轻资产运营，对资本要求低，资本回报率高。 供方的进入门槛低，符合存量市场改造的大势。,优势,观点,联合办公的本质是需要打造三个方面：空间 、社群 、服务。其中，空间和服务仅是吸引目标客户、保证出租率的方法，通过空间、服务的差异化形成的社群和品牌才是一个联合办公模式的核心竞争能力。 联合办公在空间上看，类似于办公领域的链家“自如友家”,并无更多创造力，但若通过客户研究和组织活动，凝聚一部分年轻群体（如互联网、传媒、创意等行业），建立线上、线下社区，为其提供多元化服务（LBS，基于位置的服务），形成“精装修工位/办公间+团购商+社交”，即“自如友家+美团+linkedin”形式，则潜
7、力巨大。,7,1.概述-办公领域的共享经济,？,1.概述 2.主要客户群体分析 3.联合办公模式及国际代表企业研究 4.国内联合办公现状 5.国内联合办公横向比较 6.竞争建议 7.总结,目录,Contents,8,2.主要客户群体分析,数据来源：Global Coworking Survey,9,根据2011年Global Coworking Survey，联合办公空间的用户主要分为三种：自由职业者、创业团队和企业雇员。其中，在自由职业者占比最大(54%以上)，也是最忠诚的群体，由于数量众多，且流动性较低而成为联合办公空间提供最稳定的现金流，是联合办公空间盈利的基石。,注：2015年4thG
8、lobal Coworking Survey结果暂未公布,Wework公司的主要客户：自由职业者及初创团队,2.主要客户群体分析-美国自由职业者,数据来源:FREELANCING IN AMERIC,10,2015年统计数据显示，在美国有5300万人从事自由职业，占总工作人口的34%（美国第三产业占比高达78%）。其中包括2100万(40%)独立合同工、1430万(27%)的兼职工、930万(18%)从事多样化的工作，550万(10%)做临时工还有280万(5%)自由业务的小生意主。正是庞大的自由职业群体催生了Wework为代表的共享办公模式的兴起。自由职业者主要从事的职业为： 信息技术与编程
9、(IT & Programming，41% ) 多媒体与创意设计( Design & Multimedia ，24%) 写作与翻译(Writing & Translation ，18%),2.主要客户群体分析-美国创业团队,数据来源：世界银行，全球营商报告,11,2015年世界银行发布全球营商报告，通过十个指标来度量全球189个经济体的营商环境便利程度，这些指标包括开办企业手续、办理施工许可、纳税和解决破产问题等。 美国营商环境排名第7、中国排名84位,创业环境,创业比例,联合办公的另一个主要的需求团体是初创公司。美国具有先进的创业培训和便捷的创业环境，在创业比例和成功率上都高于我国，初创公司
10、对租赁面积要求低、灵活度高、期待社群能够给予关注/发展/投资，从而形成了联合办公模式的第二大需求群体。,美国在大学生创业比例、创业成功率及每千人口企业数量方面显著高于我国。良好的创业环境诞生了众多初创型企业，从而成为了联合办公模式的第二大需求群体。,数据来源：北京市统计局，2014年北京市人口发展变化情况及特点,12,反观中国的自由职业者。自由职业的发展程度与第三产业尤其是知识经济在GDP中占比息息相关，美国的第三产业占比75%，而我国2015年上半年第三产业占全国GDP的比重刚达到49.5%。,2.主要客户群体分析-中国自由职业者,备注：北京2013年末，从事租赁和商务服务业141.7万人，
11、占12.8%；信息传输、软件和信息技术服务业93.0万人，占8.4%；科学研究和技术服务业95.2万人，占8.6%。,以北京为例，2015年上半年北京第三产业GDP占比达到80.9%，已达到发达国家水平，是我国第三产业最发达的城市。截止2013年末，全市从事知识经济相关人数占总从业人员的29.8%，而这其中自由职业者比例预计低于15%（美国水平的一半），据此估算北京自由职业者（知识经济）为50万人，占比仅为4.5%，远低于发达国家水平。,目前对于中国或者在一二线城市的自由职业者的数量并没有详细统计，但第三产业水平整体决定了中国缺少这一群体，与知识经济相关的自由职业者目前主要存在于第三产业占比高
12、的北上广深等一线及少数二线城市； 截止2015年上半年，第三产业占比超过49.5%的省份共有10个，分别是北京、上海、海南、山西、天津、新疆、广东、甘肃、浙江和重庆；但是海南之所以三产占比高居全国第三，主要是由于其本身的工业占比就比较小，主要支柱产业是旅游业、房地产业；,产业差异大,从业人数少,数据来源：中信证券，房地产行业众创空间子行业专题研究报告,13,中国的创业企业方面，自2014年开始，政府大力营造“大众创业、万众创新”的双创局面，并作为国家战略层面进行推动。预计我国创业环境将得到大幅改善，创业企业将会逐步涌现。,2.主要客户群体分析-中国创业团队,近期国家推动双创的“举措”,数据来源
13、：工商总局，全国市场主体发展分析报告,14,全国新注册企业数量,新注册企业2014年增速（分行业）,截止2015年10月14日，国家工商总局报告显示目前我国平均每天新登记企业1.16万户，已连续6个月保持高位增长。前9个月，全国小微企业达305.18万户，占新登记企业总数的96.62%。小微企业“铺天盖地”格局逐步显现。 产业结构继续调整优化，第一产业和第三产业较快发展。1月至9月，全国新登记企业在三次产业数量分别为13.9万户、47.2万户、254.8万户，分别同比增长23.1%、4.1%、22.4%，分别占新登记企业总数的4.4%、14.9%、80.7%。,2014年每月新注册企业数量达到
14、30.4万户，同比2013年增长了近50%；新注册企业类型增速最快的当属第三产业，而科研技术服务类和IT服务类企业的增速尤为迅速。,随着创业环境的逐步改善及政府的大力推动，小微企业数量在2013年已呈现高速增长的趋势，2015年新注册企业增长率仍维持高位增长。,历年情况,2015年,2.主要客户群体分析-中国创业团队,数据来源：中信证券，房地产行业众创空间子行业专题研究报告,15,30岁之前开始创业最大的困难,其中，创业场所支持与硬件设备支持合计占到了超过15%的比例。创业型企业往往一开始人员少，对办公面积需求不高，且存在很强的灵活性。传统的办公楼租赁方式一般为整租较大面积，且需要有押金，租赁
15、期相对较长。很多初创企业并无足够的资金沉淀于办公场所的开销上。而另一方面，目前绝大部分商业物业运营过程中并没有给创业型企业提供特殊针对服务的能力，针对创业企业的联合办公模式，无论从规模还是质量上看都刚刚起步。,创业企业在成立之初往往面临很多困难。根据创业邦杂志对约300个创业者的调查问卷显示，创业中面临的最大困难为创业知识培训、资金支持、政策支持、场所支持、创业导师的指导等等。,2.主要客户群体分析-中国创业团队,2.行业趋势-总结,数据来源：各事业部调研统计,16,观点,以美国为代表的的发达国家自由职业者数量能够占到总工作人口的34%，这些自由职业者构成了联合办公模式的最主要客户；而我国自由
16、职业者数量和占比、远程办公成熟程度远不及发达国家，不能盲目照搬模式、高估此类客户需求。（数据见下虚框内） 对联合办公进入城市的研究，应着重观察知识经济从业人员占比结构较高的一线、二线城市。 随着国我国“双创”战略的实施推进，创业环境逐渐改善，来自IT服务、科研技术、软件、金融创新等方面的创业企业大量涌现，传统办公模式并不能完全满足其需求，建议联合办公模式主要针对该类群体的具体需求进行进一步研究。,美国各大企业对自由职业者的需求持续上升,美国远程或在家办公占比已达到45%,1.概述 2.主要客户群体分析 3.联合办公模式及国际代表企业研究 4.国内联合办公现状 5.国内联合办公横向比较 6.竞争建议 7.总结,目录,Contents,17,3.联合办公模式及国际代表企业研究,数据来源：各事业部调研统计,18,联合办公目前划分为四种模式，分别是联合办公空间模式、众创空间模式、创业社区模式、孵化器&加速器模式。其中联合办公空间、创业社区的收入主要来源于租金，孵化器&加速器主要依靠投资入驻的初创企业获得收益，众创空间则介乎二者之间，收入来源比较多元化，
