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1、城市别墅案例及借鉴思考,内容框架,别墅案例 案例启示及本案思考,别墅案例,绿城御园,香蜜湖1号,案例借鉴,城市别墅KPI,案例选取原则,区域内高认知的别墅产品 成功实现平台溢价 良好的市场影响力和口碑,案例选取原则,绿城御园,西山外围但可兼收颐和园地段资源利好/优越的交通位置/低容积率高品质精装公寓社区,绿城御园,核心价值支撑元素-西山人文资源的极致演绎,皇家风范、贵族气势,中式园林打造技法：与玉泉山、万寿山的借景、对景,文艺复兴帕拉迪奥圆厅别墅布局、风格,香山、玉泉山、万寿山、圆明园、畅春园、颐和园、静宜园、静明园,欧式古典园林对称布局,绿城御园,多重区隔设置，保证私密性，突出领地感,绿城御
2、园,御园会 中国首席私人俱乐部，新阶层沙龙，新兴的“贵族文化形态”,盛世华章 乾隆二十五宝亮相京西御园汇,2009年10月28日晚间，“乾隆二十五宝世界巡回展中国始发酒会”在坐落于京西玉泉山麓的国内顶级俱乐部“御园会”隆重举行。这是故宫博物院唯一授权复制的全套乾隆二十五宝在国内首次亮相。,汇四海尊容2009全球价值御园汇启幕盛典,御园会 少数人的上游精英交际场所 最好的建筑材料和设计师 最精美的艺术品内装 专业的管理团队,绿城御园,“三山五园又一园”的规划设计西山的“对景，借景”，新古典主义风格，整体呈现出恢弘与庄重的皇家气势,御园秉承“大园林”的概念，融会欧洲宫廷古典园林的园艺技法，使整个园
3、区与万寿山、玉泉山、颐和园以对景、借景的关系，展现恢弘一体的巨幅山水景观，达到虽非我有而皆为我备的境界。,秉承世界宫廷建筑理念，吸取文艺复兴时期建筑精髓，追求整体恢弘与庄重。纯石材外立面大方简洁，方寸之间，尽显纯粹的高贵，外在品质与内在气质完美统一，新古典主义风格卓然绽放。,新古典主义 风格建筑,欧洲宫廷 古典园林,绿城御园,差异化的产品创新设计，引领高档别墅物业；产品在区域内具有一定的补缺性,圆厅别墅,沿袭意大利文艺复兴后期大师帕拉蒂奥的代表作圆厅别墅的布局和风格； 正门台阶尺度豪阔，平面正方形，四面有门廊，六根爱奥尼克式柱子，体现出纯正的新古典主义风格； 圆厅的设计凸显了走廊实质的轴线感，
4、是控制整体空间完全对称的一个轴心，通过这种导向感塑造出古典的尊崇感与高贵气质。,圆厅,“十字形”的平面布局，将产品的空间功能划分为四个区域，礼仪区（包括门厅、接待区）、社交区（包括起居室、正餐厅）、家庭活动区（包括家庭室、中西厨、早餐厅）与休息区（主卧室与次卧区域）; 每个空间均保持着非常好的独立性与联通性，避免了空间之间的功能性干扰；同时四个区域可通过“十字形”布局的中心点，进行自由转换。,我们这边的客户大部分比较年轻，有一些别墅客户过来，但是发现是平层也就走了。项目销售经理,绿城御园,高品质欧式奢华装修提升项目形象，提供品质附加,多处采用国外进口石材，礼仪空间的感受充分放大，带给客户尊崇体
5、验。 样板间装修对西式生活的经典诠释赢得客户赞赏。 对别墅地下空间的精装（成品打造影音房）成为项目亮点,绿城御园,高科技应用，13大提升居住感受的智能系统引入，带给客户良好居住体验的联想,01、小区智能保安系统 02、景观水不结冰系统 03、道路融雪系统 04、电梯系统 05、恒温恒湿系统 06、新风系统 07、中央吸尘系统 08、地板采暖系统 09、同层排水系统 10、直饮水系统 11、钢管饮水系统 12、家居智能安防系统 13、降噪系统,09年6月，御园推出绿城北京御园服务白皮书 对今后北京乃至全国的豪宅营销市场具有重要的借鉴和参考价值,绿城御园,园厅别墅建立价格标杆，平层官邸实现较高价值
6、，保持较高去化速度的情况下全面超越平台价格,一期07年5月开盘，共67套，其中三层平层官邸64套，园厅别墅3套，目前已经售罄； 平层官邸面积330-460，园厅别墅680 整体价格： 1200-4500万元/套 公寓首层送庭院，别墅庭院精装,二期09年6月开盘，共105套，其中平层官邸99套，园厅别墅6套，截止8月12日，累计签约92套，成交均价40857元/ 平层官邸面积380-420，园厅别墅地上740，地下300 整体价格：1500-7000万元/套,二期开盘2个月，累计签约92套， 销售额达15亿，销售率达88%，均价40857元/,绿城御园打造要点,香蜜湖1号,强势自然资源/优越的交
7、通位置/容积率极致分解高品质复合社区,香蜜湖1号,充分利用空间，通过分解容积率等各种方式营造空间感和舒适的居住环境,香蜜湖1号,类山地处理手法最大限度利用香蜜湖景观,横向处理手法： 香蜜湖1号基地地形平坦，局部有起伏，最大高差约4米。为使香蜜湖景观最大化引入小区内，将场地由西至东逐级抬高，在心理上首先造成“迎向”香蜜湖的感观，然后通过视线分析，争取使尽量多的住户可以在家中饱览香蜜湖风景，从而体现出项目独一无二的尊贵性。,横向处理,竖向处理手法： 竖向上采用“类山地手法”营造出一定坡度，使小区内空间富于变化，而且创造更好的景观效果；前后建筑层级明显，弱化由于建筑密度较大所导致的楼间距偏小的问题。
8、,竖向处理,水平视线,香蜜湖1号,通过节点景观、轴线景观的打造，营造视觉通廊，弱化项目园林面积偏小的问题,香蜜湖1号,通过节点景观、轴线景观营造视觉通廊，形成社区内区隔感受,香蜜湖1号,会所奢华外观与内饰，五星级尊享服务,香蜜湖1号,立面打造色彩沉稳，材质高档昂贵,香蜜湖1号,双拼产品进行类独立别墅设计，营造别墅居住感受,香蜜湖1号,Town House 式的前廊后院,香蜜湖1号,叠拼，营造坡地景观,香蜜湖1号,智能化家居系统,立面方案:经典、稳重,智能灯光控制系统,欧蒙特专用背景音乐系统,室外可视对讲系统,智能化家居系统： 霍尼维尔家居智能化系统+无线网络组合让业主心神舒畅地生活。系统可扩展
9、远程网络控制家电；电话遥控家电；客厅内主机面板控制室内灯光、窗帘、AV设备；通过网络远程监控家内状况等。完善的菜单模式让业主随心所意地选择。,香蜜湖1号在设备方面主要采用了14项新技术： 1、家居智能系统； 2、智能电梯系统； 3、智能门锁； 4、专业家庭背景音乐系统； 5、小区安防系统； 6、无线网络系统； 7、停车场高速道闸系统；,8、热水循环系统； 9、动力新风换气系统； 10、恒温泳池热泵技术； 11、三级浪涌保护装备； 12、小区变频供水； 13、变频空调系统； 14、弱电箱系统。,香蜜湖1号,名家手笔，整体与细节兼顾,建筑设计：澳大利亚柏涛建筑设计 园林设计：柏景园林设计 样板间设
10、计：香港梁志天工作室 风水顾问：香港风水大师黄一真,叠水内部雕塑,会所外的装饰小品,九米挑高入户大堂,别墅的入口标识,大堂前厅,奢华展示风格,香蜜湖1号,物管服务贴心到位，高科技安保措施给足客户安全感,深度礼宾式 实行服务分级 搭建专属价值体系,四重安保体系： 外围：周边围墙红外对射系统；设置当今世界最先进的周界防范系统埋地电缆入侵探测系统。 小区内：电子巡更系统有线巡更和无线巡更相结合的方式；整个小区设置了多个分监控中心。 单元大堂：单元门庭闭路监控系统；三重门厅呼叫系统。 室内：电子视频系统。,香蜜湖1号打造要点,案例启示,城市别墅规划发展KPI,本案思考,别墅 将是本案实现产品价值突破的发力点： 1、依靠别墅产品，走高端产品路线，可以拉开同其他项目的差距，避免同质化 2、通过别墅的圈层影响力，可以带动高层住宅的销售,别墅产品力思考,所见，超所得,合理控制面积的情况下，更多的花园赠送、更大的公共绿地,所住，超所想,仿独门独院设计，打造类独栋私家府邸，小面积低总价，轻松实现别墅梦,私密环境+内部景观,豪宅的主旨在于景观，别墅产品需注重景观打造，实现不可多得的城市花园,品牌物业+智慧生活,选择明星级物管品牌，打造顶端豪宅服务；智慧社区，拔高别墅调性, Thank you ,
