连锁门店投资开发可行性分析报告

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1、第二章连锁门店投资开发可行性分析,学习目标,一、门店投资开发可行性研究内容 二、门店投资开发可行性环境分析 三、门店开发投资构成分析 四、门店开发投资经济评价,一、门店投资开发可行性研究内容,（一）门店投资开发项目可行性研究 1、概念 所谓门店投资项目的可行性研究就是指投资者拟投资开设一家门店，为实现预期的经营目标，在投资前必须进行认真调查、研究与拟建项目有关的各种资料；对各种可能的投资方案，进行全面的分析论证；预测、评价项目建成后的经济效益和社会效益，并在此基础上，综合论证项目投资建设的必要性，财务上的盈利性和经济上的合理性，从而为投资决策提供科学依据的工作。,2、作用 （1）作为门店投资项

2、目投资决策的依据 （2）作为向银行等金融机构或金融组织申请贷款、 筹集资金的依据 （3）作为编制设计和进行建设工作的依据 （4）作为签订有关合同、协议的依据 （5）作为项目进行后评价的依据 （6）作为项目组织管理、机构设置、劳动定员的依据 （7）作为环保部门审查项目环境影响的依据，也作为向项目所在地政府和规划部门申请建设执照的依据,（二）门店投资项目可行性研究的基本内容 1、宏观投资环境分析 国内商业发展现状分析、未来几年影响商业发展的宏观因素分析、未来几年影响商业发展的国际环境分析 2、地区行业概况分析 3、地区市场需求情况调查和预测 4、地区主要门店的竞争状况调查分析 5、门店业态选择和经

3、营规模分析 6、门店选址分析 7、门店卖场布局策划方案的分析 8、门店经营策略分析 9、投资估算和筹资方案分析 10、经济评价 11、门店开发可行性结论,二、门店投资开发可行性环境分析,（一）门店投资开发环境的概念 门店的投资环境就是指对投资在某一区域内的门店的投资项目所要达到的目标产生有利或不利影响的外部条件。它包括对投资具有影响的区域范围内的社会政治、经济、法律、文化、自然地理、基础设施、服务等综合条件。,（二）门店投资开发环境的类型 按投资环境存在的物质形态进行划分 硬环境 、软环境 按投资环境存在的范围不同进行划分 宏观投资环境、中观投资环境、微观投资环境 按投资环境存在的内容不同进行

4、划分 社会政治经济环境、物质技术环境 自然地理和资源环境,（三）门店投资开发环境的特征 1、综合性 2、区域性 3、动态性 4、差异性,（四）门店投资开发环境分析的内容,（五）门店投资开发环境分析方法,1、道氏评估法 2、多因素评估法,1、道氏评估法,道氏评估法是美国道氏化学公司根据自己在海外的经历提出的。道氏公司认为，投资者在国外投资所面临的风险分为两类：其一是正常企业风险或称竞争风险。例如，自己的竞争对手也许会产生出一种性能更好或价格更低的产品。这类风险存在于任何基本稳定的企业环境之中，它们是商品经济运行的必然结果。其二是环境风险，即某些可以使企业所处环境本身发生变化的政治、经济及社会因素

5、。这类因素往往会改变企业经营所遵循的规则和采取的方式，对投资者来说，这些变化的影响往往是不确定的，既可能是有利的，也可能是不利的。,据此，道氏公司把影响投资环境的诸因素按其形成的原因及作用范围的不同分为两部分：企业从事生产经营的业务条件和有可能引起这些条件变化的主要压力。这两部分又分别包括40项因素。在对这两部分的因素作出评估后，提出投资项目的预测方案的比较，可以选择出具有良好投资环境的投资场所。,投资环境不仅因国别而异，即使在同一国家也会因不同时期而发生变化，所以，在评价投资环境时，对其不仅要看过去和现在，而且还要评估今后可能产生的变化，以便确定这些变化在一定时期内对投资活动的影响。美国道氏

6、化学公司从这一角度出发，制定了一套投资环境动态分析方法，基本内容见表,道氏评估法分四个步骤： 第一步，评估影响企业业务条件的各个因素 第二步，评估引起变化的各个主要压力因素 第三步，在前两步的基础上，进行有力因素和假设条件的汇总，从中指出810个能获得成功的关键因素 第四步，在确定各关键因素及其假设条件后，提出四套项目预测方案。,第一套是根据未来7年各关键因素“最可能”的变化而提出的预测方案：第二套是假设各关键因素的变化比预期的好而提出的“乐观”预测方案：第三套是假设各关键因素的变化比预期的差而提出的“悲观”预测方案：第四套是各关键因素变化的最坏、可能导致公司“遭难”的预测方案。在各个预测方案

7、提出之后，请专家对各个方案的可能出现的概率进行预测，从而作为决策的参考。,2、多因素评估法,闵氏多因素评价法把影响投资环境的因素分成十一个大类，每一大类因素由一组子因素组成，先对各类因素的子因素作出综合评价，再对各因素作出优、良、中、可、差的判定，然后按下列公式计算投资环境总分： 投资环境总分=W(5ai+4bi+3ci+2di+1ei) 式中: Wi表示第i类因素的权重； ai 、bi 、ci 、di 、ei是第i类因素被评为优、良、 中、可、差的百分比，且a+b+c+d+e=1 i=1、2、3、11 投资环境总分的取值范围在15之间，愈接近5，说明投资环境愈佳。反之，愈接近1，则说明投资环

8、境愈劣。多因素评估法考虑到的因素比较细致全面，由专家进行评分简便易行，但对各个因素的权重的设定需要认真分析确定。,三、门店开发投资构成分析,（一）门店开发投资的构成 门店投资项目的总投资是指拟建项目全部建成、投入运营所需的费用总和 。在项目的可行性研究和经济评价中，对投资项目总投资的估算，主要是对项目所需的固定资产投资、流动资产投资、无形资产投资和递延资产投资的估算。,（二）门店所需各类资产及其投资构成 A、固定资产投资 1、门店固定资产的分类 按经济用途分类 营业用固定资产（房屋及建筑物、机器设备、交通运输工具） 非营业用固定资产（职工宿舍、食堂、托儿所等） 按所有权分类 门店自有固定资产、

9、其他企业投资的固定资产、租入固定资产 采用经济用途和使用情况相结合形式分类 房屋及建筑物、机器设备、交通运输工具、办公设备、 电器及影视设备、文体娱乐设备、其他设备,2、固定资产投资的构成 （1）工程费用 指直接形成固定资产的工程项目费用，可分为建筑工程费、安装工程费及设备购置费 （2）工程建设其他费用 勘察设计费、研究试验费、可行性研究费、临时设施费、投资借款利息费、工程质量检测费、土地使用税、征地安置与补偿费、单位建设管理单位的管理费 （3）固定资产投资方向调节税 （4）预备费用 基本预备费、涨价预备费,B、流动资产投资 流动资产是指可以在一年或长于一年的一个营业周期内变更或加以运用的资产

10、。一般包括现金、银行存款、短期投资、应收及预付款和存货等。 （1）现金 （2）门店的短期投资 债权性证券、权益性证券、混合性证券 （3）应收及预付款项 应收账款、应收票据、其他应收款、预付款项 待摊费用 （4）存货 原材料、燃料、物料用品、低值易耗品、商品,C、无形资产 指门店长期使用而没有实物形态，能够在门店经营中长期发挥作用的权利、技术等特殊资产。一般包括专利权、商标权、著作权、非专利技术、土地使用权、商誉等。 D、递延资产投资 指不能计入当年损益，应当在以后年度分期摊销的各种费用。其中包括开办费、以经营租赁方式租入的固定资产改良支出、以及对原有固定资产进行装修、装潢等的净支出。,（三）门

11、店投资规模估算 门店投资规模的估算依据，就是门店投资的各项资产内容，故首先应准确地确定门店所需各项资产的种类和数量，然后以此计算所需资金量。进行门店投资规模估算可采用不同的方法，但常用的是分项详细估算法，即先分别计算拟建门店各项资产所需投资额，然后进行加总。,四、门店开发投资经济评价,（一）经济评价 1、涵义： 投资项目的经济评价是采用一定的方法和经济参数，对项目投入产出的各种因素进行研究、分析计算和对比论证的工作。,准备工作,不确定性分析,不确定性分析,确定最有方案,国民经济评价,财务评价,方案比较,方案比较,2、内容,（二）门店开发的财务评价 1、内容 门店开发财务评价是投资项目经济评价的

12、重要组成部分，它是在国家现行财税制度和价格体系的条件下，计算项目范围内的效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，分析项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，以考察项目在财务上的可行性。门店开发财务评价内容主要包括门店财务盈利能力分析、门店清偿能力分析两个方面,2、程序 分析财务数据 编制财务报表：基本报表、辅助报表 计算财务效益指标 依据财务基本报表计算各项评价指标 进行不确定性分析 敏感性分析、盈亏平衡分析、概率分析,3、门店开发财务盈利能力分析 （1）投资利润率 投资利润率指项目达到生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率。对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算生

13、产期年平均利润总额与总投资的比率。其计算公式：,年利润总额=产品销售收入-产品销售税金及附加-总成本费用 总投资=固定资产投资+投资方向调节税+建设期利息+流动资金 投资利润率指标反映项目效益与代价的比例关系。当项目投资利润率高于或等于行业的基准投资利润率或社会平均利润率时，说明项目是可以接受的。,（2）投资利税率 投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利税总额或项目生产经营期内的年平均利税总额与总投资的比率。其计算公式为： 投资利税率= 投资利税率高于或等于行业基准投资利税率时，证明项目可以采纳。投资利税率和投资利润率不同，它在效益中多考虑税金。,式中：年利税总额=年利润

14、总额+年销售税金及附加,（3）资本金利润率 是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力，其计算公式为：,案例：某项目总资金为2400万元，其中资本金为1900万元，项目正常生产年份的销售收入为1800万元，总成本费用924万元（含利息支出60万元），销售税金及附加192万元，所得税税率33%。试计算该项目的总投资利润率、投资利税率、资本金利润率。,（4）销售利润率 （5）投资收益率 （6）投资回收期（T） 一个建设项目从开始投入生产年算起，到用每年的净收益将初始投资全部回收时止所需要的时间 （7）财务净现值（NP

15、V） 财务净现值是反映项目在计算期内获利能力的动态指标。是按行业基准收益率（可通过查建设项目经济评价方法与参数取得）或设定的折现率（当行业未制定基础收益率时），将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。其表达式：,（8）财务内部收益率 是评价项目盈利性，进行动态分析时采用比较普遍的一个指标。它反映项目对占用资金的一种补偿、报酬和恢复能力,4、门店财务清偿能力分析 （1）固定资产投资国内借款偿还期（选读） （2）资产负债率（长期偿债能力比率） （3）流动比率（短期偿债能力比率） （4）速动比率（短期偿债能力比率）,（三）门店开发的不确定性分析 1、盈亏平衡分析 （1）涵义 盈亏平衡分

16、析又称量本利分析，通过分析产量、成本、与方案盈利能力之间的关系找出投资方案盈利与亏损的临界点，以判断不确定性因素对方案经济效果的影响程度。,销售收入(R)、产品价格(P)与产品产量(Q)之间的关系,总成本(C)、固定成本(CF)、单位产品变动成本(Cv)和产品产量(Q)之间的关系,（2）盈亏平衡分析图,销售收入、总成本和产品产量之间的关系,练习：某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800万元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系。求盈亏平衡点产量、盈亏平衡点价格、盈亏平衡点单位产品变动成本,2、敏感性分析 （1）敏感性分析 是研究一个或多个不确定性因素的变化一定幅度时，对方案经济效果的影响程度，反映投资方案在外部条件发生变化时的承受能力。 若某不确定性因素在较小的范围内变动时，造成经济效果评价指标有较大的变动，从而影响原来结论的正确性，则该不确定性因素是敏感因素。不确定性因素变动的范围越小，而造成的经济效果评价指标变动的范围越大，则敏感性越强。 敏感