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1、马家堡三期项目 市场研究及产品定位报告,2019年8月,第 2 页,思源顾问,本案（东区）定位概要,市场定位：“紧邻南三环、稀有水景、高性价比的品质住宅社区” 建筑形态：板塔结合为主力，纯板楼次之，辅以少量塔楼以消化容积率。 南北向建议以纯板楼产品为主，东西向可以更多地以板塔结合形式为主。,2019年8月,第 3 页,思源顾问,本案（西区三角地）定位概要,市场定位：“南三环、城铁立体交通、升级商务公寓” 在此定位下，建议可以提高西区地块容积率至4.0以上。,2019年8月,第 4 页,思源顾问,马家堡三期整体价格定位,按容积率3.69，住宅及商务公寓地上总建筑面积 37.62万平米，销售均价6
2、200元/平米估算，本项目住宅及商务公寓部分预期实现销售收入233,244万元（暂未计商业部分）。,2019年8月,第 5 页,思源顾问,纲 要,一、马家堡三期基本概况 二、区域房地产市场整体研究寻找区域的市场机会点 三、区域典型住宅个案研究分析区域产品销售现状 四、南城写字公寓市场研究写字公寓的市场可行性 五、本案东区产品定位和价格预期 六、本案西区（三角地）产品定位和价格预期,2019年8月,第 6 页,思源顾问,项目区位,本项目地处马家堡板块-南城的成熟居住地段之中。,本项目地处丰台区马家堡西路东侧，西距规划中的地铁4号线（北宫门马家堡）约1公里，北侧距离南三环辅路约200米。,本案,2
3、019年8月,第 7 页,思源顾问,地块形状,马家堡三期地块分为东区和西区两部分 东区地块东至规划中的马家堡路，西到马家堡中路，北临马草河，南至康复中心宿舍北墙 西区地块西临马家堡西路，南侧为规划调整后的马草河北岸,2019年8月,第 8 页,思源顾问,马家堡三期规划指标,2019年8月,第 9 页,思源顾问,纲 要,一、马家堡三期基本概况 二、区域房地产市场整体研究寻找区域的市场机会点 三、区域典型住宅个案研究分析区域产品销售现状 四、南城写字公寓市场研究写字公寓的市场可行性 五、本案东区产品定位和价格预期 六、本案西区（三角地）产品定位和价格预期,2019年8月,第 10 页,思源顾问,北
4、京市20042005年房地产价格走势,从数据表上看，北京市房地产价格在2003年至今保持着稳定增长的趋势； 当前的宏观调控政策主要是打击房产投机行为，北京房市投机氛围较弱，受政策影响相对较小。预计房价会继续保持稳定增长的态势。,2019年8月,第 11 页,思源顾问,丰台区2004-2005年房地产价格走势,从数据表上看，丰台区房地产价格在2004年至今基本保持稳定增长的趋势；区域的房地产价格正好成为南城是北京热点区域的验证； 至2005年5月，丰台区的全区房地产整体均价已经达到5515元/平米，与2004年同期4454元/平米的整体均价相比，上升了近1000元/平米。,2019年8月,第 1
5、2 页,思源顾问,区域整体优势,马家堡板块-位于南三环、四环之间，西起草桥、东到洋桥，因马家堡西 路的通车而迅速崛起，现已成为南城的黄金居住地段。 三点一线发展格局-丰台地区紧围南三环沿线发展布局已逐步形成，由丽泽商务区、丰台新区、大红门商业街（第五商圈）三个点和“南三环”这个线构成的 “三点一线”，正是丰台“一五五”发展战略的重要步骤。而“马家堡板块”恰好在这“三点一线”围合的区域核心地带，将是这个经济带发展直接受惠者。 整体规划优势提升区域价值-政府将南城定位成京城“居住区”，随着连接马家堡板块与中心城区的马家堡西路和地铁四号线的修建，将直接提升马家堡区域价值。 价格优势带来升值空间-房地
6、产开发相对滞后，加上土地资源丰富，房价相对较低。处于同等位置环线上的楼盘，房价比北部及东部要低2000元/平方米左右。,2019年8月,第 13 页,思源顾问,区域发展特征,南城的区域认同感不强,服装，建材产业聚集,三环四环之间，环线交通便利 多条轻轨城铁的建设，未来交通进一步改善,低价格，高品质，造就巨大升值空间,交通,区域认同感,区域产业,升值潜力,现有住宅,现有住宅建筑密度较大，多为塔楼 房屋讲求实用，强调实用率,2019年8月,第 14 页,思源顾问,区域调研范围界定,研究范围 东至南苑路 南至南四环 西至京开高速 北至南三环,2019年8月,第 15 页,思源顾问,区域住宅项目搜索,
7、2019年8月,第 16 页,思源顾问,在售及待售项目列表,2019年8月,第 17 页,思源顾问,在售及待售项目开发规模,该区域项目的总建筑规模普遍偏大， 有9个项目总建筑规模超过20万平米。,2019年8月,第 18 页,思源顾问,项目建筑形态,建筑类型多数同时包括板楼和塔楼两种产品，但在规划布局上相对独立。,2019年8月,第 19 页,思源顾问,在售项目-板楼价格,板楼价格集中于50007000之间，近一半项目的价格超过6000。,2019年8月,第 20 页,思源顾问,在售项目-塔楼价格,塔楼价位集中于45006000元/平米之间，只有星河城三期塔楼达到了均价6500元/平米，其建筑
8、形式为塔板结合的塔楼部分。,2019年8月,第 21 页,思源顾问,区域潜在项目,案名：亚飞 西马金润家园附近 板楼 预计售价6000元/平米 供应量不大，约10万平米 由首座绿洲同一开发商鑫华利苑房地产开发有限公司。,本案,区域潜在项目,2019年8月,第 22 页,思源顾问,区域房地产市场发展与走势分析,1,随着南城规划发展的进一步向前推进，区域房地产市场一直呈现上升趋势；星河城由起初4000元/平米的起价至当前6500元/平米以上的售价就是最好见证；,2,从数据来看，目前此板块主要以中低档房产供应为主，讲究实用性，强调得房率；,3,区域内开发的住宅产品多数都是大盘项目，开发规模均在20万
9、平米以上。,2019年8月,第 23 页,思源顾问,区域市场研究对本项目的启示,区域内 板楼是主流产品！,板塔结合形式会带来 塔楼产品价值的提升！,规模40万平米 的纯粹塔楼 存在巨大市场风险 ！,2019年8月,第 24 页,思源顾问,纲 要,一、马家堡三期基本概况 二、区域房地产市场整体研究寻找区域的市场机会点 三、区域典型住宅个案研究分析区域产品销售现状 四、南城写字公寓市场研究写字公寓的市场可行性 五、本案东区产品定位和价格预期 六、本案西区（三角地）产品定位和价格预期,2019年8月,第 25 页,思源顾问,样本选取原则,我们选取项目周边具有代表意义的楼盘作为本次市场研究的重点； 所
10、选取的样本总建筑规模与本项目总建筑规模具有规模上的竞争意义，开发规模在20万平米以上； 对本项目周边区域的各种建筑形态进行综合研究；,2019年8月,第 26 页,思源顾问,个案研究,星河城 瑞丽江畔 恋日花都 西马.金润花园,2019年8月,第 27 页,思源顾问,星河城基本资料,星河城三期,星河城三期总建筑面积：50万平米 总户数：3765户 交通状况：临近地铁四号线 建筑形态：板楼、塔楼 配套：双会所,2019年8月,第 28 页,思源顾问,星河城三期,星河城三期主要以龙形水系为主要景观； 主要以高层板楼为主； 属于高密度社区；,塔楼,2019年8月,第 29 页,思源顾问,星河城户型比
11、例,星河城主要以二居与三居为主，各占37与43的居室比例；,2019年8月,第 30 页,思源顾问,星河城推出的居室面积走势,单位：元/平米,星河城自2003年6月27日进行预售以来，一直以100平米左右的两居与120平米左右的三居的经济型户型为主；,2019年8月,第 31 页,思源顾问,星河城三期纯板楼户型面积,2019年8月,第 32 页,思源顾问,星河城借鉴户型,此户型设计做到完全的明厨明卫，以及大面积的餐厅采光； 室内功能间充分的动静分离； 短进深（12.5米），大面宽（11.5米）；,2019年8月,第 33 页,思源顾问,星河城价格走势,星河城自2003年8月开始销售以来，以较低
12、的市场价格入时，采取低开高走的策略将楼盘价格攀升至成交价6500元/平米； 销售价格平稳攀升，中间所受价格阻力因素较小；,2019年8月,第 34 页,思源顾问,星河城月销售套数,月均200套/月的销售套数，相比其他楼盘而言销售速度非常快；,2019年8月,第 35 页,思源顾问,星河城月销售面积,走经济型户型的星河城，月均销售面积在20000平米以上，年平均销售面积在25万平米左右，让我们看到了南城的强劲需求力；,2019年8月,第 36 页,思源顾问,星河城销售速度与销售价格交叉分析,星河城到目前为止共开发三期，从2003年开盘销售以来，购房者正在逐渐对星河城进行认知，但是截至目前为止，星
13、河城在以后开盘期间，销售速度特别快；,后期星河城因为进入尾房销售阶段，销售速度放慢，继续将价格拉高，为三期部分楼盘的开盘销售做好准备；,2019年8月,第 37 页,思源顾问,星河城销售率,考虑到星河城一期现房销售后将不再在房地产交易中心进行预售登记，一期三居74套剩余房实际已经销售，故本楼盘实际销售率比96高； 销售签约时间截至目前，不包括目前星河城三期部分正在内部认购楼座；,2019年8月,第 38 页,思源顾问,星河城热销户型研究,主力两居与三居近100的销售率成为星河城最为热销的户型；,2019年8月,第 39 页,思源顾问,个案研究,星河城 瑞丽江畔 恋日花都 西马.金润花园,201
14、9年8月,第 40 页,思源顾问,瑞丽江畔基本资料,容积率：2.68 总建面：336000平米 建筑形态：5栋塔楼、12栋板楼,2019年8月,第 41 页,思源顾问,瑞丽江畔户型比例、面积,二居是瑞丽江畔的主力户型，占有49.87的比例，其次是一居与三居，占有比例分别是27.44、20.82； 主力户型的户均面积主要以经济型为主，一居户均面积在66平米左右，二居户均面积在98平米左右；,2019年8月,第 42 页,思源顾问,瑞丽江畔户型价格及其价格趋势,瑞丽江畔的价格走势并不如星河城价格攀升明显，自2004年1月开盘销售至2005年3月一直处于价格平稳销售期； 2005年3月以后，随着马家
15、堡区域的周边配套逐渐成熟以及逐渐进入现房销售的原因，瑞丽江畔的价格攀升至近6000元/平米的成交价， 截至目前为止，此楼盘的板楼均价至6300元/平米；,2019年8月,第 43 页,思源顾问,瑞丽江畔月销售套数,月均100套的销售速度较快，但是相对星河城200套/月的销售速度则不如； 10000万/平米的月均销售面积，12万平米的年均销售面积依然与星河城一同见证北京人对马家堡的认可度；,2019年8月,第 44 页,思源顾问,瑞丽江畔销售率,2019年8月,第 45 页,思源顾问,瑞丽江畔热销户型研究,一居、两居、为本项目销售率最高，考虑到项目有部分现房未进行房地产预售登记，因此，实际销售率
16、较总体销售率74高；,2019年8月,第 46 页,思源顾问,个案研究,星河城 瑞丽江畔 恋日花都 西马.金润花园,2019年8月,第 47 页,思源顾问,恋日花都基本资料,总建面：21万平方米 容积率：2.49 建筑形态：塔楼板塔建筑，其中建筑顶层有复式户型，并赠送露台；,2019年8月,第 48 页,思源顾问,恋日花都主力户型比例、面积,两居与三居为项目的主力户型； 户型面积相比马家堡区域其他楼盘较大，以舒适性两居与三居为主，面积偏舒适性与此楼盘紧邻三环有很大关系； 总体销售率较高，南北向板楼产品几乎100销售，剩余产品大多以东西向大户型为主； 通过此楼盘看出，东西向经济型户型依然受到市场认可，东西向舒适性户型则销售困难；,2019年8月,第 49 页,思源顾问,恋日花都平层户型,2019年8月,第
