《某历史文化商业街投资价值分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某历史文化商业街投资价值分析报告（89页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、聚焦新繁商业中心原点 抢占新繁第一财富口岸 颠覆新繁传统商业格局,千年繁街似锦 一览盛唐风华,一、成都新繁商业投资价值分析 二、繁湖盛肆项目介绍 三、繁湖盛肆投资潜力分析,目录,一、成都新繁商业投资价值分析,A、成都新繁基本情况,距今2700多年的历史，自古有“川西碧玉”之美誉，全国唯一保存完好的唐代园林东湖公园位于古镇中心。为国家、省、市、区“四级”重点镇，全国小城镇建设示范镇，四川省历史文化名镇，成都市优先发展重点镇。全镇幅员面积81.5平方公里，总人口12万余人。,历史文化名镇,基本情况, 房市金碟,优越区位条件,基本情况,新繁镇位于成都市以北、新都区西部，距成都市外环路9.5公里；可经
2、成彭高速、北新干线直达镇区，驱车15至30分钟即可到达成都，交通极为便利。正被着力打造为成都周边半小时经济圈中重要的生态工业卫星城、新都区副中心。,根据新一轮成都市总体规划，成都将形成南北轴线发展态势。新都正处于南北轴线发展的黄金走廊上，是成德绵经济带的桥头堡，成都新区、北部新城的核心组成部分（北部新城规划面积30多平方公里，其中新都区有22平方公里）。而新都正全力打造“一区一园一中心，两城两镇两区域”，大力推进工业东区、成都家具产业园、新都物流中心、北部新城和北部商城建设，优先发展新繁、石板滩两个重点镇。,良好发展机遇,基本情况,新繁镇城市发展以现代服务业为纽带， 以老城历史格局保护为核心，
3、由现代服务业 簇群、家具产业园、泡菜食品园、行政中心等4大功能片区和周边配套居住片区构成，形成“一轴、一带、一环、两园”的空间结构，有力统筹城乡，形成高度集中的活力城镇。,基本情况,根据新繁镇镇区总体规划，以唐代文化、生态环境为城市特色，以家具和食品为产业特色，着力打造成都市生态工贸卫星城，新都区副中心。,基本情况,B、新繁镇商业现况, 房市金碟,新繁的各主要街道与商业业态的整体布局,城镇商业布局已形成一定的趋势，但整体上仍然是沿街商铺自发成市，缺乏整体规划，品质较低；,临街小商铺中小型超市为主 社区级商业逐步形成 业态以百货、休闲为主,商业现况, 房市金碟,新繁主要街道商业情况调研分析,商业
4、现况,新繁目前的商业格局较混乱，虽然有相对集中的行业业态集中区，但都是自发形成，城区各路段人气、商业租金均由东向西呈递增态势，到正西街达到最高点；,本案周边实景照片 公园大门右边,本案周边实景照片正西街,商业现况,本案周边实景照片公园大门左边,本案周边实景照片北街,城区商业档次普遍较低，缺乏专业的商业整体规划、打造和商业运营管理，难以形成整体的强劲市场竞争力和商业吸附能力，更无法形成真正的城镇商业中心和核心商圈。, 房市金碟,新繁商业租金情况分析,正西街由于为城市的主要交通要道，展示性和通达性均强，加之多年来时间、空间和商业的不断积淀，使正西街成为了新繁商业最繁华的地段，租金最高。依次是小南街
5、、繁清路和繁崇路，其他街道受物业条件和地段的限制，租金普遍偏低。,商业现况, 房市金碟,新繁镇客群消费人群分析,新繁主要的消费力还是来源于新繁本地，而且是年轻一族和中青年时尚人群占据了绝对主力；而本地的商业业态、消费场所的档次一般，基本没有上档次的消费场所，无法满足当地消费者的日常消费需求，对于有较强实力，特别是有车一族基本都是到成都或者新都城区去消费。,商业现况, 房市金碟,作为新都的西部副中心，新繁正面临全新的发展机遇，这些内外优势的合力，将使得新繁成为北部新城最有潜力的投资区域之一。同时，西部最大家具园区诞生，新繁泡菜名扬海外，多元工业百花齐放，百货、餐饮、娱乐休闲丞待完善，城市的功能升
6、级受到一定程度的制约。,小结：, 房市金碟,一座集约化的商业中心 繁湖盛肆，应运而生！,新繁需要城市级的商业中心 新繁呼唤商业的发展升级, 房市金碟,二、繁湖盛肆项目介绍,新城镇建设商业新模式的典范 以东湖公园为核心的体现唐代文化特色的休闲旅游商业街区, 房市金碟,“繁湖盛肆”历史文化商业街，由新都区新繁镇锦水新居工程投资有限公司开发，占地80余亩，1期商业建筑面积32000余平方米，融汇城市中心街区、旅游综合街区、唐代文化街区、公园广场街区4大商业价值于一身，集吃、住、娱、游、逛、购、观等商业元素于一体，作为新繁加快城镇现代化建设、旧城改造的重点项目，建成后将成为新繁镇的中心商业街区。,项目
7、净用地：24780.35平方米 总建筑面积：32747.66平方米 容积率：1.66 建筑密度：57.88%,项目介绍, 房市金碟,繁湖盛肆1期东临东湖公园，南临正西街，独占新繁人气最旺的中心商业街区；西临宽20米的景观北街，北临东湖路（东湖森林广场），是新繁游客和当地居民自然汇聚的场所，拥有荟萃千年的浓郁商业传承。,优越的口岸位置加之丰富的历史文化、旅游资源，将使新繁及周边区域经济、文化、旅游等资源向本项目汇集；它将成为引领未来新繁商业新格局的城镇地标级商业中心,项目位置, 房市金碟,繁湖盛肆将购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店、超市、商务办公等城市配套服务功能科学合理地组合，兼顾空间环境、文化主
8、题与商业经营的相融，不同的业态之间相互依存，相互补充，打造出新城镇建设商业模式的典范，满足吃、购、娱、游、住、观等全面的消费需求。,作为新繁城市中心商业的中流砥柱，城镇样板商业项目，繁湖盛肆无疑是新繁商业时代的绝对中心和绝对地标，乃至区域影响力人文商业象征。,项目定位, 房市金碟,1、以东湖公园为核心，营造全方 位、互动型、体验式的唐代文化特色的休 闲旅游商业街区。 2、以文化为魂、建筑为体，商业为心，通过“人、商业、建筑、传统文化”的能动交替作用，在精心营造的商业空间里，将多种商业经营、民俗活动、民间艺术展示和文艺演出结合在一起，从而创造出有新繁地方特色的行为空间与商业文化，充分满足人们的寻
9、古怀旧心理与保留城市之根等多种需求。 3、通过特色的业态设置，将游玩与休闲融为一体，在摒弃城市中心商圈的喧嚣感和陌生感的同时，为人们提供一种轻松的“逛街拾趣”街巷氛围，适合都市人不想太辛苦，又想追求一定特色和环境的“闲适”心态。,商业理念, 房市金碟,繁湖盛肆业态规划,业态规划,科学规划，持续繁荣,根据各种业态不同的物业需求设计的产品，有网吧、超市、酒店、写字楼、餐饮、电玩、精品商业、酒吧等多种业态，形成互彰互补的业态产业链。使来到新繁的人们有乐可找，有食可尝，有色可餐，有店可住，有街可逛。,24小时的消费中心,业态规划,旗舰超市聚焦人流,Market*商场,四川大型连锁零售商“桂湖摩尔”的入
10、驻，将为商业街带来大量持续的人流，提升整个商业街的商业氛围。,业态规划,名品云集商机澎湃 时尚精品服饰专卖店、休闲服饰、珠宝、运动品牌折扣店，品牌女装、鞋店、化妆品、旅游民俗产品专卖店等，琳琅满目，令人流连忘返。,Shopping*购物,意向入驻服饰品牌包括美特斯邦威、真维斯、佐丹奴、雷迪波尔、波司登男装、阿依莲、利郎、海澜之家、骆驼牌户外休闲、鸿星尔克、意尔康、劲浪体育等知名品牌，将吸引大量的人群前来购物。,业态规划,烈火烹油饕餮时光 品牌中餐、西餐、特色小吃、快餐等餐饮业态品牌，中西合璧，意向客户包括吴铭火锅、胖妈烂火锅、北平楼老北京涮羊肉、龙虾一绝、黄氏鲜鱼庄、竹山老鸭酒楼、龙头跷脚牛肉
11、、陈氏牛肉馆、贵州苗乡酸鱼汤等。从1岁到80岁，怎样的人群怎样的品味都可以找到满意的美食，尽可早中晚吃上一整天。,Catering*餐饮,业态规划,缤纷休闲享你所想 咖啡、网吧、茶楼、洗浴、洗娃娃等休闲名店，浪漫休闲，无所不至。,Living*休闲,意向商家包括左岸咖啡、芙蓉春天咖啡、新繁健身会所、新繁茶楼、诗圣茶坊、竹林园等,业态规划,时尚娱乐欢乐绽放 酒吧、KTV、娱乐会所、电玩等娱乐业态， 活色生香，欢乐至上，引领潮流， 在玩乐之中感受不一样的城市魅力。,Entertainment*娱乐,业态规划,酒店商务引擎城市 品牌酒店、高档商务楼，在古色古香中融入时代城市商务元素， 为新繁城市中心
12、增添一道道靓丽风景线。,Hotel*酒店,繁湖盛肆各院落分层业态规划,整个项目由四栋楼组成，庭院呈半围合式布局，围而不合，通风采光佳。在业态规划上，充分考虑各街区的商业情景与功能属性，动静分区加以控制；在业态比例规划上，以达到基本业态的合理规划组织，以满足消费者多层次、多方位的需求为原则，餐饮约占30% ， 购物约占30%，休闲娱乐约占35%，其它约占5%。,1号院,2号院,3号院,分层规划,一号院为10428.26，局部4层 二号院为12367.31，局部4层 三号院为9332.56，三层,一号院业态规划 一号院整体定位中高端，包括：中高端服装、中高档餐饮、特色餐饮、咖啡厅、酒店、高档商务茶
13、楼、商务酒店；而1、2楼的餐饮、休闲正是3、4楼酒店的功能配套，使得成为一个功能完善、配套齐全的项目整体。, 房市金碟,分层规划, 房市金碟,分层规划, 房市金碟,分层规划, 房市金碟,分层规划, 房市金碟,二号院业态规划 二号院整体定位中端与大众化消费，一楼规划以大众品牌服饰和休闲运动服饰为主，二楼餐饮区可做火锅、汤锅、中式快餐等，三楼和四楼规划大众保健、网吧、电玩、KTV娱乐等，亦属于机动版块可根据市场需求适时调整。, 房市金碟,分层规划,分层规划, 房市金碟,分层规划, 房市金碟,分层规划, 房市金碟,三号院业态规划 三号院1至3楼主体部分整体规划为生活类超市主力店，1楼超市外围店规划为
14、服装饰品化妆品、银行网点、西式快餐。, 房市金碟,分层规划,古朴传统的街巷文化，现代时尚的商业氛围，科学合理的业态规划，这样全方位的“体验经济”风情商业街，吸引的将不止是游客，其本地居民的消费热情也将会被大大地带动起来。,小结：, 房市金碟,三、繁湖盛肆投资潜力分析, 房市金碟,（一）为什么要投资商业地产, 房市金碟,1、经济基础的大幅回升带动消费的增加,从GDP总量来看，成都近年来经济呈现较大规模增长，2009年全市实现地区生产总值4502.6亿元，同比增长了约15 。这些因素，使得人均居民消费支出大幅上升，也为商业经营提供了有力支撑。,2、通胀预期来势汹汹,要处理好保持经济平稳较快发展、调
15、整经济结构和管理好通胀预期的关系 。 温家宝 2010年3月5日,国际油价上涨：输入型 民工荒：成本推动型 西南旱情：粮价隐忧 火电催化能源价格 ,可以预见，投资商业地产能有效抵御通货膨胀，有利于资金的保值增值。,3、政策调控对住宅市场有所影响,2009年底开始从中央到地方的相当部分优惠政策截止，同时各级部门从多个环节开始逐步加强对房地产行业的调控力度，使得住宅市场升值空间缩小。相对而言，商业地产影响较小。,土地：打击囤地，加快开工。 税收：主要针对二手房市场，对商品房市场影响较小。 信贷：首付和利率明显提高，开发企业贷款难度明显增加。 交易：2010年1月4日成都市出台成都市商品房预售方案管理暂定规定与成都市商品房预售 网上签约暂行规定，通过将房地产预售环节透明化，最大程度压缩开发商
