《某购物中心商业评估及发展战略建议书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某购物中心商业评估及发展战略建议书（101页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,CDL CHINA,Development & Asset Management,0,天津红星美凯龙购物中心 商业评估及,发展战略建议书,CDL CHINA,Development 成功案例的分析研究, 初步确定项目之 市场定位并拟定初步的业态组合策略 项目解读 . 2 宏观经济 . 9 竞争对手 . 23 项目定位 . 67 初步概念 . 72 1,目录,CDL CHINA,Development & Asset Management,2,项目解读,项目概况,周边情况,交通情况,项目经济技术指标,CDL CHINA Development & Asset Management,项目解读 项
2、目概况,项目区位: 本项目位于天津市区东部，河东区中部。 北至津滨大道，西至琳科东路，东至东 兴路，由区域型购物中心、商业步行街、 高档酒店、A级写字楼、精品公寓等组 成的城市综合体，系天津市首批20项重 大服务业项目之一。 本报告重点研究购物中心部分。 主要指标:,地块1及5 购物中心,商业步行街, A级 写字楼/酒店和精品公寓 地块3 居住型公寓,地块2 红星美凯龙和酒店式公寓 地块4 居住型公寓, 商铺和幼儿园 3,CDL CHINA Development & Asset Management,河东区 本项目 4,项目解读 位置,CDL CHINA Development & Asse
3、t Management 全聚德 雅兰园 东兴立交桥 5,公交站,项目解读 周边情况 家乐福 东风立交桥 津滨大道,CDL CHINA Development & Asset Management 雅兰园 项目所在 6,项目解读 交通情况 西侧经东风立交桥连接城市核心区 东側东兴立交桥可方便南北部消费者到达 本项目, 经东兴路可连接河西区 北側津滨大道系连接市区与滨海新区之主 干道, 使项目具有吸引滨海新区人群的潜力 项目可见性好 北侧居民较易到达本项目, 但项目西侧道路 被东风立交桥延伸部截断, 消费者只能通过 人行天桥到达而无法驾车直接通往 南侧津溏路附近人口密集, 但项目南部的火 车轨道
4、在一定程度上阻碍南向人流到达, 而 须经东兴路侥至本项目 公交东兴路站和家乐福站紧邻本项目, 共18 条线路 规划中的地铁4号线东兴路站距本项目约 300米 (该站点未最终确定) 本项目与小白楼商圈4.4公里, 距市政府7公 里, 距机场9公里, 距滨海新区约35公里,CDL CHINA Development & Asset Management 7,注：红点为住宅小区,项目解读 周边住宅分布,CDL CHINA Development & Asset Management,优势 天津中心城区, 属于重要的居住生活区域 地块方正, 基地面积大 高密集, 大规模项目 可见性高 较易到达 劣势
5、存在阻碍人流到达的因素 周边罕有中高至高档住宅区, 居民消费力偏弱 地块四周缺乏商业气氛 8,项目解读 小结,CDL CHINA,Development & Asset Management,9,宏观经济,天津市概况,河东区概况,CDL CHINA Development & Asset Management,天津全市面积11, 760.26平方公里。市区面积4334.72平方 公里。建成区面积500平方公里。天津市南北长189公里, 东西宽117公里, 海岸线长156公里。全市常住人口1, 176万, 其中本市户籍968.87万。人口密度861人/平方公里。城镇 人口783.06万人, 占全
6、市人口75.11%。人口自然增长率 2.19（2008年末）。 中心城区是指外环线绿化带以内的地区, 现有人口420万 人, 面积371平方公里。包括和平区, 河西区, 南开区, 河东 区, 河北区, 红桥区, 以及东丽区, 津南区, 西青区, 北辰区的 部分行政区域, 是城市的行政文化中心, 商贸服务中心。到 2020年, 人口控制在470万人。 滨海新区包括塘沽, 汉沽, 大港三个行政区和天津经济技术 开发区, 天津港保税区, 天津港区以及东丽区, 津南区的部 分区域, 陆域总面积约为2270平方公里。规划到2020年, 滨海新区常住人口规模为300万人, 城镇人口规模为290 万人, 城
7、镇建设用地规模510平方公里。其中, 滨海新区核 心区规划面积270平方公里, 城镇建设用地面积166平方公 里。 10,宏观经济 天津市概况,CDL CHINA Development & Asset Management 环渤海经济圈 天津港 11,宏观经济 天津市经济地位 环渤海经济圈 环渤海经济圈，指以辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环 渤海滨海经济带，同时延伸辐射到山西、辽宁、山东及内蒙 古中东部。环渤海地区是我国北方经济最活跃的地区，属于 东北、华北、华东的接合部。 2009年，来自环渤海地区的在津投资到位资金达513.43亿元， 占全部内资到位额的41.31%，区域内合作正成为主
8、流。 北京市、天津市、辽宁省、河北省、山东省与09年12月共同 签署了环渤海区域政府法制工作交流协作框架协议。 京津唐一小时经济圈 从地理上看，北京市到唐山市150公里，唐山市距天津市120 公里，天津市到北京市137公里，处于“一小时经济圈”。京 津唐三市互有相邻，覆盖地域4万余平方公里。 全长120公里的京津城际铁路，时速350公里的“和谐号”， 使北京至天津30分钟内就可到达，把北京和天津两大城市连 成一体。 津保铁路是连接天津、河北及中西部地区的便捷铁路通道， 线路全长156公里，按照时速250公里标准一次性新建。津保 铁路建成后，不仅天津至保定将实现1小时内直达，随着京石 客运专线、
9、石太客运专线的建成通车，天津至石家庄、太原的 时间也将大大缩短。,CDL CHINA Development & Asset Management,31550,35457,40961,45829,55473,10000 0,20000,50000 40000 30000,60000,2004,2005,2007,2008,2006 人均GDP（元）,15.80%,14.70%,14.50%,15.20%,16.50%,14.00% 13.50%,14.50%,16.50% 16.00% 15.50% 15.00%,17.00%,1000 0,2000,6000 5000 4000 3000,7
10、000,3110.97 2004,3697.62 2005,4344.27 2006,5050.4 2007,6354.38 2008,GDP（亿元）,增长率,天津市整体经济运营情况良好, GDP近几年呈现强劲的增长势头, 年均增长率保持在15%左右。,宏观经济 天津市GDP和人均GDP,在滨海新区强大的招商引资能力和工业产出的带动之下, 2008 年末天津的国民生产总值已经 比2004 年同期翻了一番, 增量首次超过1000亿元。尽管08年遭遇全球经济危机, 增长率依然 在16%以上, 近年年均增长率也保持在15%左右。 2008年天津人均GDP达到55473元, 环比增长21%, 按汇率计
11、算, 达到8134美元。 按世界银行标准, 天津经济发展已经达到中等收入国家水平 从人均GDP分析, 天津市有发 展大型购物中心的经济基础 12,CDL CHINA Development & Asset Management,13,天津市社会消费品零售总额持续增 长, 2008年增长率达到24.7%; 天津市城市居民人均可支配收入已 达19423元, 同比增长18.7%;,天津市人民生活正在向中等小康水平迈进, 城镇居民人均可支配收入稳定增长, 年均增速保持 在14%左右。,衣 着 9%,居 住 11%,医疗保健 9% 家庭设备、用 品及服务 6%,娱乐、教育、 文化服务 12% 交通和通
12、讯 12%,杂项商品和服 务 4% 食 品 37%,宏观经济 天津市人均支出与消费,城镇居民人均可支配收入达到2000 美元以上, 恩格尔系数为37.3%, 处于 小康向中等小康水平发展的阶段。 居民消费能力增长迅速,CDL CHINA Development & Asset Management,14,第二产业成为天津的主导产业 2008年, 天津第二产业比重占整体比重的60%, 处于主导地位, 以电子信息, 汽车, 石油化 工, 冶金, 生物技术与现代医药, 新能源及环保为主, 年均增速在20%左右； 天津产业结构处于“二, 三, 一”阶段,第二, 三产业发展迅速, 属于工业经济快速发展的
13、阶段。,118.97 109.42,122.58 102.86,102.291560.16,2485.83 2050.34,2891.33,3821.07,1269.43,1732.93 1504.1,2024.09,2410.43,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,7000,2004,2006 2005,2008 2007,第一产业,第二产业,第三产业,制造业多于服务业, 蓝领多 于白领,宏观经济 天津市主导产业 天津市目前处于工业经济快速发展阶段, 发展前景乐观。,3.38,5.05,CDL CHINA Development & Asset Manageme
14、nt,天津市固定资产投资总额稳定增长, 增长 率亦迅速提升, 08年增长率为42.5%； 固定资产投资以第三产业为主导, 力度逐 年加大, 08年其所占比重为56%。 15,固定资产投资稳定增长, 增速亦在不断攀升中, 第三产业投资力度逐年加大, 进入服务业经济快速 发展的阶段。,1258.98,1516.84,1849.8,2388.63,3404.09,20.3%,20.5%,22.0%,29.1%,42.5%,5.0% 0.0%,35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0%,45.0% 40.0%,500 0,3000 2500 2000 1500 1000,4
15、000 3500,2004,2005,2006,2007,2008,固定资产投资（亿元）,增长率,21.32,433.85 3.09,6.54 962.27 701.83 543.16,1381.29,695.39,1004.45 837.35,1258.85,1786.83,0,500,1000,1500,2000,2500,3000,3500,2004,2007 2006 2005,2008,第一产业,第二产业,第三产业,宏观经济 天津市固定资产,CDL CHINA Development & Asset Management,16,天津二, 三产业就业人员比重快速增长, 其中以制造业就业
16、人员为主体。,2008年天津市新增就业岗位安置就 业38.02万人, 比上年增长13.9%, 从事 二, 三产业的人群稳定增加； 第三产业人口占到45%, 占总人口的 比重接近一半；,2008年天津外来人口增量首次超过 北京, 上海, 为53万人, 外来人口数量 达到了224万人。,82.8 85.3,76.3,226 223,79.93 231.36,80.36 257.54,271.9,229.2 221.9,251.63,276.03,299.12,0,100,200,300,400,500,600,700,2005 2004,2006,2007,2008,第一产业,第二产业 12%,第三产业 42%,46%,第一产业,第二产业,第三产业,36%,科教文卫 10%,其他 10%,批发和零售业 15%,交通运输
