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1、,管城区与经开区调研报告,TNT3组 2014年12月12日,研究思路,区域规划,管城,经开,管城回族区位于河南省郑州市老城区东南部，商城遗址所在地，郑州少数民族相对集中的区域。京广铁路东西、陇海铁路南北的交汇地带，总面积143.43平方公里，城区面积32.60平方公里。,郑州经济技术开发区是1993年在管城区东边划出来的，是河南省唯一的国家级经济技术开发区。规划范围：陇海铁路以南、机场高速以东、郑民高速以北、万三公路以西范围，现规划控制面积158.5平方公里。,区域分析管城区,老城区：与二七区、金水区相邻； 文化资源：古文化资源丰富，分布商城遗址、站马屯遗址几大古文化遗址；,分析地处老城区，
2、发展成熟，生活配套相对完善； 原著居民安土重迁，当地潜在客户群体庞大； 挖掘区域独有的文化价值，发展为区域竞争的优势。,区域分析管城区,区域交通：东西向京广铁路，南北向陇海铁路交汇处。 区内交通：“四纵四横”立体交通体系，为区域整体发展奠定基础,分析郑州整体区域发展，老城区的改造发展已成定势； 城市南部核心，位置优越，是周边各大区链接的枢纽，位置优势 日益突显,区域分析经开区,经开区成立于1993年，作为河南省唯一的国家级经济开发区，是郑州市对外开放的窗口和重点产业园区，外资企业、工业企业和出口加工企业的聚集地。,分析产业园区逐渐成熟，大量企业和人口迁入，房产需求不断提升； 远离市区，环境优美
3、，功能齐全，是别墅、洋房产品的理想投入 地区,管城区,阳光城,军诚紫东财富广场,正商新蓝钻,七里香提,方圆创世5期,康桥悦岛,绿都紫荆华庭,万科美景龙堂,美林河畔,正商华钻,锦堂,永恒理想世界,管城区2013年销售预售情况,分析管城区2013年销售面积总体呈稳定状态，在年底有一个销售旺 季； 预售面积在5月份、10月份和12月份高涨； 总体来说，管城区2013年销售预售面积起伏中小范围提升，在 11、12月份出现大幅度上升。,管城区2014年销售预售情况,分析销售预售面积在24月份之间较为稳定，在4月份到7月份之间出现迅 猛发展，7月份到9月份有所回落，随之又出现一个提升； 2014年总体是一
4、个大幅度提升的时间，说明管城区潜力巨大，开发 商对管城区的开发热情非常高涨，管城区未来发展前途不可限量,管城区区域房地产市场小结,1、管城区房地产开发整体是一个发展的态势，特别是在2014年下半年销售预售面积出现大幅度提升。管城区的区域优势日益突显，未来发展潜力不可限量； 2、地域大部分房地产均价保持在8000元/13000元/，主要推出的产品为7090之间的刚需户型。,经开区,区域在售项目分布,经开区小结,分析区域房地产均价在6000元/18000元/之间，差价较大，主要是由 物业类型的不同导致的； 主要以高层8090的两房和120130三房为主，部分低密度 项目在售且产品多为200以上,阳
5、光城,研究思路,项目概况,项目地址：中州大道航海路口南300米 开发商：郑州鼎盛置业有限公司 项目规模：占地面积2000亩，总建筑面积300万平方（1、2期1200亩） 物业类型：住宅、商业、写字楼 容积率：一期3.12、二期2.7 绿化率：30% 销售均价：8600元/ 楼盘特色：滨河 、低密度 、双气大盘 交房时间：一期已交房，二期2017年（2014年4月开盘） 商圈：航海东路商圈 公交：B15、B16、B17、Y812、129路、307路、323路、38路、46路、 518路、727路、86路 地铁：四号线、五号线交汇处（规划中）,教育：贝斯特外语学校（小学、幼儿园）、腾飞路小学、管城
6、区第二实验小学、港湾路小学、福斯特幼儿园、启元小学，郑州63中、新11中、39中； 医院：社区内规划有医疗卫生站，项目周边有郑州市一院、郑州市一院社区服务中心（航海路中州大道）、郑州市三院等； 休闲：世纪欢乐园、中原福塔、航海体育场、航海广场、七里河滨河公园等； 商业：大商新玛特、丹尼斯、嘉茂购物中心等。 小区内部配套：规划有十所学校，5所幼儿园、3所中学、2所小学，基本为每期1所幼儿园的教育配备。,配套,项目分析,五号线,机场高速,四号线,中州大道,一期,二期,三期,航海东路商圈,航海东路,分析： 1、项目处于中心城区、郑东新区、航空港经济区、龙湖宜居区四区交汇处 跟随城市化步伐，发展潜力大
7、 2、交通工具多样，方便出行 3、配套完善 4、地铁配套处于规划中，作为项目优势无法具体呈现 5、周边正在开发建设，灰尘大，噪音污染严重。,产品分析,一期共14栋楼，全为高层，目前已售罄； 二期分为八号院和九号院两地块组成， 9号院共12栋楼，由高层、小高层组成，分别为18层、28层、31层、32层，目前已售罄； 二期8号院共24栋楼，由“6+1”退台洋房、小高层、高层组成，现在正销售14号楼和25号楼。,法式园林风格布局对称。同时规划有“滨河、坡地、水景、庭院、广场、街景、雕塑、树阵”八大园林景观。,建筑为Artdeco风格。立面材料为石材，局部为涂料。且以薄板建筑为主。,暗卫,户型分析：
8、1、采用全明设计 2、三户型客厅和主卧全部为朝南设计 3、南北通透、干湿分离 4、设计有阳台和飘窗,推广营销策略,开发周期较长，2010年项目开始销售，截止到目前为止共推出了一期和二期产品，一期已交房,一期第一次开盘是在2011年12月份；二期现在处于平销期，最近的一次开盘是在今年的4月份。,世界新都会，阳光新生活,活动推广：首付30%优惠2个点，一次性付清优惠5个点。,平销期,户外广告,911网站（规划中）,老带新,现状,开放商资金周转宽松，不急于项目的开发销售，等待大潮流的房价上涨，销售周期长，现在售楼部客户主要是以老带新为主，很少举办暖场活动。,户外广告,户外广告多分布在项目周边,项目导
9、视系统,推广营销分析： 1、项目庞大，开发商对于资金回流要求不太迫切，开发销售周期长，导致广告需要长期投入，成本大；所以现在项目很少举办暖场活动，户外也少有广告，以控制成本； 2、现在处于二期销售的平销期，动作少；,小结,项目总结,优势： 1、入得安宁，出的繁华； 2、周边配套完善； 3、所处区域为开发重建阶段，未来潜力大。,劣势： 1、临近主干道、高架桥，噪音污染严重； 2、周边处于开发建设阶段，污染严重； 3、物业管理混乱，一期入住客户造成负面影响。,行业思考：1、开发周期长，需要阶段性广告投入； 2、一些必要的活动还是要有的，这样才能保持消费者的视线； 3、小区物业是直接关系到产品名声的
10、，物业做的好能够产生大 量的回头客,万科美景龙堂,万科美景龙堂,研究思路,项目概况,项目名称：郑州万科美景龙堂 开放商：河南美景鸿城置业有限公司 投资商：郑州万科房地产有限公司/河南省 美景集团有限公司 项目地址：中州大道和航海路的交叉口 代理公司：世联/泰辰 整合推广：图登广告 绿化率：30% 占地面积：65000 建筑面积：338000 容积率：4.2 物业管理：万科物业 目前均价：11000元/ 装修状况：全装修 车位配比：1:0.52,项目分析,教育资源：启元国际小学，十一中分校，六十三中，贝斯特外国语小学，经 济开发区实验小学，六十五中，3F私属幼儿园（小区内部） 金融配套：中国建设
11、银行，中国工商银行，中国邮政，中国农业银行，中国 兴业银行，中国广东发展银行，郑州商业银行开发区支行。 医疗方面：管城区中医院，管城中医骨伤病医院，惠安手外科医院。 生活休闲：洲际酒店，七里河滨河公园，千亩永久城市绿地，中原福塔， 世纪欢乐园，鸵鸟园，郑州大河国际饭店。 交通状况：地铁：5号线（规划中）； 公交：86、727、35、59、46、B15、B17、215、253、261、 568、B16 商业：大商，丹尼斯，麦德龙，居然之家，东方家居广场，红星美凯龙。 小区内部配套：规划了近7万平米的mall城市生活广场。,配套,分析,1、中州大道、航海路两大主干道与机场高速路环绕周围，交通便利，
12、但是周边 高架桥经过，噪音污染严重，成为客户顾虑的问题； 2、郑东新区与老城区的交界处，位于郑州中轴线的核心区位，枢纽位置潜 力无限； 3、周边配套成熟，但是现在处于开发重建阶段，环境质量较差； 4、政策要求，以高层为主。,产品分析,万科美景龙堂分两期开发，全部为高层，整个项目没有4号楼，一期为1号楼9号楼，二期为10号楼15号楼，其中12号楼为两梯六户是正在推的产品，17号楼33层，814号楼31层，楼王为7号楼 商业占地4万方，自持。,欧式建筑风格，外立面为干挂石材,新亚洲主义景观设计,大家看好万科，并不只是因为选址及配套，更多的是看重万科房屋及装修的品质，主力户型以80和89刚需户型为主
13、，户型整体设计较为合理，充分利用空间，为客户争取最大利益。刚需户型，设计较为紧凑，均有阳台和飘窗，达到赠送面积的目的。,推广策略分析,万科温暖一座城,活动推广：1、免费申请会员优惠2% 2、与搜房网合作优惠1%,客源分析：中州大道沿线及辐射到管城区和郑东新区的企事业单位员工及中州大道附近专业市场商户等，精装房，多以改善性客户为主 项目定位：轻奢华宅,户外广告分布广泛，在项目周边有大量广告牌存在,项目总结,S优势：1、万科大品牌，精装修，质量有保证 ； 2、公园生活，十七里河、十八里河环绕，约有1800亩市政 绿地； 3、万科物业管理专业细致全面，客户入住放心。 W劣势：1、挨着福塔、闹市，噪音
14、问题不可避免 ； 2、同区域内价格稍高 ； 3、周边市政建设，环境较差。,行业思考：1、充分利用万科的品牌优势，加大品牌宣传； 2、周边大量户外广告吸引客户 3、一个售楼处两个项目，给客户的第一印象不好。,金沙湖高尔夫观邸,物业类别： 住宅、STREE MALL街区商业 项目特色 ：低密居所,水景地产,宜居生态地产 建筑类别： 板塔结合 低层 高层 开盘时间： 预计2014年12月20日四期高层开盘 物业公司： 河南金牌物业服务有限公司 开 发 商 ：河南和谐置业有限公司 装修状况： 毛坯 均价：8600元/平方米 容 积 率： 2.77 绿化率：35% 占地面积：168094 建筑面积：72
15、9124 规划户数：4735户 客源分析：部分为刚需客户， 项目总体定位高端 面向再次改善型客户,推广营销,1.12月6日启动认筹，认筹优惠10000元抵30000元，截止12 月20日开盘当天 2.12月13/14日进行活动签注，释放优惠5000元 3.认筹护照最高优惠25000元,户外广告,节点活动,绿地海珀兰轩,项目名称：绿地海珀兰轩 开放商：河南老街坊置业有限公司 物业地址：郑州市南三环与机场快速路交汇处 物业类型：住宅、商业 占地面积：6.7万方 建筑面积：30万方 容积率：2.99 绿化率：31% 均价：12000元/ 体量：住宅12栋30层 商业1栋两层 建筑风格：新古典主义 外
16、立面：四层一下采用泰然石材，以上采用多彩石与铝板相结合,区域总结,规划特征：1、以高层刚需为主，片区物业形态同质化严重，竞争加剧，促使开放 商不断提升楼盘品质来提高竞争力； 2、项目推出体量大； 产品特征：1、产品去化以刚需位置； 2、户型进入“细分市场”阶段，多元化户型吸引更多的客户圈层，项 目内部以及配套设施上还存在较大的发展空间； 营销特征：营销途径多样化趋势，户外、网络、短信等，主推配套、交通、地理位 置 客户特征：1、本区域客户来源主要以管城区企业员工和周边村庄为主力客户群， 二七区、金水区、经开区客户为辅，中牟、新郑客户前来置业相对 较少； 2、投资客少，刚需住户较多。,管城区,区域总结,经开区,规划特征：1、以高层刚需为主，部分物业形态为豪宅 产品特征： 以高层为主，部分低密度项目在售，户型8090的二房和 120130的三房为主，低密度产品多在200以上。 营销特征：营销途径
