房地产项目结构成本的优化控制及最新管理思路讲义

《房地产项目结构成本的优化控制及最新管理思路讲义》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目结构成本的优化控制及最新管理思路讲义（36页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、房地产项目结构成本的优化控制及最新管理思路,*公司 成本控制课件 2011年1月20日,工程项目全过程造价控制应该是下图这样一个过程。,产品定位决定产品品质，定出项目基本成本。设计、采购阶段是个成本分解的过程。决定各分项工程造价的搭配。,我们今天要共同探讨的就是设计阶段成本控制的一个主要组成部分-结构成本的优化控制。,随着房地产行业的持续发展，成本控制开始被越来越多的地产公司所重视，由于结构成本占据了相当大的一部分成本，所以如何优化控制结构成本，成为了时下地产业内普遍关心的话题。我根据在亚翰北京结构成本控制的管理思路和技术方法的学习，以及个人工作中的体会及相关论文、书籍，将结构成本控制的管理方

2、法、技术关键点，在这里作一简单介绍。,目 录,一、结构成本控制的重要性,二、当前结构成本管理的市场状况,六、保证工程质量的技术关键点,四、结构成本控制的管理思路和方法,三、成本管理的内涵,五、结构成本控制的技术关键点,七、深圳XX项目结构成本控制案例,一、结构成本控制的重要性,大量的统计数据和实践表明，前期策划和设计阶段（项目策划、方案设计、初步设计、施工图设计）影响整个房地产项目投资在80%以上，而结构成本占到建安成本的40%60%，同时结构成本还常常由于策划及设计管理的好坏出现非常大的波动，常常造成上千万元的造价差别；因此结构成本的管理就成为整个设计阶段成本管理的重中之重。 对于一般的房地

3、产项目来讲, 地面以上部分的钢筋含量一般在30-90千克/平米之间，地下部分的含钢量在130-300千克/平米之间;地上部分的混凝土用量在0.3-0.5立方/平米之间，地下部分的混凝土用量在0.9-1.4立方/平米之间，按照一般情况下地下室面积占总面积的22%左右的比例再加上基础的造价(一般在25-120元/平米)算下来，结构成本在560元/平米-1330元/平米之间，平均950元/平米，基本上占到整个建安成本的40%到60%，在房产项目的整个成本中所占比重很大，是一个关键成本。,结构成本是房地产客户所最不关注的成本，因为普通的客户都关注房屋的建筑立面、平面户型、门窗、外装材料、小区的位置、景

4、观、学区等等，但是很少有客户会对房屋的结构和基础等结构问题方面有专业的认识并进行深入的探究，所以这40%-60%的建安成本是房地产客户最关注不到的部分。,结构成本最不受客户关注是否意味着这一部分最不重要呢?事实恰恰相反，结构成本应该是整个设计阶段成本管理中的重中之重，因为结构成本往往因为规划和设计管理的好坏出现非常大的波动，例如不同规划及方案的基础选型往往造成上千万元的造价差别;不同的设计结果会导致建筑物每平米的含钢量相差几十公斤，一个十几万平米建筑面积的小区仅钢筋造价就可能相差几千万元(当然结构并不仅仅只是指钢筋一项)。 综上所述结构成本在整个建安成本中所占比重最大、最被房产客户所忽视、最受

5、规划设计方案等因素的影响，所以如何做好设计管理阶段的结构成本控制工作、如何有效降低结构成本避免浪费、如何通过结构成本的控制来提高项目的整体利润就成为我们所必须关注和认真面对的问题，这也是我们关注结构成本的意义所在。,二、当前结构成本管理的市场状况,1、三种认识：首先认为建筑方案一经确定，结构成本基本就确定了。其实建筑方案确定之后，结构方案仍然有一个优化设计的过程，这个过程，成本会相差30%；其次是认为结构成本的降低必然会导致结构安全储备的下降。这种理解也有偏差，结构成本的降低是指积极化的设计，降低无效成本。三是对于建筑这样的“百年大计”，一定要保证“安全”。这里的“安全”是指满足规范、结构合理

6、，与其增加结构的安全储备，不如使结构成本显性化，如提高抗震等级，显示给业主，更有优势。 2、一个现状：仅从经济指标上对结构成本进行控制。应该说事先控制和过程控制更重要。 3、一种思路：非常重视和强调结构成本的控制，认为含钢量、含混凝土量越低，结构设计越优秀。这种思路有点走极端，如果设计中稍有一点纰漏，结构容易出问题，再者这么精确的设计需要时间和周期，应该把握一个度。,三、成本管理的内涵,成本管理的总目标：项目全寿命周期的最小投入产出比。 成本管理的控制过程：项目论证、项目策划阶段、设计准备、设计、招投标、施工、投入实用阶段。 成本管理的控制措施：组织措施、技术措施、经济措施、合同措施。 成本管

7、理的工作性质：技术工作、经济工作、管理工作。,四、结构成本控制的管理思路和方法,结构成本控制必须贯穿整个设计和策划的全过程，包括前期论证及策划阶段的地质情况调查、规划阶段的初勘、方案阶段的结构介入、扩初阶段对结构方案的优化、施工图阶段给设计院灌输成本意识及施工图配合阶段变更、签证的管理。,（一） 事前控制的几个要点 （二）设计过程中必须控制的关键环节 （三） 施工图审查公司的选择及沟通 （四）外部资源的引入 （五）结构设计管理流程,（一） 事前控制的几个要点,1、设计院的选择 应选择易于管理、态度重视，并且服务意识和市场口碑好的设计院，另外应视设计院当时的项目情况，要能抽出足够的人力。 2、专

8、业负责人的选择 专业负责人应有2、3个以上的业绩、经验，市场反馈图纸质量好，负责意识、成本意识、服务意识强，在图纸修改配和、专业配合、现场配合方面做的好，且专业负责人对项目有影响力和控制力。 3、与设计院沟通并灌输工程成本控制的意识 与设计院的合作，甲方最担心的是风险，因此要加强设计前期的思想沟通和融合，特别要注意采取尊重平等的心态，进行质量标准的换位考虑，把甲方特别关注的关键点灌输给设计院。 同时为了调动设计院的积极性，可以采取双赢的办法，对于超限额的给予惩罚，对于低限额有奖励措施。 对于合作比较好的设计院，应该建立长期的战略合作伙伴关系，这样有利于总成本的降低，总效率的提升。,4、设计周期

9、的合理取值 在北方，施工图设计的周期通常是多层30天，高层45天。对于一个项目来说，设计周期越短越好，因此要在保证质量、不增加成本的前提下，尽量缩短设计周期，这就需要在决策导向上予以保证，并合理利用工序的前置和搭接时间，积极推广标准化设计；另外，要想快，创新点就要尽量少。 5、设计费的合理取值 设计费在项目总成本中占的比例很小，但是设计对工程进度、质量的影响却很大。根据以往经验，设计费略高于当地的平均值、略高于设计院的心理预期，对于调动设计院的积极性，保证设计质量行之有效。 6、设计合同中设计公司应承担的风险 在设计合同中必须明确设计公司应承担的风险有：因设计错误导致的损失、因设计延误导致的损

10、失、施工配合不到位导致的损失、设计结果超限额的惩罚。,7、限额设计合同的引入和使用 限额设计可以有效的控制结构成本，意义重大。限额的内容应选择可以控制、容易离散的部分，如含钢量、混凝土含量。限额的数值应比当地平均值略低。另外限额应有一定的弹性范围，对于把握不了的特殊结构可以不限。 现在行业内大部分的企业都引入限额设计合同，即在合同中把结构的含钢量和混凝土量等指标进行定量的约定，并对此进行设计成果的考核，但是我们在具体的操作中不能这么简单生硬的引入一个限额，还要和设计合作单位做好相关沟通和交流工作，一般我们要有意识的在方案及扩初阶段，要求并引导设计院采用更优化、更合理的结构方案来降低工程的结构成

11、本;在施工图设计阶段，要求并引导设计院在保持结构安全意识的同时，也保持有较强烈的结构成本控制意识，通过更精细化的设计来降低结构成本;结构成本的优化应以满足规范要求、保证结构安全和建筑产品的品质为前提，在设计管理中应避免“含钢量指标越低，结构设计就越优秀”的仅强调成本单一衡量指标的极端思想。同时在和设计单位沟通的过程中要注意前期的主动沟通、采用尊重平等的心态去沟通、通过把房产企业的质量标准和设计单位内部的质量标准进行换位思考和寻求共同点的思路达到双赢的结局。,8、甲方必须重视和提前输入的技术原则 事前控制还要注意对技术原则足够的重视并提前输入，这些技术原则有结构设计统一技术措施结构设计指引结构设

12、计总说明标准构造做法等技术原则文件;对抗震等级的选择、对设计荷载的选择、对装修荷载的选择等荷载选取原则;以及对基础的技术方案进行多方案的比较等。因为这些技术原则和方案都是纲领性的内容，整个施工图的设计都是按照这些原则为依据进行设计的，从这些技术原则上进行一些成本的控制会起到提纲挈领的效果.,（二）设计过程中必须控制的关键环节,1、结构体系的确定及主要平面布置图 2、基础的选型及设计图 3、电算模型及计算系数的取值 4、标准层的布置及截面配筋 5、地下室的布置及样板配筋图 6、结构转换层的布置及配筋层 在设计管理过程中要把握好以上这些关键环节，抓好各个环节中的技术重点，严格按照设计流程做好精细化

13、设计，同时也要能够在关键技术环节上有所创新和突破，不要理所当然的采用习惯思维，要多问几个为什么，多做几个方案比较，跳出原有的思维模式从更高的层面去思考和解决问题，这样就能游刃有余的控制好这些关键环节，做好精细化设计。,（三） 施工图审查公司的选择及沟通 施工图审查公司的选择必须在易于沟通的前提下，对于规范的边界或争议、超限的判断、裂缝宽度、短肢墙体系的定义等，要尽早与施工图审查公司沟通达成共识，避免大的设计修改和返工。 （四）外部资源的引入 当需要对于项目的性价比进行判断时，要尽早引入外部资源，比如政府、人防、审图公司、学术权威、行业专家、专业咨询公司等，合作可以是顾问的方式。 （五）结构设计

14、管理流程 1、灌输意识：向设计院灌输成本意识，沟通并提出成本要求。 2、事前控制：完成统一技术措施，并与设计院沟通、相互补充、达成一致。 3、过程控制（优化方案）：设计院进行结构布置、计算，基础进行双方案比较，双方沟通、达成一致，结构布置基本确定； 4、样板配筋图：设计院完成样板配筋图，双方沟通、达成一致； 5、绘制施工图：设计院按双方确认的样板配筋图设计；同时报给审图公司进行审查； 6、正式施工图：设计院根据反馈意见，沟通、修改，最终出正式施工图纸。 （结构扩初及施工图设计管理流程）,五、结构成本控制的技术关键点,（一）层高对成本的影响及控制 （二）结构超限对成本的影响及控制 （三）建筑高宽

15、比超限对成本的影响 （四）公共大地下室面积的利用率 （五）梁的布置及配筋方式对成本的影响及控制 （六）剪力墙的布置及厚度对成本的影响及控制 （七）楼板厚度对成本的影响 （八）设计荷载的取值 （九）风荷载取值对成本的影响 （十）结构程序计算时一些系数的取值 （十一）关于地质勘察报告内容的关注 （十二）钢筋材料的选择对成本的影响及建议 （十三）混凝土标号对成本的影响及建议,（一）层高对成本的影响及控制,1.控制层高的意义：可以减少结构成本、其他土建成本、设备及运营成本；经验值：层高每提高10cm，成本提高32-38元/。 2.影响净高的因素：结构梁高及设备管道空间 3.如何降低层高 a) 控制结构

16、梁高：设计院通常梁高的取法是1/81/12的跨度，建议作1/121/15的跨度；综合减少的成本因素后，由于梁截面减小后增大的含钢量是值得的； b) 优化设备的管道空间：设计院通常不会综合考虑结构梁、空调、电、水管的走向，由此造成空间利用率较低；建议要求设计院做每一层的综合管线图，优化设计后可以减小净高约200mm，由于其已经超过了设计院的设计深度，所以要在设计院做施工图设计前与其协商好。,（二）结构超限对成本的影响及控制,由于结构超限，设计时势必会对结构主体采取加强措施，由此造成结构成本的增加及设计周期的加长；此时应该通过超限后的投入产出比来权衡和控制结构超限；一旦确定方案，结构超限不可避免后，要做好与设计院及审图公司等职能部门的工作，以便后续工作的顺利进行。,（三）建筑高宽比超限对成本的影响,高宽比现规范已不作为超限审查。高宽比过大，建筑物在风荷载和地震荷载的作用下会发生倾覆力矩，建筑高宽比愈大，建筑物抗倾覆力矩的能力就愈差。高宽比超限一定会增加成本，包括结构成本和建筑成本。高宽比超限增加的结构成本，受那几个因素影响？高宽比超限的