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1、世界及中国知名的高尔夫度假区发展现状、格局及价值提升研究报告 星耀集团市场部 2011-3-24,国际案例的选择和研究要点,度假高尔夫物业的产品倾向和产品亮点； 国际一流度假产品和国内旅游度假产品的区别； 并结合我们的市场经验，评判产品亮点在中国的可行度。,案例研究点,国际知名旅游度假区； 核心城市周边； 知名度高的高尔夫别墅 美国密西根州Boyne Bay Harbor 澳大利亚Noosa Golf Villas 以及部分美国热带度假高尔夫别墅 （Key Largo和Mauna Lani),案例选取的标准,Boyne是美国密西根洲著名度假胜地，是湖区都市圈周边的首选旅游度假地点,区位：位于美
2、国密歇根州中西部，和五大湖都市圈的核心城市车程在1-3小时； 交通：项目周边有多条洲级和国家级公路，交通便利； 功能定位：以健康、养生为主题的多功能的度假圣地，包含三大的组团：Boyne Highland、Boyne Mountain和Bay Harbor。 自然资源：拥有四个高尔夫球场，一个大型森林滑雪场和Michigan湖等多个湖泊。,Bay Harbor区域坐落在密西根湖畔，拥有湖畔、山地特色高尔夫球场和游艇码头，和本项目尤其类似,Bay Harbor的高尔夫物业沿山脊布置，且根据对景观占有的不同分为四个组团,Crooked Tree组团被球道环抱，对湖景的占有较好； 是Bay Harb
3、or价值最高的高尔夫物业。,The Vineyards组团具有良好的景观面，但对高尔夫的占有稍差； 土地价值相对稍低。,The Cottages在高尔夫的环抱中，但离湖比较远； 以面积较小的独栋产品为主，土地价值较低。,The Orchards几乎没有了对湖景的占有，依靠高尔夫景观和原生资源为卖点； 小别墅和部分公寓产品。,Boyne的建筑都是风情浓郁的北美风情建筑，在建筑的细节体现度假物业的特征,Boyne的建筑带有浓郁的北美特征；同时作为度假物业和居所有较大区别： 木质、石材等原生材质应用较多； 坡屋顶坡度较大，防止积雪对屋顶造成巨大压力； 大量灰空间、阳光房等元素的运用，强调和自然的亲近
4、。,Boyne的度假物业在户型上强调大开放空间和动线上的不同组织,客厅和西厨吧台构成了大尺度的空间。,卧室和露台通过泳池相连接。,二楼的纯套间设计大尺度的家庭厅。,户型中的公共空间分区趋向模糊化，并采用多落地窗等设计和室外景观最大互动,共享空间的边界模糊，功能空间分区不明显。,增大采光面积，室外景观最大化。,乔木、原生植被充当了别墅和球场景观上的过渡,密西根地处四季分明的温带北端，原生植被是以灌木和温带落叶树种为主； Boyne在物业的排布上尽量照顾别墅的私密性，用较为密集的树种充当过渡； 从球场的角度来看，别墅在树林中若隐若现。,Boyne能提供的大旅游区配套较强，Bay Harbor的别墅
5、物业自身的配套弱化,Boyne拥有多种类型、完善的度假配套，每一个组团都相对独立； Bay Harbor的游艇会和高尔夫共同组成了完整的功能组团。,Bay Harbor的高尔夫物业的配套几乎完全是依靠和游艇码头共用的酒店和会所和商业街来提供的。,该组团提供的的服务、商业、康体设施等都和游艇码头结合得相当紧密。,Noosa Golf Villas是澳大利亚旅游度假Noosa湾区的一个组成部分，全球著名的高尔夫别墅区,Noosa 湾区澳大利亚人梦想的天堂，noosa河与南太平洋交汇处，兼有内河与海景 在澳洲布里斯班附近的湾区小镇，距离布里斯班市区1.5小时车程。 Noosa根据旅游度假功能分为多个
6、区域，Noosa Golf Villas位于该湾区的南侧，南临weyba Lake，东侧则是Sunrise Beach所包围； 该高尔夫别墅区享受了整个Noosa湾区复合的旅游度假资源，阳光沙滩、河流、国家公园、丰富的野生动植物资源和峡谷保护区。,Noosa Golf Villas更多是作为湾区度假功能的一环，为度假者提供高尔夫及高品质居住物业,在整个Noosa湾区有多个别墅的居住组团，分别以湾区入口，国家森林公园，市区和内河道等为资源禀赋； NoosaGolfVillas位于相对内陆的位置，除去自身的高尔夫功能外，也依靠高尔夫景观和湖景景观为卖点；,NoosaPar，湾区内河入海口的高端住宅
7、区，海湾和公园资源最优的组团,NoosaHeads，湾区内陆组团，生活与配套完善的区域,NoosaVille，内陆的高端别墅群组团，拥有大量的高端居住产品,Sunshine，滨海北段度假居住区，享受顶级的滨海景观,Sunrise，滨海南段度假居住区，享受顶级的滨海景观,Noosa Golf Villas，高尔夫球场与别墅区位于湾区内陆较深处，南侧拥有Lake Weyba的湖景资源，同时湖滨的小型机场可接受游客直接到达球场或居住区,Noosa Golf Villas在湾区的度假旅游中并不是独立或单一的存在，而是提供高尔夫度假功能的实现，作为整个Noosa高端度假区的一环而存在。,高尔夫别墅的球场
8、为澳洲知名三大球场的Noosa Springs Golf Course，以多样化景观资源为吸引点,球场设置在Lake Weyba旁，并被Noosa国家森林公园环绕，东侧为太平洋海景；拥有多样化的自然景观资源，在澳洲亦属稀缺； 球场由著名设计师Graham Papworth 设计，为6189公尺18洞球场，可全天候的进行练习或比赛。,在强势自然资源下建造的高尔夫球场，别墅居住物业成了必然的搭配物业，同时亦成为了整个Noosa内众多不同资源禀赋别墅群中，拥有自身特色的产品线。,别墅区位于整个球场的偏西侧，邻湖及较高地势地区集中布置了两个组团,高尔夫球场的地势起伏相对较小，总体相对高程较低，同时距离
9、海岸线最短距离有2公里，故别墅组团的布置优先考虑了内部和临近景观的利用； 北侧组团的部分别墅嵌入球场内部，与高尔夫景观的搭接度高，同时充分利用了水岸线和建筑物的关系； 南侧组团为集中式布置，除外围建筑邻湖或临球场外，内圈建筑相对较为独立。,北侧的组团利用长延展面和嵌入方式获取了较多的直接景观面，南侧组团的集中布置使得拥有直接景观面的建筑较少。,别墅以西班牙及现代风格建筑为主，单体设计丰富多样，充分考虑建筑与周边环境的关系,项目整体建筑风格采用经典的西班牙风格，展现明快而不失悠闲的度假氛围； 单体设计丰富多样，鲜见重叠，不同的单体充分考虑其所处的位置，和环境的关系处理，充分体现了建筑的个性化发挥
10、； 作为老牌的澳洲高尔夫别墅项目，项目的现有物业剩余少部分的出售和较多的出租为主。,物业对外部的景观利用追求开阔感和视野的纯净，主客厅和过渡空间与外界搭接自然,花园和主客厅的设置充分考虑建筑朝向对外部景观资源的利用，追求景观视野的开阔，纯粹和自然； 从主客厅到外部花园的灰空间处理精细，给予了室内外空间的自然过渡，为度假增加了更多的功能使用元素。,室内空间、灰空间和外部的自然搭接是国外度假别墅中常见的处理方式，目前在国内部分度假别墅中也开始出现，但普遍处理方式非常生硬，对度的把握欠缺。,泳池设置个性的同时保证一定私密性，开放式厨房被普遍使用，模糊化功能空间的阻隔,泳池的设置十分灵活，大部分为露天
11、的室外泳池，利用泳池造型为建筑造型增添细部亮点； 开放式厨房的使用模糊化了生硬的功能空间，并使得空间动线更加灵活,功能空间的模糊化是度假别墅打造的一个关键，Noosa的别墅在这方面做的非常极致；国内产品目前也很在这方面下功夫，但厨房空间的处理应当考虑中国的生活习惯不同而不建议照搬。,Key Largo（基拉戈湾）以热带风情、水上项目等闻名于世，同样也是高尔夫爱好者的天堂,区位：Largo位于美国佛罗里达中南部，是著名热带度假胜地； 交通：距离迈阿密国际机场55分钟车程； 功能定位：以海滩、热带旅游度假为主题的多功能，是游艇和高尔夫爱好者的天堂； 自然资源：热带风光、海洋资源结合发展多年的度假区
12、成熟配套。,由于地处热带，Largo具有大量南加州风格度假别墅，强调庭院和景观，度假氛围浓郁,大尺度、无间隔的共享空间包含厨房、餐厅和客厅； 室内、灰空间和外部景观的无缝连接。,卧室全部采用套间，虽大小各异但浴室、衣帽间功能完备； 多数卧室都具有两个不同的路径通往露台、庭院等空间。,Largo的“聚会级”高尔夫物业更加注重室内动线的组织的非唯一性,Largo的独栋别墅，建筑面积363平米，四房； 为家庭度假或朋友聚会设计。,每个套间设计两个以上的出口，分别通往过道和灰空间。,大尺度的共享空间和灰空间开放共融。,Mauna Lani是夏威夷首屈一指的海景高尔夫球场，少量度假别墅成为奇货可居的豪宅
13、,Mauna Lani酒店是夏威夷著名的黑沙滩所在地，出售的别墅很少，是富人们梦寐以求的珍品。,Mauna Lani高尔夫物业和海景结合得更加紧密，强调的景观面优先考虑在海景上作文章,在高尔夫景观和海景之间，Mauna Lani的别墅更多选择了海景作为主要的景观面。,别墅灰空间外的无边界泳池将外部景观尽收眼底。,大空间、无隔断的公共空间强调每一个位置对海景的占有。,室内、灰空间和庭院无处不强调对精美景观的占有,作为顶级度假别墅的Mauna Lani别墅在泳池、庭院和建筑内部空间的融合上下足了功夫。,大尺度、奢侈的室内空间，多动线的设计，力争每个房间都零距离占有景观,套间采用多门、多落地窗设计，
14、将庭前院后的小景观纳入卧室的实现。,室内空间强调大尺度、无间隔。,对主人套房来说，享受级的卫浴空间是提升整个别墅舒适度的关键。,案例借鉴点国外度假高尔夫别墅产品打造的关键是景观利用和度假氛围的营造，且在细节上相对更加极致,高尔夫别墅产品要点,1,2,3,4,规划层面海景和景观面的价值高于高尔夫景观 景观价值最大化并不是Noosa追求的点，但正是这些点的不足导致部分物业价值上的损失。 从Bay Harbor和Mauna Lani的案例我们可以看到，度假别墅对景观面的追求更大，在海景和高尔夫的选择中，高尔夫景观的价值稍次于前者。,单体户型层面强调室内和室外空间的自然过渡，套间的舒适度、室内空间的无
15、间隔 多灰空间、多悬挑设计，强调室内空间和外围空间的自然过渡； 强调套间的舒适性和动线的非唯一性，房间和景观的结合更加紧密； 强调室内空间的无间隔、大空间，西厨和吧台结合，与厅连接在一起，是常见的设计，但应当考虑其在中国的可行度。,景观层面和室外景观的结合更加极致： 强调室内空间向室外空间的景观通廊； 在泳池、花园等空间上也趋向功能的模糊化，强调在任何空间对外部景观的占有； 有的产品将主卧放在一楼，采用多门、多落地窗设计强调对景观的占有。,配套层面更多和大旅游区配套相融合，自身配套弱化： Noosa、Bay Harbor等高尔夫别墅强调和大旅游区配套结合，自身不建设过于铺张的配套。,中山温泉高
16、尔夫乡村俱乐部,一、俱乐部基本状况 广东-中山温泉高尔夫球会球场介绍 中山温泉高尔夫球会位于中山市石岐以南约23公里，由香港知名人仕霍英东先生及郑裕彤先生等投资新建而成。中山温泉高尔夫球会是中国第一家高尔夫球会，同时亦是中国第一个具备三十六洞可作锦标賽的标准高尔夫球场。球场最独特的地方是由两位举世闻名的职业球手阿诺庞玛(Arnold Palmer)和积尼告斯(Jack Nicklaus)悉心设计而成，勘称世上独一无二的佳作。 中山温泉高尔夫球会的阿诺庞玛场地于一九八四年启用，球场拥有婉蜓曲折的山脉，绵密挺秀的绿草，揉合了世外桃园般的景致。阿诺庞玛球场因率先举办中国第一个大型的国际性高尔夫球赛-登喜路杯太平洋区决赛而令国际瞩目。随着阿诺庞玛球场启用后，积尼告斯球场也于一九九三年十一月诞生。积尼告斯球场可可谓击球者的乐园，它不仅拥有宽阔的球道，连片的沙池，还伴着细长而强壮的百慕达草。两个球场在设计上均各有特式，使中山温泉高尔夫球会声名大噪。 中山温泉高尔夫球会一向以推动中国高尔
