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1、奥城商业体系运营模式提案,第一部分 天津重点商业地产项目的基本情况 第二部分 奥城商业项目的战略规划 第三部分 对商业运营模式的战略思考,奥城商业体系运营模式提案,第一部分 天津重点商业地产项目的基本情况,对天津重点商业地产项目的调研分析：,以往天津商业项目以只租不售为主，近年来， 开发商用承租的形式来支持销售。 统一的运营管理方式保证了经营者的利益，使 项目具有整体性, 真正能够具备高品位。,对天津重点商业地产项目的调研分析：,商业地产开发与住宅开发有很多不同，住宅 开发项目销售完毕即大功告成，而商业地产 “卖的是生意”，后期的商业管理至关重要。 天津现有商业项目在商业管理方面均存在着 问题
2、，挫伤了投资者和经营者的积极性。,1、项目定位：,地位天津新国际化商业的发源地 唯一的市级新商圈 形态25小时景观商业公园（VSP） VIEW SHOPPING PARK 第四个公园堆山/奥运/水上 投资新天津财富发源地 全时、全能商业投资的天堂 主题国际化新城市商业中心,第二部分 奥城商业项目的战略规划,2、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析,2、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析,2、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析,2、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析,A1 韩国 E-MART超市,2、根据定位对奥城项目进行业态分布、主题分析,B4 生活提案型 主力店,高档配
3、饰 Clarks、ecco YANKO等,国际一线服装 HUGOBOSS、GIVENCHY ESCADA等,A2-1F旗舰馆,以世界一线名品旗舰店为主，定位城市最高端消费人群，是财富与地位的至高体现。该区域主要包含世界高级时装、配饰。,餐饮 吉野家 Mr.Pizza等,其他家居 千棵树 花花公子等,大型家居 伊力诺依,A2-2F居家馆,世界高档家居品牌伊力诺依，与1F世界名品旗舰店形成有效呼应，打造成功人士顶级生活品质。,A3-1F绅士馆,男士精品 LEO、CANALE等,男士嗜好品 夏朵葡萄酒、烟斗等,餐饮 一茶一坐、避风塘美食等,以高档男式服装为主题，定位都市成功男士，填补高档男士消费品市
4、场空白，打破男士传统购物理念。位于水景步行街一层的绅士馆，显示成功男士的尊贵地位，营造成功男士的购物天堂。,A3-2F 儿童欢笑天地,餐饮 麦当劳等,儿童用品 加菲猫、LEGO等,画廊,本区是以儿童休闲娱乐购物为主题的专业婴童主题社区，它的出现，颠覆了过去以百货商场为主要购物场所的儿童购物，取而代之的是一个儿童梦幻童话世界。这里已不再单纯是一个购物的场所，更是一个伴随儿童成长的空间及乐园。,一线女装 Burberrys、PRADA等,手表、金饰 CASIO等,工艺品 琉璃工房等,女包、鞋 玖熙、华伦天奴等,Caf 星巴克等,餐饮 季诺等,屈臣氏,A4-1F 名媛馆,集中国内外知名女装品牌，以优
5、雅、大方为主题，为白领女性提供世上流行的服装及配饰。,女装 ESPRIT、AD等,饰品 伊泰莲娜等,Caf 星巴克等,餐饮 季诺等,A4-2F 缤纷都市,为了扮靓这个世界，上帝创造了女人；为了扮靓这些女人，SHOPPING MALL创造了“缤纷都市”。时代奥城，把一个只属于女人的伊甸乐园，给予这些受诸神宠爱的美丽精灵。 在这里，意大利的皮具属于这些精灵，巴黎的香氛属于这些精灵，纽约的珠宝属于这些精灵所有关于时尚和美丽的一切，都属于她们。,运动 adidas Nike等,牛仔 LEE Levis等,数码 三星 索尼等,餐饮 韩国比萨 等,B-1F 酷时空,这里有最fresh的色彩、这里有最coo
6、l的服饰，这里有最in的你。,青春时尚装 E-LAND ONLY等,工 艺 品 饰 品 7度 等,餐饮 韩国 比萨 等,休闲 女装 艾格 百图等,运动 菲乐 纽巴伦,定向 服务 柯达等,青春 时尚装 Bossini 真维斯,美容 美发 都市 艺族等,B-2F 休闲生活馆,这里有最fresh的色彩、这里有最cool的服饰，这里有最in的你。,业态分布比例,注：业态规划以最终调整后的方案为准,结合奥城项目定位及业态划分，目前招商组搜集和整合各业态资料 共计1458家，已接触商户786家，并进行归类。 按意向程度归类： 其中A类（有明确意向的客户）133家，占17 B类（持观望态度的客户）423家，
7、占54 C类（无进驻意向的客户）230家，占29 按不同业态归类： 其中服装、服饰类 467家 餐饮类 87家 运动健身类 66家 艺术品味类 57家 家居饰品类 39家 娱乐、数码类 37家 功能服务类 33家 目标：在商业项目一期开盘前（8月21日），完成3个一线品牌的签约,3、品牌招商进度：,4、对投资者的分析：,认可度分析,5、销售需要的支持：,6、综述：,在奥城项目一期商铺内部认购时，投资者已知我们将 实行“3年养铺，领先10年”的商业模式，在坐享地块升 值的同时，轻松实现“无忧经营”、“持续盈利”。 有资料显示，年天津市商业地产将有万 平方米的竣工量。基于天津市商业地产迅猛发展的强
8、势， 做商业地产实际上是在营销天津，要使本市的商业地产 有所突破，就必须运作具有天津特色的商业地产。,运营管理是商业地产运营的核心，是商业地产收 益和物业价值提升的源泉，是投资者的利益得到 最大体现的保障。,商业项目在商业管理公司的统一管理下，理清权 属关系、强化“特色”经营。会使商铺“越做越旺” ，保障开发商、投资者和经营者三赢。,第三部分 对商业运营模式的战略思考,1、成立商业管理公司的必要性：,品牌租户不愿与个人业主签定商铺租赁合同，倾 向于与商业管理公司合作，由商业管理公司统一 开具租赁发票。,2、操作解释:,在商业项目开盘前，注册由天津融创奥城投资有限公司 和天津融创物业管理有限公司
9、合资的天津融创商业管理 有限公司，与开发商分离，以第三方的身份对奥城45万 平方米的公建区进行管理，减少经营事务对开发商造成 的负面影响。,2、操作解释:,天津融创商业管理有限公司 注册资金：1000万 企业类型：有限责任公司 经营范围：奥城商业广场及写字楼、停车场的出 租、委托租赁、管理；服装、化妆品、 家居家饰零售。,2、操作解释:,通过商业管理公司这个桥梁，力争使项目整体的租金由 现在的市场水平提高到3年后能满足投资者的投资收益， 增加投资者继续委托商业管理公司统一管理的信心。 在委托管理期内，商业管理公司负责奥城商业广场的持 续招商；写字楼、停车场的出租、管理；日常的客户管 理、维系；
10、整体项目的推广、租金收缴等。,融创奥城,融创投资,天津房地产市场主力开发商,天津信托,作为金融机构为项目开发提供了坚实的资金平台,天津日报,庞大的传媒网络，实现项目操作与传媒的无缝连接,天奥,作为体育局全资公司，天奥体育产业有限公司为介入文化体育产业提供绝佳契机及广阔操作空间,战略优势梦幻组合 我们强大的操作平台,3、以天津融创奥城投资有限公司作为母公司的优势：,经营者,税务,管理公司,投资者,开发商,4、各方关系图:,交付租金,5.55%(税基:租金),17.55%(税基:回报),回报(8%),委托代理管理,管理,获得管理权,注：希望有税务方面 优惠政策的支持,5、商业管理公司组织架构、各部
11、门职能：,商业运营部 融创商业管理有限公司,内部对接,工程维修,招商部,策划部,奥城商业广场物业部 融创物业管理有限公司,人事部,财务部,会计,出纳,内饰设计,活动推广,持续招商 客户管理,店铺员工的 管理培训,内饰布置 主题活动推广,收缴租金 支付回报、 管理费用,物业管理,20人,6人,8人,6人,共40人,支持物业管理,6、运营期间相关合同文本的制定、备案,商业地产的一个突出特点就是涉及的关系更加复杂，这对于律师和专业的顾问公司的要求更加苛刻。所以，聘请高水平的商业地产律师和商业运营顾问公司成为企业、项目成功的重要保障。 结合集团对商业地产的战略思考和提升项目整体水平，目前已与国际性顾问
12、公司：Strata和Hifab Agora寻求战略联盟，力求学习先进商业地产管理经验及引进知名品牌，并将与其中一家建立战略合作伙伴关系。,7、商业顾问公司的作用：,公司品牌效应,投资者,经营者,消费者,商业管理公司,增加投资信心,固定目标客群,支持回报率,支持利润,实现四个统一,支持,支持,支持,利润最大化,可持续性,8、综述：,各方关系图,综述：,成立后的融创商业管理有限公司将通过奥城项目全新 的商业模式的运作，迅速培养一批高水平的专业人员， 形成可复制的DNA，为集团全国战略发展储备力量。 力争3年内做商业地产的NO.1，协助母公司最终发展 成为全国最优秀的房地产与文化体育产业上市公司。,
