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1、,武汉策源业务发展部筹建计划（思路）,2010.4,南昌小商品城 后期定位报告（简）,本报告仅供客户内部使用，版权归上海策源机构武汉策源房地产经纪有限公司所有，未经策源房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2010年12月,2,区域内最大规模商业综合体项目,坐拥一线赣江自然景观，融入大象湖，浓厚的人文气氛,未来片区主城区，发展潜力巨大,规划小商品市场，物流基地，商务配套，居住， 自身完善丰富,南昌新动力源泉、推动城市化新发展,一 座 城 市 的 新 高 度,百 万 平 米 小 商 品 城,区域前景,城市未来,新动力源泉,城市化进
2、程,引擎,是什么，怎么做,燃料,思维框架 CATALOGUE,项目属性分析,市场机会点分析,发展方向研判,发展方向分析,物业发展建议,方案一,方案二,方案三,发展方向建议,1,项目属性分析,ONE,莲塘组团，南昌都市圈的副中心，城市新兴发展区,本项目位于南昌莲塘组团，在总体布局结构上，莲塘组团规划方案将成集商务办公、产业制造、汽车零配件、兼容居住于一体的，功能相对独立的生态宜居新城，建设成为南昌都市圈的副中心。,九龙湖,红角州,莲塘新城,朝阳新城,项目属性区域归属,百万平方米的大型商贸综合体，完全满足居民的起居住行吃喝需求； 区域配套不足被弱化，但北面的绿化带及西面的沙场对项目有较大影响。,项
3、目属性地块简况,优势： 地块整体规模较大，容易产生集聚效益 紧邻赣江水系，江景资源可以挖掘 未来规划的区域中心，增值潜力大 劣势： 区域大范围施工，交通、环境有一定影响 项目住宅地块狭长，不易规划 高压线对住宅视觉与辐射压力的不利影响 江边沙场产生的视觉干扰,象湖新城规划面积及人口：总用地面积约29.80平方公里，人口规模按35万人控制； 功能定位：“承市启县”的有机组团，纵接南北的功能，集生活、居住、休闲、娱乐、商贸为一体的新型片区； 布局结构：一城两片区，一主一副两中心，一横一纵“T” 型公共空间生态廊规划结构；,项目位于“一城两片”的西片区， 以商业金融、商务办公、文化娱乐设施为主导，构
4、筑成新城主中心。,南昌新城副中心，象湖新城 人居片区,项目属性城市角色,抚河故道西岸规划为新城主中心，以商业金融、商务办公、文化娱乐等公共设施为主，对本项目的开发利好。 抚河故道西岸沿线规划有游乐、会展、运动体育等大型的综合公园，这是本案开发不可多得的资源。,项目位于未来新城主中心，但当前仍处于开发初期； 各项配套有待完善，对项目预期发展存在利好；,新城主中心,新城副中心,新城规划绿化、游乐、运动等公园用地带,南昌小商品城,清水湾,抚河故道西岸,区域生态环境优良，区域配套建设加速。,项目属性环境配套,区域未来完善的交通体系， 将有效地承载区域内商贸、经济的快速发展。,项目所处位置与城市快速交通
5、保持了合理的距离与联系，同时便利的次干路及支路将承担项目与社会活动的紧密联系。,城市快速交通体系，扎实的经济发展垦荒基础,项目属性交通分析,周边资源：地铁、铁路与高速等路网集结，四通八达，为象湖进一步繁荣提高了机遇；经协调，在象湖新城规划一个公交枢纽站，届时象湖新城市民出行将有极大改善,西客站、向莆铁路的建设带动区域开发，形成辐射发展圈，为本案所在区域进一步繁荣提供机遇； 地铁2号、4号线的规划建设更是为项目锦上添花； 昌樟高速、绕城高速为规划了市场物流功能的象湖片区带来了外来人群，促进对外交流与贸易； 公交公司已计划在象湖新城规划一个公交枢纽站，届时市民出行将有极大改善； 目前区域道路以城际
6、城市快速交通为主，以老城区的连通为辅，整个日常生活交通有待完善。,项目属性发展前景,公共配套设施的缺失一直是象湖新城为人诟病的最大问题,出行,商业,金融,目前已开通的公交路线仅212、526路，公共交通设施仍显不足。,各商品房项目沿街分布的商铺成为了区内现有商业配套的重要组成， 区域型集中式商业尚未出现。,区内金融配套设施缺乏。,项目属性美中不足,项目属性：,区域属性：,新城规划，百万平米大型商业综合体项目，挑战与机遇并存！,有利因素： 整个片区规划前景相对良好向好； 交通通达性好； 不利因素： 目前周边不成熟、生活配套少； 日常生活交通设施缺乏 物业间关系： 商贸物流影响住宅品质拔高；同时为
7、住宅提供客源；两者相互推动,项目属性综合评判,城市升级,新城区,品牌,大盘,城市变革引领生活变革,定义板块即是定义城市,建立标杆，建立标准,整合资源，超越市场,发展战略,引领变革 . 定义城市 . 建立标准 . 超越市场,项目属性本章总结,2,市场机会点分析,two,南昌城市化率较低，城区面积较小，但正处于发展期，未来潜力较大,在中部城市中，南昌城市化率较低，但高于合肥、郑州及长沙； 南昌城区面积位于中部六省省会城市最低处，发展潜力较大； 南昌市中部物流中心正在建立，未来发展潜力较大，未来发展前景较好。,南昌城市化、城区面积大有可为,1、城市发展机会点分析,向莆铁路的建设，连通沿海出口城市，保
8、证南昌成为大型物流贸易中转站， 让中部成为物流延伸的广阔腹地，吸引外来投资,向莆铁路的建设加强和完善华东地区铁路网，填补中部地区铁路空白； 加强沿海与内陆间的经济协作，让中部地区成为其物流延伸的广阔腹地； 向莆铁路建设带动沿线经济发展和社会进步，吸引外来投资； 构成中部地区至东沿海港口运输大通道的骨干铁路线，形成的国家综合运输大通道。,中部路网化，物流中转大有可为,1、城市发展机会点分析,武汉、长沙具有连通沿海出口的交通通道，其贸易商贸流通业发展较好； 华中区域在工业原料及商品交易中心领域的存在空白； 华中6省缺乏能辐射整个片区的商贸物流中转大站； 小商品城与华南城立足江西，辐射华中六省，填补
9、江西乃至全华中商贸物流领域的空白。 发展商贸物流、承接产业转移、推动中部崛起。,向塘将打造为内陆的商贸集散中心，降低商品出口成本； 南昌将成为华中6省的商贸物流中心，对项目商贸物流发展极大利好,商贸中心化，吸引华中辐射周边,1、城市发展机会点分析,城市整体发展思路: 西进、东拓、北控、南延 总体规划主张： 以中心城区的发展带动周边区域经济 总体规划格局: 一江两岸，一核五片，沿着赣江两端延伸， 多点、多组团推进,目前各功能区间正日益完善；西南向、东向发展最为明显,南昌思路：以中心带周边,2、区域发展机会点分析,莲塘组团面积与九龙湖组团相当，定位为综合新城 “西进”、“南延”战略意图实现的重要空
10、间依托,九龙湖组团处于城市南向， 是南昌 “南延”战略意图实现的重要空间依托， 是发展潜力较为明显的组团,莲塘地位：西南战略重要依托,2、区域发展机会点分析,凭借“先行者的机遇”赢得发展先机，“综合新城”的定位， 未来“产业的发展”，为区域价值的快速提升创造了机遇,瑶湖组团胜在区域成熟、环境资源好，机遇在于洪都搬迁带来产业及人口。九龙湖组团胜在大量实证投入，而弱于产业人口，机遇在于华南城商业的运营带来人口进入。莲塘组团现状弱于瑶湖、九龙湖，对购房者的吸引力也较瑶湖弱。因此具有巨大的发展空间。,区域潜力：现状第三潜力最优,2、区域发展机会点分析,4号地铁规划 各线路说明 4号线，26公里，25站
11、， 丰和罗家镇。 预计完成时间 预计2016年,地铁建设已开工，区域未来的交通网络； 将与老城区紧密相连，交通快捷便利,发展动力：交通动脉日臻完善,2、区域发展机会点分析,项目位于四大组团核心，随着城市的发展与扩张， 致使本项目将成为城市进一步发展的承接地,红角洲片区定位：文教、体育、旅游、高档住宅综合区 用地现状：居住用地出让已成为近期土地市场的“热点”，地价一路看涨，致使房价也会一路上升，且可开发土地为数不多 对本案利好：项目紧邻红角洲，随着其房价上涨，挤压客群外溢，本案将为城市价值洼地。,2、区域发展机会点分析,项目地位：组团核心价值洼地,城市规划带来区域价值的腾飞,区域地处城市南延前沿
12、方向，交通条件有巨大的改善，且是即将建成的西客站、地铁线路， 向成熟的居住区方向发展； 板块格局逐渐形成，是综合新城，都市圈副中心； 南昌经济良好发展态势，为片区提供了非常有力的发展契机，潜力巨大； 四大组团的强势发展将为项目未来带来大量的人口资源。,区域价值分析小结,3、区域房地产发展机会点,各板块产品供应结构,从供应产品结构来看 未来以中高端住宅为主 市场卖压增大 消费者心理底线 被迫“水涨船高”,南昌市板块分析,“城区到郊区”住宅由“高端”向“普通化”产品演变,商品住宅市场分析,市区南昌商品住宅市场价格分析（2006-2010）,数据来源：南昌市国土资源和房屋管理局,分析 商品住房需求基
13、本稳定，然而受宏观调控政策的影响，08年整体市场剧幅波动，市场发展基础良好，趋势稳定。 09年受新增供货量减少、各项政策刺激、价格调整到位、银行信贷宽松、刚性需求和投资需求等各种因素，房地产市场成交量得到了报复性反弹。 10年受供货量以及09年大面积去化成交萎缩，南昌楼市场受新政影响较小,3、区域房地产发展机会点,南昌地产市场基础好，趋势稳，政策影响小,区域市场板块概念,南昌市依据地域划分，大致可分为以下几个板块概念： 红谷滩板块、红角洲板块、凤凰洲板块、青山湖板块、昌南板块、新建县板块、象湖板块、湾里板块、朝阳洲板块、市中心板块,竞争格局：各板块发展不一，客群走向明显，中高端客户以市中心及红
14、谷滩为主要购买点，而象湖及昌南，成为中低端客户聚集地，而湾里板块目前吸引市区客户能力差，销售量极低。 客户特征：象湖及昌南板块客户在高房价的压力下，开始认同郊区发展，开始外迁郊区板块居住，如象湖板块、昌南板块 竞争要点：昌南板块已较成熟，九龙湖板块在崛起，朝阳新城即将大热，相比之下，小商品城项目的地理位置及前景（居住、工作连接并不便捷）尚未展现，而且客户现阶段对区域认知处于完全陌生,3、区域房地产发展机会点,本案位于中低端客户聚集地，地理位置及前景未展现， 客户对区域认知完全陌生,当前热点板块土地资源稀缺，未来高新区、京东片区、新建县、九龙湖等区域将成为土地供给热点区域,近两年房价快速上升，市
15、中心及青山湖周边均价破万；朝阳洲板块迅速崛起，未来房价将达8000以上；红谷滩当前几乎无房可售，红角州未来供应也极有限，同时均价越过6500元/平方关口；新建县房价也随着红角州房价走高，预计明年达到4500元/平方以上； 目前昌南、湾里、经济技术开发区为房价洼地但未来区域供给偏少价格也水涨船高。,受价格挤压、外溢现象明显； 项目作为价值洼地无疑具有大量的机会,市中心区可开发用地日渐减少，房价持续上涨，消费者不得不外溢向其它板块，而未来土地集中在高新区、京东片区、新建县、九龙湖等区域，将承接了大量外溢客户。,本案,项目将可能成为南昌楼市价格洼地。,各板块的核心资源均有所不同，层次分明，差异化明显
16、， 板块格局的形成使客户按承受能力和居住偏好重新分布， 客户与板块对位现象显著。,根据客户外溢的特点，项目客源应当是第三圈层,未来1-2年南昌供应,预计2011-2012年将有650万住宅项目入市，土地放量，竞争激烈,南昌市2009-2010年10月共成交居住用地4942亩（含部分商住用地），329.6万，预计未来两年将集中上市，总供应量约为650万。,预计2011年市场成交量不会大起大落，成交量与2010年相似，年消化量在300万方。,2011年市场消化量预测,市中心房价上涨土地稀缺、客户外溢，为本项目带来发展的契机,土地资源日益紧张，市中心可开发用地稀少，未来区域土地供应主要集中在高新、京东，随着高新区域的热点开发，本项目开发潜力较大； 市中心、青山湖房价过万，红谷滩整体均价越过7000，大昌南、湾里、经开区等地未来供应也将持续放量，项目所在片区未来将可能成价格洼地，优势将凸显； 市中心客户将大量外溢，而未来
