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1、鹤 鸣 雁 山,打造珠三角高端休闲交际平台,鹤山大雁山项目战略策划报告,王志纲工作室 2006.4,中国的发展正处于一个快速增长阶段，因此，中国也正处于一个大转折时期；珠三角是中国的经济前沿地带，在新经济的影响下，珠三角也正迎来了新的发展浪潮。 欲策划大雁山项目，要跳出项目做项目。必须要从中国经济大转折的格局中，从珠三角发展的浪潮中，从江门、鹤山城市格局中寻找自己的价值。,前 言,第一部分 态势分析,一、中国发展大转折 二、珠三角三次浪潮,一、中国发展大转折,21世纪是中国社会从工业文明全面转向服务文明的重要转折时期。 实践证明，工业化发展到一定程度后，服务业的蓬勃发展成为必然。可以预见，中国
2、也将历史性地转向以服务经济为主的服务型社会。,1、消费升级，消费结构不断优化,随着中国人均GDP的不断提高，我国城乡居民消费结构持续发生变化，恩格尔系数持续下降。过去以满足吃穿用为主的温饱型上升为小康型的消费结构。主要表现为住房、汽车类的耐用消费品成为主要的消费热点和新的经济增长点。 对教育、卫生、文化、娱乐等需求增长迅速； 对居住或社区生活环境质量和生命健康、安全方面的需求不断提高； 对公共服务以及终极关怀的需求越来越强烈，对社会保障和公共产品的需求也在日益扩大。,2、产业优化，产业结构不断调整,中国消费结构的升级必然会带动产业结构的不断调整，以现代服务业为主的第三产业将会成为中国国民经济的
3、支柱产业。 目前中国的第三产业比重还远远落后于发达国家（如下图），随着中国经济的腾飞，产业结构调整是一个必然，这对于中国的发展既是一个机遇也是一个挑战。,3、消费成为拉动经济发展的原动力,中国经济在经历出口拉动型、投资拉动型增长之后,十一五期间将开始注重增强拉动经济增长的“第三驾马车”-消费的拉动力,开始以扩大内需为经济发展长期战略方针。 从上世纪末开始，中国消费重新成为中国经济最为关键的发展动力。目前中国正处于消费升级的起跑线，未来消费对经济的拉动潜力巨大。（如右图）,中国进入到以消费拉动经济发展的时代！ 目前，中国消费结构虽然还不够合理，但随着中国经济结构不断升级，消费结构也将得到不断优化
4、。人们的消费理念也将从为“生存”转向求“生活”、求“享受”，体现生活质量的居住、教育、文化、运动、休闲、医疗保健等高层次服务行业的需求旺盛。,休闲经济，21世纪的朝阳经济,休闲产业主要以旅游、娱乐、运动为基础，涉及旅游业、服务业、健身业、娱乐业、零售业、交通业、会展业、体育产业等由此连带的产业群。 据预测：十年后，休闲消费支出将占到城市人口消费支出的50以上。休闲经济的发展有着无限巨大的潜力，以休闲居住、旅游休闲、商务休闲、康体养生、休闲体验为主的休闲产业将成为休闲经济的支柱。休闲经济必将成为21世纪中国的朝阳经济。,小 结,可以看出，中国正处于一个发展大转折期，机遇和挑战同时存在，以消费拉动
5、经济、以第三产业为重点、城市化进程这是中国发展的三大特征，直接的影响就是迅速带动中国经济的快速发展。 珠三角作为中国经济的前沿地带，在这样的大好形势下，必然也会迎来新的发展机遇，实现珠三角的再次飞跃，而鹤山这样的城市，在新的历史发展机遇前，具有超越常规的跨越式发展潜力，这是与珠三角的发展阶段密切相关的。,二、珠三角3次浪潮,1、外资带动期 2、工业带动期 3、内需带动期,1、外资带动期香港辐射,上个世纪80年代前后，香港独领风骚，率先经历了经济起飞阶段，成为珠三角的经济制高点，香港成为珠三角发展的动力源。 这时，香港以制造业为主的第二产业面临转移，而珠三角因为劳动力资源丰富、土地资源优势成为承
6、接香港产业转移的腹地，“前店后厂”模式渐成气候，以深圳为首站，辐射到东莞。,2、工业带动期四小虎时代,1984年到1994年，珠三角神奇地崛起了“四小虎”：南海、顺德、东莞、中山，它们成了改革开放先走一步的象征。 “四小虎”在各自不同的基础条件下形成各自工业经济发展的独特模式：以乡镇企业为主的“顺德模式”，以民营企业为主的“南海模式”，以国有企业为主的“中山模式”，以及以外来资本“三来一补”为主的“东莞模式”。 尽管其路径不尽相同，但却殊途同归，以其勃勃生机和经济发展成果，使他们名噪全国。,3、内需带动期大广州时代,1994年以后，中国的经济开始从短缺经济进入“过剩经济”，四小虎风光十年，走上
7、平稳。 而广州凭借深厚的底蕴以及地位优势，厚积薄发。广州通过大力发展现代服务业，扩大内需带动，逐渐形成以第三产业为核心的大广州经济格局。广深、广佛经济圈也开始形成。,广佛经济圈,广佛一体，鹤山价值浮出水面,佛山毗邻广州，从而能充分接受广州的辐射和带动，与广州共享交通网络资源、金融资本资源、人才资源和信息资源，实现产业联动和功能互补，加快区域经济一体化和城市化进程，形成了“广佛都市圈”。 广佛都市圈逐步形成的大广州时代，拉近了鹤山与珠三角富裕核心区的空间和心理距离，给鹤山的发展带来空前历史机遇！,千年等一回，鹤山战略抉择,鹤山乃至江门的发展错失珠三角迅猛发展的前两次浪潮，在以内需带动和第三产业发
8、展的大广州时代，鹤山必须把握机遇，迎头赶上。 两次浪潮的错失，使鹤山没有受到工业经济发展带来的环境破坏，保留下山清水秀的优美自然生态资源。这也使鹤山发展以高端休闲产业为代表的第三产业潜力成为现实。 在珠三角发展的新浪潮、新时期，鹤山迎来了展翅高飞的大好时机。,第二部分 聚焦鹤山 发现大雁山,一、鹤山：广佛后院，五邑门户,鹤山地处珠三角西翼，与广佛都市圈仅一江之隔，佛开高速、325国道贯穿全境。鹤山距广州公里，车程仅分钟；距离佛山仅有一江之隔。,鹤山气候环境宜人。近年来坚持可持续发展战略，比较完整地保存了青山绿水、锦绣田园的优良自然环境。鹤山市现有林地多万亩，是广东省首批五个林业生态县之一。在年
9、广东省县级市城市环境综合指标测评中，鹤山市名列第五。良好的生态环境，便捷的交通环境，使鹤山真正成为广佛都市圈的后花园。,鹤山,开平,恩平,台山,新会,鹤山地处江门北尖，是珠三角通往五邑及粤西其他地区的咽喉要塞和桥头堡，是进入五邑地区的门户。 水路距香港海里，每天有客轮沿西江通航至香港。 佛开高速、江鹤高速、国道、江肇公路、广珠铁路纵横贯穿全境，与国家一类口岸鹤山港，构成水陆一体的交通枢纽。,聚焦鹤山,区位：咽喉要塞、门户之地。鹤山濒临西江，接壤佛山，毗邻港澳，是连接广州、江门的要塞门户； 交通：水陆交汇、枢纽之地。鹤山是珠三角通往粤西的交通要冲，西江航运的重要港口； 资源：地广人少、环境优美。
10、鹤山面积1108.3平方公里，比顺德还多300平方公里，而户籍人口只有36万人，只有顺德的13。鹤山以丘陵低坡地为主，环境保护相当好，山青水秀，是发展高档次的第三产业项目的最佳所在。 侨乡：内外交连、共谋发展。鹤山是著名侨乡，旅外华侨和港澳台同胞达33万人。有“海内一个鹤山，海外一个鹤山”之称。 鹤山在新的发展机遇面前，必须充分发挥自身优势。外承广佛、香港、海外经济辐射；内谋环境，走向滨江发展、建设山水园林城市。,发现大雁山,大雁山板块： 鹤山新城市发展的启动点、着力点 鹤山的城市门户形象区,二、鹤山：走向滨江时代,鹤山新的城市空间发展战略确定为“东移北拓”。拉开城市空间骨架，突破原有老城区用
11、地紧张、布局拥挤、生活环境趋于恶化的局面；通过新的鹤山行政中心、鹤山公园以及大雁山板块开发建设，逐步将城市空间向东向北拓展。 东移北拓战略是使鹤山真正走向滨江发展、山水园林城市时代。使鹤山从原有不清晰的城市定位明确为休闲旅游、生态人居及综合服务功能。,江门市可持续发展战略规划研究中明确提出合并鹤山，将鹤山建成城市北部副中心。而鸟瞰鹤山城市现状，沙坪城区拥挤繁忙，规划中的新行政中心区由于土地资源的局限，周边全被乡村包围，难以形成规模化，并缺乏有效产业造血功能支持。 因此真正能在旅游休闲业和城市形象塑造上同时胜任的，只有大雁山板块了。,大雁山板块,广州市,佛山市,江门市,西 江,鹤山老城区,鹤山：
12、走向滨江时代,在江门的总体规划里面，鹤山的大雁山板块将规划发展居住、休闲旅游和城市综合服务功能。,大雁山板块正处于九江桥头，隔佛开高速与沙坪主城区相望，几条快速干线在此交汇，是连接鹤山与广佛都市圈的必然门户地段。也将是鹤山承接广佛辐射、纳入广佛经济圈的关键点。 大雁山板块濒临西江，随着沿江大道的建设发展，将是西江沿岸发展的核心节点。也是鹤山城市走向滨江发展格局的关键。,大雁山：鹤山的城市门户形象区,大雁山板块是天赐的高端休闲产业平台，是鹤山经济融入广佛都市圈的理想纽带和桥头堡。 大雁山板块是江门西江沿岸发展的端点，是鹤山新城拓展、承接江门沿江发展的门户和形象节点。 大雁山板块盘山踞水，紧靠九江
13、桥头，滨临西江、兼有大雁山景区风光无限。大雁山风景区开发有一定的基础，结合周边山水优美、生态绝佳、植被丰富、坡地起伏等优势，具备打造成为鹤山新城区最佳、最高端形象区的潜力。,三、从高端休闲度假的角度,江门五邑侨乡天下闻名，但旅游业总体发展状况并不均衡。其最大亮点是恩平温泉和开平碉楼。恩平温泉持续开发时间比较长，新品不断，旧品面临生存危机；开平碉楼则尚未呈现兴旺的商业化运营局面。其余风景区除了新会圭峰山规模比较宏大功能比较丰富之外，就多半不足为道。,恩平温泉样板比较：,鹤山周边主要景区比较：,案例研究：圭峰山/板块示意图,别墅区,运动 公园,酒店,景区,酒店,新会,江门,会展 博览,圭峰山板块旅
14、游要素：,吃：六福城、玉湖小苑、佛笑楼、聚福堂餐厅、露天火锅、烧烤场、玉湖酒店（潮苑轩） 住：玉湖酒店（五星）、龙泉度假酒店（四星120间）圭峰别墅（销售中） 行：到江门和新会公交平均十分钟一班。 游：圭峰山、绿护屏、周总理纪念馆、葵树博览园、牵线过脉、 天鹅湖、玉湖景区、玉台寺 购：葵博会葵产品销售点、旅游交易市场、玉台寺商场（陈皮、虫草、葵扇葵画等） 会：圭峰山运动会。,圭峰山运动公园： 卡丁赛车 3万多平方米，得澳门赛车会技术支援。 峰瀛运动俱乐部 峰瀛网球场、瀛滨山水泳场（泳场餐厅）等。俱乐部配套有：健身设施、乒乓球、桌球、露天茶座、酒吧，是一个集运动、娱乐、旅游、饮食、悠闲渡假享受于
15、一身的俱乐部。 红星运动俱乐部 拥有11个优质人造草足球场，其中国标五人场8个，七人场2个，人场3个。个羽毛球场，比赛专用场个，练习场地个。 江会游乐场 已开放过山车, 观光缆车, 彩虹飞车, 海盗船, 霹雳小飞人, 双龙宫, 丛林历险城以及豪华大型转马、碰碰车、激流勇进、龙型滑车，自控飞机、水上体能单车、三国战术迷魂八卦阵、钓鱼区、古炮发射、儿童天地等30多个项目。 碧绿湖 水上活动面积108亩，有水上单车划艇、电动船和激光船； 体能训练 内设攀爬、气模、游艺机的设施。 滑草场 溜冰场,圭峰山板块市场评价：,地处江门和新会之间，短程游客为主。 周边餐饮发达，远程度假产品一般； 高档会议设施相
16、对不足，周边市场为主； 房地产开发空间有限，别墅性价比不高； 依托周边学校师生和市民，发展大众化运动健身项目较为成功。 结论：辐射影响有限，高端消费较小。但目前它已是江门地区综合性旅游目的地的象征。,鹤山的三大产业结构比例为8.8:54.8:36.4，工业化进程落后于珠三角发达地区，但正好最大程度地避免了先发地区因过度开发而对环境造成的破坏，为鹤山保留了优良的环境空间，鹤山政府也实事求是的将鹤山城市定位为“珠三角生态休闲旅游城市”。 鹤山市人民政府工作报告（2006年）,显然，由于江门市总体工业化水平的欠缺，生态的相对优美完整可谓江门五邑的基本共同特色，那么，生态休闲文章该如何做出自己的特色，是我们要面对的课题。,发现大雁山,大雁山板块： 珠三角地区高端休闲的新形态,大雁山：珠三角地区高端休闲的新形态,大雁山板块将以休闲新城的气魄打造珠三角地区高端休闲产业平台； 大雁山板块将充分发挥和利用雁山山水风景资源优势，遵循城市空间发展战略规划，建设成为集休闲、
