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1、,报 告 思 路,区域属性,区域市场分析,项目属性,项目定位,产品定位,企划定位推广, 区域属性 ,区域属性发展现状,崇明三岛陆域总面积1411平方公里，其中崇明岛1267平方公里，长兴岛88平方公里，横沙岛56平方公里； 三岛包括13个镇和3个乡，另有3个国营农场、2个军垦农场和江苏省的2个乡； 三岛目前总人口70.4万，其中崇明岛63.5万人，长兴岛3.6万人，横沙岛3.3万人； 崇明三岛目前面临对外交通不够便捷、经济水平相对落后、市政设施配套不足等因素制约。,本案,区域封闭特征明显，与市区联动性较弱,区域属性功能分区定位,崇明划分为七大功能分区,未来规划完善,区域属性产业布局,产业布局
2、崇明产业发展的重点是： 清洁型工业：重点依托长兴岛发展船舶制造和港机制造产业，拓展海洋装备产业的发展空间； 休闲型旅游度假和户外运动产业：重点发展户外假日运动基地、大型主题乐园、度假和休疗养中心、国际邮轮、长江游艇停泊港和农家乐旅游等； 生态型现代农业：重点发展绿色种养业、观光农业，建设明珠湖生态观光园、东平国家森林公园、前卫村生态农业示范区等三大观光农业基地。,长兴岛造船基地是崇明产业发展的亮点,区域属性长兴岛造船基地,长兴岛是上海的第二大岛，面积 88 平方公里； 长兴岛被定位为国际一流的现代船舶制造业基地，成为上海近期重点培育的六大产业基地之一； 造船基地规划面积10平方公里，一期工程占
3、地面积5.6平方公里，中船、中海、振华港机和上海港机等大型企业已经进入。 到2015年二期工程完成后，造船基地将拥有7个大船坞，届时，长兴岛也将成为世界最大造船基地之一。,长兴岛造船基地的发展将带来大量产业人群聚集,区域属性交通规划,未来崇明的交通可达性将得到根本改观，与市区联动性大大加强,区域属性轨道交通,9号线四期将通过长江隧桥延伸至崇明,1号线将通过沪崇越江通道西线延伸至崇明,轨道交通形成远期利好，未来将进一步提升区域房地产市场价值,区域属性,生态资源,上海唯一的国家级生态示范区,产业支撑,长兴岛被定位为国际一流的现代船舶制造业基地，上海的支柱产业,区域前景广阔，未来发展潜力巨大,未来交
4、通可达性好,长江隧桥、崇启大桥将于世博会前通车, 区域市场分析 ,区域项目分布,区域市场特征,区域项目主要集中在城桥镇，堡镇仅有一个项目，其他区域尚处于未开发状态,公寓项目,区域市场特征,城桥镇 金月湾、 怡祥居、 天赐景城 （公寓、别墅混合型） 堡镇 博园村,怡祥居,金月湾,本案,天赐景城,城桥镇,堡镇,陈 家 镇,嘉年花苑,博园村,主要公寓项目分布,区域主要公寓项目集中在城桥镇，堡镇仅有一个项目,区域市场特征,建筑形态以多层为主，仅金月湾为小高层产品,区域主要公寓项目,区域市场特征,区域市场整体供求平稳，成交受供应影响显著,供求比情况,主要供应集中在07年11月，12月，08年1月，3月，
5、4月，总供应套数589套，总面积61693m2；近期，09年1月嘉年华苑新增108套供应，面积15205m2，09年2月增加55套。 07年11月至08年4月已成交572套，总面积62870m2，可见这期间的新增供应都已基本消化，市场等待大量新增供应的出现。08年8月成交15套，面积1787m2为之前历年最低，随后更是屡创新低，08年12月仅成交2套，249，主力供应的去化成为主因。 累计供求比始终小于0.6，需求情况良好。,区域市场特征,价格走势,08年，崇明县整体公寓项目成交均价5909元/ ，城桥镇成交均价6271元/，堡镇成交均价4802元/。 金月湾，08年4月成交均价8149元/，
6、成交套数38套，占总套数53%；嘉年花苑，08年3月成交均价6921元/，成交52套，占总套数57%。由于区域内的高价楼盘，在08年5月之前都已基本去化，因此今年5月始均价开始有较大幅度的下滑。 09年1月嘉年华苑新推108套，成交18套，占总成交套数的95%，成交均价8378元/；09年2月嘉年华苑成交40套，均价8110元/，成交占比和成交均价都有所下滑。,08年城桥镇成交均价6271元/m2 ，堡镇成交均价4802元/m2,区域市场特征,供应结构以112145m2的三房为主,供应情况,区域市场特征,110130m2的改善型需求显著 成交结构与供应结构相一致,各面积段去化情况,主力客源：本
7、地客，改善型需求为主典型的区域型封闭市场,公寓客户特征,区域市场特征,个案分析公寓,金月湾是目前区域内唯一的纯小高层社区,金月湾,公寓个案分析,距离南门港汽车站约2.5公里，距八一路步行街约1公里,地理位置,公寓个案分析,区位： 城桥镇 配套： 八一路步行街 崇明县中心医院 人民体育馆 妇幼保健院 崇明影剧院,中津桥路,金月湾,八 一 路,外立面充满现代气息 建筑挺拔清秀，提升了品质感 立面材质采用面砖+涂料,立面简洁，材质为面砖+涂料,外立面,公寓个案分析,3/2/1，158m2,户型分析,3/2/1，121.1m2,电梯房+ 圆弧景观阳台设计是目前区域内的公寓创新设计,公寓个案分析,金月湾
8、一期于2004年开盘，供应公寓面积为63570m2，计442套；主力面积为105-119m2的两房及149-162m2的三房。 二期于08年1月开盘，供应面积为7448m2，计54套，主力面积为149-124m2的两房及148-162m2的三房；08年成交均价为7664元/m2。 项目已基本售罄，目前二手市场报价为9000-10000元/m2。,创新产品+高品质 = 金月湾二期价量齐升,价量走势,公寓个案分析,月成交量及价格走势整体运营平稳，月均去化11套,金月湾自开盘以来，月均去化套数为11套，04年8月开盘推动了成交。 整体而言，月成交量较高的时间段为06.2-07.10以及08.1-08
9、.4。 08年二期开盘后，因有一期品质保证，出现较高的月成交量。,月均去化分析,公寓个案分析,一期1.4万方配套房+二期商品房均已售罄 三期约2.3万方的小高层09年1月推出1.5万方,嘉年花苑二期,公寓个案分析,距南门港汽车站约2公里，距八一路步行街约1公里,地理位置,公寓个案分析,区位： 城桥镇 配套： 八一路步行街 崇明县中心医院 人民体育馆 妇幼保健院 崇明影剧院,嘉 年 花 苑二期,南门港汽车站,体育路,东门路,川心街,北门路,八一路,西门路,颜色以暖色调为主，材质采用涂料,外立面,公寓个案分析,户型分析,公寓个案分析,主卧飘窗,卧室均带卫生间，私密性较好,4.5米宽客厅，南北通透,
10、传统公寓户型设计，南北通透，全明设计,南北双阳台设计,2/1/1，96m2,3/2/3，133m2,嘉年花苑一期为配套房，二期为商品房，于07年11月开盘，供应面积为10942m2 ，计92套；三期09年1月16日开盘，15205m2，108套，主要为139-145m2的三房. 08年成交均价为6958元/m2，二期至08年上半年已售罄，目前，二手市场报价为7500元/m2起。 购买客户主要为本地自住客。,成交量受供应量影响较大，整体成交价格较为平稳,新增供应推动集中成交,开盘推动集中成交,价量走势,公寓个案分析,月均去化套数为15套 区位优势+平稳的价格使其成为区域内月均去化最好的公寓,嘉年
11、花苑二期自开盘以来，月均去化套数为15.8套，在07.11月开盘时与08.3月新增供应时有集中量的成交。,月均去化情况,公寓个案分析,配套商品房，部分对外销售，已售罄,怡祥居西苑,公寓个案分析,怡祥居西苑距离南门汽车站约3公里,地理位置,公寓个案分析,区位： 城桥镇 配套： 八一路步行街 崇明县中心医院 人民体育馆 妇幼保健院 崇明影剧院,以深色为基调，材质以涂料为主,外立面,公寓个案分析,怡祥居西苑于05年开盘，供应面积为40255m2，计395套，主力面积为79-91m2的二房，103-198m2的三房，项目以配套房为主，部分对外销售。 05年下半年，受大市场环境影响，成交形势不乐观。 0
12、7.2-07.8价格波动幅度较大，主要由于3-6月，拆迁户购买成交了4套，价格在2000元/m2左右。 08年成交均价为5281元/ m2 ，目前已经基本售完，二手房市场报价为5000-6000元/ m2 。,以配套房为主，价格明显低于其他公寓项目,成交分析,个案分析,开盘推动集中成交,处区域内较低水平，月均去化6套,怡祥居西苑自开盘以来，月均去化套数为6套。 05年3月开盘时与08年新增供应时有集中量成交，分别为56套和13套。 06年4月，因拆迁户购买，以3200元/ /m2的价格成交了15套。,月均去化情况,公寓个案分析,博园村是堡镇唯一的公寓项目,博园村,公寓个案分析,区位： 堡镇 配
13、套： 堡镇医院 金叶超市堡镇店 永乐电器,地理位置,公寓个案分析,位于堡镇镇中心，距堡镇码头约2公里左右,涂料材质+暖色调，较大众化,外立面,公寓个案分析,2/1/1，76m2,户型分析,公寓个案分析,3/1/1，108.7m2,户型设计平平、亮点较少、舒适度不高,横厅设计，通透性较差,主卧凸窗，增加亮点,博园村一期于04年10月开盘，供应面积为21706m2，计160套，主力面积为96-112m2的二房及96-120m2的三房。 二期于05年12月开盘，供应面积为35291m2，计336套，主力面积为112-142m2的三房及220-278m2的复式房。 07年12月新增供应量为16736m
14、2，推动了当月成交量上涨。 08年成交均价为4984元/m2，目前，该项目基本售罄，仅余3-4套底层房源，报价为4700元/m2起。,区域内竞品少+低均价使项目去化情况良好,成交分析,公寓个案分析,月均去化14套，月去化量受新增供应量影响较大,二期自开盘以来，月均去化套数为14套。 去化量集中在05.12月-06.10，月成交量较高段为07年12月新增供应量时及08年1月，分别为109套和60套。,月均去化情况,公寓个案分析,1、供应集中在核心镇区城桥镇 2、项目多层为主，鲜见小高层及高层电梯房 3、110130m2的三房改善型需求成为主力 4、区域公寓成交均价5268元/m2 5、创新产品容
15、易成为区域市场追捧热点 6、产品品质一般，缺少创新产品 7、本地自住客占消费主导,公寓市场特征,别墅项目,区域市场特征,城桥镇 天赐景城（混合型） 绿岛阳光苑 主要别墅项目分布在城桥镇,本案,天赐景城,绿岛阳光苑,城桥镇,堡镇,陈 家 镇,主要别墅项目分布,别墅项目主要集中在城桥镇,区域市场特征,区域内别墅类型项目少，无独栋类型出现 纯别墅社区项目规模小 短期内无新增供应,别墅项目,区域市场特征,别墅项目供应情况,区域市场特征,180220m2的面积段产品成为去化主力,分面积段去化情况,单价与总价得到控制的天赐景城去化速度较快 总价250万元起的绿岛阳光苑项目去化缓慢,区域市场特征,07年4月
16、，上市12套，总面积2447m2，全为天赐景城供应，该盘在07年12月之前已售罄。 07年5月，绿岛阳光苑占据了本月全部供应，上市136套，总面积28355m2，该盘虽去化稳定，但去化率极低。 近半年仅08年11月成交7套，906.76m2。,别墅项目总体供应量少，现仅有绿岛阳光苑在售,供求比情况,区域市场特征,价格与成交量呈反比走势,价格走势,08年8月，成交均价13221元/m2，仅由绿岛阳光苑成交了1套。 07年11月，由于天赐景城（成交均价8979元/m2 ）基本去化，绿岛阳光苑提价，导致了别墅成交均价在11月以后大幅度提升，08年5月成交均价达14751元/m2。,14751元/m2,区域内目前唯一的纯别墅社区 绿岛阳光置业在崇明的试点项目,别墅个案分析,绿岛阳光苑,绿岛阳光苑,区位： 城桥镇 配套： 项目周
