某市房地产市场分析及发展策略课件

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1、,青岛市房地产市场分析 及发展策略,经营部,一、青岛城市发展方向研究 二、青岛房地产政策环境及市场情况 三、我公司业务现状、资源、团队等优劣势分析 四、青岛公司发展策略,一、青岛城市发展方向研究 二、青岛房地产政策环境及市场情况 三、我公司业务现状、资源、团队等优劣势分析 四、青岛公司发展策略,青岛位于山东半岛南端、黄海之滨，海岸线(含所属海岛岸线)总长为870公里，其中大陆岸线730公里，占山东省岸线的1/4。海岸曲折，岬湾相间，风光秀丽，气候宜人，是一座独具特色的海滨城市。 1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一（其中省会十个，非省会五个）。 面积10903平方公里，辖7区5市。市

2、人民政府驻市南区。 2008年末全市户籍总人口为761.56万人，其中市区1159平方公里，人口276.25万人；五市（县级）485.3万人。,一、青岛城市发展方向研究城市概况,珠三角区域,长三角区域,环渤海 区域,2007年经济总量占全国总量的19.90%,地区生产总值增长率17.27,人均生产总值增长率15.68%,2007年经济总量占全国总量的20.70%,地区生产总值增长率16.90,人均生产总值增长率15.14%,2007年经济总量占全国总量的15.10%,地区生产总值增长率16.16,人均生产总值增长率16.76%,山东作为环渤海经济区域最南端的省份，紧邻长三角经济带；作为连接连接

3、中国最具活力的两大核心经济区域的省份，其地理位置和自身条件得天独厚； 随着经济热点以及国家政策由东南沿海地区向北部沿海地区的转移，山东的区位优势将日益明显，而其经济潜力也将得到最大程度的释放。,数据来源：中国统计年鉴,一、青岛城市发展方向研究城市地位,结合宏观经济与房地产发展水平双纬度考察 山东省各城市的综合实力,青岛稳居第一；烟台、济南紧随其后，分列二、三位；,GDP总量（亿元）,房地产开发投资额(亿元),1000,2000,3000,4000,100,200,300,一、青岛城市发展方向研究城市地位,1维模式,2维模式,3维模式,1维模式 线状城市的表征： （沿江沿路带状城市，强调 通达性

4、，腹地相对狭小）,2维模式 面状城市的表征： （城市群，强调结构性， 功能相对不对称）,3维模式 (体状城市)的表征： （组团式城市群，强调等级、有序、互补和立体网络性，最大限度获取“发展红利”，城市的核心是产业。）,改革开发以来，青岛城市快速扩张，由原来的带状布局发展为组团式城市群。,一、青岛城市发展方向研究城市发展,主城区“四横三纵” 四横：仙山路；国家重点公路青岛红其拉甫线主城区段及延长线；鞍山路辽阳路及鞍山路向西延长线；延安路宁夏路银川路。三纵：环胶州湾高速公路主城区段及延长线；山东路重庆路；青银高速公路（市区段）。 高速公路“六条放射、两条穿境、一条环路 ” 六条放射国家重点公路青岛

5、红其拉甫线和济青、青平、青银、青威、莱青高速公路。 两条穿境同三和潍莱高速公路。 一条环路环胶州湾高速公路。,主城区“四横三纵” 、高速公路网未来规划为“六条放射、两条穿境、一条环路”的总体格局,城市公路建设,一、青岛城市发展方向研究城市发展,未来水路交通将极大的缓解主城区交通压力,城市水路建设,现有水路交通-轮渡 青岛市现有水路交通有两条，分别是团岛黄岛对开、团岛薛家岛对开。从团岛到黄岛轮渡用时30分钟、快船用时15分钟，从团岛到薛家岛轮渡用时45分钟，快船用时25分钟。 未来水路交通-海上巴士 四方滨海新区作为全市“拥湾发展”战略格局的首个项目，目前四方区政府将项目的规划设计交由美国朗润国

6、际规划设计有限公司负责，预计两月后将出台初步规划方案，年内启动新区内的道路及管网建设。 在滨海新区的规划设计方案中，有一条特殊的交通线路项目，那就是“海上巴士”。据悉，如果方案通过的话，滨海新区将是这条“海上巴士”线路的“总站”，市民可以在这里买到通往全市海岸线任何一处的船票。只要条件允许，“海上巴士”可以在胶州湾和前海任何一处设立停靠站，市民可以乘坐“巴士”去上班或出游。,一、青岛城市发展方向研究城市发展,青岛铁路建设助推城际“1小时”经济圈,青岛铁路北站，站场规模近10万平方米，其中站房建筑面积4.2万平方米，站台无柱雨棚4.5万余平方米，车站总建筑面积达7.7万平方米，预计2009年铁路

7、北站开工建设，整个工程工期两年。并承担大多数中长途旅客列车的运输工作。本市将把该客站打造成主要客站，而青岛站将逐步成为动车组专用车站。 至2010年，本市将投资10亿元建设半岛城际铁路青岛段，具体线路为：青岛新客站出发，途经沧口火车北站、莱西、莱阳、桃村、烟台福山到达威海荣城；投资5亿元建设半岛城际铁路环线青岛段，具体线路为烟台福山经威海、沧口火车站北站，最终到达青岛新客站 。,城市铁路建设,一、青岛城市发展方向研究城市发展,地铁有利于加快城市化进程、缩小南北差距,城市地铁建设,2014年一期工程建成后，预计日输送客流达23.5万人次。2020年，三期工程全部建成后，日客流量将达122万人次。

8、根据规划，从交通效果来看，2020年公共交通承担的出行比重达35%，而轨道交通所承担的比例将达到17%。 地铁的影响 1、缩小南北差距，推动相关行业发展 地铁一号线建设，能拉动四方、李沧、城阳区的房地产业、商业、广告业、旅游业等迅速发展，加快产业转移和土地增值，形成新的商业圈和产业经济带。根据有关研究证实，青岛地铁建设以及运营后带来的区位效益可使南北之间的人均收入差距缩小15%25%，市区与郊区城市化率差距可缩小25%30%。 2、缓解交通压力 目前本市机动车保有量已突破130多万辆。 与公交车相比，地铁不受天气和道路状况的影响，更加安全环保、快捷准时，一小时可单向运送旅客4万人，运量是公交车

9、的5倍；设施先进，乘坐舒适，而且与火车站和空港相连，建成后将进一步改善公共交通，减少市民对私家车的需求和汽车尾气的排放。,一、青岛城市发展方向研究城市发展,青岛市区已初步形成“四纵五横”快速公交走廊,城市公交建设,到2010年前，本市计划投资5亿元建成“四纵五横”快速公交走廊。“四纵”为火车站至流亭机场线路、五四广场至城阳线路、浮山所至青岛机场线路、啤酒城至青岛机场线路，“五横”为团岛至国际会展中心线路、火车站至汽车东站线路、四方到汽车东站线路、沧口至东李村线路、城阳至仰口线路。,调整开辟通达奥运会主会场的公交线路，把浮山湾枢纽建成方便高效的公交枢纽。预计两年内将新开10条公交线路，使公交线总

10、长度达到145条，市区市民出门300米内就有公交站点。,一、青岛城市发展方向研究城市发展,滨海大道,开发区,前湾港,胶 州 湾,青岛市区,胶州,黄 海,海湾大桥,2011年将通车的海底隧道和2010年通车的海湾大桥将极大加强黄岛与青岛市区的联系，更好的承接市区人口和产业的转移。,一、青岛城市发展方向研究城市发展,青岛市确立“一主三辅多组团”城市发展框架,空间发展战略：依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射。 构筑“一主三辅多组团”的现代化城市框架，打造环胶州湾地区核心圈层，构建以环胶州区域为核心圈层，以胶南、胶州、即墨为内圈层，以莱西、平度为外圈层的拥湾发展格局。 并以中心城区为核心，沿三条区

11、域城镇发展轴（往济南、烟台、日照三个方向）对更广阔的地区形成经济辐射，形成全省“一体两翼”和海洋经济战略格局的核心圈层，推进半岛区域一体化进程。,平度市,莱西市,琅琊组团,螯山组团,胶州市,主城区,即墨市,黄岛区,崂山区,红岛,田横组团,胶南市,一、青岛城市发展方向研究城市战略规划,城市性质:中国东部沿海重要中心城市，国家历史文化名城，国际港口城市、滨海旅游度假城市。 城市职能:中国东部沿海的区域经济中心、现代化服务中心、文化中心，国家海洋科研及海洋产业开发中心，国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地，东北亚国际航运中心，国家重要的区域性航空港，国际滨海旅游度假胜地。 城市发展目标:实现经济

12、、社会和环境相协调的可持续发展，将青岛建设成为富强、文明、和谐的现代化国际城市。2020年，市域总人口规模控制在1200万人以内，城镇化水平达到75%以上。,中国东部沿海重要中心城市，国家历史文化名城，国际港口城市、滨海旅游度假城市。,青岛市规划目标,一、青岛城市发展方向研究城市战略规划,包括市南区、市北区、四方区、李沧区，主体功能为青岛市的行政、文化、金融与商业中心。,黄岛区,红岛(城阳区),主体功能为国家重要的区域性航空港、青岛市的高新技术产业核心区、现代化综合服务中心、出口加工基地。,崂山区,主体功能为青岛市旅游度假基地，科教研发中心，商务会展中心，高新技术产业优化发展区及孵化基地。,青

13、岛主城,在拥湾发展战略下，青岛中心城区规划“青岛、黄岛、红岛、崂山一主三辅”格局。,合理配置商业服务、文化娱乐、金融保险等高端产业要素，完善城市服务功能；发展港口运输、仓储和临港工业，依托经济技术开发区和薛家岛旅游度假区，发展高新技术产业和出口创汇产业。,主城区,崂山区,红岛,黄岛,中心城区规划,一、青岛城市发展方向研究城市战略规划,三辅之城阳区,三辅之黄岛区,一主（主城区：市内四区）,三辅之崂山区,唐岛湾中心区、凤凰岛旅游度假区,海尔路商务区、,温泉修疗养中心、董家口港经济区,国际金融商务核心区、中央商务区、城市新都心、滨海欢乐城、青岛新客站、中央居住区,多组团（鳌山组团等）,政府重点发展区

14、域,政府资源投放导向排序,城市规划中各区域的定位和重点规划片区可以反映出政府资源投放的侧重和导向,胶州湾北部新城区、临空经济区,一、青岛城市发展方向研究城市战略规划,城市房地产企业,本地重点开发企业,全国性开发企业,青岛重点房地产企业,青岛海信房地产股份有限公司 青岛海尔房地产开发投资有限公司 青岛百通城市建设集团股份有限公司 青岛建设集团公司 青岛银盛泰房地产有限公司 青岛天泰房地产开发股份有限公司 青岛欧美房地产开发有限公司 青岛隆海集团有限公司 青岛信达 ,万科集团 大连万达 中海地产 保利置业 上实地产 绿城中国 和记黄埔 龙湖地产 卓越集团 ,一、青岛城市发展方向研究城市房地产概况,

15、城市房地产由“发展期”向“成熟期”迈进,近几年青岛市的经济快速发展，尤其是05年以后，GDP增长速度保持在16%以上，人均GDP也攀上了新的高峰；05年以后房地产销售面积增幅、销售价格涨幅均有稳定趋缓的态势；随着房地产市场的越来越成熟，更多的国内外知名开发企业选择了进驻青岛市场，城市房地产市场正由发展期向成熟期迈进；,一、青岛城市发展方向研究城市房地产概况,结论一：未来十年企业战略发展规划建议,一、青岛城市发展方向研究城市房地产概况,一阶段（2010-2012年）,二阶段（2013-2015年）,三阶段（2016-2020年）,竞争态势,以两改项目为主要土地来源 黄岛区城阳区是土地主要供应区域

16、 中密度住宅用地为主,经济保持高速增长 城市化进程加快,经济保持稳步增长 城市化进程加快,经济保持稳步增长 城市化率达到77.8%,宏观环境,首改人群置业高峰 老龄化、户均人口下降,首置首改人群置业高峰 老龄化进一步加剧,首置首改人群置业高峰 老龄化,人口结构,土地来源以农用地、旧厂改造为主 环湾区域、内圈层土地供应增多 高密度综合体+中低密度住宅,土地供应,区域市场扩张，抢占七区市场优势板块,深耕七区市场，扩张市场份额，抢占胶南、胶州、即墨优势板块,市场细分化，特色经营，基于差别化消费的特卖点诉求,策略建议,以现有产品体系为基础坚持单业态多项目，尝试其他业态（如城市综合体），积累操作经验,产品建议,实现多